République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 23/01/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/00816 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VL2K

Ordonnance de référé (N° 23/01294) rendue le 09 janvier 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

Madame [M] [Z] épouse [C], présidente de la SAS JC Coiffure

née le 02 juin 1973 à [Localité 6]

de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Camille Ghesquière, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [W] [N]

né le 17 janvier 1959 à [Localité 4] (Algérie)

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 18 décembre 2024, après réouverture des débats par mention au dossier, tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pauline Mimiague, conseiller faisant fonction de président de chambre, désignée par ordonnance du premier président en date du 24 octobre 2024

Aude Bubbe, conseiller

Caroline Vilnat, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 après prorogation du délibéré initialement fixé au 9 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pauline Mimiague, conseiller faisant fonction de président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de

greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 août 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 juillet 2015, M. [W] [N] a donné à bail à Mme [M] [Z] épouse [C] un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte du 15 juin 2023, M. [N] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par ordonnance réputée contradictoire du 9 janvier 2024, sur assignation de M. [N] du 29 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

— déclaré inopposable aux créanciers inscrits la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 26 septembre 2017 portant sur les locaux situés à [Adresse 7] depuis le 15 juillet 2023,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de Mme [C] et de tout occupant de son chef, dont notamment la SAS JC Coiffure, des lieux situés à [Adresse 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 juillet 2023,

— condamné à titre provisionnel Mme [C] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné Mme [C] à payer à M. [N] la somme provisionnelle de 3 867 euros au titre des loyers non indexés impayés de décembre 2022, janvier 2023 et avril 2023 et des taxes foncières pour les années 2021 et 2022,

— dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné Mme [C] à payer à M. [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [C] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

L’ordonnance a été signifiée le 9 février 2024.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 22 février 2024, Mme [C] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette ordonnance aux fins d’infirmation ou d’annulation.

Par conclusions du 3 mai 2024, M. [N] a formé un appel incident portant sur le débouté de ses demandes de condamnation aux arriérés d’indexation.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, Mme [C] demande à la cour de :

— déclarer recevable son appel,

— infirmer l’ordonnance en l’ensemble de ses chefs,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de provision sur l’indemnisation de son trouble de jouissance,

— ordonner à M. [N] de réaliser les travaux de mise aux normes de l’installation électrique dans le délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— ordonner à M. [N] de rétablir l’accès à l’arrière-boutique dans le délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— ordonner à M. [N] de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les nuisances dont sont à l’origine ses locataires situés au-dessus des locaux donnés à bail à Mme [C], sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

En tout état de cause,

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du constat réalisé par commissaire de justice le 11 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, M. [N] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant sur appel incident,

— condamner Mme [C] à lui verser la somme de 1 191,24 euros au titre de l’arriéré d’indexation du loyer depuis le 1er octobre 2022 jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, à titre provisionnel,

— condamner Mme [C] à lui verser une indemnité d’occupation de 899,27 euros par mois, compte tenu de l’indexation au 1er octobre 2023 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs, soit la somme de 3 094,89 euros à fin mai 2024,

— condamner Mme [C] à lui verser la somme de 902 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2023,

— condamner Mme [C] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [C] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 28 août 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 4 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-1 du code de commerce, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et prévoir une indemnité d’occupation, le premier juge a retenu que les causes du commandement, qui visait la clause résolutoire prévue au bail, n’avaient pas été réglées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

Visant les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Mme [C] fait état de l’existence de contestations sérieuses. Elle affirme que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, alors qu’elle a mis en place des virements automatiques pour régler le loyer et que M. [N] ne justifie pas ne pas avoir reçu le paiement des loyers des mois de décembre 2022, janvier 2023 et avril 2023. Elle conteste en outre être redevable de la taxe foncière en sa totalité. Elle estime que ces sommes se compensent avec les dommages-intérêts dus par le bailleur au titre du trouble de jouissance. Elle indique que la dette locative a été déclarée à la procédure collective de sa société et ne saurait être payée deux fois. Elle affirme que M. [N] a manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien et de garantie d’une jouissance paisible.

Au visa de l’article L.145-1 du code de commerce, M. [N] indique que les causes du commandement délivré le 15 juin 2023 n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. Il souligne que le bail signé le 26 septembre 2017 est signé par Mme [C] et M. [G] [C], désigné dans le bail comme la représentant. Il fait valoir que Mme [C] n’a jamais contesté avoir perdu l’accès à l’arrière-boutique depuis 2018, notamment dans son courrier recommandé du 5 juillet 2023. Il expose qu’aucune contestation sérieuse ne peut être soulevée alors que Mme [C] ne justifie pas avoir réglé le loyer et qu’il n’a pas déclaré de créance dans la liquidation judiciaire de sa société. Il conteste l’existence de tout trouble de jouissance.

Aux termes de l’article 835 al.2 du code de procédure civile, 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

En l’espèce, le 25 juin 2023, M. [N] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 26 septembre 2017, non contestée par Mme [C], et mentionnant les loyers impayés des mois de décembre 2022, janvier 2023 et avril 2023, ainsi que le montant de la taxe foncière pour les années 2021 et 2022.

Or, si Mme [C] expose avoir mis en place des prélèvements mensuels auprès de son établissement bancaire aux fins de règlement des loyers à M. [N], ce seul élément ne peut suffire à justifier du paiement effectif du loyer alors que les prélèvements ne sont réalisés par la banque que si le solde du compte le permet, étant observé qu’il appartient à Mme [C], qui se prétend libérée de son obligation, de justifier des paiements des loyers de décembre 2022, janvier 2023 et avril 2023 réclamés par le bailleur, soit la somme totale de 2 400 euros.

