XXX

SCP L B

C/

N D épouse Z

T Z

F D épouse Y

J D

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2014

N°

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 13/00303

Décision déférée à la Cour : au fond du 16 mars 2010, rendue par le tribunal d’instance de Besançon – RG 1^re instance : 1108000846

suite à un renvoi de la Cour de cassation du 20 décembre 2012, après arrêt de la Cour d’appel de

Besançon du 12 octobre 2011

APPELANTE :

SCP L B

XXX

XXX

Assistée de M^e Braillard, avocat au barreau de Besançon, plaidant, et représentée par M^e Pierre ARNAUD, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : C6

INTIMÉS :

Madame N D épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur T Z

né le XXX

XXX

XXX

Madame F D épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur J D

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Assistés de M^e Duhoux-Cardot, avocat au barreau de Besançon, plaidant, et représentés par M^e Florent SOULARD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2014 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame BOURY, Présidente de Chambre, Président,

Monsieur WACHTER, Conseiller,

Madame BRUGERE, Conseiller,

qui en ont délibéré.

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2014.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame G,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Madame BOURY, Présidente de Chambre, et par Madame G, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La SCP V B, en charge du règlement de la succession d’Yvonne D, a effectué la déclaration de succession le 24 septembre 2002, l’actif successoral comprenant un terrain bâti évalué à la somme de 183 000 euros .

Suivant promesse synallagmatique signée le 19 février 2003, les héritiers d’Yvonne D se sont engagés à vendre ce bien, moyennant un prix de 265 000 euros .

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 14 mai 2003 par M^e C, notaire, avec la participation de M^e B ;

Ce dernier a adressé le 22 mai 2003 une déclaration de succession rectificative modifiant la valeur de l’immeuble telle qu’initialement déclarée .

Cette déclaration ayant été jugée tardive par l’administration fiscale, les consorts D ont fait l’objet d’un redressement fiscal lié à la plus-value immobilière taxable, par comparaison entre la valeur déclarée du bien dans la déclaration de succession et la valeur à laquelle le bien a été vendu et ont dû acquitter un supplément d’imposition sur la plus-value immobilière .

Reprochant au notaire de ne pas avoir établi la déclaration rectificative dans les délais requis par la réglementation fiscale pour leur permettre d’éviter une taxation sur la plus-value immobilière, les consorts D ont fait assigner la SCP L B en responsabilité, lui réclamant le montant du redressement soit :

— pour Monsieur et Madame T Z la somme de 5 826 €,

— pour Madame F D épouse Y, la somme de 2 911 €,

— pour Monsieur J D, la somme de 6 943 €,

le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice.

Le tribunal d’instance de Besançon, par jugement du 16 mars 2010, a retenu la faute professionnelle de la SCP B et l’a condamnée à régler les sommes respectivement réclamées par Madame Z, Madame Y et Monsieur D, outre pour chacun une indemnité de procédure de 600 €, étant précisé que les sommes allouées tenaient compte du montant des droits de succession devant en tout état de cause rester à la charge des successibles et par conséquent, sans lien avec une faute du notaire.

Pour retenir la faute du notaire, le premier juge, en substance,

— a considéré que la mention dans l’avant-contrat du 19 février 2003 de ce que la vente serait réalisée par acte authentique à recevoir par M^e Creuzy notaire à Baumes les dames et M^e B, notaire à Besançon, au plus tard le 23 avril 2003, impliquait que M^e B était nécessairement informé, dès la signature de cet acte, de ce que la valeur du bien ne correspondait pas à celle initialement déclarée ;

— a estimé que le mandat donné à la SCP B impliquait la réalisation par elle de l’ensemble des actes nécessaires pour conduire à la bonne fin des opérations de succession et qu’il lui incombait donc de porter à la connaissance de l’administration fiscale, suivant les règles du code général des impôts, la nouvelle valeur vénale de l’immeuble ;

— a relevé que pour que la déclaration rectificative soit efficiente, elle devait être souscrite avant même l’engagement de l’opération génératrice de la plus-value, le premier juge s’étant référé à cet égard à la lettre du 15/11/2005 de la Direction générale des impôts à M^me Z, laquelle faisait état d’une jurisprudence du Conseil d’Etat du 25 mai 1988 n° 81512,

— en a déduit que le notaire avait donc commis une faute en lien avec le redressement en ne souscrivant la déclaration rectificative que postérieurement à l’acte authentique.

