République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 02/10/2025

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N° de MINUTE : 25/712

N° RG 24/05004 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V2QY

Ordonnance (N° 24-000335) rendue le 16 Octobre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

APPELANTS

Monsieur [T] [M] [Z]

né le 15 Décembre 1978 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [L] [N] [M] [Z] épouse [M] [Z]

née le 04 Juin 1968 à [Localité 5] (Taiwan)

de nationalité Taiwanaise

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentés par M^e Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai,avocat constitué, assistés de M^e Valérie Redon-Rey, avocat au barreau de Toulouse, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [P] [W]

née le 22 Janvier 1951 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Sebastien Petit, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59278/24/009298 du 08/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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Par acte sous seing privé du 3 avril 2018, M. [T] [M] [Z] et Mme [L] [N] [J] épouse [M] [Z] ont donné à bail à Mme [P] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 478 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [M] [Z] ont, par acte du 15 novembre 2023, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 1 637,43 euros, ledit commandement étant dénoncé à la CCAPEX le 16 novembre 2023.

Par acte signifié le 27 février 2024 et notifié à l’autorité préfectorale le 28 février 2024, M. et Mme [M] [Z] ont fait assigner, en référé, Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens en vue d’obtenir :

le constat de la résiliation de plein droit du bail, pour défaut de paiement des loyers ou à défaut, prononcer sa résiliation ;

l’expulsion de Mme [W] et de toute personne introduite par cette dernière dans les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

la condamnation de Mme [W] au paiement :

' de la somme en principal de 1 099,02 euros, correspondant aux loyers impayés jusqu’au 29 février 2024, déduction faite des acomptes perçus et de ceux qui seront perçus jusqu’à la date de la décision ;

'des indemnités d’occupation d’un montant mensuel de 547,31 euros depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

'le tout avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer ;

— la condamnation de Mme [W] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la condamnation de Mme [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et la dénonciation de cette dernière à la préfecture.

Suivant ordonnance en date du 18 septembre 2024, après débat à l’audience du 5 juin 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :

Déclaré la demande non recevable ;

Débouté M. et Mme [M] [Z] de toutes leurs demandes ;

Condamné M. et Mme [M] [Z] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de la dénonciation de ce commandement à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation de cette dernière à la préfecture.

M. et Mme [M] [Z] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 21 octobre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Mme [W] a constitué avocat le 4 décembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, M. et Mme [M] [Z] demandent à la cour de :

Les recevoir en leur appel et leurs demandes, les disant justes et bien fondées ;

Rejeter toutes demandes contraires ou plus amples ;

Débouter Mme [W] de l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 18 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Lens en toutes ses dispositions.

Réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers à compter du 15 janvier 2024 (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Mme [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner Mme [W] au paiement de la somme de 1 516,91 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de mars 2025 inclus ;

Condamner Mme [W] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours à compter du 15 janvier 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 568,77 euros ;

Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux.

Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 novembre 2023 ;

La voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Y ajoutant en cause d’appel,

La voir condamner au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2025, Mme [W] demande à la cour de :

Dire l’appel interjeté par M. et Mme [M] [Z] recevable mais mal fondé ;

En conséquence,

A titre principal,

Débouter M. et Mme [M] [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Lens en date du 16 octobre 2024 en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire, si la cour de céans, par extraordinaire, estimait devoir infirmer l’ordonnance de référé et faire droit aux demandes des appelants,

Accorder à Mme [W] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge ;

Suspendre par conséquent les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail conclu le 3 avril 2018 ;

Ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal ;

En tout état de cause,

Y ajoutant,

Condamner M. et Mme [M] [Z] à régler au conseil de Mme [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 – 2° du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [M] [Z] aux entiers dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le choix d’une procédure en référé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation rappelle qu’il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit d’un bail d’habitation, de sorte que les bailleurs doivent choisir entre la procédure de référé, nécessairement provisoire, et la procédure au fond, en vue d’emporter des effets définitifs au procès.

