COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 OCTOBRE 2025

N° 2025/585

Rôle N° RG 24/13710 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN6RB

[S] [V]

S.A.S. JNG AUTO

S.A.R.L. [V]-FRANCO

S.C.I. PROVENCE AVENIR

C/

[L] [C]

SARL AGLM [Adresse 13]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 06 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04454.

APPELANTS

Monsieur [S] [V]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 11]

représenté par M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

S.A.S. JNG AUTO

dont le siège social est [Adresse 13] – [Localité 11]

représentée par M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

S.A.R.L. [V]-FRANCO

dont le siège social est [Adresse 13] – [Localité 11]

représentée par M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

S.C.I. PROVENCE AVENIR

dont le siège social est [Adresse 13] – [Localité 11]

représentée par M^e Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL – CHAMPDOIZEAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Philippe BARTHELEMY de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES

Monsieur [L] [C],

né le 20 Décembre 1959 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1] – [Localité 11]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SARL AGLM [Adresse 13]

dont le siège social est [Adresse 2] – [Localité 11]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er avril 1998, M. [L] [C] a donné à bail à la SARL [V]-Franco 'un local commercial d’environ 430 m2 sur un terrain d’environ 1 200 m2" se trouvant sur la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3], issue de la division en 2011 d’une plus grande parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 8] en quatre parcelles, situé [Adresse 13] à [Localité 11] afin d’y exercer des activités de vente de véhicules neufs et d’occation, de réparations d’entretien mécanique et de carrosserie. Ce bail, venant à expiration le 30 mars 2007, a été renouvelé à plusieurs reprises, et pour la dernière fois, pour une période allant du 15 mars 2019 au 31 mars 2028.

Cet acte comprend trois annexes. Le premier concerne le rappel des obligations du preneur sur le local de 430 m2 environ. Le deuxième porte sur le règlement d’utilisation de l’immeuble rappelant que 'l’accès routier conduisant au hangar (le local) est un accès commun à l’ensemble des bâtiments. Le hangar de 430 m2 dispose d’un droit de passage sur cette voirie qui en aucun cas ne doit accueillir le stationnement même temporaire de véhicules'. Le dernier est un état des lieux contradictoire portant sur le local de 430 m2.

Afin de délimiter le terrain de 1 200 m2, objet du bail, un croquis a été réalisé à la main par M. [C] et la société [V]-Franco les 29 mai et 30 juin 1998. Sur la partie supérieure du croquis figure le local loué ainsi que le terrain adjacent d’une largeur de 10 m tandis que’ sur la partie inférieure’ figure un triangle portant la mention 'partie privative CAT', à savoir le comité commun des activités sanitaires et sociales, alors locataire des lieux.

La parcelle anciennement cadastrée section AA n° [Cadastre 8], sur laquelle se situe le hangar et le terrain loués à la société [V]-Franco, étant enclavée, le droit de passage qui lui a été attribué pour accéder à la voie communale, en tant que fonds dominant, passe par la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 9], en tant que fonds servant, appartenant alors à M. [C], regroupant plusieurs immeubles. Ces derniers ont été divisés en 6 lots dans un état descriptif de division et un règlement de copropriété établis le 16 mai 2002, lesquels mentionnent l’existence d’une servitude de passage sur le fonds de la copropriété située sur la parcelle section AA n° [Cadastre 9] au profit de la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3].

Le 16 mai 2002, M. [C] a vendu au CAT les lots n° 1 et 5 tandis que, le 15 juillet 2002, il a cédé à la société civile immobilière (SCI) Provence Avenir les lots n° 2, 3 et 4, lesquels ont été donnés en location à la société [V]-Franco. La société Provence Avenir a acquis du CAT, le 10 mai 2021, les lots n° 1 et 5.

Le 10 mai 2021, la société par actions simplifiée (SAS) JNG Auto, gérée par M. [S] [V], a acquis de la société [V]-Franco son fonds de commerce comprenant, d’une part, le bail consenti en 1998 par M. [C] portant sur la partie de la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3] et, d’autre part, le bail consenti par la société Provence Avenir portant sur les lots 1 à 5 de la copropriété située sur la parcelle section AA n° [Cadastre 9].

Le 15 janvier 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) AGLM [Adresse 13] a acquis de M. [C] la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3] issue de la division en 2011 de la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 8] en quatre.

A ce jour, la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3], prise à bail par la société JNG Auto, appartient à la société AGLM [Adresse 13] tandis que la parcelle contigue cadastrée section AA n° [Cadastre 9] comprenant 6 lots appartient, pour les lots n°1 à 5 à la société Provence Avenir, pris à bail par la société JNG Auto, et pour le lot n° 6 à M. [C]. La parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3] dispose d’une servitude de passage sur le fonds de la copropriété située sur la parcelle section AA n° [Cadastre 9].

Les sociétés [V]-Franco, JNG Auto et Provence Avenir sont gérées par M. [S] [V].

La société AGLM [Adresse 13] est gérée par M. [L] [C].

Se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de la partie non louée de la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3] et d’agissements affectant les parties communes de la copropriété située sur la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 9], la société AGLM [Adresse 13] et M. [C] ont fait assigner, par actes de commissaire de justice du 10 juin 2024, la société [V]-Franco, la société JNG Auto, la société Provence avenir et M. [V] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, afin de les voir condamner in solidum, sous astreinte, à enlever les véhicules stationnés sur la partie du terrain non loué, reconstruire les poteaux et la clôture délimitant la partie non louée, ôter toute barrière et tout obstacle quelconque empêchant le libre accès à partir de la voie publique sur la copropriété située sur la parcelle AA n° [Cadastre 9] longeant la partie non louée et arrêter les travaux en cours entre les lots n° 1 et 5 non autorisés, et d’une manière générale, tous travaux dans la copropriété située sur la parcelle AA n° [Cadastre 9]. Ils sollicitaient également une expertise judiciaire et une provision de 50 000 euros à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi.

Par ordonnance en date du 6 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— condamné la SAS JNG Auto à enlever les véhicules stationnés sur la partie du terrain de la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3] non louée d’une surface de 200 m2 délimitée en triangle confrontrant la voie d’accès commune de ladite parcelle dans le mois de la signification de l’ordonnance sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— mis hors de cause messieurs [L] [C] et [S] [V] ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS JNG Auto aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat des 6 mai 2022, 26 juillet 2023, 3 août 2023, janvier 2024 et 12 mars 2024 avec distraction au profit de M^e Gagliano.

Il a notamment considéré que le litige portant sur l’exécution du bail commercial liant à ce jour la société AGLM Goubernet et la société JNG Auto, il y avait lieu de mettre hors de cause leurs gérants en l’absence d’éléments établissant des fautes détachables qui auraient été commises dans l’exercice de leurs fonctions.

Par ailleurs, il a estimé, qu’alors même que la partie de la parcelle AA n° [Cadastre 3] louée à la société JNG Auto excluait une surface de 200 m2, tel que cela résultait du croquis dressé à la main en 1998, les procès-verbaux de constat démontraient une occupation illicite par la société JNG Auto de cette partie non louée, ce qui justifiait la mesure ordonnée pour mettre fin au trouble manifestement illicite ainsi causé.

En revanche, il a considéré que les demandes concernant les poteaux, la clôture et le libre accès de la parcelle louée se heurtaient à des contestations sérieuses, la disparition des poteaux et de la clôture n’étant pas démontrée, pas plus que la partie à l’origine de ces prétendus faits, et la bailleresse étant tenue d’assurer au preneur un usage paisible du bien loué.

Enfin, il a estimé que, si des travaux de réfection complète de la façade du bâtiment commercial se trouvant sur la parcelle AA n° [Cadastre 9] avaient été entrepris par la société Provence avenir sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent qui résulterait des travaux en cause n’était pas rapportée, ce qui s’opposait à la mesure sollicitée tendant à l’arrêt de ces travaux et rendait la mesure d’expertise demandée dépourvue de motif légitime.

Suivant déclaration transmise au greffe le 14 novembre 2024, la société [V]-Franco, la société JNG Auto, la société Provence avenir et M. [V] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a ordonné l’enlèvement des véhicules stationnés sur la partie du terrain non louée, mis hors de cause M. [C], dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus de leurs demandes, en ce compris les frais irrépétibles, et condamné la société JNG Auto aux dépens.

Par ordonnance d’incident en date du 19 juin 2025, le conseiller de la chambre 1-2 statuant par délégation, a rejeté la demande radiation de l’affaire sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts et condamné les intimés à verser aux appelants, ensemble, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 3 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société [V]-Franco, la société JNG Auto, la société Provence avenir et M. [V] sollicitent de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a mis hors de cause M. [V], dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes portant sur la disparition de poteaux, sur celle de la clôture, sur le libre accès de la parcelle louée, la réfection et mise aux normes de la façade de l’exploitation commerciale et débouté la société AGLM [Adresse 13] de sa demande d’expertise judiciaire ;

— statuant à nouveau,

— constater l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifestement illicite;

— déclarer en conséquence le juge des référés incompétent pour connaître des demandes formées par les intimés et les renvoyer à mieux se pourvoir ;

— les débouter, en tout état de cause, de leurs demandes ;

— juger leurs demandes abusives eu égard notamment à l’occupation de la parcelle querellée par les preneurs successifs depuis 1998 ;

— les condamner in solidum à leur verser à chacune des trois sociétés la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnnels ;

— les condamner in solidum à verser à chacune des trois sociétés la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir que la société JNG Auto occupe de manière licite la totalité de la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 3] pour les raisons suivantes :

— la surface louée initialement, soit 'un local d’environ 430 m2 sur un terrain d’environ 1 200 m2" située sur la parcelle anciennement cadastrée AA n° [Cadastre 8], avant qu’elle ne soit divisée en 4 parcelles (AA n° [Cadastre 3], AA n° [Cadastre 4], AA n° [Cadastre 5] et AA n° [Cadastre 6]), n’a jamais été contractuellement délimitée ;

— les preneurs successifs ont occupé la partie de la parcelle litigieuse délimitée en triangle depuis 1998, sans que cela ne leur soit reproché ;

— les avenants de renouvellement ne font état d’aucune délimitation cadastrale à l’instar du contrat de bail initial ;

— en application de l’article 1190 du code civil, le contrat doit s’interpréter en faveur de la société JNG Auto ;

— un commodat ou un prêt simple verbal sans contrepartie portant sur la partie litigieuse a été consenti par le CAT à la sociétré [V]-Franco, conformément aux articles 1875 et suivants du code civil, tel que cela résulte de l’attestation rédigée par M. [B] [M] ;

— le fait pour M. [C] de n’avoir jamais contesté l’occupation de la partie du terrain en question démontre qu’il y a consenti tacitement ;

— la preuve d’une occupation illicite, qui dure depuis plus de 20 ans, manifeste de la partie de la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 3] litigieuse n’est donc pas rapportée.

Aux termes de leurs conclusions transmises le 19 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions pour les raisons qui seront exposées dans la décision, la société AGLM [Adresse 13] et M. [C] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a mis hors de cause M. [C] et M. [V], dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuant à nouveau et y ajoutant,

— dire n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de 'constater', 'déclarer’ et 'juger’ qui ne constituent pas des prétentions ;

— condamner in solidum la société JNG Auto avec la société [V]-Franco, son garant, et M. [V] à enlever les véhicules stationnés sur la partie de terrain de la parcelle AA[Cadastre 3] non louée, dans les huit jours de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard ;

— condamner in solidum la société JNG Auto avec la société [V]-Franco, son garant, et M. [V] à les laisser, ainsi que tout mandataire et entreprise de son choix, reconstruire des poteaux et une clôture définitive délimitant la partie louée de 1200 m² environ mentionnée au bail du 1er avril 1998 et au bail du 10 octobre 2010, et la partie non louée de la parcelle AA n° [Cadastre 3], telles que figurant sur le plan de division du géomètre [E] établi le 16 mai 2002 joint au règlement de copropriété de la copropriété sise parcelle AA n° [Cadastre 9], sous peine d’une pénalité de 5 000 euros par infraction constatée ;

— condamner in solidum la société JNG Auto, la société [V]-Franco, son garant, M. [V] et la société Provence avenir à ôter toute barrière, et tout obstacle quelconque empêchant le libre accès à partir de la voie publique sur la copropriété AA n° [Cadastre 9], longeant la partie non louée de la parcelle AA n° [Cadastre 3], et pénétrant dans la parcelle AA n°[Cadastre 3], dans les huit jours de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard dans les 48 heures de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la société JNG Auto, la société [V]-Franco et M. [V] à arrêter les travaux en cours entre les lots 1 et 5, non autorisés, et, d’une manière générale arrêter tout travaux dans la copropriété sises sur la parcelle AA n° [Cadastre 9], le lendemain de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard ;

— désigner tel expert qu’il mission avec pour mission de :

* se rendre sur la copropriété de la parcelle AA n° [Cadastre 9],

* dresser le constat des travaux entrepris par la société JNG Auto et/ou la société [V] [J] sur les parties communes extérieures et inférieures : façades, plancher, mur-mètre…

* décrirer les travaux de remise en état des parties communes affectées,

* se faire remettre tout document afférent aux cuves d’huile usagées réalisées,

* décrire les travaux nécessaires pou obturer et neutraliser ces cuves de récupération des huiles usées et/ou non utilisées,

* donner au tribunal tous éléments permettant de déterminer le préjudice subi par les conclusions du faits des agissements de la société JNG Auto et/ou la société [V] [J] et/ou la société Provence avenir en raison des travaux entrepris dans la copropriété située sur la parcelle AA n° [Cadastre 9] ;

— condamner in solidum la société JNG Auto, la société [V]-Franco, son garant, M. [V] et la société Provence avenir à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi du fait de leurs agissements ;

— les condamner in solidum à leur rembourser le coût des constats d’huissier des 6 mai 2022, 26 juillet 2023, 3 août 2023, janvier 2024 (sur 4 jours), 12 mars 2024, du 7 février 2025 du 18 mars 2025, du 31 mars 2025, du 5 avril 2025 et de la mise en demeure du 6 mars 2025 ;

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de M^e Sandra Juston de la SCP Badie Simon-Thibaud et Juston qui y a pourvu.

Sur la recevabilité des demandes formées par M. [C], ils exposent :

— bien qu’ayant vendu la parcelle AA n°[Cadastre 3], il a intérêt à agir dès lors que l’occupation illicite de la partie de la parcelle AA n° [Cadastre 3] non louée et de l’appropriation par les appelants de la servitude de passage l’empêche de remplir ses obligations envers l’acquéreur, et notamment son obligation de délivrance ;

— que le lot n° 6 fait partie intégrante de l’immeuble unique à cheval sur une restanque avec des niveaux inférieurs (lot n° 5 et 6) et supérieurs (lots n° 1, 2, 3 et 4), au même titre que les autres lots qui ont la jouissance de la cour située devant pour le lot n° 5 et de parkings situées devant chaque lot pour les autres lots, y compris le lot n° 6, étant relevé que les parties communes devant les lots n° 1 à 4 ne sont pas désignées dans le règlement comme des parties communes spéciales à ces lots ;

— qu’il est donc en droit d’agir d’agir en cessation de l’occupation illicite des parties communes, peu important l’utilisation qu’il en fait ;

— qu’il a également intérêt à agir en sa qualité de copropriétaire du lot n° 6 situé sur la parcelle AA n° [Cadastre 9] en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’il est admis que chaque copropriétaire a le droit d’agir seul en justice pour faire respecter le règlement de copropriété lorsque le trouble lui cause un préjudice personnel dans la propriété de son bien ou dans la jouissance de celui-ci ;

— que le fait de modifier toutes les parties extérieures de la copropriété lui cause un trouble personnel tant dans sa propriété que dans sa jouissance, au vue des charges qu’il va continuer à régler au regard de millièmes de parties communes qui ne correspondront plus à la réalité, de la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui pourrait être engagée, du fait qu’il pourrait prévoir l’édification d’un escalier afin de lui permettre d’accéder aux parties communes situées au niveau supérieur…

— que, dans tous les cas, il est admis qu’un copropriétaire est recevable à agir, même en l’absence de préjudice direct et personnel, dès lors que son action tend à faire respecter le règlement de copropriété, et en l’occurrence la servitude de passage établie dans le règlement de copropriété dont les appelants tentent de s’approprier l’assiette en la faisant disparaître ;

— que la carence du syndicat des copropriétaires dans la protection des parties communes a été volontairement créée par M. [V], qui a résisté à la nomination d’un syndic afin de ne pas soumettre à l’assemblée les travaux envisagés, à la suite de quoi un administrateur a été nommé par ordonnance du 31 mai 2024 afin de réunir une assemblée pour nommer un syndic ;

Sur la recevabilité des demandes formée à l’encontre de M. [V], ils exposent :

— le fait que M. [V] soit gérant des sociétés impliquées ne le dégage pas de sa responsabilité pour les fautes qu’il commet, préjudiciables aux tiers, en application de l’article 1850 du code civil ;

— que M. [V] a tout fait pour que les autres copropriétaires ignorent qui a racheté les lots 1 et 5 de la copropriété AA n° [Cadastre 9] ainsi que les travaux tels qu’il figurent dans la déclaration préalable qu’il a déposée affectant les parties communes ;

— que M. [V] a, dans le cadre de la gestion des sociétés, depuis 2021/2022, mise en oeuvre progressivement l’appropriation des parties communes de la copropriété AA n° [Cadastre 9], dont la servitude d’accès à la parcelle AA n° [Cadastre 3], mais aussi de la partie de terrain non louée à la société [V]-Franco, aux droits de laquelle intervient la société JNG Auto

— que l’implication de M. [V] dans les faits qui leur sont préjudiciables est d’autant moins contestable que tout a été fait sans décision de l’assemblée des associés.

Sur les troubles manifestement illicites et les dommages imminents relevant de la compétence du juge des référés, ils vont valoir que :

— M. [V] et la société JNG Auto, sous de multiples casquettes (preneur, bailleur, copropriétaire…), revêtues au travers de ses montages sociaux et financiers, ont multiplé les troubles manifestement illicites tant en qualité de locataire de la partie de la parcelle AA n° [Cadastre 3] non louée qu’en qualité de copropriétaire de la copropriété située sur la parcelle AA n° [Cadastre 9] qu’en qualité de locataire de la société Provence avenir également copropriétaire de la même copropriété ;

— le but poursuivi par M. [V] étant d’étendre ses activités sur toute la parcelle AA n° [Cadastre 3] et sur la parcelle en copropriété, hors le lot 6 qu’il cherche à exclure, et de les 'privatiser’ au profit de ses sociétés ;

— l’objectif d’extension et de privatisation a été mis en oeuvre à compter de 2021/2022 par l’extension de l’activité sur la partie du terrain non loué, la suppression de la servitude de passage sur la parcelle en copropriété, sur l’extension de l’activité sur les parties communes de la copropriété, et notamment à l’emplacement de la servitude de passage, et leur privativation par la fermeture de l’accès sur la voie publique enclavant la partie non louée, sur la modification de l’aspect extérieur des parties communes et sur la mise en danger par l’exploitation non autorisée et non entretenue de cuves de déchets (huiles) ;

— le juge des référés doit ordonner toutes les mesures de nature à mettre fin aux troubles manifestement illicites causés même en cas de contestations sérieuses.

Sur les troubles manifestement illicites et les dommages imminents causés en raison d’une atteinte aux engagements locatifs et au droit de propriété, ils exposent :

— que la violation du droit de propriété résultant d’une occupation sans droit ni titre d’un bien d’autrui est constitutive d’un trouble manifestement illicite, de même que la non-respect des clauses et conditions d’un contrat ;

— que l’annexion de la partie triangulaire non louée est caractérisée, de même que la violation des clauses du bail désignant les lieux loués ;

— qu’il résulte tant du bail initial à effet au 1er avril 1998 que du bail renouvelé du 1er octobre 2010 que la location porte sur un local commercial, soit un hangar, d’environ 430 m2 sur un terrain d’environ 1 200 m2, ce qui exclut le triangle de 200 m2, tel qu’il a été délimité sur le croquis dressé à la main en mai/juin 1998, sur le plan de division foncière établi par le géomètre en novembre 2011 lors de la division de la parcelle AA n° [Cadastre 8] en quatre, dont la parcelle AA n° [Cadastre 3] ;

— que l’exclusion du triangle de terre en limite de la parcelle voisine AA n° [Cadastre 9] de la location résulte clairement des documents contractuels aux termes desquels il résulte que seul le hangar de 430 m2 sur 1 200 m2 environ de la parcelle actuellement cadastrée AA n° [Cadastre 3] d’une plus grande surface a été donnée à bail ;

— que l’annexe 2 du bail initial attribue au locataire, dont les biens loués se situent sur la parcelle nouvellement cadastrée AA n° [Cadastre 3] qui est enclavée, un droit de passer sur la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 9] pour accéder à la voie communale ;

— qu’en enlevant la partie non louée, la largeur de l’accès au hangar est de 6,92 m2, ce qui permet le passage de gros engins, tel que cela résulte du procès-verbal de constat du 18 mars 2015 ;

— qu’une clôture grillagée tenue par des piliers a été réalisée par M. [C] en décembre 1998/janvier 1999 (factures), individualisant la partie de terrain triangulaire non donnée en location ;

— que cette clôture existait toujours en 2002 et en novembre 2011 lors des relevés effectués par le géomètre et l’établissement de ses plans ;

— qu’en 2021, lors de la cession de son fonds de commerce par la société [V]-Franco à la société JNG Auto, les époux [V] ont fait savoir qu’ils entendaient développer leurs activités, ce qui impliquait la réalisation de travaux et le stationnement de véhicules, de marque Fiat puis prochainement de marque Peugeot, sur la partie du terrain non louée ;

— que M. [V] a passé outre le refus de M. [C] en s’installant sur la partie de terrain non louée et en retirant la clôture, tel que cela résulte des procès-verbaux de constat qui ont été dressés notamment les 26 juillet, le 3 août 2023 et 12 mars 2024 ;

— qu’aucune tolérance pour occuper la partie non louée n’a été consentie aux appelants, M. [C] ayant seulement proposé au CAT, qui projetait alors d’acheter les lots n° 1 à 5 de la copropriété et qui subissait les agissements de M. [V] qui garait déjà ses véhicules sur les parkings privés du CAT, de lui vendre ou loué la parcelle en forme de triangle situé hors la copropriété en face du lot n° 1, ce qui ne sera jamais fait ;

— que le bail renouvelé d’octobre 2010 exclut de manière expresse tout effet d’une quelconque tolérance;

— que la prétendue tolérance n’aurait aucun effet sur le réalité du trouble manifestement excessif de l’occupation de la partie du terrain en triangle non louée en violation du droit de propriété et des clauses du bail ;

— que les appelants n’ont pas exécuté l’ordonnance entreprise, tel que cela résulte des procès-verbaux de constat dressés les 6 novembre, 20 décembre 2024, 16 janvier,18 mars et 31 mars 2025, en leur refusant l’accès par la mise en place de barrières cadenassées, en y stationnant des véhicules, en refusant qu’un géomètre délimite la parcelle triangulaire de 200 m2 avec l’implantation de piquets et en détruisant toutes les barrières et palettes de délimitation mises en place par M. [C] pour empêcher l’occupation de la partie de la parcelle non louée.

Sur les troubles manifestement illicites et les dommages imminents causés en raison d’une atteinte aux obligations et droits conventionnels du règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965, ils exposent que :

— la violation du règlement de copropriété est constitutive d’un trouble manifestement illicite ;

— la suppression de la servitude de passage se trouvant sur le fonds AA n° [Cadastre 9] de la copropriété au profit du fonds AA n° [Cadastre 3] ainsi que l’appropriation des parties communes extérieures (sol et voie du niveau supérieur devant les lots n° 1 à 4) caractérisent des troubles manifestement illicites ;

— la servitude établie par convention au profit d’un fonds ne peut disparaître que par l’accord des parties, et en l’occurrence par une décision de l’assemblée générale des copropriétaire et l’accord du propriétaire du fonds bénéficiaire ;

— l’affectation d’une partie commune à l’usage exclusif d’un copropriétaire ne saurait assimiler celle-ci à une partie privative ;

— plusieurs procès-verbaux de constat dressés les 6 mai 2022, 26 juillet 2023, 4, 23 et 26 janvier 2024 révèlent l’existence d’un muret et d’un grillage ceinturant les places de parking des lots 3 et 4 ainsi que d’une bordure entreprise sur le côté gauche empêchant l’édification d’un accès piéton au niveau de l’entrée de la copropriété, la fermerture de l’accès sur rue avec des véhicules stationnés au travers du passage, l’installation d’un algéco sur les parkings privatifs afin d’accueillir leurs clients pendant les travaux et des travaux d’ampleur visant à réunir les lots n° 1 à 5 de la copropriété superposés (façades…), réalisés par M. [V] sans autorisation de la copropriété et de la commune ;

— les plans joints à la déclaration préalable déposée le 17 novembre 2023, complétée le 27 décembre suivant, qui n’a jamais été portée à la connaissance de la copropriété, montrent un projet situé sur une parcelle dont la limité de propriété englobe l’entière parcelle AA n° [Cadastre 3] et l’entière parcelle AA n° [Cadastre 9] ainsi que la propriété voisine, la disparition du chemin pour y stationner des véhicules, l’appropriation du sol du niveau supérieur de la copropriété pour le dédier au garage et la modification des façades, tel que cela résulte des procès-verbaux de janvier, mars et mai 2024.

