République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/05/2024

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N° de MINUTE :24/403

N° RG 23/01907 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U3TL

Jugement (N° 22/00042) rendu le 09 Mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai

APPELANTE

Madame [T] [F] épouse [B]

née le 14 Juin 1972 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Guy Delomez, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [G] [D]

née le 06 Juillet 1934 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 05 mars 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024

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Par acte sous seing privé du 22 février 2016, Mme [G] [D] a donné à bail à Mme [T] [F] épouse [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 3], pour un loyer mensuel révisable de 300 euros outre une provision sur charges de 30 euros.

Un congé pour vendre a été signifié à la locataire par acte du 28 juillet 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte d’huissier en date du 9 août 2021, Mme [G] [D] a fait signifier à Mme [T] [F] épouse [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par ailleurs, plusieurs enquêtes ont été réalisées à l’initiative de Mme [T] [F] épouse [B] tendant à faire constater l’indécence du logement et ont donné lieu à l’établissement de deux fiches RSD-décence du Nord-le 26 avril 2019 et 20 mai 2022. Mme [F] a par ailleurs fait établir un constat d’huissier le 7 avril 2021.

Invoquant l’absence de régularisation de l’arriéré dans les deux mois du commandement, par acte d’huissier en date du 28 décembre 2021, Mme [G] [D] a fait assigner Mme [T] [F] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenu au bail, faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois du commandement du 9 août 2021, en conséquence, ordonner l’expulsion du preneur, de sa personne, de toute personne de son chef et de tout bien, avec si nécessaire, le concours de la force publique, prononcer sa condamnation au paiement de la somme de 1 368 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2021, jour du commandement de payer les loyers, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du logement, d’une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement, de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire en date du 9 mars 2023, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 22 février 2016 entre Mme [G] [D] et Mme [T] [F] épouse [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2], à [Localité 3] sont réunies au 9 octobre 2021,

— ordonné l’expulsion de Mme [T] [F] épouse [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, puis, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, dit que l’expulsion se fera avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamné Mme [T] [F] épouse [B] à verser à Mme [G] [D] la somme de 2 052 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus au 22 septembre 2022, septembre 2022 inclus,

— condamné Mme [T] [F] épouse [B] à verser à Mme [G] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, du 1er octobre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné Mme [T] [F] épouse [B] à verser à Mme [G] [D] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [T] [F] épouse [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

— débouté Mme [T] [F] épouse [B] de l’ensemble de ses demandes,

— rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Mme [T] [F] épouse [B] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 20 avril 2023, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Mme [G] [D] a constitué avocat le12 juin 2023.

Par ses dernières conclusions en date du 20 octobre 2023, Mme [T] [F] épouse [B] demande à la cour de :

— dire Mme [B] recevable et bien fondée en son appel du jugement déféré en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2016 entre Mme [G] [D] et Mme [T] [F] épouse [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies au 9 octobre 2021, ordonné l’expulsion de Mme [T] [F] épouse [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef puis, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, dit que l’expulsion se fera avec le concours de la force publique si besoin est, condamné Mme [T] [F] épouse [B] à verser à Mme [G] [D] la somme de 2 052 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus au 22 septembre 2022, septembre 2022 inclus, condamné Mme [T] [F] épouse [B] à verser à Mme [G] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, du 1er octobre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, condamné Mme [T] [F] épouse [B] à verser à Mme [G] [D] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [T] [F] épouse [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, débouté Mme [F] épouse [B] de l’ensemble de ses demandes,

Y faisant droit,

Infirmant et statuant à nouveau,

— juger Mme [D] responsable de ne pas avoir effectué les travaux nécessaires à une occupation décente des lieux sans risque pour la locataire et conforme au RSD,

— juger Mme [B] bien fondée en son exception d’inexécution,

— juger en conséquence nul et de nul effet le commandement délivré le 9 août 2021,

— dire Mme [D] mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,

— condamner Mme [D] à réparer l’entier préjudice subi par sa locataire du fait du non-respect de ses obligations contractuelles,

En conséquence :

— dire que le montant des loyers et charges dus depuis le 29 avril 2019 sera réduit à la somme de 1euro mensuel jusqu’à libération des lieux,

— condamner Mme [D] à rembourser à Mme [B] toutes les sommes versées en sus depuis cette date,

— la condamner à lui régler une provision de 1500 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant de son expulsion des lieux,

— la condamner également à lui verser une somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts et de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner enfin en tous les frais et dépens de 1ère instance et d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile lesquels comprendront le coût du constat de Me [Z] du 23 mai 2023,

— déclarer nul et de nul effet le congé aux fins de vente délivré le 28 juillet 2021,

— déclarer Mme [D] mal fondée en ses demandes de condamnation de Mme [D] aux frais répétibles et irrépétibles exposés en cause d’appel et l’en débouter.

Par ses dernières conclusions en date du 20 octobre 2023, Mme [G] [D] demande à la cour de :

— dire bien jugé et mal appelé,

— confirmer en tout point le jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Cambrai,

— débouter Mme [F] de toute demande plus ample ou contraire,

— déclarer la demande de condamnation provisionnelle irrecevable comme nouvelle,

En tout état de cause,

— dire Mme [F] sans droit ni titre à compter du 9 octobre 2021 conformément au commandement de payer et en tout état de cause à compter du 21 février 2022 à l’issue du congé pour vendre,

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’efficacité du commandement de payer délivré par la bailleresse :

L’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 12 dudit contrat intitulé 'clause résolutoire’ rappelle que : 'II est expressément convenu que le défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par LRAR, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes sont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou les services sociaux compétents.'

Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié et délivré par la SCP Berna à Mme [B] en date du 9 août 2021 pour un montant de 1287,06 euros.

Il a par ailleurs été notifié au préfet dans les conditions prévues par les textes.

Il sera précisé à titre liminaire que le fait que Mme [G] [D] ait délivré ultérieurement un congé pour vendre ne vaut nullement renonciation de la bailleresse à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire antérieurement délivré dans la mesure où les termes de ce commandement n’ont pas été respectés.

La locataire n’a pas fait état d’une quelconque irrégularité formelle affectant le commandement de payer ainsi délivré.

Mettant en jeu toutefois la responsabilité contractuelle de la bailleresse et tirant diverses conséquences d’une telle responsabilité contractuelle, elle se déclare fondée à avoir, au regard de l’état du logement donné à bail, suspendu le versement de ses loyers dans le cadre d’une exception d’inexécution.

A l’appui de ses prétentions, Mme [B] produit deux fiches 'ARS décence’ datant du 26 avril 2019 (selon visite du 11 avril 2019) et une autre datant du 20 mai 2022 (selon visite du 18 mai 2022). Les deux fiches qualifient le bien loué de 'non décent’ et en infraction au règlement sanitaire départemental.

Concernant la fiche rédigée par l’ARS 'Décence’ en date du 26 avril 2019, il y est mentionné la présence d’humidité, une ventilation insuffisante ou permanente provoquant une dégradation des murs intérieurs, et une installation électrique non sécurisée dans les lieux décrits.

La seconde fiche rédigée par l’ARS 'Décence’ en date du 20 mai 2022 corrobore les informations stipulées dans la première fiche de l’ARS du 26 avril 2019 avec en sus des préconisations pour remédier aux différents désordres. Une mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation par un professionnel qualifié de type consensuel sécurité est demandée 'dans la case travaux’ ainsi qu’une mise à disposition d’un chauffage suffisant. L’installation des ventilations réglementaires pour assurer le renouvellement permanent de l’air ainsi que la remise en état des peintures dans le logement sont également mentionnées pour remédier aux désordres apparents dans le logement.

Le constat d’huissier fait état de ce que dans le salon un mur côté couloir est fortement humide en partie inférieure et comporte des tâches de moisissure. Le constat précise que l’installation électrique n’est pas conforme ; que dans la salle de bain, le meuble lavabo est sommairement étayé par un pot en gré et est descellé du mur la cuisine. Il est indiqué encore que dans la cuisine, le mur côté jardin sur toute sa surface est recouvert de moisissure noire et d’un champignon

Il convient d’observer que si les désordres sont très réels, aucune des fiches établies par l’ARS ne conclut à l’existence d’une situation d’insalubrité et encore mois à l’existence d’un péril et ne coche la case 'local impropre à l’habitation'.

Il y a lieu d’en conclure qu’il n’est pas démontré que l’immeuble serait inhabitable, que la locataire serait dans l’impossibilité totale d’en jouir ni même que le défaut d’entretien ou de réparation dont la locataire se prévaut à cet effet rend impropre les locaux loués à l’usage auquel ils étaient destinés. Dès lors, quelle que puisse être l’imputabilité des désordres affectant le logement, imputabilité qui est discutée entre les parties, l’état des lieux n’est pas tel qu’une exception d’inexécution puisse s’opposer à l’efficacité du commandement.

