République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 04/12/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/03842 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VWUO

Ordonnance de référé (N° 24/00461)

rendue le 28 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Madame [F] [U]

née le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Maxime Moulin, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [K] [I]

né le [Date naissance 7] 1968 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par M^e Aurélie Jeanson, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 13 mai 2025 tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine courteille, président et Delphine verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 mai 2025

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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant jugement d’adjudication du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille du 06 juillet 2022, M. [K] [I] a fait l’acquisition d’une maison située [Adresse 4] à Roubaix, appartenant à la SCI Mimosa placée en liquidation judiciaire et dont la gérante était Mme [F] [U].

Il était rappelé dans le jugement d’adjudication qu’en application de l’article L 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement valait titre d’expulsion à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef

La maison était occupée par Mme [U] et sa famille.

M. [I] a pris contact avec Mme [U] et lui a accordé un délai pour quitter l’immeuble à la fin du mois d’août 2022, il était convenu le versement par Mme [U] d’une indemnité d’occupation.

Mme [U] s’est maintenue dans les lieux au-delà du mois d’août.

Le 04 avril 2023, M. [I] a fait signifier le jugement d’adjudication à Mme [U] prise en sa qualité de gérante de la SCI Mimosa et d’occupante des lieux ainsi qu’à la SELARL [Y] Perin et Bokowiak prise en sa qualité de liquidateur de la SCI ainsi qu’un commandement de quitter les lieux, visant le jugement d’adjudication.

Le 31 mai 2023, Mme [U] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille d’une demande de délai de six mois pour quitter les lieux.

Lors de l’audience, Mme [U] a indiqué avoir quitté les lieux et s’est désistée.

Par jugement du 15 décembre 2023, le juge de l’exécution a constaté le désistement d’instance et son dessaisissement.

Constatant le maintien dans les lieux de Mme [U] postérieurement au 15 décembre 2023, M. [I] a, par acte de commissaire de justice du 04 mars 2024, fait assigner Mme [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir fixer une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2022 et l’expulsion de Mme [U].

Par ordonnance du 28 mai 2024, le juge des référés a :

Dit que [F] [U] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé à [Adresse 15],

Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à [F] [U] à la somme de 1 000 euros,

Condamné à titre provisionnel [F] [U] à payer à [T] [I] l’indemnité mensuelle d’occupation du 04 novembre 2022 et jusqu’au 03 avril 2024, date de reprise des lieux,

Dit sans objet la demande d’expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef des lieux,

Condamné Mme [U] à payer à M. [I] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 31 juillet 2024, Mme [U] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées électroniquement le 12 mai 2025, Mme [U] demande à la cour, au visa des articles 122, 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 960 et 961 du code de procédure civile, de :

INFIRMER l’ordonnance de référé en date du 28 mai 2024, du président du Tribunal Judiciaire de Lille :

— Condamné Mme [U] eu égard à l’évaluation de la valeur locative du bien au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1000euros à compter du 04 novembre 2022 date à laquelle le transfert de propriété est devenu opposable à la défenderesse et jusqu’à la libération effective des lieux, qui est intervenue le 3 avril 2024, ainsi qu’il ressort du procès-verbal de dénonciation de reprise des lieux du 22 avril 2024.

— Condamné Mme [U] aux dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné Mme [U] à payer à [T] [I] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles

— Décidé le caractère exécutoire de la décision par provision en application des articles 484 et 514 et 514- un alinéa 3 du code de procédure civile

— Dit que Mme [U] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé à [Localité 13] au [Adresse 4]

— Fixé une indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [U] à la somme de 1 000 euros

— Condamné à titre provisionnel Mme [U] à payer à M. [I] l’indemnité mensuelle d’occupation précitée à compter du 4 novembre 2002 et jusqu’au 3 avril 2024, date de reprise des lieux

— Dit sans objet la demande d’expulsion de Mme [U] et de tous les occupants de son chef des lieux situés

— Condamné Mme [U] à payer à M. [T] [I] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

STATUANT A NOUVEAU

A titre principal et in limine litis

Juger que les conclusions et pièces de M. [I] sont irrecevables, celui-ci ne justifiant pas de son adresse réelle, les rejeter,

Juger que M. [I] n’a ni intérêt, ni qualité pour agir

Déclarer et juger M. [I] irrecevable en ses demandes

Condamner M. [I] à verser à Mme [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le condamner aux entiers dépens

A titre subsidiaire, au fond

Juger que les conditions posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas remplies

Débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Condamner M. [I] à verser à Mme [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre encore plus subsidiaire,

Débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que l’indemnité d’occupation s’élève à 500 euros par mois et n’est due par Mme [U] que jusqu’au 15 janvier 2023

Débouter M. [I] du surplus de ses demandes, fins et conclusions

Mme [U] fait valoir que les conclusions de M. [I] sont irrecevables faute de satisfaire aux exigences des article 960 et 961 du code de procédure civile, M. [I] ayant fait apparaître sur les actes l’adresse de l’immeuble saisi qui n’était pas son domicile. Elle soutient également que M. [I] est dépourvu de qualité et d’intérêt à agir puisqu’un bail avait été conclu avec M. [E] antérieurement au commandement de saisie qui était opposable à l’adjudicataire. Elle ajoute que M. [I] a perçu des loyers versés par M. [E].

Elle soutient que l’urgence n’est pas démontrée puisque M. [I] ne dispose d’aucun titre à l’égard de M. [E]. Elle ajoute que dès lors que le bail n’a pas été résilié, le juge des référés ne peut statuer.

Elle ajoute enfin avoir quitté les lieux en janvier 2023 mais que le locataire est lui, resté dans les lieux.

Elle soutient encore qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être fixée en raison du caractère insalubre et inhabitable du logement. Enfin elle rappelle avoir quitté les lieux en janvier 2023 de sorte que si une indemnité d’occupation est fixée, elle ne peut être due au-delà de janvier 2023.

Par dernières conclusions signifiées électroniquement le 25 avril 2025, M. [I] demande à la cour de :

A titre principal et in limine litis,

— Constater, dire et juger que M. [I] a intérêt et qualité à agir et qu’il est parfaitement recevable en ses demandes ;

— Débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions développées à titre principal et in limine litis ;

A titre subsidiaire au fond :

— Débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer l’ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de Lille en date du 28 mai 2024 en ce qu’elle a :

o dit que Mme [U] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble situé à[Adresse 1] ;

o fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [U] à la somme de 1 000 euros ;

o condamné à titre provisionnel Mme [U] à payer à M. [I] l’indemnité mensuelle d’occupation précitée à compter du 4 novembre 2022 et jusqu’au 3 avril 2024, date de reprise des lieux ;

o dit sans objet la demande d’expulsion de Mme [U] et de tout occupant de

son chef des lieux situés à [Adresse 15] ;

o condamné Mme [U] à payer à M. [I] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

o condamné Mme [U] aux dépens ;

— condamner Mme [U] à payer à M. [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

M. [I] expose que contrairement à ce qui est soutenu, l’adresse mentionnée dans les actes qu’il a fait signifier n’est pas celle de l’immeuble saisi, mais celle du commissaire de justice chez lequel il a élu domicile, et qu’il a apr ailleurs mentionné son adresse [Adresse 16] à [Localité 13]. Il ajoute que la fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’à la clôture de l’instruction et indique que son adresse figure bien sur ses dernière écritures.

Il conteste l’existence d’un bail qui aurait été conclu avec M. [E], ce bail n’ayant jamais été évoqué devant le juge de l’exécution que Mme [U] a saisi, il ajoute que le procès-verbal du 21 décembre 2021 fait état de ce que le rez-de-chaussée de l’immeuble est occupé par le cabinet d’avocat de Mme [U] et que le logement de l’étage est également occupé par elle. Il affirme que l’authenticité de ce document est douteuse.

Il précise qu’il n’a reçu que trois fois une somme de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation et conteste avoir perçu de quelconques loyers ;

Il conteste que Mme [U] ait quitté les lieux en janvier 2023 puisqu’en mai 2023 elle saisissait le juge de l’exécution pour solliciter des délais.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 122 du code de procédure civile « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Irrecevabilité de la constitution et des écritures

Aux termes de l’article 960 du code de procédure civile « la constitution d’avocat par l’intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d’instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; (') »

L’article 961 du même code précise que « les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article précédent n’ont pas été fournies.

La communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication. »

Si Mme [U] fait grief aux conclusions signifiées par M. [I] de faire mention de l’adresse de l’immeuble acquis par adjudication, elle ne produit aucune pièce en attestant.

Il résulte des pièces de procédures communiquées que tous les actes signifiés à l’initiative de M. [I] portent mention de l’adresse qui était la sienne lors de l’adjudication, à savoir, [Adresse 6] à [Localité 13] ; c’est cette adresse qui est mentionnée sur l’assignation devant le juge de l’exécution le 31 mai 2023 que Mme [U] a fait délivrer à M. [I], c’est encore [Adresse 17] à [Localité 13] que M. [I] est domicilié pour la procédure de référé expulsion, enfin les dernières écritures déposées dans le cadre de la présente instance font mention du nouveau domicile de M. [I], [Adresse 10] à [Localité 12].

Le moyen sera rejeté.

Sur le défaut d’intérêt et de qualité pour agir

Il résulte des articles 31 et 32 du code de procédure civile que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il est acquis aux débats que M. [I] est adjudicataire de l’immeuble saisi ayant appartenu à la SCI Mimosa, la signification du jugement d’adjudication et le commandement de quitter les lieux à la gérante de la SCI Mme [F] [U], sont produits.

Pour soutenir que M. [I] serait dépourvu du droit d’agir Mme [U] soutient que l’immeuble était loué depuis le 1er janvier 2018 et que le droit du locataire est opposable à l’adjudicataire conformément aux dispositions de l’article R 322-64 du code des procédures civiles d’exécution et qu’en conséquence, M. [I] ne pouvait valablement poursuivre l’expulsion de ce locataire.

Pour justifier de ce moyen Mme [U] produit un contrat de bail daté du 1er janvier 2018 passé par la SCI Mimosa avec M. [E], cette location antérieure à la procédure d’adjudication, prévoyait la location de l’immeuble moyennant versement d’un loyer mensuel de 470 euros pour 180 m².

Il ne ressort cependant d’aucune pièce de procédure que cette location aurait été évoquée avant l’instance de référé expulsion :

Le procès-verbal de description dressé le 2 décembre 2021 par Me [L], huissier de justice que « la partie rez-de-chaussée est exploitée à usage de cabinet d’avocat par la gérante de la SCI. La partie logement en étage est occupée à titre personnel par la gérante.

Cette dernière n’a pu me transmettre les éventuels baux et n’a pas souhaité me détailler les conditions d’occupation. Elle me précise toutefois qu’elle envisage de quitter l’immeuble tant pour son cabinet que pour son logement, d’ici trois mois. »

Le cahier des conditions de vente produit en vue de l’adjudication mentionne en son article 3 que «  il ressort du procès-verbal de description que les parties rez-de-chaussée et logement sont actuellement occupées par la gérante de la SCI Mimosa (Mme [U]),

L’existence d’un bail n’a pas été mentionnée à la suite de la signification du jugement d’adjudication et du commandement de quitter les lieux,

L’assignation devant le juge de l’exécution délivrée à la requête de Mme [U] indique dans le rappel des faits que « [F] [U] vit dans l’immeuble avec sa fille mineure et son conjoint M. [D] », il n’est pas fait mention d’une quelconque location ;

A ces observations qui conduisent à douter de la sincérité du document produit dans la présente instance, doit être ajouté qu’il n’est justifié d’aucun versement de quelconque loyer par M. [E] depuis janvier 2018.Seuls trois versements de 500 euros pour les mois de septembre, octobre et novembre 2022 sont justifiés, soit postérieurement à l’adjudication, ce qui confirme les déclarations de M. [I] quant à un accord pour un maintien de trois mois dans les lieux moyennant versement d’une indemnité de 500 euros, mais il n’est justifié d’aucun versement avant cette date.

