République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 21/11/2019

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N° de MINUTE :

N° RG 18/01068 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RL26

Jugement (N° 16/09917) rendu le 06 février 2018

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

SARL Vanstone prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social, […]

[…]

représentée et assistée de M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, substitué à l’audience par M^e Perrine Bailliez, avocat au barreau de Lille

INTIMÉES

Madame A Y

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

représentée par M^e Bernard Franchi, membre de la SCP F. Deleforge – B. Franchi, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Gilles Maton, avocat au barreau de Lille

Madame B X

demeurant […]

[…]

Déclaration d’appel signifiée le 10 avril 2018 à l’étude – N’ayant pas constitué avocat

DÉBATS à l’audience publique du 30 septembre 2019 tenue par E-F G magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : C D

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

E-F G, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

E-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par E-F G, président et C D, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 mars 2019

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Par acte notarié du 31 janvier 2013, M^me A Y a vendu à la SARL Vanstone ses immeubles des 19 et […] avec réserve au profit du vendeur d’un droit d’usage et d’habitation. La vente a été conclue, sur la base d’une évaluation de la pleine propriété à 240 000 euros, moyennant le paiement d’un prix de 212 400 euros payable comptant à hauteur de 122 000 euros, outre une rente de 250 euros payable mensuellement et d’avance, durant toute la vie du vendeur.

Par acte d’huissier de justice du 20 août 2015, la société Vanstone a fait délivrer à M^me X une sommation interpellative d’avoir à lui dire si elle est locataire de l’immeuble vendu et, le cas échéant, de lui communiquer le bail. M^me X a donné son identité et refusé de répondre aux autres questions.

Par courrier de son avocat, la société Vanstone a indiqué à M^me Y qu’elle considérait que le droit d’usage était éteint et lui a demandé si elle en convenait. Cette demande est demeurée sans réponse.

Par acte d’huissier de justice des 17 et 21 novembre 2016, la société Vanstone a fait assigner M^mes A Y et B X devant le tribunal de grande instance de Lille à l’effet de voir, aux termes de ses dernières conclusions :

— Juger que le droit d’usage et d’habitation des immeubles situés 19 et […] conclu au bénéfice de M^me Y par acte authentique du 31 janvier 2013 s’est éteint contractuellement,

— Juger nul tout acte de cession, de bail de location ou de toute autre convention permettant aux occupants de l’immeuble de jouir de l’occupation de ces immeubles,

— Ordonner l’expulsion de M^me X ou de tout occupant de ces immeubles, ces derniers étant

occupants sans droit ni titre, et au besoin, se faire assister d’un serrurier de la force publique,

— Condamner M^mes Y et X à produire le bail de location sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Condamner M^me Y à payer à la société Vanstone la somme provisionnelle de 13 387,10 euros au 30 septembre 2016, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire,

— Condamner M^me Y à reverser à la société Vanstone l’intégralité des sommes perçues depuis la prise à bail,

— Débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner M^mes Y et X solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance,

le tout avec exécution provisoire.

En réponse, M^me Y a conclu à la nullité du contrat de vente en viager pour absence d’aléa, au prononcé de la résolution de ce contrat et à la condamnation de la société Vanstone à lui verser la somme de 135 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, ces sommes devant se compenser avec celles dues par elle en conséquence de la résolution du contrat de vente en viager, outre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 février 2018 le tribunal de grande instance de Lille a :

— Ordonné l’annulation de la vente conclue par acte notarié du 31 janvier 2013 entre M^me Y et la Sarl Vanstone portant sur une maison à usage d’habitation avec fonds et terrain en dépendant située […] à Tourcoing et cadastrée section IK numéro 402 d’une surface de 3 a et 64 ca, et sur un garage situé […] et cadastré section IK numéro 373 d’une surface de 17 ca ;

— Ordonné en conséquence à la Sarl Vanstone de restituer à M^me Y la pleine propriété de ces deux immeubles ;

— Ordonné ensuite à M^me Y de restituer à la société Vanstone le prix qu’elle en a effectivement perçu ;

— Rappelé à toute fins que le jugement devra être publié au service de la publicité foncière ;

— Condamné la société Vanstone à payer à M^me Y la somme de 42 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejeté le surplus de la demande indemnitaire de M^me Y ;

— Rejeté la totalité des demandes de la société Vanstone relatives à l’extinction du droit d’usage et d’habitation, à la nullité de tout acte de cession, de bail de location ou de toute autre convention permettant aux occupants de l’immeuble de jouir de l’occupation de ces immeubles, à l’expulsion de M^me X ou de tout occupant de ces immeubles, à la production du bail de location, sous astreinte, au paiement d’une somme provisionnelle ;

— Condamné la société Vanstone à payer à M^me Y la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Vanstone a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2018 elle demande à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a :

— Ordonné l’annulation de la vente conclue par acte notarié en date du 31 janvier 2013,

— Ordonné en conséquence à la société Vanstone de restituer à M^me Y la pleine propriété de ces deux immeubles,

— Ordonné à M^me Y de restituer le prix qu’ elle a effectivement perçu,

— Rappelé à toutes fins utiles que le jugement devra être publié au service de la publicité foncière,

— Condamné la société Vanstone à payer à M^me Y la somme de 42 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Rejeté le surplus de la demande indemnitaire de M^me Y,

— Rejeté la totalité des demandes de la société Vanstone,

— Condamné la société Vanstone au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

A titre principal

— Rejeter la demande reconventionnelle de M^me Y en nullité pour défaut d’aléa,

— Juger le contrat conclu le 31 janvier 2013 aléatoire et donc valable,

— Juger que le droit d’usage et d’habitation de M^me Y sur les immeubles situés 19 et […] s’est éteint contractuellement,

— Subsidiairement, prononcer la déchéance du droit d’usage et d’habitation de M^me Y sur les immeubles situés 19 et […],

— En conséquence, condamner M^me Y au paiement de la somme de 13 387 euros soit les loyers perçus en violation du contrat de vente avec rente viagère, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

Subsidiairement, si par extraordinaire la nullité était confirmée,

— Ordonner les restitutions,

— Condamner M^me Y à la restitution du prix perçu soit le bouquet avec intérêt au taux légal depuis le 31 janvier 2013 outre les rentes indexées jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— Condamner M^me Y à la restitution du montant des taxes foncières, assurances, frais de la vente réglés par la société Vanstone,

— Juger que la preuve des préjudices moral et locatif n’est pas rapportée,

— Rejeter les demandes indemnitaires formulées par M^me Y,

Dans tous les cas :

— Condamner M^me Y et M^me X solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 9 août 2018, M^me Y demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé ses préjudices à la somme de 42 000 € et rejeté le surplus de ses demandes indemnitaires,

— Statuant à nouveau sur ce point :

— Juger que les rentes versées depuis janvier 2013 lui resteront acquises en compensation du préjudice subi,

— Condamner la société Vanstone à lui rembourser, au titre de son préjudice matériel, les loyers qu’elle a payés et les frais de déménagement qu’elle a exposés,

— Juger que ces sommes viendront en compensation avec celles dues par elle en conséquence de la résolution du contrat de vente en viager conclu le 31 janvier 2013,

— Condamner la société Vanstone à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel,

— Débouter la société Vanstone de toutes ses demandes.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS :

Sur la validité du contrat de rente viagère

L’ancien article 1964 du code civil énonce que le contrat de rente viagère est un contrat aléatoire, lequel se définit comme une convention réciproque dont les effets quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une d’entre elles, dépendent d’un événement incertain, en l’occurrence la date de décès du crédirentier.

Si l’article 1976 du code civil prévoit que la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer, cette disposition n’interdit pas au juge de constater, pour des motifs de droit commun, qu’un contrat de rente viagère dépourvu de tout aléa est nul pour défaut de cause.

Chaque partie doit en effet contracter dans l’incertitude quant aux gains ou pertes qu’elle tirera des effets du contrat ; il n’y a pas d’aléa lorsque l’une des parties est certaine de ne pas subir une perte.

Or, il ressort des éléments de la cause, que le premier juge a parfaitement appréciés aux termes d’une analyse que la cour reprend à son compte, qu’en contractant avec M^me Y la société Vanstone savait que l’opération ne pouvait que lui être profitable alors que pour sa cocontractante, elle était désavantageuse.