Sur appel, la Cour de Besançon, par arrêt du 12 octobre 2011, a infirmé le jugement au motif que l’opération génératrice de plus-value était constituée par la signature du compromis, que pour être efficiente, la déclaration rectificative de succession devait donc être souscrite avant sa signature et qu’en conséquence, la SCP B qui n’avait été ni associée à la négociation, ni invitée à participer à sa signature, ne pouvait se voir reprocher aucune violation de son devoir de conseil.

Par arrêt du 20 décembre 2012, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions cet arrêt, renvoyant l’affaire et les parties devant la présente Cour qui a été saisie par le notaire le 15 février 2013.

La Cour de cassation a reproché à la cour d’appel de Besançon de ne pas avoir recherché, ainsi qu’elle y était invitée, si le notaire, tenu d’éclairer les parties sur les conséquences fiscales d’une vente à un prix supérieur à la valeur déclarée du bien, avait eu connaissance du projet de vente et du prix envisagé à une date permettant le dépôt d’une déclaration rectificative, dans les délais exigés par l’administration fiscale, et a ainsi retenu que la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

La SCP B a conclu le 11 juin 2014 pour voir débouter les consorts D de l’intégralité de leurs demandes d’indemnisation et les voir condamner à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens et subsidiairement, de voir réduire les montants alloués.

Le notaire axe sa discussion sur quatre points

1. Sur la différence entre la valeur déclarée et le prix de vente

Le notaire insiste sur le fait qu’il n’est pas à l’origine de la fixation de la valeur de 183 000 € figurant à la déclaration de succession et explique que l’expertise qu’il avait fait lui-même réaliser, fixait une valeur de 125 000 €, que les héritiers D ne pouvant compter que sur Monsieur X, propriétaire du supermarché voisin, prêt à débourser une somme plus importante que la valeur réelle du bien, le bien vendu 265 000 € avait finalement été estimé à une valeur intermédiaire, car les héritiers ne pouvaient prendre le risque de payer des droits de succession à un niveau supérieur au prix qu’ils pouvaient raisonnablement en escompter.

2. Sur la notion d’opération engagée

Selon le notaire, pour l’administration fiscale, l’engagement résulte de la promesse de vente, voire de la mise en vente de l’immeuble. Dès lors, il fait valoir que c’est dès avant la signature du compromis que la déclaration aurait dû être faite.

Ainsi, le notaire critique la motivation du premier juge qui a considéré qu’il avait bénéficié d’un temps suffisant entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique pour faire cette déclaration, puisqu’il était de toutes façons trop tard pour souscrire après le compromis cette déclaration rectificative.

Le notaire rappelle en outre qu’il n’a pas été associé aux négociations entre les consorts D et Monsieur X.

3. Sur le devoir de conseil du notaire

Sur ce point, le notaire entend souligner que le devoir de conseil n’a de sens que s’il est donné avant signature d’un contrat irrévocable. Or, dans la mesure où il n’a pas été associé aux négociations entre le 14 octobre 2002 et le 19 février 2003, il n’a pas été consulté sur les conséquences fiscales de l’opération avant la signature du compromis.

Il souligne que le redressement est lié soit à une sous-évaluation par les héritiers de la valeur de leur bien, soit à une valeur de convenance et que dans les deux cas, il appartient bien aux héritiers de payer l’impôt.

4. Sur la perte de chance

Si la Cour devait faire droit et juger que le notaire a failli à son obligation de conseil, le notaire considère que l’indemnisation du préjudice devrait être réduite en considération d’une simple perte de chance.

Par leurs conclusions du 23 juillet 2014, les consorts D, au visa des articles 12 et 700 du code de procédure civile et 1382 et 1383 du code civil, demandent à la Cour de

— déclarer la Scp L B, notaire associé, irrecevable et en toutes hypothèses mal fondée en ses demandes,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement dont appel en l’intégralité de ses dispositions,

— par conséquent, dire et juger que la Scp L B, notaire associé, a commis des fautes professionnelles au préjudice de monsieur et madame T Z, madame F D, épouse Y et monsieur J D,

— en conséquence, condamner la Scp L B, notaire associé, à verser, en réparation de leur préjudice :

— la somme de 5 826,00 € à monsieur et madame T Z,

— la somme de 2 911,00 € à madame F D, épouse Y,

— la somme de 6 943,00 € à monsieur J D,

le tout, portant intérêt au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation introductive de première instance, soit le 24 septembre 2008,

— condamner la Scp L B, notaire associé, à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1 500 € pour chacun d’eux,

— la condamner aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de maître Soulard, avocat près la cour d’appel de Dijon, en application de l’article 699 code de procédure civile.