Il sera par ailleurs souligné que l’attestation de M. [E] produite, outre qu’elle émane du conjoint de Mme [U], ne répond pas aux conditions de l’article 202 du code de procédure civile, elle ne saurait avoir valeur probante. En conséquence il convient d’écarter le moyen et de considérer qu’il est bien justifié par M. [I], qui a acquis l’immeuble situé [Adresse 4] par adjudication, de sa qualité et de son droit à agir à l’égard de Mme [U], aucun droit d’occupation ne lui étant opposable.

Sur la demande d’expulsion et la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L 322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. »

M. [I] a produit tant devant le premier juge que devant la cour, le jugement d’adjudication et les actes de signification de ce jugement qui a été publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 04 novembre 2022.

M. [I], ainsi que l’a relevé le premier juge est devenu propriétaire du bien et, outre la signification du jugement, a fait délivrer à Mme [U], gérante de la SCI et occupante des lieux, un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Mme [U] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 04 novembre 2022, il ressort des pièces produites, notamment de la procédure devant le juge de l’exécution que bien qu’ayant indiqué accepter de quitter les lieux elle s’y est maintenue et qu’ayant déclaré au juge de l’exécution à l’audience du 30 octobre 2023 avoir quitté les lieux elle s’y est encore maintenue et ne les a quittés ainsi que cela ressort de la dénonciation du procès-verbal de reprise des lieux que le 02 avril 2024.

La circonstance que Mme [U] ait été accueillie pour ses activités professionnelles dans les locaux d’une cons’ur à compter du 15 janvier 2023 ne saurait justifier de ce qu’elle aurait quitté l’immeuble qu’elle occupait en tant que logement.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit que Mme [U] était occupante sans droit ni titre et dit sans objet la demande d’expulsion puisqu’à la date de l’ordonnance elle avait quitté les lieux.

Il convient de confirmer l’ordonnance qui a dit que l’indemnité d’occupation à 1000 euros par mois est due à compter du 04 novembre 2022 jusqu’au 02 avril 2023, aucun élément produit par Mme [U] ne venant attester qu’elle aurait quitté les lieux avant cette date.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, celle-ci doit être fixée au regard de la valeur de l’immeuble.

Il ressort de l’avis de valeur de la société Orpi que l’immeuble peut être divisé en trois logements permettant un revenu locatif estimé à 2 190 euros, toutefois, eu égard à ce que Mme [U] occupait l’ensemble de l’immeuble et compte tenu de l’état de celui-ci relaté dans procès-verbal de description, l’ordonnance sera confirmée en ce que l’indemnité d’occupation a été fixée à 1 000 euros par mois.

Il sera toutefois tenu compte du versement de la somme de 500 euros le 18 novembre 2022 par M. [E], conjoint de Mme [U], l’ordonnance sera infirmée et Mme [U] sera condamnée à verser une indemnité de 500 euros pour le mois de novembre 2022 puis une indemnité de 1000 euros par mois à compter du 1er décembre 2022 jusqu’au 03 avril 2023.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [U] sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille le 28 mai 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le paiement de l’indemnité d’occupation,

Statuant de nouveau sur ce point,

Dit que Mme [F] [U] versera une somme de 500 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois de novembre 2022, compte tenu du versement intervenu (500 euros),

Condamne Mme [U] à verser à M. [K] [I] une indemnité mensuelle de 1 000 euros au titre de l’occupation de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 13] à compter du 1er décembre 2022 jusqu’au 03 avril 2022,

Y ajoutant

Déboute Mme [U] de sa demande d’indemnité de procédure,

Condamne Mme [U] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [U] à payer à M. [K] [I] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente