MW/AV

A X

C/

CDC HABITAT SOCIAL

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 23 FEVRIER 2021

N° RG 20/00527 – N° Portalis DBVF-V-B7E-FO3R

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 10 avril 2020,

rendue au tribunal judiciaire de Dijon – RG : 12-19-000579

APPELANTE :

Madame A X

née le […] à […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2020/2181 du 03/06/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représentée par M^e Delphine SAILLARD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

INTIMÉE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’habitations à loyer modéré à Directoire et Conseil de Surveillance, inscrite au RCS de Paris sous le n° 552046484, venant aux droits de SCIC HABITAT BOURGOGNE, par suite de sa fusion par voie d’absorption du 18 décembre 2018 avec effet au 31/12/2018, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités au siège :

[…]

[…]

Représentée par M^e Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Michel WACHTER, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Michel PETIT, Président de chambre,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 23 Février 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte sous seing privé du 1^er juillet 2016, la société SCIC Habitat Bourgogne, aux droits de laquelle se trouve désormais la société CDC Habitat Social, a donné à bail à M^me A X des locaux d’habitation sis à […], […].

Par acte du 10 octobre 2019, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme arriérée de 1 033,09 € .

Par exploit du 16 décembre 2019, faisant valoir que les causes du commandement n’avaient pas été régularisées dans les deux mois de sa signification, la société CDC Habitat Social a fait assigner M^me X devant le juge des référés du tribunal d’instance de Dijon en constatation de la résiliation du bail, expulsion, et paiement de l’arriéré locatif.

M^me X a contesté la dette au motif qu’elle avait cessé de régler ses loyers en raison du refus du bailleur de prendre en charge les conséquences d’un dégât des eaux survenu dans les locaux loués. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement.

Par ordonnance du 10 avril 2020, le juge des référés a constaté la résiliation du bail du fait de l’absence de règlement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, a relevé que la défenderesse n’apportait aucun document confirmant ses propos s’agissant du dégât des eaux, l’a condamnée au paiement de l’arriéré locatif, arrêté au mois de février 2020 à la somme de 4 014,23 €, et a autorisé M^me X à s’en acquitter en 17 mensualités. Il a en conséquence :

— déclaré la demande de la CDC Habitat Social venant aux droits de SCIC Habitat Bourgogne recevable ;

— constaté à compter du 11 décembre 2019 l’acquisition au profit de la société CDC Habitat Social

venant aux droits de SCIC Habitat Bourgogne de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti à M^me A X sur un logement non meublé type 3 – n°3 étage 1 situé […] ;

— dit qu’il pourra être procédé à l’expulsion de M^me A X et de tous occupants de son chef du logement et de ses accessoires situé […] dans les délais prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et L 412-2 et suivants du code précité ainsi qu’au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles au choix du demandeur et aux frais et risques de l’expulsé ;

— dit qu’à défaut pour M^me A X d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M^me A X à verser mensuellement à la société CDC Habitat Social venant aux droits de SCIC Habitat Bourgogne une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné M^me A X à payer à titre provisionnel à la société CDC Habitat Social la somme de 4 014,23 € mois de février inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2019, date du commandement de payer ;

— autorisé M^me A X à se libérer de cette somme de 16 mensualités de 150 € chacune payable le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, la 17^e échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le tout en sus des indemnités d’occupation en cours ;

— dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, dans un délai de 8 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité ;

— rejeté la demande de la société CDC Habitat Social, venant aux droits de SCIC Habitat Bourgogne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me A X aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2019 ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

— rappelé que M^me A X sera tenue au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir (sic) conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que la présente décision sera transmise par voie électronique à la CCAPEX.

M^me X a relevé appel de cette décision le 18 mai 2020.

Par conclusions notifiées le 24 juin 2020, l’appelante demande à la cour :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— d’infirmer le jugement entrepris ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

— de rejeter la demande de résiliation du bail ;

— de condamner la société CDH Habitat Social à régler à M^me X la somme de 3 191,63 € (2 000 € + 1 191,63 €) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que de son préjudice matériel subis à l’occasion de l’occupation de l’appartement objet du bail ;

— d’ordonner la compensation judiciaire entre la dette de loyer comprenant les frais de contentieux contestés et la somme susmentionnée ;

— d’octroyer des délais de paiement sur une période de 36 mois ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société CDH Habitat Social de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ;

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions notifiées le 9 juillet 2020, la société CDC Habitat Social demande à la cour :

Vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— de dire et juger M^me A X irrecevable en ses demandes nouvelles à hauteur d’appel concernant l’indemnisation sollicitée en réparation d’un préjudice de jouissance et matériel outre la compensation entre ces dommages et intérêts et la dette de loyer ;

— de dire et juger M^me A X mal fondée en ses demandes de rejet de résiliation de bail et d’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois ;

— de débouter en conséquence l’appelante de l’ensemble de ses demandes et de toutes autres plus amples ou contraires ;

Ce faisant,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à parfaire l’arriéré locatif dont est redevable M^me A X à l’égard de la société CDC Habitat Social actualisé au 5 juin 2020 (terme de mai 2020 compris uniquement) , savoir la somme de 4 394,36 € ;

— de condamner au surplus M^me A X au paiement d’une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 décembre 2020.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur la résiliation du bail

Il n’est aucunement contesté par M^me X qu’elle n’a pas réglé, dans les deux mois de sa signification, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait été signifié par la société bailleresse en date du 10 octobre 2019.

La résiliation du bail est donc acquise de plein droit, la locataire ne pouvant se prévaloir d’une prétendue contre-créance liée à la survenue d’un dégât des eaux pour se dispenser unilatéralement du paiement des loyers.

L’argumentation de l’appelante, selon laquelle elle comptait sur le règlement de ses loyers par un organisme dénommé 'Black Corp’ est elle-aussi sans aucun emport à cet égard, étant rappelé que M^me X était la seule cocontractante de la bailleresse. Au demeurant, les pièces produites à ce sujet, à savoir deux mails adressés par M^me X à 'clare.jones@nomura.com', dont la cour ignore de qui il s’agit exactement, sont datés respectivement du 17 janvier 2020 et du 31 janvier 2020, et sont donc largement postérieurs à l’expiration du délai de deux mois dans lequel devait nécessairement intervenir la régularisation des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le jugement entrepris devra donc être confirmé s’agissant de la résiliation du bail et de ses accessoires.

Sur l’arriéré locatif

La société CDC Habitat Social produit un décompte actualisé faisant état au 2 juin 2020 d’un arriéré locatif de 4 394,36 €.

Ce décompte, qui prend en compte les versements effectués par M^me X, n’est contesté par cette dernière qu’en tant que lui est facturée une somme de 266,88 € à titre de frais indus.

Il résulte effectivement du décompte établi par l’intimée qu’elle a imputé à l’appelante un montant de 266,88 € le 4 mars 2020, sous l’intitulé 'frais de contentieux'. Aucune explication ni justification n’étant fournie sur l’exigibilité de tels frais, il convient de les défalquer du montant de l’arriéré locatif.

M^me X sera en conséquence condamnée à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 4 127,48 €, qui portera intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2019, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, sur la somme de 1 033,09 € due à cette date, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

La décision déférée sera infirmée en ce sens.

Sur la demande reconventionnelle

A titre reconventionnel, M^me X sollicite la condamnation de l’intimée à l’indemniser d’une somme globale de 3 191,63 € au titre d’un préjudice de jouissance ainsi que du coût de travaux d’embellissement.

La société CDC Habitat Social soulève l’irrecevabilité de ces demandes comme étant nouvelles.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, M^me X sollicite expressément que les sommes dont elle serait reconnue créancière à titre reconventionnel soient compensées avec la dette locative. Au demeurant, elle avait déjà fait

valoir dès la première instance l’existence d’une contre-créance au titre de la remise en état des locaux suite à un dégât des eaux.

La fin de non-recevoir soulevée par l’intimée sera donc rejetée.

L’appelante fait d’abord état de troubles de jouissance résultant du fait que l’eau du robinet était imbuvable, que le logement était infesté d’insectes, et que le local poubelles était dépourvu de ventilation. Il n’est proposé à cet égard aucun autre élément de preuve que cinq copies écran de formulaires internet de dialogue avec le bailleur, qui ne comportent rien d’autre que l’indication d’un numéro et d’une date de demande, ainsi que la mention du statut 'traité', sans qu’aucune autre indication ne permette de savoir, même succinctement, à quoi les demandes concernées se rapportaient. Force est ainsi de constater que la preuve des griefs énoncés par M^me X concernant un manque de décence de son logement n’est aucunement rapportée.

Elle invoque ensuite la survenance d’un dégât des eaux, dont elle a fait réparer les conséquences par M. Y, et dont elle réclame le paiement à la bailleresse. Il doit cependant être constaté que les circonstances de survenue de ce dégât des eaux ne sont pas précisées Ainsi, M^me X produit un constat amiable de dégât des eaux daté du 23 août 2019, dans lequel ne figure strictement aucune indication sur les causes et les circonstances de l’événement, qui ne semble en tout état de cause pas imputable à un tiers extérieur, puisque seules les coordonnées de M^me X y figurent. Elle verse encore un document intitulé 'rappel de votre déclaration', émanant de la société GMF, qui indique, quant au contexte du sinistre 'dégât des eaux ou gel ou rupture de canalisation, fuite, rupture, débordement canalisation ou installation chauffage', dont les termes sont tellement généraux et englobent tant d’hypothèses différentes qu’il ne peut être déterminé si le sinistre est imputable à l’installation de plomberie elle-même (fuite, rupture), ou à un comportement de la locataire (débordement). Dans ces conditions, il n’est pas démontré qu’il incomberait au bailleur de prendre en charge les conséquences du sinistre, étant observé que les travaux objets de la facture de M. Z ne concernent que les embellissements, et qu’il n’est justifié d’aucune intervention sur l’installation de plomberie.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle ne pourra qu’être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’appelante justifie percevoir un traitement de 1 700 € par mois, et avoir un enfant de 11 ans à charge.

Il lui sera alloué des délais de paiement sur 24 mois, à raison de 170 € par échéance, la dernière étant augmentée du solde et des intérêts.

Sur les autres dispositions

La décision entreprise sera confirmée s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

M^me X sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la société CDC Habitat Social la charge de ses frais de défense irrépétibles.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance frappée d’appel s’agissant du montant de l’arriéré locatif et des délais de

paiement ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

Condamne M^me A X à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 4 127,48 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2019 sur la somme de 1 033,09 €, et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Autorise M^me A X à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 170 € chacune, la dernière étant augmentée du solde de la dette ainsi que des intérêts liquidés ;

Dit que ces mensualités seront payables le 5 de chaque mois, et pour la première fois à compter du 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité ;

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Y ajoutant :

Déclare recevable la demande reconventionnelle formée par M^me A X ;

Au fond, la rejette ;

Rejette la demande formée par la société CDC Habitat Social sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me A X aux dépens.

Le greffier Le président