La société Vanstone connaissait en effet la situation personnelle de M^me Y via son employé M. Z et elle n’ignorait pas qu’âgée de 81 ans et rencontrant des problèmes de santé l’ayant conduite à subir plusieurs hospitalisations, celle-ci serait contrainte à court terme de quitter sa maison, inadaptée à sa situation, en sorte que la fixation d’une rente mensuelle de 250 euros en contrepartie d’un droit d’usage (incessible) était insuceptible de couvrir à elle seule ses frais de relogement dans un cadre mieux adapté.

Par contre, alors que la valeur vénale du bien était de 240 000 euros et le prix de vente fixé à 212 000 euros compte tenu du droit d’usage, prix payable comptant à hauteur de 122 000 euros, la fixation d’une rente mensuelle de 250 euros permettait à la société Vanstone de n’avoir à payer la totalité du prix de vente que si sa cocontractante vivait jusqu’à 110 ans.

A l’inverse, il était certain que M^me Y contractait dans des conditions désavantageuses dès lors qu’ayant acquis le bien un an auparavant pour un prix de 245 000 euros, elle ne vivrait pas assez longtemps pour recevoir la totalité le prix de vente de 212 000 euros, alors en outre qu’eu égard à l’inadéquation de la maison acquise à son état de santé, non ignorée de la société Vanstone, elle ne pourrait exercer que brièvement son droit d’usage sans pouvoir en tirer des fruits compte tenu de son caractère incessible.

La convention plaçait ainsi les parties dans une position de déséquilibre manifeste face à l’incertitude de gain ou de perte résultant de ses effets, en sorte qu’elle doit être annulée pour absence de cause, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les restitutions

En conséquence de la nullité de la vente, la société Vanstone doit restituer l’immeuble et M^me Y doit rembourser le prix perçu, constitué du prix du bouquet et des rentes, ces sommes portant intérêts de retard au taux légal à compter du jour de la demande d’annulation de la vente conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, soit le 8 juin 2017, date des dernières conclusions de M^me Y devant le tribunal.

La société Vanstone sera déboutée de sa demande de restitution des taxes foncières, assurances et frais de vente, faute de produire le moindre élément permettant de vérifier qu’elle a bien exposés ces frais et pour quel montant.

Sur la demande indemnitaire de M^me Y

C’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu l’existence d’un préjudice moral et l’a évalué à 15 000 euros.

Quant au préjudice matériel, s’il est acquis aux débats que M^me Y a quitté la maison objet de la vente pour se reloger ailleurs, elle ne produit toutefois aucun élément permettant de justifier des frais qui en sont résultés, et il est par ailleurs acquis qu’elle a loué la maison à des tiers, si bien que les loyers qu’elle a perçus sont susceptibles d’avoir compensé ses frais de relogement.

Le préjudice matériel qu’elle allègue demeure donc incertain et ne saurait être réparé ; le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

L’indemnité due à M^me Y sera par conséquent limitée à la somme de 15 000 euros, le jugement étant confirmé en ce qu’il a dit que cette créance indemnitaire se compensera avec la dette de restitution de M^me Y.

Cette indemnité produira intérêts de retard au taux légal à compter de la date du jugement conformément aux dispositions de l’article 1153-1 (ancien) du code civil.

Sur les demandes de la société Vanstone relatives au droit d’usage et d’habitation

Ces demandes sont sans objet dès lors que le contrat de vente viagère est rétroactivement annulé ; le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes formées de ce chef par la société Vanstone.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Perdant pour l’essentiel en son appel, la société Vanstone sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer sur ce fondement à M^me Y la somme de 2 500 euros, en sus de l’indemnité allouée en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la société Vanstone à payer à M^me A Y la somme de 42 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Vanstone à payer à M^me Y la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2018,

Déboute M^me Y de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

Y ajoutant,

Dit que la créance de restitution de la société Vanstone (prix de la vente: bouquet et rentes mensuelles) produira intérêts de retard au taux légal à compter du 8 juin 2017,

Condamne la société Vanstone aux dépens de la procédure d’appel et à payer à M^me Y la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

Le greffier, Le président,

C D E-F G