Dès lors que la locataire ne prétend ni ne justifie s’être acquittée des loyers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 octobre 2021.

Il convient dès lors pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 octobre 2021, ordonné l’expulsion de Mme [B] et fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à la parfaite libération des lieux par référence au loyer courant.

Sur la demande de dommages-intérêts provisionnels pour expulsion abusive :

Bien qu’étant nouvelle, cette demande est sur le principe recevable dès lors qu’elle résulte d’une évolution du litige à savoir l’exécution de la décision pendant le cours de la procédure d’appel.

Dès lors que le principe de la mesure d’expulsion est confirmée, la demande de ce chef faite en cause d’appel sera nécessairement rejetée comme étant non fondée.

Il convient donc pour la cour ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [B] de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la locataire pour trouble de jouissance :

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en bon état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ait besoin de stipulation particulière :

1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte des dispositions de l’article 1720 du code civile que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Enfin, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son paragraphe e) que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Pour se défendre, la bailleresse expose quant à elle avoir remis à la locataire un logement décent dès la prise de possession de l’immeuble et produit pour ce faire un état des lieux datant du 22 février 2016. Ce dernier précise que, dans l’ensemble, le logement loué est en bon état d’usage. Dans l’entrée, le séjour et la salle de bain, les murs sont en bon état d’usage, le plafond en bon état, les sols en bon état, les peintures en bon état, les sols en état d’usage. L’état des lieux mentionne que les W.C sont en état d’usage. La seule mention d’un mauvais état porte sur la douche.

Elle explique également qu’elle a fait l’offre qui a été acceptée en mai 2022 de faire intervenir une entreprise pour faire les travaux, en l’occurrence l’entreprise HBC. Un mail produit par Mme [T] [B], datant du 29 septembre 2022, montre également que cette même entreprise a tenté en vain de se rendre à son domicile afin de remettre en état les lieux.

Cependant force est de constater que certains désordres sont structurels et notamment l’absence de conformité de l’installation électrique et l’absence de système de ventilation réglementaire pour assurer la ventilation suffisante des locaux donnés à bail. Ils existaient donc lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Par ailleurs, si effectivement il n’a pas été justifié de ce que la locataire avait expressément mis en demeure la propriétaire d’avoir à remédier à la situation d’indécence, la mise en demeure n’est pas en soi nécessaire dans le cadre d’une situation d’indécence. Par ailleurs, la bailleresse a nécessairement été informée de la situation de l’immeuble dans le cadre notamment de la notification du constat d’indécence entraînant suspension de l’aide au logement.

Enfin, si la bailleresse a fait état de sa réaction, sa réaction a été en tout état de cause tardive et la locataire a subi la situation pendant près de trois années avant les tentatives d’intervention de la propriétaire.

Au vu des éléments de la cause, il convient d’allouer à la locataire la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de réduction des loyers à la somme de 1 euro mensuel jusqu’à libération des lieux:

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait droit à une telle demande alors que par ailleurs il a été alloué à la locataire des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur le congé pour vendre délivré le 28 juillet 2021 :

La question de la validité du congé pour vendre délivré le 28 juillet 2021 est devenue sans objet alors que le principe de la résiliation est acquise au titre des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur l’arriéré locatif :

Le jugement entrepris a condamné Mme [T] [F] épouse [B] à verser à Mme [G] [D] la somme de 2 052 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges dus au 22 septembre 2022, septembre 2022 inclus.

Hormis ses contestations quant à l’état du logement, la locataire n’a pas contesté la réalité des impayés ni justifié s’être libérée.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Dès lors que la demande de la bailleresse était fondée en partie, il convient de confirmer le jugement entrepris sur le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance.

Il convient, au regard de ce qui est jugé en appel, de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement du 9 mars 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Cambrai en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [T] [F] épouse [B] tendant à se voir allouer des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la bailleresse à payer à la locataire la somme de 2000 euros pour préjudice de jouissance ;

Ajoutant au jugement,

Déboute Mme [T] [F] épouse [B] de sa demande de condamnation de Mme [D] d’une provision au titre du préjudice subi pour l’expulsion ;

Déclare la contestation du congé pour vendre sans objet ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis