République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 27/01/2022

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N° de MINUTE : 22/114 bis

N° RG 21/00221 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TMEP

Jugement (N° 20-000318) rendu le 06 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Roubaix

APPELANT

Monsieur A Z

né le […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté Par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Madame X B

née le […] à Roubaix

de nationalité française

[…]

[…]

A laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 24/03/2021 à étude

DÉBATS à l’audience publique du 30 novembre 2021 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 novembre 2021

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Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2019 avec effet à la même date, M. A Z a donné à bail à M^me Y B un immeuble à usage d’habitation situé 57, […] à Croix, moyennant un loyer de 700 euros outre 15 euros de provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 700 euros.

Par acte d’huissier en date du 4 juin 2020, M. A Z a fait assigner M^me Y B devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins d’entendre prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire, condamner M^me B à lui payer les sommes de 2 860 euros au titre des loyers impayés, la somme de 41 294 euros au titre des frais de remise en état de l’immeuble loué, 415 euros à titre d’indemnité d’éviction outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me B n’a pas comparu.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 6 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Roubaix a :

- condamné M^me Y B à payer à M. A Z la somme de 961,55 euros au titre des loyers et charges du 1er janvier 2020 au 10 février 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020,

- débouté M. A Z de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail,

- constaté la reprise de possession du logement situé […] à Croix par M. A Z au 10 février 2020,

- débouté M. A Z de sa demande en paiement de la somme de 41 294 euros au titre des réparations locatives,

- débouté M. A Z du surplus de ses demandes,

- rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

- dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M^me Y B aux dépens. M. A Z a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 7 janvier 2021, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Par acte d’huissier en date du 24 mars 2021 ayant fait l’objet d’un dépôt à l’étude de l’huissier M. A Z a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appel à M^me Y B.

M^me Y B n’a pas constitué avocat.

Les dernières conclusions de M. A Z ont été signifiées à M^me Y B par acte du 28 octobre 2021 ayant fait l’objet d’un dépôt en l’étude de l’huissier.

Par lesdites conclusions transmises par voie électronique le 29 octobre 2021 , M. A Z demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu en première instance par le juge du contentieux de la protection le 6 novembre 2020 en ce qu’il a condamné M^me Y B à payer à M. A Z la somme de 961, 55 euros au titre des loyers et charges du 1er janvier 2020 au 10 février 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020, débouté M. A Z de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail, débouté M. A Z de sa demande de paiement de la somme de 41 294 euros au titre des réparations locatives, débouté M. A Z du surplus de ses demandes, dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre M. A Z et M^me Y B pour faute de cette dernière à la date du 10 février 2020,

- condamner M^me Y B au paiement de la somme de 1422,84 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020,

- condamner M^me Y B au paiement de la somme de 2053,06 euros au titre des réparations,

-condamner M^me Y B au paiement de la somme de 3998, 90 euros pour préjudice de jouissance,

En tout état de cause :

- condamner M^me Y B au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions sus-énoncées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens de l’appelant en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il sera statué par arrêt rendu par défaut.

SUR CE :

Sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties :

Quand bien même il ressort des éléments de la cause que M. Z a dans les faits repris possession des lieux donnés à bail, l’appelant conserve un intérêt à ce qu’il soit statué judiciairement sur le sort du bail liant les parties.
Comme en première instance, M. Z fait valoir au soutien de sa demande de résiliation judiciaire que n’ayant pas été payé de ses loyers et n’ayant pas reçu le justificatif de l’assurance de responsabilité locative, il s’est rendu à l’adresse des locaux donnés à bail et s’est alors rendu compte que le logement avait été transformé en lieu servant à la culture de plants de cannabis et qu’il a donc appelé immédiatement les services de police ; que deux individus se sont enfuis lors de l’intervention de ces derniers mais que M^me Y B a été arrêtée et n’a plus donné ensuite signe de vie et ne s’est plus présentée ensuite sur les lieux Il ajoute que sa locataire a reconnu dans le cadre de son audition avoir servi de prête-nom à la demande de tiers pour la location du logement et avoir remis des faux documents.

Au regard de la date de conclusion du contrat de bail, les dispositions des articles 1224 et suivants du code civil sont applicables au présent litige.

L’article 1224 du code civil dispose à cet égard que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice tandis que l’article 1226 dernier alinéa du code civil énonce que le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution, le créancier devant alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1229 du code civil dispose encore que :

'La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.'

Il résulte effectivement de l’audition de M^me B qu’elle a reconnu avoir caché lors de la signature du contrat de bail la réelle identité du bénéficiaire de la jouissance des locaux donnés à bail et avoir produit de faux documents (fiches de paie notamment) pour obtenir le consentement de M. Z. Un tel comportement correspond aux manoeuvres constitutives du dol et doit être invoqué, non pas au soutien d’une demande en résiliation judiciaire d’un contrat, mais au soutien d’une demande d’annulation du contrat fondée sur le dol.

Cependant, M^me B n’a pas justifié du règlement des loyers et elle s’est abstenue d’occuper elle-même le logement donné à bail contrairement à ses obligations de locataire.

Par ailleurs, il est établi par les pièces produites par l’appelant qu’une culture de plants de cannabis dans les locaux donnés à bail a été découverte lors de l’intervention des services de police. S’il est constant qu’il n’est pas démontré que la locataire aurait elle-même introduit les plants de cannabis retrouvés par la police, il n’en demeure pas moins que c’est l’accord de prête-nom conclu avec un tiers qui a permis l’introduction dans le logement desdits plants, ce qui a porté atteinte à la propriété du bailleur par l’exercice d’une activité illicite et qui a de surcroît engendré un risque pénal personnel pour ce dernier et à tout le moins le risque d’investigations perturbantes.

Il convient d’en conclure que les manquements de M^me B sont suffisamment graves pour justifier comme il est demandé le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties à la date du 10 février 2020.

M. Z fait valoir que M^me B n’ a réglé aucun loyer depuis la date de conclusion du contrat jusqu’à la date de résiliation judiciaire.

En l’absence de tout justificatif d’un quelconque paiement par M^me B, il convient de faire droit à la demande de M. Z et de condamner l’intimée au paiement des sommes suivantes au titre des loyers impayés :

-461,29 euros au titre de 20 jours de jouissance complète pour le mois de décembre 2019,

- 715 euros au titre du mois de janvier 2020,

-246,55 euros au titre de 10 jours de jouissance complète au titre du mois de février 2020;

Il convient dès lors, par réformation sur ce point du jugement entrepris, de condamner M^me B à payer à M. Z la somme de 1422,84 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020, date de l’assignation valant mise en demeure.

Sur la demande de dommages intérêts :

Le caractère brutal de la rupture des relations contractuelles, le fait que le logement à bail a donné lieu à une procédure policière et la nécessité de nettoyer les lieux à la suite des faits ont nécessairement causé un préjudice au propriétaire en empêchant la relocation immédiate du logement. Ce préjudice ne peut être évalué à une somme inférieure à 3 mois de loyers. Il convient dès lors de condamner la partie intimée à payer à M. Z la somme de 3 x 715 = 2145 euros au titre du préjudice subi du fait de la résiliation anticipée du contrat de bail .

Sur la demande au titre des réparations locatives :

M A Z avait demandé en première instance la condamnation de M^me B au paiement de la très considérable somme de 41 294 euros au titre des dégradations locatives qu’il imputait à cette dernière.

Il demande en cause d’appel une somme nettement moindre à savoir la somme de 2053,96 euros. Il n’est toutefois pas possible pour la cour de fixer à un tel montant la créance que M. Z peut être amené à faire valoir de ce chef dans la mesure où aucune pièce ne vient objectiver la réalité de l’état des lieux lors du départ de la locataire et dans la mesure où rien ne vient établir que les factures produites se rapportent effectivement au logement donné à bail.

Toutefois, il est à tout le moins certain que la libération des lieux s’est faite de manière très brutale et précipitée au regard de ses circonstances et sans que les soi-disant locataires aient pu procéder au nettoyage des lieux. Il convient dès lors d’allouer à la partie appelante la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts dès lors qu’un nettoyage poussé des lieux a été à l’évidence nécessaire.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile:

M^me B dont être condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer à M. Z une indemnité de 1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation judiciaire du bail signé entre M. A Z et M^me Y B relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé 57, […] à Croix à la date du 10 février 2020 pour inexécution grave par M^me B de ses obligations de locataire ;

Constate que les locaux ont d’ores et déjà été repris par le bailleur et qu’il n’y a pas lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de M^me Y B ;

Condamne M^me Y B à payer à M. A Z :

-la somme de 1422,84 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2020,

-la somme de 2145 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par M. Z en raison des circonstances de la rupture des relations contractuelles entre les parties ;

-la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations

locatives ;

Condamne M^me Y B aux dépens de première instance et d’appel;

La condamne à payer à M. A Z une indemnité de 1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute M. A Z du surplus de ses demandes.

Le Greffier Le Président

F. Dufossé V. Dellelis