Rappelant les dispositions de la loi fiscale, et l’instruction de la direction générale des impôts du 6 juin 1979, consacrée par le Conseil d’Etat, comme donnant une exacte interprétation de la loi fiscale, en vertu de laquelle 'les déclarations rectificatives souscrites à une époque où l’opération génératrice de la plus-value était déjà engagée restent sans incidence sur le calcul de cette dernière', les consorts D font valoir que pour être efficiente et empêcher la taxation d’une plus-value immobilière, la déclaration rectificative de succession aurait dû être déposée avant la signature du compromis du 19 février 2003 et au plus tard avant le 14 mai 2003.

Ainsi, les consorts D font grief au notaire de la tardiveté de la déclaration rectificative faite seulement le 26 mai 2003.

Rappelant le principe de la responsabilité des notaires, tenus d’un devoir de conseil à l’égard des parties, les consorts D considèrent que, même s’il n’a pas participé aux négociations ayant abouti à la vente, M^e B, chargée de la succession de Madame D, et en tant que tel, tenu de la réalisation de l’ensemble des actes nécessaires à la bonne fin de ces opérations, était tenu de les éclairer sur les incidences fiscales de l’acte qu’il a reçu.

Pour les consorts D, le notaire a commis des fautes, tant en sa qualité de rédacteur de l’acte, qu’au titre du devoir de conseil, dès lors qu’il était en charge de la succession, qu’il connaissait l’intention des consorts D de vendre le bien immobilier et qu’il était informé des négociations en cours et ce, sans pouvoir se retrancher derrière la présence du notaire de l’acquéreur, rédacteur de l’acte.

En résumé, alors qu’il était informé le l’estimation initiale du bien et qu’il connaissait l’existence des négociations avec la société X sur la base d’un prix de vente supérieur à la déclaration, le notaire a failli à sa mission en n’attirant pas l’attention des héritiers sur les incidences fiscales de la vente en l’absence de déclaration rectificative faite dans le délai requis.

Les consorts D relèvent au passage que dans la mesure où des négociations étaient en cours sur la vente de ce bien, le notaire pouvait utilement leur conseiller de recourir à une déclaration provisoire.

Enfin, s’agissant de l’évaluation de leur préjudice, ils considèrent qu’il ne peut s’agir d’une simple perte de chance, dès lors que dûment conseillés par le notaire, ils auraient nécessairement pu différer la vente dans des conditions propres à rendre efficiente la déclaration rectificative de succession.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2014.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR QUOI

attendu que les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur les conséquences des actes qu’ils sont requis d’authentifier ;

que le fait que le notaire n’ait pas participé aux négociations et à la signature du compromis, ne le dispense pas de son devoir de conseil à l’égard des parties ;

que dans le cadre de la liquidation des opérations de succession, le notaire qui en est chargé, est naturellement tenu d’informer les héritiers des incidences fiscales susceptibles de résulter des actes faits dans le cadre de ces opérations ;

attendu qu’en l’espèce, il est acquis qu’à la suite du compromis signé le 19 février 2003 entre les consorts D et la SA X, l’acte a été authentifié par acte reçu le 14 mai 2003, par M^e C avec le concours de M^e B et que ce dernier a régularisé auprès de l’administration fiscale, le 23 mai 2003, une déclaration rectificative de succession, compte tenu de la différence entre l’évaluation du bien (183 000 €) figurant à la déclaration de succession initiale et le prix auquel il a été vendu (265 000 €) ;

attendu qu’il résulte d’un courrier adressé le 15 novembre 2005, par l’inspecteur des impôts à Monsieur et Madame Z que ' s’il est exact que cette vente a bien donné lieu à l’établissement d’une déclaration de succession complémentaire …. faisant état d’une nouvelle évaluation du terrain… pour 265 000 € (au lieu de 183 000 €), une telle déclaration rectificative n’est valable que si elle a été déposée avant l’engagement de l’opération génératrice de plus-value ( jurisprudence en ce sens du Conseil d’Etat, arrêt du 25 mai 1988 n° 81512).

Au cas présent, la déclaration rectificative a été souscrite le 26 mai 2003; alors que l’acte de vente est du 14 mai 2003.