Par ailleurs, si Mme [C] produit la liste des créances de la liquidation judiciaire de sa société JC Coiffure comportant une créance au nom de M. et Mme [N], pour un montant de 3 100 euros, il est expressément indiqué que 'le créancier n’a pas déclaré la créance. 3 100 issue de la liste du débiteur'.

En outre, il apparaît que Mme [C] ne justifie d’aucune demande adressée à son bailleur concernant les troubles de jouissance, de délivrance et d’entretien, qu’elle invoque, avant le 5 juillet 2023, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer les loyers, pour des troubles limités à des défauts d’entretien.

Dès lors, il n’y aura pas lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse tirée de la délivrance du commandement par le bailleur de mauvaise foi et l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation.

Sur les sommes dues par Mme [C]

Si, pour échapper au paiement de l’indexation et se prévaloir de la consistance initiale des lieux loués, Mme [C] conteste avoir signé le contrat de bail du 26 septembre 2017, sans produire aucun élément de comparaison des signatures, la cour constate que ni ce contrat ni celui du 28 juillet 2015 ne contient une clause d’indexation des loyers précisant l’indice retenu.

Ainsi, le juge des référés a justement débouté M. [N] de ses demandes à ce titre.

Par ailleurs, il apparaît que chacun des deux contrats prévoit que la locataire est tenue au paiement de la taxe foncière, sans préciser de modalités particulières.

En outre, si Mme [C] affirme ne pas être redevable de la totalité de la taxe foncière alors qu’elle ne serait plus locataire de l’arrière-salle depuis 2018, il convient de relever qu’elle n’a pas contesté les appels à paiement adressés par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception par M. [N] pour les années 2021 et 2022 et reçus par elle et qu’elle ne justifie pas avoir sollicité la réduction ou la modification de sa prise en charge de la taxe foncière après les travaux réalisés dans l’arrière-salle.

Au surplus, il ressort du constat qu’elle produit qu’elle garde l’accès à une partie de l’arrière-boutique (page 20).

Dès lors, les parties étant convenues de la prise en charge de la taxe foncière par Mme [C], sans préciser de modalités particulières, les montants de 714 et 753 euros justifiés par M. [N] au titre de la taxe foncière pour les années 2021 et 2022 seront retenus.

De plus, si Mme [C] fait valoir la mise en place de prélèvements mensuels auprès de son établissement bancaire aux fins de règlement des loyers à M. [N], ce seul élément ne peut suffire à justifier du paiement effectif du loyer alors que les prélèvements ne sont réalisés par la banque que si le solde du compte le permet, étant observé qu’il appartient à Mme [C] de justifier des paiements des loyers de décembre 2022, janvier 2023 et avril 2023 réclamés par le bailleur, soit la somme totale de 2 400 euros.

Dès lors, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [N] de sa demande d’indexation des loyers et indemnités d’occupation et a condamné Mme [C] au paiement de la somme de 3 867 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 juillet 2023 et jusqu’au 4 juillet 2024, date de restitution des clefs.

Enfin, Mme [C] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 902 euros au titre de la taxe foncière 2023, dont le montant est justifié par le bailleur.

Sur la demande reconventionnelle

Mme [C] justifie avoir adressé à M. [N] une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 5 juillet 2023 portant sur les éléments suivants :

— impossibilité de verrouiller la porte d’entrée du local,

— persienne cassée,

— toilettes non-fixés au sol,

— absence de chauffage fonctionnel,

— absence d’interrupteur, obligeant à manipuler le compteur électrique,

— absence d’issue de secours.

Au soutien de ses demandes, elle produit un constat établi par un commissaire de justice le 11 mars 2024 qui ne fait pas état de l’impossibilité de verrouiller la porte d’entrée (page 5), qui ne relève pas de bris sur la persienne (pages 5 et 7) et qui indique que le WC sur pied est en bon état (pages 16 et 17).

Si le commissaire de justice a constaté le défaut de fonctionnement des convecteurs d’origine dans la pièce principale, il ne précise pas si ces derniers sont effectivement en position de chauffe et ne formule aucune remarque sur la température de la pièce, alors que le radiateur d’appoint n’est pas branché (constat page 14).

Il ressort du constat que seules les lumières de la pièce principale sont commandées par le tableau électrique (pages 7, 12 et 13), des interrupteurs étant photographiés, notamment pour les toilettes (pages 12, 13, 16).

Or, il convient de relever que Mme [C] ne justifie d’aucun préjudice tiré de la nécessité d’allumer la lumière de la pièce principale au compteur électrique ou de l’absence d’issue de secours, dont la nécessité n’est pas justifiée.

En outre, si elle invoque des difficultés relationnelles avec les locataires de l’appartement voisin de son local commercial, dont son conseil a informé celui de M. [N] par courrier officiel du 19 mars 2024, Mme [C] ne justifie pas que l’intensité ou la fréquence des bruits de l’appartement situé au-dessus du salon de coiffure constituerait un trouble à sa jouissance paisible des lieux, la cour observant au surplus que le bail est résilié depuis le 26 juillet 2023.

En conséquence, faute de justifier des préjudices qu’elle invoque, Mme [C] sera déboutée de sa demande reconventionnelle indemnitaire.

Enfin, le bail étant résilié, Mme [C] sera également déboutée de ses demandes de travaux sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [C] sera condamnée à verser la somme de 2 500 euros en cause d’appel.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [Z] épouse [C] à verser à M. [W] [N] la somme de 902 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2023 ;

Déboute Mme [M] [Z] épouse [C] de sa demande reconventionnelle ;

Condamne Mme [M] [Z] épouse [C] à verser à M. [W] [N] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [M] [Z] épouse [C] aux dépens.

L’adjoint faisant fonction de greffier

Béatrice Capliez

Le président

Pauline Mimiague