République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 12/09/2024

****

N° de MINUTE :

N° RG 20/01947 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TALS

Jugement (N° 18/00943)

rendu le 03 mars 2020 par le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe

APPELANTE

Madame [J] [N]

née le 22 mai 1964 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 6]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/08533 du 06/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai

représentée par M^e Jonathan Daré, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [B] [Y]

née le 19 octobre 1979 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Olivier Gilliard, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

Monsieur [H] [F]

né le 31 octobre 1966 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Patrick Houssière, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

L’EURL Farineau immobilier

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 7]

défaillante, à qui la déclaration d’appel à été signifiée à l’étude de l’huissier le 30 juillet 2020

DÉBATS à l’audience publique du 15 janvier 2024, tenue par Samuel Vitse magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024 après prorogation du délibéré en date du 11 avril 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 janvier 2022

****

Par acte notarié du 9 avril 2015, Mme [B] [Y] a acquis de M. [H] [F] et de Mme [J] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] (59) moyennant 140 000 euros, la société Farineau Immobilier ayant prêté son concours à l’opération en qualité d’agent immobilier.

Par procès-verbaux d’huissier de justice des 17 et 24 juillet 2015, Mme [Y] a fait constater la présence de fissures dans les murs de l’immeuble, puis, aux fins notamment d’en préciser l’origine et d’en mesurer la portée, sollicité et obtenu la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance de référé du 26 novembre 2015.

L’expert a déposé son rapport le 11 décembre 2017.

Par actes des 28 mai, 29 mai et 5 juin 2018, Mme [Y] a assigné les vendeurs et l’agent immobilier aux fins principalement de voir annuler la vente et d’obtenir la restitution du prix, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et le remboursement de pénalités et frais.

Par jugement réputé contradictoire du 3 mars 2020, le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe a :

— prononcé l’annulation de la vente ;

— débouté Mme [Y] de ses demandes tendant à voir condamner M. [F], Mme [N] et la société Farineau immobilier à lui payer la somme de 36 000 euros au titre du préjudice de jouissance, outre celle de 68 972,24 euros au titre des accessoires, frais et intérêts;

— condamné M. [F], Mme [N] et la société Farineau immobilier in solidum à payer à Mme [Y] la somme de 140 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et à lui rembourser le montant des pénalités de remboursement anticipé sur justification de leur montant, ainsi que les frais de levée d’hypothèque sur justification de leur montant ;

— condamné les mêmes in solidum au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens incluant les frais d’huissier du procès-verbal de constat dressé le 17 juillet 2015 ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Mme [N] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses conclusions remises le 21 août 2020, demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [Y] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et des accessoires, frais et intérêts ;

statuant à nouveau :

à titre principal,

— déclarer Mme [Y] irrecevable en ses demandes ;

— condamner celle-ci à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

subsidiairement,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner celle-ci à lui à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 8 janvier 2021, Mme [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il l’a déboutée de ses demande au titre du préjudice de jouissance et des accessoires, frais et intérêts ;

statuant à nouveau et y ajoutant :

— condamner M. [F] et Mme [N] solidairement entre eux et in solidum avec la société Farineau immobilier, à lui payer la somme de 68 972,24 euros au titre des accessoires, frais et intérêts, outre celle de 36 000 euros au titre du préjudice de jouissance à parfaire ;

— condamner solidairement M. [F] et Mme [N] entre eux et in solidum avec la société Farineau immobilier à lui payer la somme de 7 000 euros à au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais d’expertise (9 160,18 euros), de constat du 17 juillet 2015 (320,36 euros) et de publication du jugement à intervenir.

Par conclusions remises le 2 mars 2021, M. [F] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté Mme [Y] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance et des accessoires, frais et intérêts ;

statuant à nouveau :

— statuer ce que de droit sur l’irrecevabilité soulevée par Mme [N] ;

— débouter Mme [Y] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— condamner la même à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Lemmens Houssière.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens, étant précisé que la société Farineau immobilier, qui a reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions, n’a pas constitué avocat.

Par arrêt avant dire droit du 19 mai 2022, la cour d’appel de Douai a :

— ordonné la réouverture des débats ;

— invité Mme [Y] à produire le justificatif de la publication de l’assignation tendant à voir prononcer la résolution de la vente ;

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

Le 15 juin 2023, Mme [Y] a remis un formulaire de publication enregistré le 11 avril 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 10].

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement, conformément à l’article 954 du code de procédure civile. Il s’ensuit que la société Farineau immobilier, qui n’a pas conclu, est réputée s’approprier les motifs du jugement entrepris.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 126 du même code, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, Mme [N] invoque l’irrecevabilité de la demande en résolution de la vente au motif qu’il ne serait pas justifié de la publication de l’acte introductif d’instance.

Mme [Y] lui oppose la publication de cet acte et rappelle que les fin de non-recevoir peuvent être régularisées jusqu’à ce que le juge statue.

Sur ce,

Mme [Y] produit un formulaire de publication enregistré le 11 avril 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 10], dont il résulte que l’acte introductif d’instance a été publié conformément aux dispositions du décret précité.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir invoquée.

Sur la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Enfin, l’article 1643 énonce qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, Mme [Y] soutient l’existence de vices cachés tenant à la présence de fissures dans les murs de l’immeuble et à celle d’un dénivelé dans certaines de ses pièces, dont elle considère qu’ils rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine.

En réponse, Mme [N] et M. [F] opposent le caractère apparent des vices allégués, contestent les conséquences que Mme [Y] leur prête et se prévalent d’une clause d’éviction de garantie.

Sur ce,

S’il ressort tant des procès-verbaux de constat des 17 et 24 juillet 2015 que du rapport d’expertise judiciaire déposé le 11 décembre 2017 que les fissures extérieures en façade avant et arrière n’ont pu échapper à l’oeil de Mme [Y] lors de sa visite des lieux, l’expert précise toutefois dans son rapport qu’il était délicat pour un profane d’en mesurer la portée, de sorte que le vice tiré de leur existence ne saurait être qualifié d’apparent. Il ressort par ailleurs de ce même rapport que les fissures présentes sur les maçonneries de fondation enterrées n’étaient quant à elles pas décelables lors de la visite des lieux, de même que la lézarde localisée sur le mur de séparation de la chambre et du garage, puisque recouverte de papier peint à cette époque.

Quant au dénivelé de quelques centimètres présent dans la chambre et dans l’entrée, celui-ci pouvait, selon l’expert, de nouveau échapper à un simple profane et donc

à Mme [Y], ce qui se conçoit aisément au regard du caractère le plus souvent furtif de la visite qui précède l’achat d’un bien immobilier.

Il s’infère ensuite du diagnostic géotechnique du sapiteur ayant concouru aux opérations d’expertise que les désordres affectant l’immeuble litigieux sont essentiellement dus à un phénomène d’instabilité généralisé du remblai sur lequel repose la maison. Ce sapiteur, dont les conclusions sont partagées par l’expert, considère qu’il existe un risque majeur pour l’intégrité de la construction et la sécurité de ses occupants, à telle enseigne qu’il en recommande l’évacuation sans délai.

Tant les fissures que le dénivelé, dont on a vu qu’ils étaient cachés au sens de l’article 1641 du code civil, rendent donc la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, dès lors que leur existence participe d’une fragilité de l’édifice susceptible d’évoluer défavorablement et ainsi de constituer un grave danger pour ses occupants.

S’il apparaît enfin qu’est insérée à l’acte de vente une clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, notamment en raison des vices cachés, cette clause précise néanmoins que l’exonération de garantie qu’elle stipule ne s’applique pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Ainsi que le relève l’expert judiciaire dans ses conclusions, les vendeurs ne pouvaient ignorer le dénivelé affectant plusieurs pièces de la maison, la cour observant à cet égard que ceux-ci n’ont pas, contrairement à Mme [Y], effectué une visite furtive de l’immeuble, mais occupé celui-ci pendant de nombreuses années. Il sera ajouté qu’ils n’ignoraient évidemment pas davantage la présence des fissures à nu dont on a vu qu’elles s’analysaient en des défauts cachés, de même que celles dissimulées sous le papier peint, ainsi qu’ils l’ont reconnu lors des opérations d’expertise. Il s’ensuit qu’ils ne sauraient se prévaloir de la clause d’éviction de garantie stipulée dans l’acte de vente.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’accueillir l’action en garantie des vices cachés, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef, sauf à prononcer la résolution et non l’annulation de la vente.

Sur la restitution du prix de vente de l’immeuble

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, Mme [Y] a choisi de rendre la chose et de se faire restituer le prix.

Si le premier juge a exactement condamné Mme [N] et M. [F] à restituer le prix, c’est en revanche à tort qu’il a également condamné la société Farineau immobilier à s’acquitter d’une telle restitution, laquelle ne peut incomber qu’aux vendeurs.

Après avoir relevé que l’article 12 du code de procédure civile impose au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, observé que le chef de jugement relatif à la restitution du prix est critiqué par le dispositif des conclusions d’intimés valant appel incident et rappelé que la société Farineau immobilier est réputée s’approprier les motifs des premiers juges, il y a donc lieu d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a également condamné, dans son dispositif mais en contradiction avec ses motifs, la société Farineau immobilier à restituer le prix de vente de l’immeuble.

Sur la publication du jugement au service de la publicité foncière et les frais de levée d’hypothèque

Mme [N] et M. [F] sollicitent l’infirmation des chefs de jugement relatifs à la publication du jugement au service de la publicité foncière et aux frais de levée d’hypothèque, sans toutefois développer aucun moyen au soutien de leur prétention, de sorte que les chefs précités ne peuvent qu’être confirmés.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Selon l’article 1382 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [Y] sollicite la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ses demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance et des accessoires, intérêts et frais, tandis que Mme [N] et M. [F] sollicitent sa réformation en ce qu’il a accueilli la demande formée au titre de l’indemnité de remboursement anticipé.

' Sur le préjudice de jouissance

Dans son rapport, l’expert considère qu’il existe un trouble de jouissance lié à la dangerosité de l’immeuble, telle que décrite par le sapiteur.

Il apparaît que Mme [Y] réside toujours dans les lieux, de sorte qu’elle a continué à en jouir et n’a donc pas exposé de frais de relogement.

Si celle-ci évoque un dénivelé dans plusieurs pièces et la dangerosité de l’ensemble immobilier, elle ne produit toutefois aucun élément de nature à conforter le défaut d’agrément voire l’anxiété qui auraient pu en résulter.

Le préjudice allégué n’est ainsi pas caractérisé et Mme [Y] sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

' Sur les accessoires, intérêts et frais

Madame [Y] sollicite le remboursement du coût du crédit contracté pour financer l’acquisition de l’immeuble, de l’impôt sur la mutation, de la contribution sur la sécurité immobilière et de la commission versée à la société Farineau immobilier.

Elle ne justifie toutefois pas du remboursement des intérêts du crédit ayant couru au jour de la remise de ses conclusions d’intimée ni non plus de l’acquittement des impositions invoquées, de sorte qu’elle sera nécessairement déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef. Il sera en revanche infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de la commission d’agence dont le paiement par la comptabilité de l’office notarial est mentionné dans l’acte de vente, la société Farineau immobilier, dont la responsabilité a été retenue par les premiers juges pour manquement au devoir de conseil sur le fondement de l’article 1382 du code civil sans contestation en cause d’appel, étant tenue de s’acquitter du remboursement de la somme de 6 000 euros versée à ce titre.

' Sur l’indemnité de remboursement anticipé

Mme [N] et M. [F] contestent devoir rembourser à Mme [Y] l’indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier, sans toutefois développer aucun moyen au soutien de leur prétention, de sorte que le chef de jugement ayant accueilli la demande de remboursement de l’indemnité litigieuse sur justification de son montant ne peut qu’être confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie, d’une part, que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles, sauf à préciser que les frais d’expertise judiciaire sont inclus dans les dépens et à dire que les frais des procès-verbaux de constat relèvent des frais irrépétibles, d’autre part, que Mme [N], M. [F] et la société Farineau immobilier soient condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes des deux premiers formées au même titre étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation ;

Confirme le jugement entrepris, sauf à :

— prononcer la résolution de la vente de l’immeuble litigieux ;

— limiter à Mme [J] [N] et M. [H] [F] la condamnation in solidum au paiement de la somme de 140 000 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble litigieux ;

— condamner la société Farineau immobilier à payer à Mme [B] [Y] la somme de 6 000 euros au titre du remboursement de la commission d’agence ;

— dire que les frais des procès-verbaux de constat des 17 et 24 juillet 2015 relèvent des frais irrépétibles exposés par Mme [B] [Y] ;

— préciser que les frais d’expertise judiciaire sont inclus dans les dépens mis à la charge de Mme [J] [N], de M. [H] [F] et de la société Farineau immobilier ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [J] [N], M. [H] [F] et la société Farineau immobilier à payer à Mme [B] [Y] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute Mme [J] [N] et M. [H] [F] de leur demandes formées au même titre ;

Condamne in solidum Mme [J] [N], M. [H] [F] et la société Farineau immobilier aux dépens d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet