SD/LL

SARL JPN

C/

SCI IMMO PLACEMENT

Syndic. de copro. DU CENTRE DAUPHINE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 10 JUIN 2021

N° RG 19/00836 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FIH3

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 25 mars 2019,

rendue par le tribunal de grande instance de Dijon – RG : 16/01469

APPELANTE :

SARL JPN, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège :

Centre Dauphine

[…]

représentée par M^e Véronique GUILLEMET, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 57

assistée de M^e Corinne BRUGIERE, avocat au barreau de DIJON,

INTIMÉES :

SCI IMMO PLACEMENT, représentée par son gérant en exercice, la SAS CABINET VOISIN, domicilié en cette qualité au siège :

[…]

[…]

représentée par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 26

assisté de M^e Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DU CENTRE DAUPHINE, représenté par son syndicat en exercice, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au siège :

[…]

[…]

représentée par M^e Eric SEUTET, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 108

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 avril 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juin 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 19 juin 1996, la société IMMO PLACEMENT a donné à bail commercial à la SARL GTT un local commercial situé à Dijon, centre commercial Dauphine, comprenant 'au rez-de-chaussée, avec vitrine, une surface d’environ 84 m² formant partie du lot 40 de la copropriété et une réserve en sous-sol formant le lot n°100".

La SARL GTT a été liquidée judiciairement le 3 juin 2003 et la SARL JPN a été déclarée adjudicataire du fonds de commerce propriété de la société liquidée, selon acte reçu en l’étude de M^e Cleon, notaire à Dijon, le 4 juillet 2003, en ce compris le bail commercial qui s’est poursuivi.

Un avenant de renouvellement du bail a été signé entre la SARL JPN et la société IMMO PLACEMENT, le 25 septembre 2008, comportant une même désignation des lieux loués.

Un litige est né entre le bailleur et le preneur portant sur la superficie réellement louée au titre de la réserve.

C’est dans ces conditions que, par acte du 14 avril 2016, la SARL JPN a assigné la société IMMO PLACEMENT et le syndicat des copropriétaires du Centre Dauphine, représenté par son syndic en exercice la SAS Urbania, devant le tribunal de grande instance de Dijon, aux fins de voir juger que la bailleresse a failli à son obligation de délivrance à l’égard du preneur et, en conséquence, ordonner à

la société IMMO PLACEMENT de la mettre en possession du lot n°100 tel que figurant dans le bail commercial dont elle bénéficie, en date du 19 juin 1996, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, et la voir condamner au paiement du trop versé de loyers et de charges et de dommages-intérêts au titre de la perte économique subie.

Au terme de ses dernières écritures saisissant le tribunal, elle demandait à la juridiction, au visa des articles 1134, 1719 et 1765 du code civil, de :

— dire et juger que la SCI IMMO PLACEMENT a failli à son obligation de délivrance à son égard,

— ordonner à la SCI IMMO PLACEMENT de lui restituer le lot n°100 tel que figurant dans le bail commercial en date du 19 juin 1996, sous astreinte de 100 euros par jour et ce à compter du jugement à intervenir,

— la condamner à lui payer les sommes suivantes :

' au titre d’un trop versé de loyers : 34 069 euros,

' au titre d’un trop versé de charges : 4 972,92 euros,

' au titre de la perte économique : 574 438 euros,

— la condamner à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Se fondant sur un rapport d’expertise établi par M. X, la demanderesse soutenait la réserve qui lui a été attribuée n’est pas celle indiquée dans le bail (lot n°100), laquelle devrait se situer juste à l’aplomb de son commerce en sous-sol, et qu’elle est tenue de payer un loyer pour un local qu’elle n’occupe pas, les loyers qu’elle a réglés ne corrrespondant pas à la superficie réellement occupée et les avoirs sur charges consentis par le bailleur n’ayant pas porté sur la totalité de la période.

Elle se prévalait d’une perte économique évaluée à 35 % de la marge brute du rez-de-chaussée de 2004 à 2014 au motif qu’elle n’a pas pu exploiter la réserve alors que son activité peut également s’exercer en caveau.

Au terme de ses dernières conclusions saisissant le tribunal, la SCI IMMO PLACEMENT a demandé à la juridiction, au visa des articles 1719 et 2224 du code civil, de :

A titre principal,

— dire et juger que la société JPN était, dès la prise de possession des lieux loués en 2003, en mesure de constater que n’était pas entrée dans le champ contractuel une réserve de 100 m² en sous-sol,

— dire et juger que la société JPN n’apporte pas la preuve qu’elle a fait de la surface réelle des lieux donnés en location un élément déterminant de son consentement à la reprise du bail de la société GTT,

— dire et juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance,

— débouter la société JPN de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal entendrait retenir un manquement contractuel du bailleur à son obligation de délivrance,

— constater que l’action aux fins de la faire sanctionner pour manquement à son obligation de délivrance n’a été intentée que par assignation du 14 avril 2016, soit plus de 5 années après qu’elle ait pu se rendre compte qu’elle ne bénéficiait pas de la réserve de 100 m² en sous-sol,

— dire et juger dès lors l’action prescrite,

— débouter (sic) la société JPN de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal jugerait recevable l’action de la société JPN et qu’il entendrait retenir sa responsabilité contractuelle,

— dire et juger impossible de procéder à la délivrance de la totalité du lot n°100 à la société JPN, celui-ci étant régulièrement occupé à 95 % par un autre locataire,

— débouter la société JPN de sa demande de condamnation sous astreinte de la bailleresse à lui mettre à disposition l’entier lot n°100,

— relever (sic) que la société JPN demande une indemnisation pour un trop versé de loyer sur la base d’une estimation de la valeur locative des lieux en comparaison avec les loyers des commerces voisins composant le centre commercial, alors qu’une telle évaluation relève du juge des loyers commerciaux et non du tribunal de grande instance,

— relever (sic) qu’elle a effectué des avoirs et/ou a recalculé les régularisations de charges depuis 2009 en tenant compte de la surface réellement exploitée par la société JPN, de sorte qu’elle ne peut plus faire état à ce jour d’un préjudice à ce titre,

— relever (sic) que la société JPN a refusé en 2015 une proposition de délivrance de 50 % du lot n°100,

— débouter la société JPN de ses demandes de remboursement d’une partie des loyers et des charges et d’indemnisation pour perte économique,

A titre très infiniment subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire ayant pour objet de calculer de façon contradictoire le préjudice de la société JPN tel qu’invoqué dans son assignation du 14 avril 2016,

En tout état de cause,

— condamner la société JPN à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société JPN aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions saisissant le tribunal, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Centre Dauphine à Dijon, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL Citya Urbania Dijon, a demandé à la juridiction de le mettre hors de cause et de lui allouer la somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Par jugement rendu le 25 mars 2019, le tribunal de grande instance de Dijon a :

— mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Centre Dauphine à Dijon, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL Citya Urbania Dijon,

— dit que l’action engagée par la SARL JPN en manquement de la SCI IMMO PLACEMENT à son obligation de délivrance n’est pas prescrite,

— débouté la SARL JPN de sa demande en restitution du local concerné et de ses demandes relatives à un trop versé de loyers et à la perte écouomique,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande relative au trop versé de charges,

— condamné la SARL JPN aux dépens,

— condamné la SARL JPN à verser à la SCI IMMO PLACEMENT une indemnité de 1 500 euros et au syndicat des copropriétaires de la copropriété du Centre Dauphine, représenté par son syndic en exercice, une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La SARL JPN a régulièrement relevé appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 22 mai 2019.

Au terme d’écritures notifiées le 18 juillet 2019, l’appelante demande à la Cour de :

Vu le bail commercial en date du 19 juin 1996,

Vu le procès-verbal d’adjudication en date du 4 juillet 2003,

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu les articles 1719 et 1765 du code civil,

— infirmer le jugement rendu le 25 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Dijon en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en restitution du local concerné et de ses demandes relatives à un trop versé de loyers et à la perte économique,

— dire et juger que la SCI IMMO PLACEMENT a failli à son obligation de délivrance à son égard,

En conséquence,

— ordonner à la SCI IMMO PLACEMENT de lui restituer le lot n°100 tel que figurant dans le bail commercial en date du 19 juin 1996 et ce sous astreinte de 100 euros par jour et ce à compter du jugement à intervenir,

— la condamner à lui payer les sommes suivantes :

' au titre d’un trop versé de loyers : 34 069 euros,

' au titre d’un trop versé de charges : 4 972,92euros,

' au titre de la perte économique : 574 438 euros,

— infirmer le jugement rendu le 25 mars 2019 par le Tribunal de grande instance de Dijon en ce qu’il l’a condamnée aux dépens,

— infirmer le jugement rendu le 25 mars 2019 en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI IMMO PLACEMENT une indemnité de 1 500 euros et au syndicat de la copropriété du Centre Dauphine, représenté par son syndic en exercice, une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI IMMO PLACEMENT à lui payer une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner enfin aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières écritures notifiées le 17 octobre 2019, la SCI IMMO PLACEMENT demande à la Cour, au visa des articles 1719 du code civil, 2224 du code civil, L 110-4 du code de commerce, 122 du code de procédure civile, de :

Au préalable,

— relever que le bail liant les parties a été résilié par ordonnance de référé non contestée du 15 mai 2019 et qu’elle a repris possession des lieux le 1^er juillet 2019,

— réformer le jugement contesté en ce qu’il a dit que l’action engagée par la SARL JPN en manquement de la SCI IMMO PLACEMENT à son obligation de délivrance n’est pas prescrite,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que l’action engagée par la SARL JPN en manquement de la SCI IMMO PLACEMENT à son obligation de délivrance suivant exploit d’huissier du 14 avril 2016 est prescrite,

Pour le surplus,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

' débouté la société JPN de sa demande en restitution du local concerné et de ses demandes relatives à un trop versé de loyers et à la perte économique,

' déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande relative au trop versé de charges,

' condamné la SARL JPN aux dépens,

' condamné la SARL JPN à lui verser une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner la SARL JPN à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL JPN aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions notifiées le 27 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du Centre Dauphine, représenté par son syndic en exercice, la SARL Citya Urbania Dijon, demande à la

Cour, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement rendu le 25 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Dijon,

— condamner la SARL JPN à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL JPN aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 mars 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs conclusions visées ci-dessus.

SUR QUOI

Attendu qu’aucune demande n’ayant été formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété du Centre Dauphine, c’est à bon droit que le tribunal l’a mis hors de cause et le jugement sera confirmé de ce chef ;

Attendu que l’intimée, appelante incidente, conclut à la réformation du jugement qui a rejeté sa fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité contractuelle engagée par la société JPN, en faisant valoir que cette action est soumise au délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du code civil et qu’il est démontré que le preneur ne pouvait plus ignorer, en 2005/2006, le fait que le lot n°100 n’était pas entré dans le champ contractuel ;

Qu’elle relève que le tribunal a retenu que le point de départ du délai de prescription se situait au mois de janvier 2012, correspondant au courrier du 20 janvier 2012 par lequel le syndic avait réclamé à la société JPN le paiement d’un arriéré de loyers au titre de la location d’une cave constituant le lot n°30 de la copropriété, et elle prétend que ce n’est pas en janvier 2012 que le preneur a été informé qu’il devait régler au syndicat des copropriétaires, en sus du loyer dont il est redevable envers le bailleur, d’un loyer au titre de l’occupation de la cave, mais en 2005, de sorte que son action, engagée plus de 10 ans après, est prescrite ;