Sur les dommages imminents causés par les cuves d’huiles usagées, ils font valoir que trois cuves ont été installées sur la partie de la parcelle AA n° [Cadastre 3] louée, sous le parking du lot n° 4 et dans le jardin/cour du lot n° 5 sans autorisation du bailleur, des copropriétaires, de la DRIRE ou tout autre organisme de contrôle des déchets nuisibles à l’environnement et à la santé publique.

Pour justifier leurs demandes de condamnations in solidum ils font valoir que:

— la qualité de locataire de la société JNG Auto, qui vient aux droits de la société [V]-Franco ;

— le bail, initial et renouvelé, précise qu’en cas de cession du droit au bail jointe à la cession du fonds de commerce, le cédant, c’est à dire la société [V]-Franco, reste garant à titre conjoint et solidaire avec le cessionnaire, c’est à dire la société JNG Auto, du paiement des loyers et de la totale exécution des clauses du bail ;

— la qualité de copropriétaire (lots n° 2, 3 et 4) de la société Provence avenir ;

— la responsabilité personnelle de M. [V] en raison de ses agissements dans le cadre de la gestion de son patrimoine, sachant que est associé et dirigeant des trois sociétés susvisées, propriétaire et bailleresse.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 septembre 2025.

La société AGLM [Adresse 13] et M. [C] ont transmis des conclusions de procédure et de fond le 15 septembre 2025 en y annexant de nouvelles pièces numérotées 19 à 22 et 5 bis aux termes desquelles ils sollicitent, tout en modifiant le dispositif de leurs dernières conclusions, à titre liminaire :

— d’ordonner le report de l’ordonnance de clôture avec la fixation d’une nouvelle date de clôture en l’état d’un motif grave ;

— d’accueillir les pièces notifiées et produites postérieurement à ladite ordonnance de clôture ;

— d’ordonner l’organisation d’une audience de règlement amiable, sauf si mieux ne préfère M. le président concilier lui-même les parties lors d’une audience de cabinet qu’il fixera ;

Ils font valoir qu’en l’état de la motivation de l’ordonnance d’incident, aux termes de laquelle le conseiller de la chambre 1-2 statuant sur délégation a considéré, d’une part, qu’il ne pouvait retenir les indications du plan de division foncière de 2011 en l’état d’un bail conclut en avril 1998 renouvelé par un second bail d’octobre 2010 et, d’autre part, que la preuve n’était pas rapportée de véhicules stationnés au-delà des 10 mètres mentionnés sur le croquis dressé à la main en mai/juin 1998, et notamment sur la portion du terrain non louée, ils ont communiqué, au soutien de conclusions notifiées le 10 septembre 2025, soit le lendemain de la clôture, des pièces complémentaires, et notamment un exemplaire d’un plan dressé par un géomètre en 2002, qu’ils ont obtenu du notaire, ainsi que le plan qu’ils ont demandé à un géomètre d’établir avec les côtés et mesures respectant les 10 mètres de recul ainsi que le positionnement d’une clôture provisoire dans le respect de ces 10 mètres qu’il leur a été délivré le 8 septembre 2025. Ils exposent que, dès lors que des pièces nouvelles reçues postérieurement au prononcé d’une clôture sont susceptibles de déterminer la solution du litige, il s’agit d’une cause grave prévue par l’article 803 du code de procédure civile justifiant la révocation de ladite ordonnance.

Par ailleurs, ils demandent à la cour de faire application de l’article 21 du code de procédure civile issu du décret du 18 juillet 2025, applicable à compter du 1er septembre 2025, y compris aux instances en cours et pendantes devant la cour d’appel, qui énonce qu’il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l’affaire, et 1531 du même code issu du même décret qui prévoit que le juge peut tenter de concilier les parties au lieu et au moment qu’il estime favorable et selon les modalités qu’il fixe, en déterminant avec les parties le mode de résolution amiable le plus adapté qui selon eux est l’organisation d’une audience de règlement amiable. Ils soulignent qu’aux termes de l’article 1532-1 du même code issu du même décret, l’audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l’évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.

Aux termes de conclusions de procédure transmises le 19 septembre 2025, la société [V]-Franco, la société JNG Auto, la société Provence avenir et M. [V] demandent à la cour de rejeter la demande de report de clôture en l’absence de cause grave au motif, d’une part, que les motifs invoqués ne se sont pas révélés postérieurement à la date de clôture et, d’autre part, qu’ils ne sont pas suffisamment graves pour justifier le report de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 914-3 du code de procédure civile du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable aux instances d’appel introduites à compter de cette date, issu du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 914-4 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la cour.

En l’espèce, alors même que les intimés avaient répliqué, le 19 juin 2025, aux conclusions transmises par les appelants, le 3 février 2025, ils ont transmis de nouvelles conclusions les 10 et 15 septembre 2025 en y annexant de nouvelles pièces numérotées 0.19 à 0.22 et 6 bis, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 9 septembre 2025. Or, ayant constitué avocat le 2 décembre 2024, ils étaient informés, depuis le 4 décembre 2024, date de l’avis et de l’ordonnance de fixation de l’affaire, de la date de la clôture de l’instruction.

Les intimés, au soutien de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture, se prévalent d’une cause grave résultant de l’ordonnance d’incident qui a été rendue, le 19 juin 2025, par le conseiller de la chambre 1-2 statuant sur délégation, à la suite de laquelle ils auraient été contraints de réunir d’autres éléments de preuve afin de délimiter la partie de terrain non louée située sur la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3]. C’est ainsi qu’ils communiquent de nouvelles pièces, à savoir une mise en demeure d’exécuter l’ordonnance en date du 25 août 2025 (pièce n° 0.19), un procès-verbal de constat dressé le 1er septembre 2025 concernant les opérations de piquetage et de mise en place d’un chantier pour clôturer la partie de la parcelle non louée (pièce n° 0.20), un procès-verbal de constat établi le 5 septembre 2025 portant sur la clôture partiellement érigée en raison de la présence d’un véhicule toujours stationné dans le triangle (pièce n° 0.21), un plan de superficies établi par un géomètre, M. [E], le 1er septembre 2025 (pièce n° 0.22) ainsi que le plan annexé au règlement de copropriété de mai 2002 (pièce n° 6 bis).

Outre le fait que la cour n’est pas liée par le raisonnement du conseiller de la chambre qui l’a conduit à ne pas faire droit à la demande des intimés tendant à voir ordonner la radiation de l’affaire sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, les pièces produites par les intimés ne se justifient pas par la survenance d’une cause grave depuis que l’ordonnance de clôture a été rendue, comme étant toutes antérieures au 9 septembre 2025.

Dans ces conditions, la demande de révocation de clôture, à laquelle s’oppose les appelants, n’étant pas justifiée par la survenance d’une cause grave depuis qu’elle a été rendue, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions transmises par les intimés les 10 et 15 septembre 2025 ainsi que les pièces n° 0.19 à 0.22 et n° 6 bis qui y sont annexées.

Sur la demande d’orientation de l’affaire en audience de règlement amiable

En application des articles 1532 et suivants du code de procédure civile, dans leur version en vigueur depuis le 1er septembre 2025 et applicables aux instances en cours, issus du décret n° 2025-660 du 18 juillet 2025, le juge saisi du litige ou chargé de l’instruction de l’affaire peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décider qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge. La décision de convocation interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à, s’il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l’audience de règlement amiable. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables devant le conseil de prud’hommes.

L’article 1532-1 du même code énonce que l’audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l’évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige. Le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et des pièces échangées par les parties. Il peut procéder aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux. Il détermine les conditions dans lesquelles l’audience se tient. Il peut décider d’entendre les parties séparément.

L’article 1532-2 du même code prévoit que les parties sont convoquées à l’audience de règlement amiable par tous moyens. La convocation précise qu’elles doivent comparaître en personne. Lorsqu’elles ne sont pas dispensées de représentation obligatoire, les parties comparaissent assistées de leur avocat. Dans les autres cas, elles peuvent être assistées selon les règles applicables devant la juridiction saisie. L’audience se tient en chambre du conseil, hors la présence du greffe, selon les modalités fixées par le juge chargé de l’audience de règlement amiable. A tout moment, le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut y mettre fin. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Il résulte de l’article 1532-3 du même code, qu’à l’issue de l’audience, les parties peuvent demander au juge chargé de l’audience de règlement amiable, assisté du greffier, de constater leur accord, total ou partiel, dans les conditions du troisième alinéa de l’article 1531. Le juge informe le juge saisi du litige qu’il est mis fin à l’audience de règlement amiable et lui transmet, le cas échéant, le procès-verbal d’accord. En application de l’article 1542, les extraits du procès-verbal dressé par le juge chargé de l’audience de règlement amiable valent titre exécutoire. Si les parties établissent un accord transactionnel après l’audience de règlement amiable, elles peuvent lui conférer force exécutoire dans les conditions des sections II et III du chapitre II du titre IV du présent livre. Le juge saisi du litige peut homologuer l’accord.

En l’espèce, si la cour dispose bien bien du pouvoir de convoquer à tout moment, même après l’ordonnance de clôture, les parties à une audience de règlement amiable, les appelants, qui ont manifesté leur désaccord à l’instauration d’une telle procédure, n’apparaissent pas vouloir régler le différend qui les oppose aux intimés de manière amiable en exprimant leurs besoins et intérêts respectifs et en confrontant leurs points de vue de manière apaisée, même avec l’intervention d’un magistrat.

Dans ces conditions, l’orientation du dossier en audience de règlement amiable apparaît inopportune. Il y a donc pas lieu de procéder au renvoi sollicité.

Sur les fins de non-recevoir tirées du droit d’agir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité et le défaut d’intérêt.

L’article 31 du même code énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Sur le droit d’agir de M. [C]

En application des alinéas 4 et 5 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 15 de la même loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Entrent dans le champ d’application de l’action collective exercée par le syndicat les différends qui se rapportent à l’administration de l’immeuble, aux conditions de jouissance par les copropriétaires, et/ou leurs locataires, des parties communes et des parties privatives de leurs lots au regard, notamment, des stipulations du règlement de copropriété et à la sauvegarde tant matérielle que juridique de l’immeuble.

Il reste que le syndicat a compétence pour intervenir en ces domaines, au nom de la collectivité, indépendamment de l’action personnelle qu’un copropriétaire peut, le cas échéant, exercer si le fait dommageable relevant de l’action collective lui cause en même temps un préjudice particulier.

Ainsi, la violation du règlement de copropriété, préjudiciable à la collectivité, peut en même temps générer des dommages et nuisances au détriment de certains copropriétaires.

Il est désormais admis que chaque copropriétaire a le droit d’exiger de la part des autres copropriétaires et de leurs ayants droit le respect du règlement de copropriété et la cessation de toute atteinte aux parties communes de l’immeuble, sans avoir à justifier l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

De plus, l’intérêt à agir du copropriétaire n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de son action et l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de l’ action mais celle de son succès.

En l’espèce, les intimés se prévalent de différents troubles manifestement illicites et/ou dommages imminents causés par les appelants. Alors même que les uns concernent l’occupation par la société JNG Auto, venant aux droits de la société [V]-Franco, en tant que preneur, d’une partie du terrain cadastré section AA n° [Cadastre 3] non louée, appartenant à la société AGLM [Adresse 13], venant aux droits de M. [C], les autres concernent des atteintes causées aux parties communes de la copropriété située sur le terrain cadastré section AA n° [Cadastre 9] en méconnaissance du règlement de copropriété par la société Provence avenir, copropriétaire des lots 1 à 5, et sa locataire, la société JNG Auto.

Or, en tant que copropriétaire du lot n° 6, M. [C] justifie de son droit d’agir à l’encontre des sociétés Provence avenir et JNG Auto afin d’exiger le respect du règlement de copropriété et la cessation des atteintes aux parties communes de l’immeuble.

Il a donc le droit d’agir, conjointement ou non avec le syndicat contre un copropriétaire et/ou un locataire, qui ne respectent pas les prescriptions d’un règlement de copropriété, sans être tenu de justifier de l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré qu’il y avait lieu de mettre hors de cause M. [C] au motif, d’une part, que le litige opposant les parties concernait principalement l’exécution d’un contrat de bail commercial liant désormais la société [Adresse 13], bailleresse, à la société JNG Auto, locataire et, d’autre part, que la responsabilité personnelle de M. [C], en tant que gérant de la société [Adresse 13], pour avoir commis des fautes détachables de ses fonctions, excédait les pouvoirs du juge des référés.

En tout état de cause, il convient de relever que l’ensemble des parties, qu’il s’agisse des intimés ou des appelants, demande d’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis hors de cause M. [C].

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a mis hors de cause M. [C]. Il y a donc lieu de déclarer recevable l’action exercée par M. [C] tenant à sa qualité et intérêt à agir en tant que demandeur, devenu intimé.

Sur le droit d’agir contre M. [V]

Il résulte de l’article 1850 du code civil que chaque gérant est responsable inviduellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

Il est admis que la responsabilité personnelle d’un dirigeant de société civile ne peut être retenue à l’égard d’un tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions.

Il reste que le droit d’agir à l’encontre d’un défendeur n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de son action et l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais celle de son succès.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [V] est le gérant des sociétés défenderesses, devenues appelantes, à savoir les sociétés [V]-Franco, JNG Auto et Provence avenir.

M. [V] pourrait donc voir sa responsabilité personnelle engagée pour une faute séparable de ses fonctions de dirigeant.

Or, la question de la preuve de la faute séparable dans les troubles manifestement illicites et/ou dommages imminents allégués par les intimés n’étant pas une condition de recevabilité de l’action exercée à l’encontre de M. [V] mais celle de son succès, elle ne peut être appréciée que lors de l’examen du bien-fondé des demandes formées par les intimés à l’encontre des appelants, en ce compris M. [V].

C’est donc à tort que le premier juge a considéré qu’il y avait lieu de mettre hors de cause M. [V] au motif, d’une part, que le litige opposant les parties concernait principalement l’exécution d’un contrat de bail commercial liant désormais la société [Adresse 13], bailleresse, à la société JNG Auto, locataire et, d’autre part, que la responsabilité personnelle de M. [V], en tant que gérant de la société JNG Auto, pour avoir commis des fautes détachables de ses fonctions, excédait les pouvoirs du juge des référés.

En tout état de cause, il convient de relever, qu’alors même que les intimés demandent l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis hors de cause M. [V], les appelants ne développent, dans leurs conclusions, aucun moyen portant sur le droit pour ces derniers d’agir à l’encontre de M. [V].

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a mis hors de cause M. [V]. Il y a donc lieu de déclarer recevable l’action exercée contre de M. [V] tenant à sa qualité et intérêt à agir en tant que défendeur, devenu appelant.

Sur les troubles manifestement illicites et dommages imminents

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Sur les véhicules stationnés sur une partie de terrain non louée

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est de nature à constituer un trouble manifestement illicite, de même que le non-respect des clauses et conditions d’un contrat.

En l’espèce, le contrat de bail commercial consenti par M. [C] à la société [V]-Franco à effet au 1er avril 1998 porte sur un local d’environ 430 m2 sur un terrain d’environ 1200 m2. L’annexe 2 stipule que l’accès routier conduisant au hangar est un accès commun à l’ensemble des bâtiments. Le hangar de 430 m2 dispose d’un droit de passage sur cette voierie qui, en aucun cas, ne doit accueillir le stationnament même temporaire de véhicules.

Afin de délimiter la partie du terrain, objet du bail, les parties ont dressé un croquis à main levée le 29 mai 1998 faisant apparaître le hangar, la partie du terrain loué mesurant 10 mètres depuis le hangar jusqu’à la limite de la partie du terrain non louée, la partie du terrain non louée qui était alors occupée par le CAT formant un triangle, l’accès commun routier qui longe toute la partie du terrain non louée et l’accès privatif routier qui se trouve dans la limite des 10 mètres au-dessus de la limite du terrain de la partie du terrain non louée.

Lorsque le bail a été renouvelé à effet au 1er avril 2010, le bien loué a été de nouveau décrit comme étant un local commercial d’environ 430 m2 sur un terrain d’environ 1200 m2. Il en est de même de l’avenant de renouvellement de bail à effet au 1er avril 2019. Les parties ont donc réitéré leur volonté d’exclure du bail la partie triangulaire du terrain, telle qu’elle résulte du croquis dressé à main levée le 29 mai 1998.

Si les intimés versent aux débats deux factures en date des 31 décembre 1998 et 18 janvier 1999 au nom de M. [C] portant sur des travaux de 'bétonnage accès aux garages', de 'pose clôture', d''entretien’ et 'remise en état', celles-ci ne permettent pas d’établir qu’une clôture avait été installée, à la suite du croquis, afin de délimiter la partie du terrain ne faisant pas partie du bail.