Le premier juge a, non seulement, déclaré les demandes des bailleurs présentées sous la forme de la procédure de référé irrecevables mais il a ajouté qu’il les en déboutait.

Une telle rédaction, qui ne renvoie pas les demandeurs à mieux se pourvoir, c’est à dire dans le cadre d’une procédure au fond, après un non lieu à référé, est inadaptée à la bonne compréhension de la décision par les justiciables.

Par la voie de l’appel, les bailleurs ont choisi de maintenir leurs demandes formulées dans le cadre du référé, plutôt que d’agir selon la procédure de fond, estimant qu’en l’absence de contestation sérieuse, c’est à dire face à l’évidence, l’acquisition de la clause résolutoire du bail peut être constatée en référé et qu’une provision peut leur être accordée, au titre des loyers impayés. Ils estiment, par ailleurs, que l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée en urgence, en raison de l’atteinte par la locataire, devenue sans droit, ni titre, à leur droit de propriété, garanti constitutionnellement.

De son côté, la locataire, qui, au regard des mentions du jugement, a déclaré au juge des contentieux de la protection qu’elle reconnaissait le montant de la dette et qu’elle avait eu un problème avec sa banque, soutient, à hauteur d’appel, qu’il s’agit d’une contestation sérieuse des manquements contractuels qui lui sont opposés.

Pour autant, les difficultés administratives et financières invoquées par la locataire sont inopérantes à contester l’existence du manquement à l’obligation de payer le loyer, qui du reste, est reconnu par la locataire.

De façon plus nette, au regard de l’obligation contractuelle de payer les loyers en contrepartie de la jouissance du bien appartenant au bailleur, dans le cadre d’un bail reprenant spécifiquement la clause résolutoire venant sanctionner un tel manquement, cette obligation, ainsi que celle découlant de son manquement, ne peut être sérieusement contestable

L’obligation au paiement des loyers n’étant pas contestable et le montant de la dette locative n’étant pas contesté, il s’ensuit que c’est à tort que le premier juge a retenu, en statuant comme il l’a fait, qu’il n’y avait pas lieu à référé pour apprécier l’acquisition de la clause résolutoire et accorder une provision au titre des loyers impayés.

L’ordonnance sera infirmée et les demandes présentées selon la procédure du référé seront examinées, étant précisé que la recevabilité de la demande de résiliation du bail devra être préalablement vérifiée, en application des dispositions d’ordre public issues de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande principale tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, compte-tenu de la date de délivrance du commandement de payer, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Aux termes des dispositions de l’article 24 II du même texte, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, compte-tenu de la date de l’assignation, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, il résulte des éléments précédemment exposés que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience de première instance et la CCAPEX a été saisie au moins deux mois avant l’assignation.

La présente action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle est, par conséquent, recevable.

Sur la demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 24 I du même texte, dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause contractuelle, au regard des dispositions en vigueur lors de sa conclusion, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges.

Un commandement de payer a été signifié à la locataire le 15 novembre 2023 pour le manquement du paiement de la somme de 1637.43 euros, arrêté au 9 novembre 2023.

Les bailleurs produisent un décompte établi par leur mandataire, l’entreprise de location-gérance, qui inclut des primes mensuelles dite MRH et frais de courtage MRH, ainsi que des contributions annuelle attentat MRH, lesquelles relèvent manifestement d’une assurance locative de responsabilité habitation, qui ne lie aucunement la locataire aux bailleurs, au regard des pièces contractuelles produites.

Il apparaît, au regard du décompte que la locataire restait devoir aux bailleurs la somme de 639.83 euros au jour du commandement de payer, soit plus d’un mois de loyer et de provision pour charges échus, lesquels s’élèvent à la somme de 545,81 euros.

Il résulte du décompte produit que la locataire n’a pas réglé le paiement de la dette locative dans les deux mois du commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contractuelle étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.

Sur la demande en paiement de la dette locative et la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et de l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’artcile 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aux termes des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La locataire ne conteste, ni le montant du loyer, ni celui des charges provisionnées et régularisées conformément aux pièces justificatives.

En revanche, comme déjà relevé, les bailleurs fondent leur demande sur un décompte produit par l’entreprise de location-gérance, qui facture chaque mois à la locataire une prime d’assurance multirisques habitation et de courtage, outre une prime annuelle attentat, qui ne relève pas du bail liant les parties.

Il apparaît ainsi qu’à la date du décompte actualisé au 11 mars 2025 inclus, la locataire restait devoir aux bailleurs la somme de 228,91 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date, provision au paiement de laquelle la locataire sera condamnée.

Il résulte également du décompte produit, qu’au jour de l’audience de première instance, la locataire avait repris le paiement intégral du loyer courant, condition préalable nécessaire à l’examen de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En considération du montant relativement faible de la dette locative et de sa situation financière, la locataire se trouve en mesure de résorber la dette locative, en onze mensualités de 20 euros et d’une douzième mensualité comprenant le solde.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais octroyés.

En revanche, à défaut par la locataire de régler l’arriéré dans les délais fixés, la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera effectivement résilié. Dans ce cas uniquement, elle est d’ores et déjà condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer charges comprises et révisable selon les modalités contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux et elle pourra être expulsée dans les conditions reprises au présent dispositif.

Son attention sera attirée sur le fait que la dette locative ne comprend pas les sommes qui seraient éventuellement dues au titre de l’assurance locative auprès d’une compagnie d’assurance et qu’il lui appartient de justifier auprès du bailleur d’une assurance locative en cours, obligation également sanctionnée par une clause résolutoire contractuelle.

Sur les frais du procès

Mme [W] étant la partie perdante du procès, les dispositions de l’ordonnance seront infirmées quant aux dépens et elle sera condamnée aux dépens d’appel et de première instance, en ce compris les frais du commandement de payer.

En revanche, en considération de sa situation économique et en équité, notamment au regard de la somme due au titre de la dette locative, inférieure au montant d’une échéance mensuelle, la demande des époux [M] [Z] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, tant au titre des frais irrépétibles exposés en première instance qu’en cause d’appel.

L’ordonnance sera confirmée sur ce dernier point.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, excepté quant à ses dispositions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Dit y avoir lieu à référé,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle de M et Mme [T] et [L] [N] [M] [Z] recevable,

Condamne Mme [P] [W] à payer, à titre provisionnel, à M et Mme [T] et [L] [N] [M] [Z] la somme de 228,91 euros, au titre des loyers et charges dus au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023,

Dit qu’elle pourra s’acquitter de cette somme en 11 versements mensuels de 20 euros et un 12 ème versement correspondant au solde de la dette locative,

Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et les suivants chaque mois avant la date d’anniversaire du premier versement, et ce, en plus du paiement des loyers courants ;

Constate que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au bail sont remplies mais en suspend les effets, dans la mesure des délais octroyés,

Dit que si Mme [P] [W] se libère dans le délai et selon les modalités sus-indiquées, la clause de résolution de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

Dit que faute par la locataire de s’acquitter régulièrement des versements provisionnels aux échéances fixées, outre le paiement du loyer courant :

— la totalité de la somme deviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et le mobilier resté dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur, aux frais et risques du locataire ;

— elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, charges comprises, et révisable selon les dispositions contractuelles

Précise que la condamnation au paiement de la dette locative ne porte pas sur l’assurance multirisques habitation,

Rappelle toutefois l’obligation de la locataire, soumise à clause résolutoire contractuelle, de justifier d’une assurance contre les risques locatifs,

Condamne Mme [P] [W] aux dépens de première isntance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer.

Déboute M et Mme [T] et [L] [N] [M] [Z] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN