République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 08/04/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 19/03385 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SNI2

Jugement (N° 18/04460) rendu le 02 mai 2019

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Madame A X

née le […] à […]

Monsieur B Y

né le […] à Saint-Germain-en-Laye (78100)

demeurant ensemble […]

[…]

représentés et assistés de M^e Sophie David, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉE

Madame C Z

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

représentée par M^e François Rabier, membre du cabinet R et C Avocats, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 28 janvier 2021 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au

greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : I J

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Hélène Masseron, président de chambre

K L, président

Emmanuelle Boutié, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 avril 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par K L en remplacement de Marie-Hélène Masseron, président et I J, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 janvier 2021

****

Par acte authentique en date du 4 décembre 2015, M^me A X et M. B Y, ont acquis un immeuble sis 58-60, rue Roger Salengro à Lille-Hellemmes, appartenant à M^me C Z, moyennant un prix principal de 167'000 euros.

Par assignation en date du 13 juin 2016, M^me X et M. Y ont assigné M^me Z devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille, aux fins de voir organiser une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 19 juillet 2016, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné M^me F G-H en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise a été rendu le 03 août 2017.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 avril 2018, M^me X et M. Y ont fait assigner M^me Z aux fins de :

— voir homologuer le rapport d’expertise,

— dire que M^me Z a engagé sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés;

— condamner M^me Z à leur payer les sommes suivantes :

*70 732 euros au titre des travaux de réparation de l’immeuble avec indexation sur l’indice BT01,

*7 950 euros au titre du préjudice de jouissance,

*dire que ces sommes seront assorties de l’intérêt légal à compter de l’assignation en référé,

*condamner M^me Z aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître D E dans les termes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile;

*condamner M^me Z au paiement de la somme de 3 500 euros en application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile;

*assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Par jugement du 2 mai 2019, le tribunal de grande instance de Lille a':

''débouté M^me X et M. Y de leurs demandes,

''dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

''condamné M^me X et M. Y aux dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire,

''dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

M^me X et M. Y ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 octobre 2020, ils demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de':

''juger que la maison vendue le 4 décembre 2015 par M^me Z aux consorts Y était affectée de désordres antérieurement à la vente,

''juger que M^me Z avait nécessairement, au vu des travaux entrepris pendant son temps d’occupation de la maison, connaissance de l’existence de ces désordres,

''juger qu’elle a volontairement dissimulé la réalité de l’état de la maison aux consorts Y,

en conséquence

''juger qu’elle a engagé sa responsabilité, à l’égard des consorts Y, sur le fondement de l’article 1641 du code civil,

''condamner M^me Z à payer la somme de 70'732,25 euros TTC entre les mains des consorts Y, en réparation du préjudice matériel subi,

''la condamner à leur payer la somme de 7'950 euros, en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance,

''ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

''la condamner au paiement, entre les mains des consorts Y, de la somme de 5'000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

''la condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e David, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 9 mars 2020, M^me Z demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de':

''confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté M. Y et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

''la confirmer en ce qu’elle les a condamnés aux dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire,

''l’infirmer en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

''condamner M. Y et M^me X à payer à M^me Z une somme de 2'500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance,

''les condamner à lui payer une somme complémentaire de 4'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu ' des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ conformément à l’article 1642 du code civil.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Pour écarter l’application d’une clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’acheteur doit rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur profane.

Suivant acte authentique en date du 4 décembre 2015, M. Y et M^me X ont fait l’acquisition auprès de M^me Z d’une maison sise 58/[…] à Lille-Hellemmes (Nord) pour un prix de 167 000 euros.

Cet acte comporte en page 7 une clause exonératoire de garantie des vices cachés qui stipule:

«'L’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

des vices apparents des vices cachés et ce par dérogation à l’article 1643 du code civil

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'»

Il appartient à M. Y et M^me X de rapporter la preuve que M^me Z avait connaissance de l’infestation de l’immeuble par la mérule afin d’écarter l’application de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

En premier lieu, il convient de relever que si M^me Z fait valoir que deux de ses dires n’ont pas été pris en compte par l’expert, s’agissant de ses dires en date des 15 mai et 14 juin 2017, qui n’ont pas été annexés au rapport d’expertise, celui-ci a été établi contradictoirement, deux réunions ayant été organisées par l’expert, et qu’il a fait l’objet d’un débat contradictoire.

Alors qu’il n’est pas contesté que l’immeuble litigieux est infesté par la mérule, le rapport de constat de mérule établi le 29 février 2016 par la société Expertim faisant état de la présence de mérule dans la chambre n°2 du premier étage et dans les combles situées au 2^e étage depuis au moins un an, l’expert judiciaire a relevé la présence de la mérule sur les structures des planchers et des pannes sablières, celle de renfort des solives de plancher bois ainsi que des traces d’un produit de traitement à l’embout des solives et de briques déjointoyées en façade intérieure, précisant que la stabilité du plancher n’était pas assurée en l’état.

En outre, concernant les traces d’un produit de traitement à l’embout des solives qui ont fait l’objet d’un prélèvement, le rapport d’analyse du 20 mars 2017 a confirmé la présence de benzaopyrene et de naphtalène appliquée sur les parties neuves des lambourdes des planchers, l’expert précisant que ces deux éléments sont les composants principaux de la créosote, substance massivement utilisée comme traitement de conservation des bois (fongicide et insecticide), ce traitement ayant été posé sur les solives neuves afin de les protéger des parties bois de la charpente contaminées par la mérule.

Si l’expert précise que ce traitement à base de créotose a été appliqué à titre préventif, il relève qu’il a été appliqué sur les parties bois neuves de consolidation qui confortent les pièces endommagées par la mérule et en conclut que ces pièces de consolidation ayant été fixées sur des parties visibles très attaquées et très endommagées par la mérule, ces travaux de confortement «'attestent bien d’un constat de l’état dégradé des bois de structure des planchers et bâtis de fenêtre'»

En outre, si M^me Z produit aux débats un certificat établi par la mairie d’Hellemmes-Lille en date du 24 avril 1944 précisant que l’immeuble litigieux a été sinistré en partie au cours des bombardements du 13 janvier 1943, il résulte des photographies produites aux débats que tant la nature que la localisation des travaux constatés par l’expert, s’agissant du renfort partiel des solives de plancher par des pièces neuves, de consolidation des linteaux, pieds de charpente, de l’installation d’une pièce de réparation masquant un trou dans le plancher, d’ébrasement des fenêtres et de l’application d’un produit fongicide sur les solives neuves, ne permettent pas d’établir que ces derniers aient été réalisés dans la période de l’après-guerre, à la suite du bombardement de l’immeuble, alors même que l’attestation de la mairie produite aux débats ne comporte aucune précision sur la nature et la localisation du sinistre subi par l’immeuble et qu’il s’agit de travaux de consolidation et non de réfection globale de la charpente.

De plus, l’expert judiciaire a constaté que les désordres liés à la présence de la mérule n’étaient pas apparents en relevant que: «'des planchettes de bois clair cloués sur les planches bois du plancher ont camouflé par endroits les effets de la mérule'», que «'les ébrasements de certaines fenêtres aux étages étaient doublées de planches neuves qui camouflaient les désordres des châssis attaqués par le champignon ou la vrillette'» et qu'«'une réparation d’un ébrasement attaqué par la mérule a été faite par le clouage d’une planche qui cache l’aspect de l’ébrasement abîmé'» de sorte qu’il ne saurait être valablement reproché aux acquéreurs, en leur seule qualité d’architectes, de ne pas avoir relevé la présence de la mérule, la seule mention dans le diagnostic technique d’exposition au plomb de la

«'présence de bois dégradé, vermoulu grenier R+2'» étant insuffisante à justifier caractère apparent du vice..'