Attendu que le tribunal a, à bon droit, considéré que l’action en responsabilité contractuelle engagée par la SARL JPN était soumise au délai de prescription de l’article L 110-4 du code de commerce et que ce délai courait à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance, et il a justement retenu, qu’en l’espèce, le point de départ du délai de prescription se situait à la date de connaissance par le preneur de l’absence de mise à sa disposition de la réserve en sous-sol correspondant au lot n°100 dans sa superficie totale, alors qu’il n’était pas contesté que la société GTT, puis la SARL JPN, n’ont jamais occupé la réserve située au sous-sol correspondant à la quasi totalité du lot 100 ;

Qu’à juste titre, le premier juge a estimé que le fait que la société JPN règle au syndic de copropriété un loyer en contrepartie de la jouissance d’une réserve en parties communes de 10 m² mise à sa disposition par la copropriété, depuis l’année 2005, alors qu’elle ne disposait que de 4 m² du lot n°100, ne suffit pas à établir qu’elle savait que le lot n°100 avait en réalité une superficie de 100 m², empêchant toute réclamation de sa part ;

Qu’en revanche, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le courrier de réclamation émanant du syndic de copropriété, en date du 20 janvier 2012, qui réclame au preneur le paiement d’un arriéré de loyers au titre de l’occupation de la réserve en parties communes, ne rapporte pas la preuve de cette connaissance ;

Qu’aucune des pièces du dossier ne permettant d’établir la date à laquelle la SARL JPN a découvert la superficie réelle du lot n°100, le jugement mérite confirmation en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription ;

Attendu, qu’au soutien de son appel, la SARL JPN fait valoir qu’elle utilise les locaux tels qu’ils lui ont été attribués par le mandataire liquidateur lors de la remise des clés, qu’elle est de parfaite bonne foi et qu’elle n’occupe pas la réserve correspondant au lot n°100 qui devrait se situer juste à l’aplomb de son commerce en sous-sol, en précisant que la bailleresse a bien reconnu, le 30 septembre 2013, que la réserve n°100 était louée au voisin, indiquant avoir fait constater par huissier qu’il existe bien une porte située à côté de son commerce, permettant d’accéder à une pièce se trouvant juste au dessous, qui est verrouillée et qu’elle ne peut pas ouvrir ;

Qu’elle sollicite la réparation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ayant réglé un loyer pour une surface de 96 m² dont elle ne dispose pas, auquel s’ajoute le loyer dont elle doit s’acquitter pour l’occupation de la réserve de substitution, en précisant que le trop versé de loyers a été estimé par l’expert X ;

Qu’elle réclame également le remboursement d’un trop versé de charges ainsi que la réparation de la perte économique résultant de l’impossilibité de développer son activité de bar dans le sous-sol ;

Attendu que l’intimée expose, qu’en 1987, à la suite de la division des lots 40 et 100, acquis en mai 1975, les locaux ont été donnés à bail à deux preneurs et qu’il résulte des baux signés par ces derniers que le preneur qui occupait la plus grande superficie en rez de chaussée occupait la plus petite partie du sous-sol et inversement pour l’autre, et que la SARL GTT est venue aux droits de la société locataire du plus grand local en rez de chaussée ;

Qu’elle ajoute que, dans le bail signé le 19 juin 1996, la désignation des locaux est erronée, la disposition des lieux n’ayant pas été modifiée et la surface d’environ 84 m² en rez-de-chaussée et la réserve du sous-sol, qui formaient auparavant partie du lot 40 pour le rez-de-chaussée et du lot 100 pour la réserve, sont devenues ' une surface de 84 m² formant partie du lot 40 et une réserve en sous-sol formant le lot n°100", sans indication de superficie ;

Qu’elle souligne que, lors de sa liquidation judiciaire prononcée en juin 2003, la société GTT n’occupait pas la réserve correspondant à la quasi totalité du lot 100, aucun accès n’ayant jamais été créé entre la plus grande surface du lot 40 en rez-de-chaussée qu’elle occupait et cette réserve ;

Qu’elle prétend que l’historique des locaux confirme ainsi qu’elle a respecté son obligation de délivrance, la société JPN ne pouvant revendiquer plus de droits que la société GTT détenait, alors que, lors de l’acquisition du fonds de commerce, elle a dû nécessairement visiter les lieux et constater que le bail ne portait pas sur une réserve de 100 m² mais de 4m² ;

Et attendu que l’appelante dont le bail a été résilié par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Dijon rendue le 15 mai 2019 et qui a libéré le local commercial le 1^er juillet 2019, n’est pas fondée à solliciter la restitution du lot n°100 tel que figurant dans le bail commercial ;

Que le jugement mérite dès lors confirmation en ce qu’il a débouté la SARL JPN de cette demande ;

Attendu que, comme l’a relevé le premier juge, il ressort de l’ensemble des baux commerciaux concernant les lots n° 40 et 100 du centre commercial Dauphine situé à Dijon, que les baux des locataires qui ont occupé les locaux avant la société JPN portaient sur les locaux 'comprenant au rez-de-chaussée, avec vitrine, une surface d’environ 84 m² et au sous-sol une réserve, le tout formant partie du lot 40 (pour le rez-de-chaussée) et du lot 100 (pour la réserve) ;

Que le tribunal a pu exactement déduire de cette formulation, mais également de la contenance du

bail consenti au locataire voisin, la société Carpe Diem, portant sur l’autre partie des lots 40 et 100, que la réserve correspondant au lot n°100 n’était pas donnée en location dans sa totalité aux locataires ayant précédé la société JPN, ces derniers ne disposant conventionnellement que d’une faible partie du local situé en sous-sol dont la plus grande partie était occupée par le locataire voisin, la contenance des locaux commerciaux correspondant aux lots 40 et 100 n’ayant pas été modifiée lors du renouvellement du bail au profit de la société GTT en juin 1996 ;

Que c’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la société JPN ne pouvait se prévaloir de l’erreur de rédaction affectant le bail du 19 juin 1996 qui mentionne que le local comprend 'au rez-de-chaussée, avec vitrine, une surface d’environ 84 m² formant partie du lot 40 de la copropriété et une réserve en sous-sol formant le lot n°100", pour prétendre que le bailleur a manqué à son devoir de délivrance, alors que celle-ci reconnaît qu’elle utilisait les lieux tels qu’ils lui ont été attribués par le mandataire liquidateur lors de la remise des clés, après qu’elle les ait visités, ce qui confirme que la société GTT n’a jamais occupé la réserve lot n°100 dans sa plus grande partie ;

Que le montant du loyer dû par le preneur ayant été fixé au regard de la superficie mise à disposition de celui-ci, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté la SARL JPN de sa demande en paiement formée au titre d’un trop versé de loyers ;

Attendu que la bailleresse ayant reconnu que 64 % des charges relatives au lot n°100 étaient facturés à la société JPN alors qu’elle n’occupe que 5 % de ce lot et ayant pratiqué en conséquence des avoirs sur charges à compter de l’exercice 2009/2010, puis réduit le montant des provisions sur charges à compter du 1^er novembre 2013, c’est à bon droit que le tribunal a déclaré irrecevable comme prescrite la demande en paiement du preneur au titre d’un trop versé de charges pour les deux exercices précédant l’exercice 2009/2010, et le jugement mérite également confirmation sur ce point ;

Attendu que l’appelante qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d’appel ;

Qu’il n’est par ailleurs pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés par les intimés et non compris dans les dépens ;

Qu’elle sera ainsi condamnée à leur payer, à chacun, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité déjà allouée à ce titre en première instance ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare la SARL JPN recevable mais mal fondée en son appel et l’en déboute,

Déclare la SCI IMMO PLACEMENT recevable mais mal fondée en son appel incident et l’en déboute,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Dijon,

Y ajoutant,

Condamne la SARL JPN à payer à la SCI IMMO PLACEMENT et au syndicat des copropriétaires de la copropriété du Centre Dauphine, représenté par son syndic en exercice la SARL Citya Urbania Dijon, chacun la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile,

Condamne la SARL JPN aux dépens d’appel et dit que les dépens pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Covillard, avocat, pour ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le Greffier, Le Président,