République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 06/04/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 21/02657 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TTOM

Jugement (N° 19/04184)

rendu le 03 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [K] [Y]

né le 21 janvier 1945 à [Localité 7] ([Localité 7])

Madame [R] [G] épouse [Y]

née le 13 octobre 1949 à [Localité 6] ([Localité 2])

demeurant ensemble [Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SNC Linkcity Nord-Est

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Delphine Nowak, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 28 novembre 2022 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 avril 2023 après prorogation du délibéré en date du 02 mars 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 novembre 2022

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique signé le 26 octobre 2017, Monsieur [Y] et son épouse Madame [R] [G] ont promis de vendre à la société Linkcity nord-est un immeuble sis [Adresse 5] au prix de 1 440 000 euros.

La promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 26 décembre 2018, a été conclue notamment sous la condition suspensive de l’obtention par la bénéficiaire d’un permis de construire définitif.

La vente n’a pas été réalisée et par courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 13 février 2019, les époux [Y] ont mis en demeure la société Linkcity de lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue à cet acte.

Par un jugement contradictoire en date du 3 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lille, saisi par les époux [Y], a notamment :

— dit que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire était défaillie et que la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2017 était devenue caduque ;

— débouté Monsieur et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur et Madame [Y] ont interjeté appel de ce jugement et au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2022, au visa de l’article 1304-3 du code civil, abstraction faite de demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement et statuant à nouveau :

— condamner la société Linkcity à leur payer la somme de 72 000 euros majorés des intérêts légaux à compter du 11 février 2019 et ce avec capitalisation des intérêts,

— débouter la société Linkcity nord-est de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de la procédure.

Ils soutiennent que la bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente n’a pas déposé de demande de permis de construire dans le délai prévu, ni fait diligence pour lever les autres conditions suspensives prévues à l’acte, de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie et que l’indemnité d’immobilisation leur est due. Ils soutiennent n’avoir jamais renoncé à la promesse de vente et contestent sa caducité. Ils font valoir que l’impossibilité d’obtenir de la mairie un permis de construire impliquant la démolition de l’habitation individuelle n’est pas démontrée, un tel permis ayant été accordé ultérieurement à une société tierce.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 octobre 2022, la société Linkcity nord-est demande à la cour, abstraction faite de demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, de :

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille, le 3 mars 2021,

— débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner au paiement d’une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ne s’est pas réalisée, ce dont elle justifie par le refus de principe de la démolition du bâti existant dont l’a informé la mairie par courrier du 24 décembre 2018, les parties étant alors libérées sans qu’il y ait lieu au paiement de l’indemnité d’immobilisation ; que la promesse de vente est ainsi devenue caduque, ce qu’ont admis les promettants en engageant de nouveaux pourparlers, que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire n’est pas due à sa faute et que l’obtention d’un permis de construire par une société tierce à laquelle les époux [Y] ont ultérieurement vendu le bien est sans incidence, s’agissant d’un projet distinct de celui pour lequel la mairie lui avait manifesté sa position.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2017, au paragraphe conditions suspensives ; obtention d’un permis de construire définitif, stipule :

'La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire définitif, purgé de tout recours contentieux et retrait administratif, autorisant tant la démolition des constructions existantes que la réalisation sur le bien objet des présentes de l’opération suivante : opération multi produits, logements, bureaux’surfaces de plancher minimum de 2700 m², avec un maximum de 30 % de logements sociaux […]

Le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt de la demande de permis de construire et ce dans le délai de cinq mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente '.

Après avoir relevé qu’il n’était ni contesté ni contestable que la société Linkcity n’avait déposé aucune demande de permis de construire dans les délais impartis par la promesse, le premier juge a estimé qu’il résultait du courrier émanant de la mairie de [Localité 4] que des contacts informels avaient eu lieu entre le bénéficiaire et le service de l’urbanisme, amenant à la conclusion que la mairie refuserait la demande de permis de construire prévoyant une démolition des constructions existantes et a dit que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire était défaillie et que la promesse unilatérale de vente du 26 octobre 2017 était devenue caduque.

Or, aux termes de ce courrier du 24 décembre 2018, la mairie indique uniquement': 'nous vous confirmons notre volonté de préserver le patrimoine bâti individuel', sans que l’on sache précisément à quoi elle fait référence, ce dont on ne peut déduire sa position sur une éventuelle démolition en particulier du bien immobilier en cause.

Contrairement aux cas d’espèce des jurisprudences invoquées par l’intimée, concernant des demandes de permis de construire qui, au regard des dispositions administratives en vigueur, étaient nécessairement vouées à être refusées, au cas présent, l’expression par la mairie d’une volonté de portée générale, dans une simple lettre ne constituant pas une décision opposable et susceptible de recours, ne permet pas d’en déduire une certitude absolue concernant l’issue d’une demande de permis de construire en particulier.

Cette lettre imprécise, en ce qu’elle est postérieure de neuf mois à l’expiration du délai dans lequel l’intimée s’était engagée à déposer sa demande de permis de construire et même postérieure au terme de validité de la condition suspensive, et ne permet pas de connaître la date à laquelle l’intimée aurait pris contact avec la mairie, ne peut davantage suffire comme explication/justification du défaut de dépôt de la demande en question que comme preuve d’un refus certain opposé à une telle demande.

C’est donc à tort que le premier juge a estimé qu’il pouvait se déduire des échanges entre la société Linkcity et la mairie que celle-ci refuserait la demande de permis de construire prévoyant une démolition des constructions existantes, la preuve de ce que cette issue était certaine n’étant pas rapportée par la bénéficiaire.

D’ailleurs, il appert qu’ultérieurement, la société Oria Invest à laquelle les époux [Y] ont finalement vendu le bien immobilier en cause a déposé et obtenu de la mairie de [Localité 4] un permis de construire autorisant la démolition de l’habitation individuelle, prouvant que la position exprimée par la mairie n’était pas définitive. Le fait que les projets immobiliers soient différents est sans incidence dès lors qu’il n’est pas soutenu que d’autres caractéristiques du projet de la société Linkcity auraient nécessairement conduit à un rejet de sa demande de permis de construire.

La société Linkcity est par conséquent mal fondée à se prévaloir uniquement de la position exprimée par la mairie dans le cadre de leurs échanges pour justifier l’absence de dépôt de demande de permis de construire.

Si les époux [Y] ont un temps considéré l’hypothèse d’une défaillance de cette condition suspensive et discuté de modalités de vente alternatives, c’est avant que la mairie ne formule directement et par écrit sa position telle qu’elle vient d’être décrite et sur la foi du rapport des propos de la mairie par Mme [F], préposée de la société Linkcity, faisant état d’une opposition sans réserve à la démolition impliquée par le projet (mail du 19 février 2018), de sorte qu’il ne peut en être tiré de conséquence quant à l’intention des promettants exprimée sur la base de ce rapport dont on a vu qu’il était erroné.

Quoiqu’il en soit, la condition suspensive est réputée réalisée dès lors que le bénéficiaire en a empêché l’accomplissement en s’abstenant de déposer la demande de permis de construire dans le délai prévu à la promesse du 26 octobre 2017, ainsi que l’atteste la mairie par courrier du 30 janvier 2019.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Suivant la promesse de vente du 26 octobre 2017, les parties sont convenues de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 72 000 euros et que cette indemnité 'serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans le délai ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 février 2019, les époux [Y] ont mis en demeure la société Linkcity de leur verser l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte.

La société Linkcity ne justifiant pas de diligence pour lever les conditions suspensives dont elle était bénéficiaire, lesquelles doivent par conséquent être considérées comme réalisées, et le montant de l’indemnité n’étant pas subordonné à la démonstration d’un préjudice par les promettants, elle sera condamnée à leur verser l’indemnité d’immobilisation contractuelle portant intérêt depuis la mise en demeure du 13 février 2019.

Par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, et les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts d’une année entière comptés à partir de la présente décision, en l’absence de disposition contractuelle.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour

infirme le jugement entrepris,

et statuant à nouveau,

condamne la société Linkcity nord-est à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 72 000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019,

ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

déboute la société Linkcity nord-est de ses demandes,

la condamne à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamne aux dépens de la procédure.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet