S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P] [K]

[Y] [E]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026

N° RG 24/00438 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GMS4

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 mars 2024,

rendu par le juge des contentieux de la protection de Chalon sur Saône – RG : 11-23-594

APPELANTE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 26

INTIMÉS :

Madame [P] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non représentés

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique dressé par Maître [T], notaire associé de la SARL Nicéphore Notaires, en date des 28 et 31 mars 2022, la SARL EGC Investissements a donné à bail à M. [Y] [E] et à Mme [P] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 65 euros.

Indiquant avoir été actionnée par le bailleur, en sa qualité de caution dans le cadre du dispositif dit 'Visale', pour le paiement des loyers impayés de mars 2022 à juin 2022, la société Action Logement Services a, par acte du 23 septembre 2022, délivré un commandement de payer la somme de 2 305 euros à M. [E] et à Mme [K].

Ce commandement, qui visait la clause résolutoire insérée au contrat de bail, a été signifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Côte d’Or.

Par actes du 21 juillet 2023, la société Action Logement Services a fait attraire M. [E] et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône, en sollicitant essentiellement la résiliation du contrat de bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire, la résiliation du contrat de bail aux torts du preneur, l’expulsion de M. [E] et de Mme [K] et de tous occupants de leur chef, et leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 3 133,47 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges normalement exigibles, jusqu’à la libération des lieux.

Cette assignation a été notifiée aux services préfectoraux de la Côte d’Or.

Par jugement réputé contradictoire du 8 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré que la SAS Action Logement Services, caution, ne démontre pas être subrogée dans les droits et actions de la SARL EGC Investissements, bailleur, et ce

à I’encontre de M. [Y] [E] et de Mme [P] [K], locataires,

— débouté en conséquence la SAS Action Logement Services de toutes ses prétentions formulées à l’encontre de M. [Y] [E] et de Mme [P] [K],

— condamné la SAS Action Logement Services aux dépens de l’instance,

— ordonné la transmission du dossier et la communication du jugement à M. le procureur de la République près le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône.

La société Action Logement Services a relevé appel de cette décision le 27 mars 2024.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 mai 2024, la société Action Logement Services demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, ainsi que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

— la recevoir en son action, et l’en déclarer bien fondée,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a déclaré qu’elle ne démontre pas être subrogée dans les droits et actions de la SARL EGC Investissements, bailleur, et ce à l’encontre de M. [Y] [E] et de Mme [P] [K], locataires,

l’a déboutée en conséquence de toutes ses prétentions formulées à l’encontre de M. [Y] [E] et de Mme [P] [K], locataires,

l’a condamnée aux dépens de l’instance,

— annuler la décision en ce qu’elle a ordonné la transmission du dossier et la communication du jugement à M. le procureur de la République près le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône,

Statuant à nouveau,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [K] et M. [Y] [E] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

Vu les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,

— condamner solidairement Mme [P] [K] et M. [Y] [E] à lui payer la somme de 9 725,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2022 sur la somme de 2 305 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement Mme [P] [K] et M. [Y] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement Mme [P] [K] et M. [Y] [E] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner in solidum Mme [P] [K] et M. [Y] [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

M. [E] et Mme [K] n’ont pas constitué avocat.

La société Action Logement Services leur a fait signifier :

— sa déclaration d’appel, par actes du 26 avril 2024, délivrés en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire,

— ses conclusions, par actes des 10 et 13 mai 2024, délivrés en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées de l’appelante pour un exposé complet de ses moyens.

MOTIFS

Sur l’engagement de caution de la société Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que 'la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.'

La société Action Logement Services entend en l’espèce se prévaloir d’un contrat de cautionnement Visale N°A10135862562 signé électroniquement le 28 mars 2022, stipulant en son article 8.1 que '[…] sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.[…]'

L’article 1366 du code civil dispose que 'l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité'.

L’article 1367 du même code précise que 'la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte.

Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat'.

Le premier juge a en l’espèce débouté la société Action Logement Services de ses demandes au motif que la preuve de son engagement de caution n’était pas rapportée, dès lors que le contrat de cautionnement Visale N°A10135862562 avait été signé électroniquement et qu’elle ne produisait ni la clef de cryptage issue du procédé de signature électronique utilisé, ni un document attestant du recours à un tiers de confiance, avec l’attestation LSTI afférente.

En cause d’appel, la société Action Logement Services produit :

— en pièce 1 de son dossier, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale (dispositif de garantie des loyers impayés) signée le 24 décembre 2015, prévoyant en son article 6-2 que le visa délivré au candidat locataire, de même que l’acceptation par le bailleur du dispositif Visale, se ferait de manière dématérialisée sur le site www.visale.fr,

— en pièces 24 et 25 de son dossier, des procès-verbaux de constat d’huissier des 13 novembre 2018 et 14 mai 2019, détaillant le fonctionnement du processus dématérialisé de validation Visale,

— en pièce 5 de son dossier, le contrat de cautionnement ne comportant aucune signature autographe puisque signé par voie électronique conformément aux dispositions prises par les pouvoirs publics dans le cadre de la mise en oeuvre du dispositif Visale,

— en pièce 14 de son dossier, le même contrat de cautionnement signé manuscritement, pour la société Action Logement Services par M. [G] et pour la bailleresse par son mandataire, la SARL Nicéphore Notaires, le 6 février 2023, afin de confirmer en tant que de besoin qu’ils avaient bien régularisé le contrat de cautionnement litigieux,

— en pièce 17 de son dossier, un courrier du mandataire de la bailleresse, attestant que le dossier avait été monté sur le site Visale, et que M. [E] et Mme [K], locataires, sont en situation d’impayés depuis le 28 mars 2022, date de leur entrée dans les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie être subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur de 16 771,88 euros, correspondant à l’ensemble des sommes versées au titre des mois de mars 2022 à mars 2024, en produisant :

— les quittances subrogatives du 20 juin 2022, du 16 novembre 2022 et du 15 mars 2024 émises par le site Visale, à l’initiative du mandataire de la société EGC Investissements, bailleresse,

— les quittances subrogatives des 20 juin 2022 et 16 novembre 2022, signées en tant que de besoin par M. [G] pour la société Action Logement Services et par le mandataire de la bailleresse.

Enfin, la société Action Logement Services fait à juste titre valoir qu’en application de l’article 2309 du code civil et des articles 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale et 8-1 du contrat de cautionnement Visale n°A10135862562, sa subrogation dans les droits de la bailleresse lui permet d’engager une procédure en résiliation de bail, aux lieu et place de celle-ci.

Il convient donc d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu que la preuve de l’engagement de caution de la société Action Logement Services n’était pas rapportée et l’a déboutée de toutes ses demandes.

La société Action Logement Services conclut par ailleurs à l’annulation de la décision en ce qu’elle a ordonné la transmission du dossier et la communication du jugement au procureur de la République. Elle fait valoir que cette communication ne s’inscrivait pas dans le cadre des articles 427 et 428 du code de procédure civile, qui permettent de recueillir l’avis préalable du ministère public, mais qu’elle avait pour objectif de dénoncer le comportement de l’officier ministériel aux fins d’éventuelles poursuites disciplinaires et/ou pénales.

Si l’appelante ne justifie en l’espèce pas d’un motif d’annulation du jugement, le juge des contentieux de la protection n’ayant en particulier pas outrepassé ses pouvoirs par la transmission litigieuse, il appartient toutefois à la cour, en application de l’article 12 du code de procédure civile, de restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux. Or, dans la mesure où la signature apposée le 6 février 2023 par la SARL Nicéphore Notaires sur le document signé électroniquement le 28 mars 2022 avait pour but, non pas d’induire le tribunal en erreur sur la date de l’acte, mais uniquement de confirmer, à des fins probatoires, que la bailleresse avait bien adhéré au dispositif Visale, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la transmission du dossier et la communication du jugement au ministère public.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Il ressort des pièces produites aux débats qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, la dette de M. [E] et Mme [K] était au moins de 2 305 euros au titre des loyers et charges de mars à juin 2022, et que les locataires n’ont soldé cette dette ni dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ni postérieurement à l’expiration de ce délai.

En conséquence, il y a lieu, en application de la clause de résiliation du bail et de l’article'24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du bail à effet du 23 novembre 2022.

A défaut de libération spontanée des locaux pris à bail par les locataires, ils pourront en être expulsés par tous moyens de droit, si besoin est avec le concours de la force publique.

A compter du 24 novembre 2022 et jusqu’à la restitution effective des lieux, M. [E] et Mme [K] doivent être condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

La société Action Logement Services a déjà obtenu, suivant jugement du 28 avril 2023, la condamnation de M. [E] et Mme [K] à lui payer la somme de 7 046 euros au titre des loyers et charges dus au 28 février 2023.

Ainsi, au titre des indemnités d’occupation échues impayées de mars 2023 à mars 2024, M. [E] et Mme [K] doivent être condamnés solidairement à payer à la société Action Logement Services la somme de 9 725,88 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 sur la somme de 3 133,47 euros, et à compter du 13 mai 2024 sur le surplus.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [E] et Mme [K] doivent supporter les dépens de première instance et d’appel, comprenant au titre de ceux antérieurs à l’assignation du 21 juillet 2023, le coût du commandement et de sa notification aux services préfectoraux.

Les circonstances de la présente affaires ne justifient en revanche pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par une décision rendue par défaut,

— Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

— Constate que le bail consenti par actes des 28 et 31 mars 2022 à M. [E] et Mme [K], les liant à la SARL EGC Investissements et portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], a été résilié à effet du 23 novembre 2022, en application de la clause de résiliation de ce bail,

— Ordonne à M. [E] et Mme [K] de libérer les lieux objet du bail, et d’en restituer les clefs à la bailleresse, dans les meilleurs délais à compter de la signification du présent arrêt,

— Dit qu’à défaut d’exécution spontanée, M. [E] et Mme [K] et tous occupants de leur chef pourront être expulsés, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamne solidairement M. [E] et Mme [K] à payer à la société Action Logement Services :

* au titre des indemnités d’occupation échues du 1er mars 2023 au 31 mars 2024, la somme de 9 725,88 euros, outre intérêts au taux légal à compter 21 juillet 2023 sur la somme de 3 133,47 euros, et à compter du 13 mai 2024 sur le surplus,

* à compter du 1er avril 2024, sous réserve de la justification par la société Action Logement Services d’une subrogation dans les droits de la bailleresse, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— Condamne in solidum M. [E] et Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel,

— Rejette la demande formée par la société Action Logement Services sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit qu’une copie du présent arrêt sera adressée pour information par lettre simple à la bailleresse.

Le greffier Le président