Je vous précise qu’au titre d’engagement de l’opération génératrice de plus-value, il y a lieu de se placer à la date de la signature du compromis de vente le cas échéant, soit à une date antérieure à l’acte de vente définitif. De ce fait, cette déclaration de succession rectificative reste sans incidence sur le calcul de la plus-value immobilière’ ;

attendu qu’il résulte clairement de ce courrier, que pour être efficiente, la déclaration de succession rectificative aurait dû être adressée antérieurement à la signature du compromis de vente engageant l’opération ;

attendu que certes, M^e B n’a pas été associé à la signature du compromis régularisé le 19 février 2013 entre les consorts D et la SA X ;

que pour autant, il résulte des pièces produites par le notaire lui-même, qu’il a établi la déclaration de succession du 24 septembre 2002 sur laquelle figure la valeur de l’immeuble concerné pour 183 000 € et qu’il a été constamment tenu informé des négociations entre le parties, aboutissant à la signature du compromis du 19 février 2003, pour le prix de 265 000 €, ainsi qu’en attestent ;

— le courrier du 14 octobre 2002 que M^e B a reçu de M^e C, contenant proposition d’acquisition du bien par Monsieur X pour une valeur de 200 000 €,

— le courrier daté du 23 octobre 2002 reçu par M^e B de Monsieur et Madame Z l’invitant à transmettre à M^e C leur proposition de vente de leur bien immobilier pour la somme de 300 000 €,

— le courrier daté du 5 novembre 2002 adressé par M^e C à M^e B contenant la contre-proposition de Monsieur X à hauteur de 250 000 €,

— le courrier du 29 novembre 2002 adressé par M^e C à M^e B, faisant référence à leur récente conversation téléphonique, confirmant l’accord de Monsieur X pour l’acquisition au prix de 265 000 €, ultime proposition des consorts D, et l’invitant à lui indiquer s’il pouvait préparer un compromis de vente sur ces bases ;

qu’il en résulte qu’avant signature du compromis, M^e B savait parfaitement qu’un accord avait été trouvé pour la vente du bien à hauteur de 265 000 € générant une plus-value taxable, sauf à effectuer, avant régularisation du compromis, une déclaration rectificative ;

or attendu qu’il ne résulte du dossier aucune preuve d’une quelconque information qui aurait pu être donnée par M^e B aux héritiers sur les conséquences fiscales de la vente à un prix supérieur à la valeur déclarée ;

attendu qu’en s’abstenant d’informer les héritiers de la succession dont il était chargé, des conséquences fiscales d’une vente au prix de 265 000 € d’un bien évalué dans la déclaration de succession à 183 000 €, et en différant ensuite la déclaration rectificative après la signature de l’acte authentique, au lieu de la régulariser dès avant la signature du compromis, le notaire a manqué à son devoir de conseil, et à ses obligations dans le cadre du mandat confié, son manquement étant directement à l’origine du préjudice résultant de la taxation de la plus-value qui aurait été évitée si la déclaration rectificative avait précédé la signature du compromis, les héritiers n’étant alors taxés que sur les droits de succession ;

attendu sur le préjudice, que le notaire n’est pas fondé à soutenir qu’il devrait être évalué en terme de perte de chance, dès lors que la déclaration rectificative faite dans le temps requis, après accord des parties mais avant signature du compromis, aurait nécessairement permis d’éviter la taxation sur la plus-value ;

attendu que le premier juge a relevé à bon droit, que les consorts D avaient pris soin de retirer de leur demande d’indemnisation, la part représentant les droits de succession qu’il leur appartenait d’acquitter personnellement, pour ne réclamer au notaire que les conséquences relatives à la taxation de la plus-value ;

qu’au vu des pièces produites, le préjudice des consorts D en stricte relation avec les fautes du notaire est de 5 826 € pour Madame Z, de 2 911 € pour Madame Y et de 6 943 € pour Monsieur J D, ces sommes devant produire intérêts à compter de la demande en justice valant mise en demeure ;

que le jugement du tribunal d’instance du 16 mars 2010 doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SCP L B au paiement de ces sommes, ainsi qu’au règlement d’une somme de 600 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

attendu que la SCP B succombant, il y a lieu de la condamner aux dépens d’appel, ainsi qu’en équité, au paiement envers chacun des consorts D d’une somme de 600 € au titre de leurs frais irrépétibles à hauteur d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mars 2010 par le tribunal d’instance de Besançon,

ajoutant,

Condamne la Scp L B au paiement, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de la somme de 600 € envers chacun des consorts D, Madame N D époux Z, Madame F D époux Y, Monsieur J D,

Condamne la SCP L B, notaire associé aux dépens avec si nécessaire recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président