Ainsi, alors même que l’expert a conclu à la «'non ignorance'» de la présence du mérule par M^me Z en précisant que ces travaux de consolidation étaient «'la conséquence de la présence de la mérule'», l’attestation de la société Grimonpron faisant état de l’absence de réalisation de travaux de toiture depuis 1996 ne permet pas d’établir qu’aucun travaux n’a été réalisé au niveau de la charpente de l’immeuble depuis 1946, date à laquelle M^me Z est devenue propriétaire occupante de l’immeuble litigieux.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que des travaux de reprise partielle et de consolidation des linteaux, pied de charpente, de solives de plancher et d’embrasements des fenêtres et de pose du traitement fongicide et insecticide ont été entrepris pendant le temps d’occupation de l’immeuble par M^me Z de sorte que celle-ci ne pouvait ignorer, en sa qualité de maître d’ouvrage et compte tenu tant de la nature que de la localisation de ces travaux, la présence de la mérule au jour de la vente de l’immeuble.

Enfin, aux termes de son rapport, l’expert précise que la présence de la mérule dans l’immeuble compromet sa stabilité et le rend impropre à sa destination, la présence de la mérule étant toxique pour la santé des occupants de l’immeuble.

En conséquence, la présence du mérule, qui rend l’immeuble impropre à sa destination constitue un vice interne, grave et préexistant à la vente, et constitue un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil qui rend le logement impropre à sa destination et sans lequel M. Y et M^me X ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient payé qu’un moindre prix.

En outre, il résulte des développements précédents que les travaux de reprise partielle et de consolidation réalisés pendant l’occupation de l’immeuble par M^me Z témoignent de sa connaissance du vice dans son ampleur. Se trouve ainsi caractérisée sa mauvaise foi qui exclut qu’elle puisse se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

En conséquence, il y a lieu d’écarter l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et de faire droit à l’action estimatoire de M. Y et M^me X, la décision entreprise étant infirmée en toutes ses dispositions.

Sur l’indemnisation du préjudice de M. Y et M^me X

L’article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Sur la base du rapport d’expertise, les appelants sollicitent la condamnation de M^me Z à leur payer la somme de 70 732,25 euros en réparation de leur préjudice matériel.

Si M^me Z soutient que le prix de vente a été négocié à la baisse par les acheteurs pour tenir compte de la nécessité de remplacer l’ensemble des huisseries, il convient de relever qu’elle ne produit aucune pièce au soutien de cette affirmation alors même l’expert précise que le montant de 11 177,25 euros retenu au titre de ce poste de préjudice ne porte que sur les châssis à remplacer parce qu’atteints par la mérule, s’agissant de la fenêtre de la salle de bains du rez-de-chaussée, des trois fenêtres du premier étage et des trois fenêtres du grenier.

En conséquence, il convient d’allouer aux appelants la somme de 70 732,25 euros en réparation de leur préjudice matériel.

Enfin, M. Y et M^me X sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à

hauteur de 7 950 euros en faisant valoir qu’ils n’ont pu emménager dans l’immeuble que fin juin 2017 et ce de manière partielle, le rez-de-chaussée n’ayant toujours pas été aménagé.

Toutefois, il convient de relever que les appelants ne produisent aucune pièce justificative au soutien de leur demande de nature à justifier un préjudice de jouissance d’un tel montant de sorte que leur préjudice de jouissance, indiscutable en son principe, sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 2 000 euros que M^me Z sera condamnée à leur verser.

Sur les autres demandes

M^me Z, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer à M. Y et M^me X la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit que l’existence de désordres consécutifs à la présence de la mérule dans l’immeuble situé […] à Hellemmes (59160) constitue un vice caché et que C Z doit la garantie des vices cachés à M. B Y et M^me A X;

Condamne M^me C Z à payer à M. B Y et M^me A X en réparation de leurs préjudices, les sommes suivantes :

-70 732,25 euros au titre de leur préjudice matériel;

-2 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance;

Condamne M^me C Z à payer à M. B Y et M^me A X la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me C Z aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise.

Le greffier pour le président

I J K L