En effet, M. [A] [F] certifie, le 27 juin 2024, alors qu’il travaillait au CAT [12] en 1998, que la société [V]-Franco stationnait ses véhicules sur la partie triangulaire du terrain qui n’était délimitée par aucune clôture, nonobstant la présence de vestiges d’une clôture. M. [T] [K] atteste, le 18 juillet 2024, qu’en tant que directeur de l’IME de [Localité 11] de 1999 à 2009, il a été amené à confier régulièrement ses véhicules à la société [V]-Franco afin qu’ils soient réparés et que les véhicules, qui étaient stationnés sur la parcelle nouvellement cadastrée AA n° [Cadastre 3], appartenaient soit au CAT [12] soit à la clientèle de la carrosserie. Il indique ne pas se souvenir de la présence d’un grillage. Mme [O] [Y] atteste, le 18 juillet 2024, en tant que commerciale en charge de la vente des véhicules du garage [V]-[J] depuis le mois de septembre 2010, n’avoir jamais vu de clôture sur le parking de l’atelier situé en contrebas et avoir toujours garé les véhicules dans la partie triangulaire à gauche de l’accès, espace sur lequel le garage a toujours stationné ses véhicules.

Il n’en demeure pas moins que, lorsque M. [C] a divisé la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 8], sur laquelle se situe le local commercial d’environ 430 m2 et le terrain d’environ 1200 m2 donnés à bail, en quatre parcelles cadastrées section AA n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], le hangar et la partie du terrain louée faisant alors partie de la parcelle AA n° [Cadastre 3], un plan de division foncière a été établi par M. [E] le 14 novembre 2011, modifié le 28 novembre suivant et mis à jour le 16 décembre suivant.

Il apparaît que la partie triangulaire fait partie d’une parcelle plus grande cadastrée AA n° [Cadastre 3] d’une superficie totale de 1433 m2, comprenant le local commercial d’environ 430 m2 et le terrain d’environ 1200 m2 donnés à bail.

Ce plan délimite la partie triangulaire de la parcelle non louée de la manière suivante :

— au Nord, par un premier segment dénommé 'clôture’ de part et d’autre d’une dalle en béton ;

— à l’Ouest, par un deuxième segment dénommé 'mur + clôture’ ;

— à l’Est, par un troisième segment dénommé 'bord’ longeant la bordure de la servitude de passage située sur la parcelle AA n° [Cadastre 9] et s’arrêtant à un point 'borne’ qui se prolonge vers l’Est par un 'revêtement'.

Des bornes, et notamment celle susvisée se trouvant à l’extrémité Nord de la servitude de passage dans le prolongement du 'revêtement', y sont mentionnées afin de délimiter les parcelles AA n° [Cadastre 3] d’une surface de 1433 m2 et n° [Cadastre 6] d’une surface de 78 m2, issues de la division de la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 8], avec la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 9]. Il est indiqué que la parcelle AA n° [Cadastre 6] est louée au CAT.

La dalle en béton apparaît sur la parcelle AA n° [Cadastre 3]. Elle se situe sur la partie Est du triangle le long de la bordure Ouest de la servitude de passage et au-dessus de cette dernière entre la fin de son 'revêtement’ et les deux segments 'clôture'.

Cette configuration des lieux est à rapprocher des photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 26 juillet 2023.

Elles permettent de distinguer la servitude de passage de la parcelle AA n° [Cadastre 9] de la dalle en béton entourant ladite servitude dès lors que le rêvetement de la voie d’accès présente une couleur plus foncée que la dalle en béton de couleur plus claire. Cette dalle en béton, qui se situe sur la parcelle AA n° [Cadastre 3], se trouve en partie dans la partie du terrain non louée.

La 'borne’ matérialisée par M. [E] dans son plan de division se trouve à l’extrémité Nord-Ouest de la servitude de passage. Elle délimite les parcelles AA n° [Cadastre 9] et AA n° [Cadastre 3].

Il est également fait état d’un édicule en béton sur lequel un ferraillage apparaît scié à sa basse avec les fers qui sont toujours présents. Cet édicule se trouve à l’extrémité Nord-Ouest de la dalle en béton.

Enfin, à l’exception de la dalle en béton, qui se situe en partie sur le terrain non louée, ce dernier ne présente aucun revêtement.

Dès lors, en rapprochant le croquis du 29 mai 1998, le plan de division de 2011 et le procès-verbal de constat du 26 juillet 2023, il y a lieu de considérer que la partie du terrain non louée est celle qui se situe plusieurs mètres avant l’entrée gauche du hangar entre le mur de clôture Ouest et la fin du revêtement de couleur foncée de la servitude de passage, incluant la dalle en béton de couleur plus claire située à l’Est de ladite servitude, jusqu’à une ligne horizontale allant du même mur de clôture Ouest jusqu’à la dalle en béton de couleur claire en passant par l’édicule en béton sur lequel un ferraillage apparaît scié.

Or, plusieurs procès-verbaux établissent le stationnement de véhicules dans la partie triangulaire du terrain non louée ainsi délimitée.

Il en ainsi du procès-verbal du 26 juillet 2023 aux termes duquel 7 véhicules de marque Fiat y sont stationnés. Il en est de même du procès-verbal du 3 août 2023. Les époux [V] ont alors indiqué au commissaire de justice ignorer l’existence d’un plan annexé au bail délimitant la partie du terrain non louée. Le procès-verbal du 12 mars 2024 révèle le stationnement de 4 véhicules de marque Fiat ainsi que d’un camping car.

En revanche, les véhicules apparaissant sur les procès-verbaux des 20 décembre 2024, 16 janvier, 7 février 2025, 18 mars et 31 mars 2025, soit postérieurement à l’ordonnance entreprise, ne sont pas stationnés dans la partie litigieuse.

Il en résulte, qu’au moment où le premier juge a statué, la preuve était rapportée que la société JNG Auto stationnait des véhicules sur la partie triangulaire du terrain non louée.

Les appelants, qui ne le contestent pas, se prévalent d’un tolérance qui existe depuis plus de 20 ans. Ils se réfèrent aux attestations susvisées établies par M. [A] [F], M. [T] [K] et Mme [O] [Y] aux termes desquelles la société [V]-Franco a toujours stationné ses véhicules sur la partie litigieuse.

Or, la tolérance, qui ne résulte pas des avenants de renouvellement du bail, n’émane pas de M. [C] mais, à l’évidence, du CAT. C’est ainsi que M. [B] [M], directeur de l’ESAT [12], atteste, le 28 juin 2024, avoir laissé la société [V]-Franco, soit le garage Fiat, utiliser de manière gratuite et totale la partie triangulaire du terrain qui avait été mis à leur disposition pour y garer des véhicules au motif qu’ils n’utilisaient pas cet espace, et ce, en précisant que M. [C] ne pouvait l’ignorer.

Dans la mesure où le CAT n’était que locataire de la partie triangulaire du terrain ligieux, le commodat qu’il aurait consenti à la société [V]-Franco, aux droits de laquelle intervient la société JNG Auto, n’est pas opposable à la propriétaire dudit terrain, la société AGLM [Adresse 13], venant aux droits de M. [C].

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que l’occupation par la société JNG Auto de la partie triangulaire du terrain situé sur la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 3] était manifestement illicite.

Afin de la faire cesser, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société JNG Auto à enlever les véhicules qui y sont stationnés, sauf à préciser que la partie du terrain en question est, selon les photographies annexées au procès-verbal de constat du 26 juillet 2023 (pièce n° 17 des intimés), est celle qui se situe plusieurs mètres avant l’entrée gauche du hangar entre le mur de clôture Ouest et la fin du revêtement de couleur foncée de la servitude de passage, incluant la dalle en béton de couleur plus claire située à l’Est de ladite servitude, jusqu’à une ligne horizontale allant du même mur de clôture Ouest jusqu’à la dalle en béton de couleur claire en passant par l’édicule en béton sur lequel un ferraillage apparaît scié.

En outre, elle sera également confirmée en ce qu’elle a assorti cette mesure d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance.

En effet, dès lors que les procès-verbaux dressés postérieurement à l’ordonnance entreprise ne démontrent pas la persistance du trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’une astreinte d’un montant de 3 000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt.

Enfin, elle sera également confirmée en ce que la mesure n’a été prononcée qu’à l’encontre de la société JNG Auto. En effet, dans la mesure où les constats d’huissier, dressés en 2023 et 2024, qui établissent le trouble manifestement illicite causé par le stationnement de véhicules sur une partie du terrain non louée, ont été établies à un moment où la société JNG Auto exploitait les lieux, la condamnation in solidum sollicitée à l’encontre de la société [V]-Franco, qui n’est pas à l’origine du trouble ayant conduit à la procédure de référé initiée par les intimés, est contestable.

De même, la preuve d’une faute, qui aurait été commise par M. [V], séparable de ses fonctions de dirigeant de la société JNG Auto, à l’origine du trouble causé, n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

Il y a donc lieu de débouter les intimés de leur demande tendant à voir condamner la société JNG Auto, in solidum avec la société [V]-Franco et M. [V], à enlever, sous astreinte, les véhicules stationnés sur la partie du terrain non loué.

Sur la destruction de poteaux et de la clôture

Il résulte de ce qui précède que, nonobstant les factures produites par les intimés, les mentions 'clôture’ apposées sur le plan de division dressé par M. [E] en 2011 et l’édicule en béton avec un ferraillage scié retrouvé sur place, la preuve n’est pas rapportée, avec l’évidence requise en référé, qu’une clôture avait été édifiée au moment du bail consenti à la société [V]-Franco. En effet, son existence est contestée par plusieurs personnes ayant fréquenté les lieux au moment où le garage a commencé son exploitation.

De plus, s’il apparaît qu’une clôture a existé, à une date indéterminée, rien ne prouve qu’elle a été enlevée par les appelants.

Dans ces conditions, la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant de la destruction d’une clôture et de poteaux par les appelants n’étant pas rapportée, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté les intimés de leur demande formée de ce chef.

Sur les atteintes causées aux parties communes

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

En principe le règlement de copropriété détermine les parties communes et les droits des copropriétaires. Il est opposable aux locataires.

Il est admis que le copropriétaire-bailleur est responsable des agissements de son locataire à l’égard du syndicat des copropriétaires, de sorte que ce dernier est fondé à agir à l’encontre, soit de l’un ou de l’autre, soit des deux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la parcelle AA n° [Cadastre 9] est une copropriété comportant 6 lots, les lots n° 1 à 4 intégrant des locaux situés au niveau supérieur et les lots n° 5 et 6 des locaux situés au niveau inférieur.

Le règlement de copropriété définit les parties communes générales comme étant celles affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires. Il en est ainsi du sol bâti et non bâti, des clôtures, haies et murs séparatifs, des passages et voies de circulaton pour piétons et des canalisations, tuyaux et compteurs. Il définit les parties communes spéciales comme étant celles affectées à l’usage ou l’utilité d’un ou plusieurs locaux privatifs, sans pour autant être à l’usage de tous. Il en est ainsi des entrées, fondations, planchers, fenêtres, jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs et antennes.

Pour l’usage des parties privatives, tous les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

Pour l’usage des parties communes, il est stipulé que nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoique ce soit, ni les utiliser à son usage exclusivement personnel, outre le fait que la jouissance privative des parkings étant limitée à la partie superficielle du terrain tout creusement, affouillement, fondation, construction et tous autres travaux est exclu.

M. [C], copropriétaire du lot n° 6, et la société AGLM Goubernet, bailleresse de la société JNG Auto, se prévalent de plusieurs violations au règlement de copropriété commises par la société Provence avenir, copropriétaire des lots n° 1 à 5, la société JNG Auto, locataire des mêmes lots et locataire d’une partie de la parcelle AA n° [Cadastre 3], et M. [V], gérant de ces sociétés.

Sur la fermeture de la servitude de passage

Il résulte de ce qui précède que cette servitude est consentie par l’annexe 2 du bail initial, selon lequel l’accès routier conduisant au hangar est un accès commun à l’ensemble des bâtiments. Le hangar de 430 m2 dispose d’un droit de passage sur cette voirie qui en aucun cas ne doit accueillir le stationnement même temporaire de véhicules, au profit du fonds section AA n° [Cadastre 8] par le fonds section AA n° [Cadastre 9] pour pouvoir accéder au hangar situé sur le fonds AA n° [Cadastre 8] devenu AA n° [Cadastre 3].

Elle est reprise dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle section AA n° [Cadastre 9] dressés par acte notarié du 16 mai 2002. Le paragraphe 'constitution de servitude’ stipule que le requérant constitue sur la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 9] pour 14a 11ca, assiette de la copropriété, au profit de la parcelle restant lui appartenir et cadastrée section AA n° [Cadastre 8] pour 23a 54ca, à titre de serviture réelle et perpétuelle, une servitude de passage pour gens et véhicules quelconques, sur la voie d’accès représentant une partie commune, et telle que figurée sous teinte jaune sur le plan de division ci-annexée, en précisant que le fonds dominant est la parcelle AA n° [Cadastre 8] pour 23a 54ca restant appartenir à M. [C] et que le fonds servant est la parcelle AA n° [Cadastre 9] pour 14a 11ca formant l’assiette de la copropriété.

Aux termes de mails et courriers échangés en 2022, suite à la cession du fonds de commerce par la société [V]-Franco à la société JNG Auto, M. [C] s’est opposé au projet de cette société tendant à voir modifier l’accès routier au hangar en procédant à la fermeture de la voie d’accès et au déplacement de l’assiette de passage.

Or, s’il résulte des procès-verbaux de constat des 6 mai 2022 et 6 juillet 2023 que le passage n’était pas entravé, il en va différemment des procès-verbaux établis en 2024 et 2025. C’est ainsi que les 3 et 4 janvier 2024, le commissaire de justice constate que le passage est entravé par une camionnette qui stationne en travers du passage et derrière un véhicule de type 4 X 4 garé dans le passage en travers avec comme indication sur la vitre 'garage [V] [J]'. Les 23 et 26 janvier 2024, il relève que le passage est entravé par un véhicule utilitaire stationné en travers de l’accès. Les 17, 20 et 22 décembre 2024, il indique que le passage est fermé par des barrières de chantier accrochées de chaque côté, l’une sur la clôture et l’autre sur le pilier. Les 7 février et 31 mars 2025, il relève que des véhicules sont stationnés en parallèle de la façade Sud du hangar dans l’axe de la voie d’accès. Le 5 avril 2025, il constate que le passage est fermé par des barrières.

Outre le fait que société Provence avenir et sa locataire, la société JNG Auto, n’ont pas été autorisées à entraver l’assiette de la servitude de passage par l’assemblée générale des copropriétaires, la société JNG Auto ne peut valablement soutenir être seule à emprunter la partie de l’accès en question pour accéder au hangar loué par la société AGLM [Adresse 13] dès lors qu’il résulte de ce qui précède que le bail ne porte que sur une partie de la parcelle sur laquelle se trouve le hanger, une partie triangulaire du terrain étant exclue du bail.

Le seul fait d’entraver la servitude de passage, partie commune de la copropriété, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef en condamnant in solidum la société Provence avenir et la société JNG Auto à ôter toute barrière ou tout obstacle quelconque empêchant de passer par la servitude de passage sous astreinte de 300 euros par infraction constatée par un commissaire de justice passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt.

En revanche, dans la mesure où les constats d’huissier, dressés en 2024 et 2025, qui établissent le trouble manifestement illicite causé par la fermeture de la servitude de passage, l’ont été à un moment où la société Provence avenir a loué les lots dont elle est copropriétaire à la société JNG Auto, la condamnation in solidum sollicitée à l’encontre de la société [V]-Franco, qui n’est pas à l’origine du trouble ayant conduit à la procédure de référé initiée par les intimés, est contestable.

De même, la preuve d’une faute, qui aurait été commise par M. [V], séparable de ses fonctions de dirigeant de la société JNG Auto et de la société Provence avenir, à l’origine du trouble causé, n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

Il y a donc lieu de débouter les intimés de leur demande tendant à voir condamner la société JNG Auto, in solidum avec la société [V]-Franco et M. [V], à ôter, sous astreinte, toute barrière ou tout obstacle quelconque empêchant de passer par la servitude de passage.

Sur les autres travaux affectant les parties communes (parkings, façades…)

Aux termes de mails et courriers échangés en 2022, M. [C] rappelle à la société JNG Auto que toute modification concernant les parties communes doit être appréciée par l’ensemble des copropriétaires, même en présence d’un copropriétaire majoritaire, au motif que les usages généraux de l’immeuble peuvent avoir pour effet de modifier l’économie générale des bâtiments.

Afin d’apporter la preuve de la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, les intimés versent aux débats un arrêté pris par le maire de la commune de [Localité 11], le 27 décembre 2023, de non opposition à la déclaration préalable de travaux déposée le 17 novembre 2023 par la société JNG Auto et M. [V].

Si les travaux en question affectent les parties communes de la copropriété, de sorte qu’il requièrent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la preuve de leur réalisation, en tout ou partie, n’est aucunement rapportée.

Les intimés ne peuvent donc se prévaloir d’un trouble manifestement illicite, pas plus que d’un dommage imminent résultant de travaux qui n’ont pas été entrepris.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée, mais pour d’autres motifs que ceux qui ont été retenus, en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande tendant à voir ordonner aux appelants d’arrêter les travaux en cours entre les lots n° 1 et 5 non autorisés et, de manière générale, tout travaux effectués dans la copropriété.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

S’il apparaît au juge des référés, saisi en application de l’article 145 du code de procédure civile, que l’action envisagée ne peut, de manière évidente, prospérer sur le fond, cette appréciation ne peut que le conduire à rejeter la mesure d’instruction in futurum en l’absence de nécessité d’établir ou de conserver un moyen de preuve.

En l’espèce, l’expertise sollicitée porte sur les travaux entrepris par les appelants affectant les parties communes et sur la présence de cuves d’huiles usagées.

Or, la preuve n’étant pas rapportée, nonobstant un arrêté pris par le maire de la commune de [Localité 11], le 27 décembre 2023, de non opposition à la déclaration préalable de travaux déposée le 17 novembre 2023 par la société JNG Auto et M. [V], de la réalisation de travaux affectant les parties communes, pas plus que de l’existence de cuves d’huile usagées, les actions qu’envisagent d’exercer les intimés à l’encontre des appelants sont, en l’état des pièces produites, manifestement vouées à l’échec.

En outre, dès lors que les intimés peuvent rapporter la preuve de travaux affectant les parties communes ou de la présence illicite de cuves d’huile usagées, il n’est pas utile d’ordonner une expertise afin d’établir ces prétendus manquements.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté les intimés de leur demande d’expertise.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur la demande formée par les intimés

En l’espèce, s’il résulte de ce qui précède que les sociétés JNG auto, en stationnant des véhicules sur la partie triangulaire du terrain non louée, et les sociétés JNG Auto et Provence avenir, en empêchant le libre accès à la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 3], comprenant la partie trangulaire non louée, par des barrières installées sur la fin de la servitude de passage, ont causé à la société AGLM [Adresse 13] et M. [C] des atteintes manifestement illicite à leurs droits de propriété et de copropriétaire, il n’en demeure pas moins que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

En effet, si la partie triangulaire du terrain non louée ne fait effectivement pas partie du terrain donné à bail, il n’en demeure pas moins que les intimés ne démontrent pas l’utilisation qu’ils entendent en faire, sachant que plusieurs témoins attestent que le CAT, qui disposait de la portion de terre en question, a toujours laissé le garage y stationner ses véhicules, comme exploitant le hangar et le terrain situés au même endroit, que la société JNG Auto loue dorénavant tous les lots n° 1 à 5 situés le long de la servitude de passage menant à la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 3] qu’elle loue également, à l’exception de la partie triangulaire de terrain litigieuse, et que M. [C] est copropriétaire du lot n° 6 qui se situe à l’extrémité de la parcelle section AA n° [Cadastre 3].

Ainsi, la créance indemnitaire des intimés étant sérieusement contestable, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande formée de ce chef.

Sur la demande formée par les sociétés appelantes

Dès lors que les sociétés JNG Auto et Provence avenir ont été condamnées à faire cesser les atteintes manifestement illicites causées, l’obligation pour les intimés de les indemniser est sérieusement contestable.

En outre, si la société [V]-Franco n’a pas été condamnée, il n’en demeure pas moins que la société JNG Auto, qui a acquis son fonds de commerce, incluant le bail litigieux, vient à ses droits. Or, dès lors que les mesures prononcées ne concernent que la société JNG Auto, la société [V]-Franco ne démontre pas de préjudice, avec l’évidence requise en référé.

L’ordonnance entreprise sera donc également confirmée en ce qu’elle a débouté ces sociétés de leurs demandes d’indemnisation à titre provisionnel.

Sur le remboursement du coût des constats d’huissier et des mises en demeure

Dès lors que les intimés ont fait appel à un commissaire de justice pour établir des procès-verbaux afin d’apporter la preuve des troubles manifestement illicites causés par les appelants, que tous les procès-verbaux versés aux débats n’en rapportent pas la preuve, que les mesures ordonnées par le juge des référés ne sont que provisoires, que les mises en demeure adressées par les intimés l’ont été en dehors de toute procédure judiciaire et que les dépens ne peuvent inclure le coût de constats d’huissier de justice qui ne constituent pas des actes de la procédure mais des éléments de preuve auxquels la partie a choisi de recourir, l’obligation pour les appelants de prendre en charge le coût des constats d’huissier et des mises en demeure est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a inclu le coût des constats d’huissier dans les dépens et les intimés seront déboutés de leur demande en remboursement formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les intimés obtenant partiellement gain de caus à l’égard des sociétés JNG Auto et Provence avenir, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné uniquement la société JNG Auto aux dépens et a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les intimés non compris dans les dépens.

Il y a lieu de condamner in solidum les sociétés JNG Auto et Provence avenir aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Sandra Juston de la SCP Badie Simon-Thibaud et Juston, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à la société AGLM [Adresse 13] et M.[C] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que parties tenues aux dépens, les sociétés JNG Auto et Provence avenir seront déboutées de leurs demandes formées sur le même fondement.

Il en est de même de la société [V]-Franco dont la société JNG Auto vient à ses droits.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu de révoquer l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les conclusions transmises par M. [L] [C] et la SARL AGLM [Adresse 13] les 10 et 15 septembre 2025 ainsi que les pièces n° 0.19 à 0.22 et n° 6 bis qui y sont annexées ;

Dit n’y avoir lieu de renvoyer l’affaire à une audience de règlement amiable ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

— a mis hors de cause M. [L] [C] et M. [S] [V] ;

— n’a pas suffisamment précisé la partie de la surface non louée ;

— a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande portant sur toute barrière ou tout obstacle quelconque empêchant de passer par la servitude de passage ;

— a condamné la SAS JNG Auto aux dépens, en ce compris le coût de procès-verbaux de constat ;

La confirme en ses autres dispositions, et notamment en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de reconstruction des poteaux et de la clôture délimitant la partie non louée, d’arrêt des travaux en cours sur les lots n° 1 et 5 non autorisés, d’expertise judiciaire et de provisions à valoir sur les préjudices subis ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action exercée par M. [L] [C] tenant à sa qualité et intérêt à agir en tant que demandeur, devenu intimé ;

Déclare recevable l’action exercée contre M. [S] [V] tenant à sa qualité et intérêt à agir en tant que défendeur, devenu appelant ;

Dit que l’enlèvement des véhicules stationnés concerne la partie du terrain qui est, selon les photographies annexées au procès-verbal de constat du 26 juillet 2023 (pièce n° 17 des intimés), celle qui se situe plusieurs mètres avant l’entrée gauche du hangar entre le mur de clôture Ouest et la fin du revêtement de couleur foncée de la servitude de passage, incluant la dalle en béton de couleur plus claire située à l’Est de ladite servitude, jusqu’à une ligne horizontale allant du même mur de clôture Ouest jusqu’à la dalle en béton de couleur claire en passant pas l’édicule en béton sur lequel un ferraillage acié apparaît ;

Déboute la SARL AGLM [Adresse 13] et M. [L] [C] de leurs demandes tendant à voir condamner la SAS JNG Auto, in solidum avec la SARL [V]-Franco et M. [S] [V], à la mesure susvisée ;

Condamne in solidum la SCI Provence avenir et la SAS JNG Auto à ôter toute barrière ou tout obstacle quelconque empêchant de passer par la servitude de passage sous astreinte de 300 euros par infraction constatée par un commissaire de justice passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt ;

Déboute la SARL AGLM [Adresse 13] et M. [L] [C] de leurs demandes tendant à voir condamner la SAS JNG Auto, in solidum avec la SARL [V]-Franco et M. [S] [V], à la mesure susvisée ;

Déboute la SARL AGLM [Adresse 13] et M. [L] [C] de leurs demandes tendant à voir condamner in solidum la SAS JNG Auto, la SCI Provence avenir, la SARL [V]-Franco et M. [S] [V] à leur rembourser le coût de procès-verbaux de constat et de mises en demeure ;

Condamne in solidum la SCI Provence avenir et la SAS JNG Auto à verser à la SARL AGLM [Adresse 13] et M. [L] [C] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SCI Provence avenir, la SAS JNG Auto, la SARL [V]-Franco et M. [S] [V] de leurs demandes formées sur le même fondement ;

Condamne in solidum la SCI Provence avenir et la SAS JNG Auto aux dépens de la procédure de première instance et d’appel, lesquels ne comprennent pas le coût des procès-verbaux dressés à la demande de la SARL AGLM [Adresse 13] et M. [L] [C], avec distraction au profit de M^e Sandra Juston de la SCP Badie Simon-Thibaud et Juston, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président