ARRET N°

N° RG 20/00075

N°Portalis DBWA-V-B7E-CEIH

S.A.R.L. LES PATIOS DE L ANSE A L ANE

C/

M. C X

M^me G H I J K épouse X

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 22 JUIN 2021

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort de France, en date du 10 Décembre 2019, enregistrée sous le n° 18/01668 ;

APPELANTE :

S.A.R.L. LES PATIOS DE L’ANSE A L’ANE, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

C/o SIBAT, […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Myriam BASSELIER-DUBOIS de la SCP DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur C X

[…]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame G H I J K épouse X

[…]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Avril 2021, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Christophe STRAUDO, Premier Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Christophe STRAUDO, Premier Président

Assesseur : M^me Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Assesseur : M^me Claire DONNIZAUX, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Micheline MAGLOIRE,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 22 Juin 2021

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 novembre 2015 dressé par Maître Dominique A, notaire au Lamentin, la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane a vendu en l’état futur d’achèvement à M. et M^me X les lots n°5, 47 et 48 ainsi que les 4/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes d’un ensemble immobilier dénommé « Résidence les Patios de l’Anse à l’Ane » sis sur la commune des Trois Ilets.

Cette vente a été consentie et acceptée moyennant le prix de 295.500 euros, payable par échelonnement selon les modalités suivantes :

- 206.850 euros au jour de la conclusion de l’acte authentique,

- 44.325 euros à la pose des menuiseries,

- 29.550 euros à l’achèvement de la construction,

- 14.775 euros à la mise à disposition du bien.

Par procès-verbal du 16 juin 2016 les époux X ont réceptionné les travaux avec réserves.

La somme de 14.775 euros au titre du solde du prix a été séquestrée auprès du notaire instrumentaire.

Ces réserves ont été levées à l’exception de celles se rapportant aux « rayures sur vitres de la security (ensemble centrale côté cuisine) », « retouche peinture ext dans angle arrière + abeille à enlever » et « éraflure sur porte d’entrée côté ext ».

Par messages électroniques des 13 juillet 2016, 29 novembre 2016 et 11 avril 2017 les époux X se sont plaints auprès de la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane que les réserves précitées n’avaient pas encore été levées et ont émis de nouvelles réserves relatives à la fourniture de commande du portail et de clés du portillon, une fuite d’eau venant de la tuyauterie de la salle de bain du 1^er étage, une odeur de canalisation de la salle du bain du 1^er étage, l’inadaptation des regards extérieurs en cas de forte intempérie, la fissure du plafond au salon, le défaut de fixation des miroirs des salles de bain, le défaut de fonctionnement de la prise électrique du plan de travail de la cuisine.

Aux termes d’un rapport établi le 13 mars 2017 M. E F Z, expert mandaté par leurs soins dans le cadre d’une expertise unilatérale, a dressé une liste non exhaustive de dix-neuf désordres à reprendre.

Par courrier recommandé du 18 avril 2017, réceptionné le 20 avril 2017, le conseil des époux X a mis en demeure le gérant de la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane de procéder à l’ensemble des travaux de reprise préconisés par M. Z.

Par ordonnance du 27 octobre 2017 le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort-de-France a ordonné une expertise judiciaire à la demande des époux X et commis pour y procéder M^me D B, expert près de la cour d’appel.

L’expert a déposé son rapport le 5 juillet 2018 et conclu que seuls cinq des dix-neuf désordres constatés par M. Z procédaient d’une exécution défectueuse.

Par exploit délivré le 5 septembre 2018 la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane a fait assigner les époux X aux fins notamment de voir homologuer le rapport d’expertise judiciaire, constater la reprise des désordres par la société Sibat, condamner les défendeurs à libérer les sommes séquestrées chez Maître A ainsi qu’à lui payer une indemnité procédurale, le tout avec exécution provisoire.

Par jugement contradictoire rendu le 10 décembre 2019 le tribunal de grande instance de Fort-de-France a :

- condamné les époux X à verser à la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane la somme de 6.939,83 euros,

- débouté les parties de toute prétention plus ample ou contraire,

- ordonné l’exécution provisoire,

- dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

- dit que chacune des parties supportera ses propres dépens,

- condamné la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane à payer les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 27 octobre 2017.

******

Le 17 février 2020 la SARL les Patios de l’Anse à l’Ane a interjeté appel de cette décision, en ce qu’elle a réduit sa créance sur les époux X à la somme de 6.939,83 euros et l’a condamnée au paiement des frais d’expertise.

L’affaire a été orientée à la mise en état et la clôture prononcée le 4 mars 2021.

PRETENTIONS DES PARTIES.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées notifiées le 8 janvier 2021 la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane demande à la cour de réformer la décision déférée et de :

- homologuer le rapport d’expertise judiciaire de M^me B,

- constater la reprise des désordres,

- condamner les époux X à lui verser la somme de 14.775 euros au titre du solde du prix de vente ainsi que celle de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens, dont distraction au profit de leur conseil.

A l’appui de ses prétentions elle soutient que le premier juge a fondé sa décision sur le seul rapport établi par M. Z sans tenir compte de l’expertise judiciaire réalisée par M^me B, laquelle concluait à l’existence de seulement cinq désordres liées à un défaut d’exécution. Elle précise que ces derniers ont tous été repris sous brefs délais.

Elle affirme que les autres désordres ne lui sont pas imputables, dès lors qu’ils n’ont pas été mentionnés lors de la réception de l’ouvrage, n’ont fait l’objet d’aucun constat ou résultent d’un manque d’entretien de la part des acquéreurs.

S’agissant des désordres relevés sur la porte d’entrée, elle relève que le dimensionnement est conforme aux normes de construction applicables et qu’en tout état de cause, les intimés ne font pas la preuve d’aucun préjudice.

Elle ajoute que le changement de porte serait techniquement impossible du fait de la présence à proximité immédiate d’une armoire électrique et serait somme toute disproportionné.

Elle conteste également sa condamnation en première instance au paiement des frais d’expertise, considérant qu’une telle mesure n’était pas nécessaire en l’absence de désordres majeurs.

Elle fait enfin grief au premier juge d’avoir statué ultra petita en ordonnant de son propre chef une compensation.

******

En l’état de leurs dernières conclusions contenant appel incident déposées et notifiées le 8 février 2021, les époux X demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, et de :

- condamner la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane en application de l’article 700 du code de procédure civile à leur payer les sommes de 8.000 euros au titre des frais exposés en première instance et de 6.000 euros au titre de ceux exposés en appel,

- condamner la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de leurs prétentions ils soutiennent que les dix-neuf désordres constatés par M. Z lors de son expertise procèdent d’un défaut de conception de l’ouvrage. Ils sollicitent en conséquence, sur la base de différents devis, le paiement de dommages et intérêts au titre de la reprise de ces désordres et de leurs répercussions, en sus de la perte de loyer générée par le dysfonctionnement du jacuzzi.

Ils exposent notamment que le problème d’étanchéité de la paroi de douche est à l’origine du gonflement de leur meuble de salle de bain et de l’éclat du miroir, lesquels doivent être remplacés par le promoteur en tant qu’ils constituent des éléments d’équipement de l’ouvrage au sens des articles 1792-2 et suivants du code civil.

Ils relèvent par ailleurs que la porte d’entrée de leur villa, outre qu’elle présente une éraflure sur le côté extérieur, ne respecte pas les dimensions prévues par la réglementation applicable au jour de l’obtention du permis de construire.

Ils considèrent que cette erreur de dimensionnement leur cause un préjudice en ce qu’elle empêche l’accès de leur propriété aux personnes en situation de handicap. Sur la base d’une attestation délivrée par un cabinet d’ingénierie, ils affirment que la modification de la largeur de la porte est techniquement possible.

Enfin ils reprochent au premier juge d’avoir rejeté leur demande tendant à la condamnation du promoteur aux dépens et au titre des frais irrépétibles.

******

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions déposées ainsi qu’au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu à l’égard des acquéreurs des vices et défauts de conformités apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Il est également tenu des défauts de conformités non-apparents à la livraison sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme du vendeur de l’article 1604 du code civil, ce qui entraîne l’application du régime contractuel de l’inexécution.

Au regard de ces dispositions et des contestations soulevées il convient d’examiner chacun des désordres allégués en rappelant que si le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions d’un expert judiciairement commis et ne peut en outre refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

Sur le désordre n°1 évoqué par les époux X.

L’expert judiciaire, tout comme M. Z, ont relevé l’existence de moisissures sur la descente au niveau des coudes (+ fuite) liés à une exécution défectueuse de la descente d’eaux pluviales ainsi que des traces sur une partie du bois du deck.

Au regard des devis produits et des conclusions de M^me B la reprise de ces désordres est chiffrée à la somme de 316,51 euros TTC.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a fait droit aux demandes des époux X de ce chef et mis à la charge de l’appelante le coût de ces travaux de reprise.

Sur le désordre n°2 évoqué par les époux X.

Si les époux X soutiennent que M. Z impute les traces d’écoulement des eaux constatées sur les murs à l’absence de débord entre le rabat des couvertines et le mur, il convient néanmoins de relever que de telles affirmations sont contredites par M^me B qui attribue ces traces à un défaut d’entretien imputables aux intimés.

En l’absence de toute autre pièce, rien ne permet ainsi d’établir que ces traces seraient imputables à des vices de construction ou des défauts de conformité.

La décision déférée sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a fait droit aux demandes des époux X de ce chef et mis à la charge de l’appelante le coût des travaux de reprise à hauteur de 195 euros.

Sur les désordres n°3, 4, 8, 10,15 évoqués par les époux X.

Aucune des parties ne conteste que ces désordres ont été repris dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

La décision déférée sera confirmée de ces chefs.

Sur le désordre n°5 évoqués par les époux X.

Si les époux X soutiennent que M. Z a constaté la présence de graviers dans les regards d’écoulement des eaux pluviales, il convient néanmoins de relever que de telles affirmations sont en contradiction avec les constatations de M^me B, laquelle conclut par ailleurs que si de tels phénomènes se produisent ponctuellement ils ne peut être imputés qu’à un défaut d’entretien.

En tout état de cause, et en l’absence de toute autre pièce , rien ne permet à établir que de tels phénomènes seraient en relation avec des vices de construction ou des défauts de conformité imputables à l’appelante.

La décision déférée sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a fait droit aux demandes des époux X de ce chef et mis à la charge de la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane le coût de travaux de reprise à hauteur de 360 euros.

Sur le désordre n°6 évoqué par les époux X.

L’expert judiciaire, tout comme M. Z, ont relevé l’existence de moisissures sur les façades lié à un revêtement présentant des aspérités et des rugosités qui favorisent la prolifération de ce phénomène.

M^me B précise que la reprise de ces désordres nécessite des travaux préparatoires et de peinture et les chiffre à la somme totale de 3.220,23 euros (800,46 euros + 2.419,77 euros) inférieure au devis produits en première instance par les époux X.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a fait droit aux demandes de ce chef mais infirmée sur le montant du coût des travaux de reprise qui sera ramené à la somme de 3.220,23 euros.

Sur le désordre n°7 évoqué par les époux X.

Il convient de relever que si les époux X évoque une défaillance de l’alimentation électrique du jacuzzi, ni M^me B, ni M. Z ne se prononcent directement sur les causes du désordre allégué.

L’expert judiciaire mentionne seulement que le technicien dépêché par l’appelante a conclu à un manque d’entretien de l’installation.

Dès lors en l’absence de preuve d’une défaillance fautive de nature à actionner la responsabilité de la société venderesse, les époux X ne peuvent prétendre à l’indemnisation des préjudices subis au titre de ce désordre.

La décision déférée sera en conséquence réformée en ce qu’elle a alloué à ces derniers une somme de 550 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les désordres n°9, 13 et 14 évoqués par les époux X.

Il convient de relever que l’expert judiciaire et celui mandaté par les intimés ont relevé la présence de lames de faux plafonds fendillées, une reprise de peinture oubliée, de mauvaises coupes d’onglets des plinthes et des éclats de bois.

Les intimés produisent un devis au titre de la reprise de ces désordres purement esthétiques d’un montant de 100 euros TTC.

Il sera en conséquence fait droit à leur demande et la décision réformée de ce chef.

Sur le désordres n°11 et 12 initialement évoqués par les époux X.

Aucune demande n’est formée au titre de l’espagnolette cassée et du traitement du seuil de porte.

La décision sera confirmée en ce qu’elle n’a alloué de ces chefs aucune somme.

Sur le désordre 15 évoqué par les époux X

Les époux X se plaignent du gonflement du meuble de salle de bain et d’un éclat du miroir qui serait en lien avec le défaut d’étanchéité de la paroi de douche.

Il convient néanmoins de relever que ce défaut d’étanchéité a été repris dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

Par ailleurs il n’est nullement démontré de lien entre ce défaut et les désordres évoqués par les intimés qui affectent un meuble de salle de bain.

L’expert judiciaire, sans être utilement contredit par les constatations réalisées par M. Z,

précise en outre que le gonflement du meuble de salle de bain et l’éclat affectant le miroir proviennent d’un défaut d’entretien et n’ont aucun lien direct avec la fuite d’eau au niveau de la paroi de douche.

En l’état des éléments, rien ne permet ainsi d’établir que cette fuite est responsable de l’endommagement des éléments d’équipements de la salle de bain.

La responsabilité de la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane ne peut dès lors être engagée à raison de ces désordres.

La décision déférée sera en conséquence réformée de ce chef et les intimés déboutés de leur demande.

Sur le désordre 15 évoqué par les époux X.

Les époux X soutiennent d’une part que la porte d’entrée est éraflée et d’autre part que ses dimensions ne sont pas conformes aux prescriptions de l’arrêté du 1^er août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R.111-18 à R.111-18-7 du code de la construction et de l’habitation relative à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, et sollicitent par conséquent son remplacement.

Ils font également valoir que cette porte est éraflée.

Il convient néanmoins de rappeler en premier lieu que l’article R111-18-2 du code de la construction et de l’habitation dispose :

«  Dans les bâtiments d’habitation dont la construction a fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter

du 1^er janvier 2008, au moins un accès depuis une pièce de vie à tout balcon, terrasse ou loggia situé dans ces logements doit être conçu

de manière telle que le seuil et les portes permettent, par

des aménagements simples, le passage d’une personne en fauteuil roulant ".

En l’espèce le permis de construire a été délivré le 27 novembre 2006.

Pour le surplus aucune stipulation du contrat de réservation ou de l’acte authentique n’évoque expressément le respect de la norme d’accessibilité aux personnes handicapées de l’immeuble acquis.

Dès lors la demande formée au titre de la non conformité des dimensions de la porte d’entrée ne saurait prospérer et doit en conséquence être rejetée.

En revanche il n’est pas contesté qu’une éraflure affecte la partie extérieure de cette porte, au demeurant signalée par les acquéreurs dès la réception du bien immobilier le 17 juin 2016.

La S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane considère cependant que ce défaut, anodin, ne justifie pas de remplacer l’équipement abîmé.

Elle ne propose toutefois aucune alternative.

Dans ces conditions, et au vu du devis de l’entreprise Lapeyre (pièce 26), il convient de condamner l’appelante à indemniser de ce chef les époux X à hauteur de 1.099 euros.

Sur la compensation des créances

Aux termes de l’article 1348 du code civil la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible.

A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Les époux X ne contestent pas être débiteurs à l’égard de la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane d’une somme de 14.775 euros au titre du solde du prix de vente.

En vertu du présent arrêt cette société est débitrice à l’égard des époux X d’une somme de 4.735,74 euros au titre de la reprise des désordres lui étant imputables.

En l’état de ces éléments il convient d’ordonner la compensation des créances respectives des parties ( 14.775 euros/ 4735,74 euros ) et de condamner in fine les époux X à verser à la S.A.R.L. les Patios de l’anse à l’Ane la somme de 10.039,26 euros.

Sur les dépens, les frais d’expertise et les frais irrépétibles

Succombant partiellement en leurs prétentions les parties supporteront par moitié la charge des dépens de première instance et d’appel ainsi que les frais de l’expertise ordonnée par le juge des référés le 27 octobre 2019.

L’équité et les éléments du litige commandent par ailleurs de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition :

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

- condamné après compensation les époux X à verser à la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane la somme globale de 6.939,83 euros et mis à la charge de la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane des travaux de reprise à hauteur de :

- 195 euros au titre des traces d’écoulement des eaux constatées sur les murs,

- 360 euros au titre de la présence de graviers dans les regards d’écoulement des eaux pluviales,

- 4.436,25 euros au titre de présence de moisissures sur les façades,

- 550 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à la défaillance de l’alimentation électrique du jacuzzi,

- 470,01 euros au titre du gonflement du meuble de salle de bain et d’un éclat du miroir,

- 1.507,40 euros au titre du remplacement de la porte d’entrée,

- débouté les époux X de leurs demandes au titre de la présence de lames de faux plafonds fendillées, d’une reprise de peinture oubliée, de mauvaises coupes d’onglets des plinthes et des éclats de bois,

- condamné la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane à payer les frais de l’expertise ordonnée le 27 octobre 2019.

- dit que chacune des parties supportera ses propres dépens.

Et statuant des chefs infirmés

DÉBOUTE les époux X de leurs demandes au titre des traces d’écoulement des eaux constatées sur les murs, de la présence de graviers dans les regards d’écoulement des eaux pluviales, du préjudice de jouissance lié à la défaillance de l’alimentation électrique du jacuzzi, du gonflement du meuble de salle de bain et d’un éclat du miroir ;

CONDAMNE la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane à verser à M. et M^me X la somme de 3.220,23 euros TTC au titre des travaux de reprise des moisissures sur les façades ;

CONDAMNE la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane à verser à M. et M^me X la somme de 100 euros TTC au titre des travaux de reprise des lames de faux plafonds, d’une reprise de peinture oubliée, de mauvaises coupes d’onglets des plinthes et des éclats de bois ;

CONDAMNE la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane à verser à M. et M^me X la somme de 1.099 euros au titre du remplacement de la porte d’entrée ;

CONDAMNE les époux X à verser à la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane le somme de 14.775 euros au titre du solde du prix de vente ;

ORDONNE la compensation entre ces créances ;

CONDAMNE en conséquence après compensation les époux X à verser à la S.A.R.L. les Patios de l’Anse à l’Ane la somme globale de 10.039,26 euros ;

DIT que les dépens de première instance et les frais d’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre les parties ;

CONFIRME pour le surplus le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de toute prétention plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens d’appel seront supportés par moitié par les parties.

Signé par M. Christophe STRAUDO, Premier Président et M^me Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LE PREMIER PRESIDENT,