Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09589 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPPO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF – RG n° 1223000394

APPELANTE

Mme [K] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/011227 du 03/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE 3F, RCS de Paris sous le n°552 141 533, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

Ayant pour avocat plaidant M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2019, modifié par avenant du 21 novembre 2019, la société d’HLM Immobilière 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [Z]-[M] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 674,50 euros, outre un emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme principale de 3.157,48 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, la société d’HLM Immobilière 3F a fait assigner Mme [Z]-[M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif, en référé, aux fins de :

constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et en conséquence constater sa résiliation ;

ordonner l’expulsion de Mme [Z]-[M] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de Mme [Z]-[M] ;

obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3.075,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 07 septembre 2023 ;

Une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Outre les entiers dépens, en ce notamment compris le coût du commandement de payer.

Mme [Z] n’était ni comparante ni représentée.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif, a :

renvoyé les parties à mieux se pourvoir au fond mais dès à présent :

déclaré l’action recevable ;

constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

constaté, en conséquence, l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 22 octobre 2019 entre la société d’HLM Immobilière 3F, d’une part, et Mme [Z]-[M], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 4] et ses accessoires, à compter du 07 septembre 2023 ;

condamné Mme [Z]-[M] au paiement provisoire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 7 septembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en 'uvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ;

condamné Mme [Z]-[M] à payer à la société d’HLM Immobilière 3F la somme de 3.075,70 euros (trois mille soixante-quinze euros et soixante-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2023 (mois d’août 2023 inclus) ;

dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z]-[M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

rappelé que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par Mme [Z]-[M] lors de la libération complète des lieux ;

ordonné à Mme [Z]-[M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ordonné à défaut de libération volontaire l’expulsion de Mme [Z]-[M] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] et de tous les lieux loués accessoirement au logement, par la société d’HLM Immobilière 3F, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tenant aux meubles meublants ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné Mme [Z]-[M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 06 juillet 2023 ;

condamné Mme [Z]-[M] à payer à la société d’HLM Immobilière 3F la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 21 mai 2024, Mme [Z] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, elle demande à la cour au visa des articles 848 du code de procédure civile, 8 de la convention européenne des droits de l’homme, 1104 et 1231-5 du code civil et L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 4 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Villejuif en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tenant aux meubles meublants ;

En conséquence,

À titre principal :

Accorder à Mme [Z] le report du paiement des sommes dues à la société immobilière 3F, et l’autoriser à s’acquitter de cette dette en 35 versements mensuels consécutifs de 35 euros en sus des loyers et charges courants, le 36ème versement devant solder la totalité de la dette ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais ;

Juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt ;

À titre subsidiaire :

Appliquer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Appliquer la prorogation du délai prévu à l’article précité par un délai de trois mois en application de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Juger que l’expulsion aurait en l’espèce pour Mme [Z] des conséquences d’une exceptionnelle dureté ;

Accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles l.412-3 et l.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer actuel ;

En tout état de cause :

Débouter la société immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la société immobilière 3F de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, de première instance et d’appel.

Elle fait état de ses revenus, précise qu’elle n’est pas imposable et qu’elle a trois enfants.

Elle souligne qu’elle a repris le paiement régulier des loyers et qu’un rappel d’APL est intervenu.

Elle expose qu’elle est en invalidité première catégorie et qu’elle est en arrêt maladie depuis le 29 août 2023, ce qui ne lui a pas permis de gérer les démarches administratives.

Elle estime qu’aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée et elle détaille les paiements intervenus.

A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux compte tenu de ses revenus et du fait qu’elle a repris le paiement de ses loyers.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 2 août 2024, la société Immobilière 3F demande à la cour, au visa des articles 7, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil et 834 à 836 du code de procédure civile, de :

Débouter Mme [Z]-[M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer l’ordonnance de référé rendue en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné Mme [Z] aux dépens comprenant le coup du commandement de payer du 6 juillet 2023 et en ce qu’elle a rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamner Mme [Z]-[M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Condamner Mme [Z]-[M] aux entiers dépens de la procédure d’appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de M^e Hamdache, avocate aux offres de droit.

Elle fait valoir que Mme [Z]-[M] est en dette depuis près de deux ans et que cet arriéré locatif, dont elle ne s’est pas acquittée dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement, est extrêmement important.

Elle estime que l’appelante n’apporte aucune pièce sérieuse démontrant un retour à meilleure fortune qui lui permettrait de solder les sommes dues.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024.

SUR CE, LA COUR

La régularité du commandement de payer et l’absence de paiement de l’arriéré qui y était porté dans le délai de deux mois de la délivrance de cet acte ne sont pas contestés.

Le litige à hauteur d’appel ne porte que sur la demande de délais sollicités par Mme [Z] à laquelle s’oppose la société Immobilière 3F.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-62 du 6 juillet 1989 (dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023), le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le premier juge n’a pas accordé d’office des délais, relevant que Mme [Z] n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant.

La lecture d’un décompte actualisé versé par le bailleur au 9 juillet 2024 fait apparaître un arriéré de 5.693,52 euros.

Mme [Z] verse cependant un décompte plus récent (5 septembre 2024) qui lui a été adressé par son bailleur d’où il résulte que l’arriéré est de 5.593,52 euros et que des versements de plus de 1.000 euros sont intervenus en juillet et août 2024 pour un montant de loyers et charges de 993,52 euros de sorte qu’il sera retenu que la locataire a repris le montant du loyer courant, condition requise par l’article 24 précité.

S’agissant de l’arriéré de loyers et de charges, il apparaît à la lecture du décompte du 5 septembre 2024 que le terme pour mai 2024 est de 1.824,56 euros et non de 993,52 euros, outre une somme de 157,63 euros qui n’est pas davantage expliquée, soit un montant de (831,04+157,63) = 988,67 euros qui est sérieusement contestable.

Il en résulte que l’arriéré locatif au 5 septembre 2024, mensualité d’août incluse, est de (5.593,52-988,67) = 4.604,85 euros. Si les parties ne sollicitent pas expressément l’actualisation de cette dette, la suspension des effets de la clause compte tenu des délais de paiement requiert que le montant à régler soit défini en considération de la reprise du versement du loyer courant et de l’évolution de l’arriéré.

Mme [Z] sera donc condamnée à payer à titre provisionnel la somme de 4.604,85 euros arrêtée au 5 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse.

Outre la reprise des paiements intervenue récemment, il sera relevé que Mme [Z] justifie d’un arrêt de travail depuis le mois d’août 2023 et elle perçoit une pension d’invalidité. Elle a trois enfants à charge.

Compte tenu de cette situation, mais également de l’ampleur de la dette, des délais seront alloués mais selon les conditions et limites fixées dans le dispositif (50 euros par mois et non 35 euros comme réclamé, compte tenu du quantum).

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [Z], celle-ci sera condamnée aux dépens d’appel.

Mme [Z] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil de l’intimée.

Aucune considération d’équité ne commande en revanche de prononcer une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 7 septembre 2023, aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et vu l’évolution du litige,

Condamne Mme [Z] à payer à la société Immobilière 3F la somme provisionnelle de 4.604,85 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 5 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse ;

Dit que Mme [Z] pourra s’acquitter de cette provision, en plus des loyers courants, en 35 versements de 50 euros et le 36ème réglant le solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 25 du mois suivant le mois de la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 25 de chaque mois ;

Dit que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, lesquels seront réputés n’avoir jamais joué si Mme [Z] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [Z] sera condamnée jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamne Mme [Z] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des articles 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE