ARRET N°

N° RG 20/00348

N°Portalis DBWA-V-B7E-CFME

[N] [M]

S.C.P. [H] [F] ET [J] [N]-[M]

S.A. MMA IARD

C/

S.C.I. SIRIMA 3

S.A.R.L. CARAIB 4X4

S.A.R.L. COURTI-BAT

S.A.R.L. AFFINE

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 AVRIL 2022

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 30 Juin 2020, enregistré sous le n° 18/01157 ;

APPELANTS :

Maître [J] [N] [M], représentée par la SCP [M] en qualité de successeur de Maître [I] [F], notaire, et de la SCP [I] [F] et Evelyne [F], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

S.C.P. EVELYNE [F] ET [J] [N]-[M], représentée par la SCP [M] en qualité de successeur de Maître [I] [F], notaire, et de la SCP [I] [F] et Evelyne [F], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège de la société

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEES :

S.C.I. SIRIMA 3, prise en la personne de sa gérante Madame [X] [L].

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Eric DIENER de la SELARL SHAKTI, avocat au barreau de MARTINIQUE

S.A.R.L. CARAIB 4X4, prise en la personne de son gérant Monsieur [V] [L].

Habitation Genipa

[Localité 9]

Représentée par M^e Eric DIENER de la SELARL SHAKTI, avocat au barreau de MARTINIQUE

S.A.R.L. COURTI-BAT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[D]

[Localité 8]

Représentée par M^e Alban-Kévin AUTEVILLE de la SELAS ALLIAGE SOCIETE D’AVOCAT, avocat au barreau de MARTINIQUE

S.A.R.L. AFFINE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentée par M^e Alban-Kévin AUTEVILLE de la SELAS ALLIAGE SOCIETE D’AVOCAT, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Février 2022 sur le rapport de Madame Marjorie LACASSAGNE, devant la cour composée de :

Présidente : M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : M^me Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Assesseur : M^me Claire DONNIZAUX, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 26 Avril 2022

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l’année 2011, la SCI SIRIMA 3, dont Madame [X] [L] est la gérante, et la SARL CARAIB 4X4, dont Monsieur [V] [L] est le gérant, se sont mis en relation avec la SARL COURTI-BAT, qui exerce une activité d’agence immobilière à Fort-de-France et dont Madame [K] épouse [U] est la gérante, dans le cadre d’un projet de défiscalisation comprenant l’acquisition d’un terrain et l’édification d’une construction.

Suivant promesse de vente reçue le 12 août 2011 par Maître [N] [M], notaire à [Localité 8], Monsieur [B] [Z] s’est engagé à vendre à la SARL COURTI-BAT un terrain cadastré C [Cadastre 6] au lieudit ' [Adresse 13].

L’objectif de l’opération consistait à diviser le terrain en six lots, sous le régime de la copropriété, en vue de leur vente.

Le 30 septembre 2011, la SARL COURTI-BAT a déposé une demande de permis de construire groupé en vue de l’édification de six villas sur ledit terrain sous le n° PC 972 206 11 BR083.

Le permis de construire lui a été accordé le 28 décembre 2011.

Suivant promesse de vente et acte de substitution reçus le 29 décembre 2011 par Maître [N] [M] et enregistrés le 30 décembre 2011, la SARL COURTI-BAT s’est engagée à vendre à la SCI SIRIMA 3 le droit à construire une maison à usage d’habitation sur le lot n°6 dudit terrain.

Suivant acte authentique reçu le 30 mars 2012 par Maître [N] [M], la société AFFINE, qui exerce une activité de promotion immobilière de logements et dont Madame [K] épouse [U] est également la gérante, s’est substituée à la société COURTI-BAT pour vendre à la SCI SIRIMA 3 le droit à construire une villa de type F4 sur le lot n°6 ainsi que la propriété dudit terrain.

A cet acte étaient annexés le certificat d’urbanisme ainsi qu’une copie du permis de construire n° PC 972 206 11 BR083 obtenu par la SARL COURTI-BAT le 28 décembre 2011.

Suivant acte authentique reçu le 13 juillet 2012 par Maître [N] [M], la société AFFINE a directement vendu à la SARL CARAIB 4X4 le droit à construire une villa de type F4 sur le lot n°2 du terrain sis [Adresse 13] ainsi que la propriété dudit terrain.

A cet acte étaient annexés le certificat d’urbanisme ainsi qu’une copie du permis de construire n° PC 972 206 11 BR083 obtenu par la SARL COURTI-BAT le 28 décembre 2011.

Le 26 avril 2012, deux propriétaires voisins ont formé un recours gracieux contre l’arrêté de permis de construire n° PC 972 206 11 BR083 du 28 décembre 2011.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 19 juillet 2012, le maire de la commune du Diamant a rejeté le recours gracieux.

Par jugement rendu le 4 juillet 2013, le tribunal administratif de Fort-de-France a annulé l’arrêté du 28 décembre 2011 accordant le permis de construire n° PC 972 206 11 BR083.

En cours de procédure, la SARL COURTI-BAT a déposé une nouvelle demande de permis de construire le 28 janvier 2013 sous le n° PC 972 206 13 BR001, qui lui a été accordé le 18 mars 2013.

Saisis par les propriétaires voisins en la forme des référés, le tribunal administratif a par ordonnance du 11 juillet 2013, suspendu l’exécution de ce nouveau permis de construire, puis saisi au fond, a prononcé son annulation par jugement du 11 juin 2015.

******

Par exploits d’huissier des 11 et 18 mai 2015, la SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4x4 ont fait assigner devant le tribunal de grande instace de Fort-de-France, Maître [N] [M], notaire à Fort de France, la SCP [H] [F] et [J] [N] [M], ainsi que leur compagnie d’assurance LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES en responsabilité pour avoir reçu les actes notariés des 30 mars et 11 juillet 2012 sans s’assurer que le permis de construire était purgé des recours des tiers et en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement rendu le 10 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Fort-de-France a dit l’action recevable, a retenu la faute du notaire, a condamné solidairement Maître [N] [M], notaire à Fort de France, la SCP [H] [F] et [J] [N] [M], ainsi que leur compagnie d’assurance LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à réparer les préjudices, et enfin, a sursis à statuer dans l’attente de l’issue du litige en cours devant la juridiction administrative sur la validité du permis de construire du 18 mars 2013.

Par arrêt rendu le 24 avril 2018, la cour d’appel de Fort-de-France a confirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré, a renvoyé les parties devant le premier juge aux fins qu’il soit statué sur la réparation du préjudice de la SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4x4, a condamné Maître [N] [M], notaire à Fort de France, la SCP [H] [F] et [J] [N] [M], ainsi que leur compagnie d’assurance LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES aux dépens.

Suivant conclusions de remise au rôle notifiées le 11 juin 2018, SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4x4 ont demandé au tribunal, statuant sur la réparation des préjudices subis, de condamner solidairement la SCP [H] [F] et [J] [N]-[M] et Me [J] [N]-[M] in solidum avec la compagnie d’assurance les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à payer à la SCI SIRIMA 3 la somme de 445.486,97 € avec intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte du 30 mars 2012, à la SARL CARAIB 4X4 la somme de 339.237,00 € , avec intérêts aux taux légal à compter de la signature de l’acte du 13 juillet 2012, ainsi que la somme de 30.000,00 € pour chacune des deux sociétés à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des deux sociétés ainsi que les dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] et Me [J] [N]-[M] ainsi que la compagnie d’assurance les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES ont assigné en intervention forcée la SARL COURTIBAT et la SARL AFFINE à l’effet de voir notamment dire et juger que la SARL COURTI-BAT et la SARL AFFINE ont commis une réticence dolosive en dissimulant l’existence d’un recours sur le permis de construire et en conséquence, les condamner in solidum à garantir Maître [J] GARMAIN-PORSAN-CLÉMENT, la SCP Evelyne [F] & [J] [N]-[M] , ainsi que LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle.

Par jugement contradictoire rendu le 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a :

— déclaré les actions recevables,

— condamné solidairement Maître [J] [N]-[M], la société civile professionnelle [H] [F] et [J] [N]-[M] et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à la SCI SIRIMA 3 la somme de 144 500 € avec intérêts au taux légal à compter à compter du 30 mars 2012,

— condamné solidairement Maître [J] [N]-[M], la société civile professionnelle [H] [F] et [J] [N]-[M] et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à la SARL CARAIB 4X4 la somme de 147 950 € avec intérêts au taux légal à compter à compter du 13 juillet 2012,

— débouté la SCI SIRIMA du surplus de ses prétentions,

— débouté la SARL CARAIB 4X4 du surplus de ses prétentions,

— débouté Maître [J] [N]-[M], la société civile professionnelle [H] [F] et [J] [N]-[M] et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES de leurs prétentions,

— débouté la SARL COURTI-BAT de ses prétentions,

— débouté la SARL AFFINE de ses prétentions,

— condamné Maître [J] [N]-[M], la société civile professionnelle [H] [F] et [J] GERMAJN [M] et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES aux dépens dont distraction au profit de la SELARL AXCESS,

— condamné Maître [J] [N]-[M], la société civile professionnelle [H] [F] et [J] [N]-[M] et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à la SCI SIRIMA 3 et à la SARL CARAIB 4X4 la somme globale de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Maître [J] [N]-[M], la société civile professionnelle [H] [F] et [J] [N]-[M] et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à la SARL COURTI-BAT et à la SARL AFFINE la somme globale de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration électronique reçue au greffe le 3 septembre 2020, Maître [J] [N]-[M], la SCP Evelyne [F] et Sandra GERMAIN-PORSAN-CLEMENTE et leur assureur la SA MMA IARD ont interjeté appel de cette décision de tous les chefs de condamnation à leur égard et en ce qu’elle les a déboutés de leurs prétentions.

La SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4X4 se sont constituées intimées le 15 septembre 2020.

La SARL COURTI-BAT et la SARL AFFINE se sont constituées intimées le 17 novembre 2020.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 septembre 2021, Maître [J] [N]-[M], la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] et leur assureur la SA MMA IARD demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs conclusions,

— infirmer le jugement querellé,

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4X4 de l’intégralité de leurs demandes,

— subisidiairement, fixer le préjudice de la SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4X4 à la somme de 26 574 €,

— dire et juger que la SARL AFFINE a commis une réticence dolosive en dissimulant l’existence de recours sur le permis de construire,

— condamner la SARL AFFINE à garantir Maître [J] [N]-[M], la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] et ainsi que les Mutuelles du Mans Assurances de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elles,

En tout état de cause,

— condamner la SARL AFFINE à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A titre liminaire, Maître [J] [N]-[M], la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] et leur assureur la SA MMA IARD soutiennent que l’intervention forcée de la SARL COURTI-BAT et de la SARL AFFINE est recevable en application de l’article 331 du code de procédure civile et ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge.

Au fond, ils estiment que la SARL COURTIBAT et la SARL AFFINE ne pouvaient ignorer l’existence d’un recours dirigé contre le permis de construire préalablement à la vente du 13 juillet 2012, puisque l’article R.600-1 du code de l’urbanisme prescrit une obligation de notification du recours gracieux au bénéficiaire de la décision et qu’il s’agit d’une disposition d’ordre public que le tribunal administratif n’aurait pas manqué de relever si cette notification n’avait pas été réalisée.

Ils invoquent, en application de l’article 1382 ancien du code civil, la réticence dolosive de la SARL AFFINE, venderesse, qui a délibérément caché au notaire l’existence d’un recours sur les permis de construire alors qu’elle en avait été préalablement informée.

Ils considèrent que le lien de causalité avec les préjudices subis est parfaitement établi puisque si les acheteurs avaient été informés de l’existence de ce recours, ils auraient pu faire le choix entre, soit poursuivre l’acquisition à leurs risques et périls, soit renoncer à la vente.

Ils font grief au premier juge d’avoir condamné le notaire à indemniser les acheteurs du prix d’acquisition des terrains ainsi que des frais d’actes notariés, alors que le préjudice prétendument subi par les acquéreurs doit, au mieux être analysé comme une perte de chance, celle de réaliser immédiatement leurs constructions respectives et une opération de défiscalisation. Enfin, ils rappellent qu’en application de l’article 1153-1 ancien du code civil, pour toute condamnation au paiement d’une indemnité portant intérêts au taux légal, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement, de sorte que c’est à tort que le premier juge a considéré que les intérêts couraient à compter de la signature des actes authentiques.

Dans leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 4 août 2021, la SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4X4 demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré sur le principe des condamnations,

— l’infirmer sur le quantum et faisant droit à nouveau :

— condamner solidairement la SCP [H] [F] et [J] [N]-[M] et Me [J] [N]-[M] in solidum avec la compagnie d’assurance les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à payer à la SCI SIRIMA 3 la somme de 445.486,97 € avec intérêts au taux légal à compter de la signature de l’acte du 30 mars 2012, et à la SARL CARAIB 4X4 la somme de 339.237,00 € , avec intérêts aux taux légal à compter de la signature de l’acte du 13 juillet 2012,

dire et juger que ces sommes seront réactualisées à la date de l’arrêt à intervenir,

— dire et juger que les montants objets des demandes seront réactualisés à la date du jugement à intervenir,

— condamner solidairement la SCP [H] [F] et [J] [N]-[M] et Me [J] [N]-[M] in solidum avec la compagnie d’assurance les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à payer la somme de 30.000,00 € pour chacune des deux sociétés à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des deux sociétés ainsi que les dépens.

La SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4X4 exposent les éléments constitutifs de leurs préjudices respectifs.

S’agissant de la SCI SIRIMA 3, la construction de la villa qui avait débuté courant 2012 a été interrompue par la décision du tribunal administratif du 4 juillet 2013 qui a annulé l’arrêté ayant accordé le permis de construire. La SCI estime que son préjudice doit être réparé par le remboursement de l’apport personnel de 50 000 €, le remboursement des mensualités de l’emprunt partiellement amorti soit la somme de 50 278,75 € au 31 décembre 2014 et par le remboursement anticipé du solde du crédit bancaire en ce compris les montants affectés aux besoins de l’opération excédant le montant des mensualités amorties soit montant de 94 221,25 euros. Par ailleurs la SCI SIRIMA 3 fait valoir qu’elle subit un préjudice directement lié à l’échec de l’opération de défiscalisation 'Loi Scellier'.

Concernant la SARL CARAIB 4X4, la construction de la villa qui avait débuté courant 2012 a également été interrompue pour les mêmes raisons. Elle estime que son préjudice doit être réparé par le remboursement de la perte du droit à construire soit 85 000 €, de la perte des appels de fonds à valoir sur la construction soit 60 000 €, des frais d’actes notariés pour 2950 €, des frais de contrat de maîtrise d''uvre signée avec la SARL COURTIBAT pour un montant de 5000 €, l’échec lié à la non réalisation de l’opération de défiscalisation 'Loi Girardin’ pour un montant de 93 287 € et la perte de loyers du mois de juin 2013 à juin 2018, soit une période de 60 mois pour un loyer mensuel de 1550 €, soit un montant de 93 000 €.

Selon elles, la circonstance selon laquelle elle seraient toujours propriétaires des terrains et des constructions inachevées ne peut faire obstacle à l’indemnisation de leur préjudice qui est avéré. Elle précise qu’elles n’ont tiré aucun avantage de ces opérations et qu’elles se retrouvent propriétaires de terrains et de constructions inachevées, dont elles ne peuvent ni user, ni disposer.

Elles en déduisent que leur préjudice est réel et constitué, et que dès lors, il ne s’agit pas en l’espèce d’indemniser une perte de chance, puisque le dommage est déjà survenu, il s’agit au contraire d’indemniser un préjudice certain et actuel.

Dans leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 23 février 2021, la SARL COURTI-BAT et la SARL AFFINE demandent à la cour de :

— les dire recevables et bien fondées en leurs écritures,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé recevable l’intervention forcée des sociétés SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE,

— dire irrecevable cette intervention forcée,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que les sociétés SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE n’ont commis aucune faute à l’égard de Maître [N] [M] et de la SCP Evelyne [F] et Sandra GERMAIN-PORSAN-CLEMENTE,

— l’infirmer pour le surplus et condamner Maître [N] [M] et de la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] et les Mutuelles du Mans Assurances chacune et séparément, au paiement des sommes suivantes : la somme de 10 000 € à chacune des sociétés pour procédure abusive, la somme de 5 000 € à la SARL AFFINE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, la somme de 7 000 € à la SARL COURTI-BAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

À titre liminaire, elles soutiennent que leur intervention forcée est irrecevable puisque la question des responsabilités encourues à l’occasion des actes de vente notariés a été définitivement tranchée par l’arrêt rendu le 24 avril 2018 par la cour d’appel de Fort-de- France, qui a confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Fort-de-France, lequel a jugé que le notaire avait commis une faute à l’égard de la SCI SIRIMA 3 et de la SARL CARAIB 4X4 en ne s’assurant pas de la purge du droit de recours contre le permis de construire.

Au fond, elle concluent à la confirmation du jugement déféré et à l’absence de responsabilité de leur part, en adhérant totalement à la motivation retenue par le premier juge sur ce point.

La procédure a été clôturée le 16 décembre 2021.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément référé au jugement déféré et aux dernières conclusions notifiées.

MOTIFS

1°) Sur la recevabilité de l’intervention forcée de la SARL COURTI-BAT et la SARL AFFINE

L’article 325 du code de procédure civile prévoit que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 331 du même code précise qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, Maître [J] [N]-[M], la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] et leur assureur la SA MMA IARD ont fait assigner en intervention forcée les sociétés SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE et sollicitent en appel que la SARL AFFINE soit condamnée à les garantir des condamnations qui seraient prononcées contre elles, faisant valoir que ces sociétés, qui ont le même gérant, ont commis une réticence dolosive en ayant sciemment occulté au notaire en charge de la rédaction des actes de vente, l’existence d’un recours contre la décision administrative ayant accordé le permis de contruire.

Cette demande en garantie se rattache aux prétentions formées par les acquéreurs contre le notaire par un lien suffisant constitué par le fait que la SARL COURTI-BAT puis la SARL AFFINE sont les bénéficiaires de la décision administrative annulée et qu’il peut leur être reproché une faute à l’origine des préjudices subis par les acquéreurs.

Les appelants justifient donc d’un intérêt à assigner en intervention forcée les sociétés SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE.

Par ailleurs, l’intervention forcée d’un tiers demeure possible à tous les stades de la procédure, l’article 331 ne posant comme condition que le seul respect des droits de la défense. Dès lors, la circonstance selon laquelle la question de la responsabilité du notaire a déjà été définitivement tranchée au cours de l’instance principale ne fait pas obstacle à l’assignation postérieure en intervention forcée de tiers susceptibles d’avoir engagé eux-aussi leur responsabilité dans la survenance du dommage.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention forcée des sociétés SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE.

2°) Sur le bien fondé de l’appel en garantie des sociétés de la SARL AFFINE

Maître [J] [N]-[M], la SCP Evelyne [F] et Sandra GERMAIN-PORSAN-CLEMENTE et leur assureur la SA MMA IARD font valoir que la SARL AFFINE, qui s’est substituée à la SARL COURTI-BAT et qui a le même gérant, a commis une faute délictuelle, en application de l’article 1382 ancien du code civil, constituée par une réticence dolosive, en n’informant pas le notaire chargé des actes de vente que le permis de construire obtenu par décision administrative du 28 décembre 2011, sous le n° PC 972 206 11 BR083, faisait l’objet d’un recours gracieux au moment de la vente.

Les appelants prétendent que les sociétés SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE ont nécessairement eu connaissance de l’existence de ce recours, puisque l’article R.600-1 du code de l’urbanisme prévoit que l’auteur d’un recours administratif est tenu de le notifier à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qui pourrait être intenté ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. Le texte précise que la notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours. Les appelants rappellent que le recours gracieux a été introduit par les tiers le 26 avril 2012, de sorte qu’à la date de la vente, le 13 juillet 2012, la SARL AFFINE, qui a le même gérant que la SARL COURTI-BAT, bénéficiaire du permis de construire, en était nécessairement informée.

Ce faisant, les appelants ne font que réitérer en appel les moyens qu’ils ont développés devant le premier juge et auxquels il a répondu par des motifs pertinents que la cour adopte.

Le premier juge a constaté à juste titre que s’agissant de la vente au profit de la SCI SIRIMA 3, conclue le 30 mars 2012, le recours gracieux introduit le 26 avril 2012 devant le maire de la commune du Diamant n’avait pas encore été exercé, de sorte qu’il ne peut être reproché aux sociétés SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE d’avoir dissimulé une quelconque information sur ce point.

Il a pertinemment relevé qu’aucun élément du dossier ne permettait d’établir qu’à la date de la vente conclue avec la SARL CARAIB 4X4, le 13 juillet 2012, les sociétés SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE étaient informées de l’existence d’un recours contre la décision octroyant le permis de construire.

L’argumentation des appelants développée en appel, en référence à l’application de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme, se fonde sur des considérations théoriques et hypothétiques, et s’avère inopérante faute de preuve matérielle de la notification du recours.

En effet, si l’article R.600-1 du code de l’urbanisme prévoit que l’auteur d’un recours administratif est tenu de le notifier à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qui pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif, force est de constater que la preuve de la notification du recours gracieux, introduit devant le maire du Diamant le 26 avril 2012, n’est pas rapportée en l’espèce. Le premier juge a constaté à juste titre que les tiers, auteurs du recours, qui auraient pu justifier de l’envoi de la lettre recommandée valant notification et de sa date précise, n’ont pas été attraits à la cause.

Par ailleurs, il ne peut être déduit de la décision du tribunal administratif de Fort-de-France du 4 juillet 2013, qui n’a pas soulevé d’office le moyen d’irrecevabilité tiré de l’absence de preuve de la notification du recours administratif, que cette notification a bien été réalisée par l’auteur du recours dans les formes et délais prescrits par les textes. En effet, aucun élément de cette décision ne permet d’établir que le tribunal administratif a bien procédé à l’examen de la condition de notification, son jugement ne faisant nullement référence à cette exigence, contrairement au jugement rendu le 11 juin 2015 qui mentionne : « vu les notifications du recours contentieux adressé à la commune du Diamant et à la société COURTI-BAT en application de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme ».

Il n’est donc pas démontré que la SARL COURTI-BAT et la SARL AFFINE aient été informés du recours introduit par des tiers à l’encontre de la décision octroyant le permis de construire, au moment de la conclusion des actes de vente des 30 mars et 13 juillet 2012, étant précisé que la décision de rejet du recours gracieux prononcée par le maire de la commune du Diamant (19 juillet 2012) et la saisine du tribunal administratif (requête des 24 août et 3 septembre 2012) sont postérieures aux ventes litigieuses.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation formée à l’encontre de la SARL AFFINE.

3°) Sur l’indemnisation des préjudices subis par la SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4X4

Par arrêt confirmatif du 24 avril 2018, la cour d’appel de Fort-de-France a condamné solidairement Maître [J] [N]-[M], la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] et leur assureur les Mutuelles du Mans Assurances, devenues la SA MMA IARD, à indemniser la SCI SIRIMA 3 et la SARL CARAIB 4x4 de leurs préjudices.

Il est constant que tout notaire est tenu à l’efficacité des actes qu’il instrumente, et se doit d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

En matière de manquement à une obligation d’information et de conseil, une réparation du préjudice subi par le client du notaire ne peut être envisagée que sur le fondement de la perte de chance dès lors que le lien de causalité entre le préjudice final et la faute commise comporte une part d’incertitude.

La perte de chance elle-même présente en revanche un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. L’indemnisation de la perte de chance conduit à déterminer le taux de probabilité de survenance de l’évolution finalement constatée, en appréciant le degré de certitude du lien de causalité entre la faute et le préjudice final et en permettant de fixer la fraction indemnisable de chaque préjudice résultant de la faute elle-même.

En l’espèce, il est acquis que le notaire a commis une faute en ne s’assurant pas de l’absence de recours formé par des tiers à l’encontre du permis de construire délivré par l’autorité administrative le 28 décembre 2011.

La faute du notaire a conduit à la conclusion des deux actes de vente des 30 mars et 13 juillet 2012 dans la croyance erronée de l’absence de recours formé à l’encontre de la décision accordant le permis de construire.

Le préjudice des sociétés SCI SIRIMA 3 et SARL CARAIBES 4X4 s’analyse donc comme une perte de chance de ne pas conclure la vente et non, comme elles le prétendent, en un préjudice matériel certain et actuel.

Alors que la motivation des sociétés SCI SIRIMA 3 et SARL CARAIBES 4X4 pour les opérations immobilières projetées n’est pas explicitée, la cour estime que si elles avaient été valablement informées par le notaire de l’existence d’un recours formé contre la décision de permis de construire, elles auraient fait le choix à 90 % de ne pas contracter, dès lors que la vente portait principalement sur un droit à construire.

Sur le montant des préjudices de la SCI SIRIMA 3

Il convient de relever que si comme le font observer les appelants, la SCI SIRIMA 3 reste propriétaire du terrain, en l’état, elle ne peut y édifier aucune construction, puisqu’il résulte du jugement du tribunal administratif de Fort-de-France du 11 juin 2015, devenu définitif, que l’annulation du permis de construire résulte principalement de ce que les parcelles concernées se situent en zone rurale ainsi que d’un défaut de viabilisation des parcelles concernées : 'la zone NB sur laquelle se situe la parcelle principale vouée à la construction des six villas est qualifiée de zone rurale d’habitat rural, desservie partiellement par des équipements qu’il n’est pas prévu de renforcer et dans laquelle des constructions ont déjà été édifiées'.

Par ailleurs, comme il a été dit plus haut, la vente portait principalement sur un droit à construire.

Dès lors, et même si elle n’a pas sollicité la nullité de la vente, la SCI SIRIMA est fondée à réclamer le remboursement de la somme de 75.000 € pour l’acquisition du droit à construire, selon acte de vente du 30 mars 2012, le paiement des frais d’acte notarié pour 9.500 € ainsi que le paiement des appels de fonds à valoir sur la construction pour un montant de 60.000 €, soit un total de 144.500 euros.

Pour le financement de cette opération, les deux associés de la SCI SIRIMA 3, Madame [X] [L] et Monsieur [V] [L] ont apporté au capital de la SCI la somme de 209.199,97 euros, correspondant au montant d’un emprunt souscrit auprès du CCM Le François, ainsi qu’un apport personnel de 50.000 euros, ainsi qu’il résulte des mentions portées sur l’offre de prêt immobilier.

La SCI SIRIMA 3 sollicite au titre de son préjudice, le remboursement de la totalité du montant du crédit à hauteur de 209.199,97 euros, sans pour autant justifier du montant des mensualités versées ni de la date de remboursement anticipé du prêt immobilier.

La cour estime que l’indemnisation réclamée par la SCI SIRIMA 3 ne peut être supérieure à la dépense faite, justifiée à hauteur de 144.500 euros.

Les frais liés au contrat de maîtrise d''uvre pour un montant de 5000 € ne sont pas justifiés.

Il n’est pas davantage démontré que l’opération immobilière projetée par la SCI SIRIMA 3 s’inscrivait dans le cadre d’un projet de défiscalisation de type 'Loi Scellier’ et qu’elle avait projeté de louer la villa à construire pour ce faire. Aucune indication de cet ordre n’apparait pas dans l’acte notarié du 30 mars 2012, ni même dans aucun autre écrit versé au dossier.

De surcroît, il ressort clairement de l’attestation de la société d’expertise comptable de la SCI SIRIMA 3 établie le 7 janvier 2020, que 'l’opération engagée par cette société devait conduire à faire bénéficier au titre de l’opération de défiscalisarion SCELLIER, monsieur et madame [V] et [X] [L] d’une réduction de leurs impôts d’une somme totale de 93.311 euros répartie en neuf annuités de réduction d’impôt de 10.367 euros chacune'.

Il s’ensuit que le préjudice financier allégué de 93.311 euros, à le supposer établi, ne serait pas un préjudice propre de la SCI SIRIMA 3, mais un préjudice personnel de ses associés, dont la société n’est pas recevable à demander réparation.

En conséquence, l’indemnisation au titre de la perte des loyers et des réductions d’impôts, alors qu’il n’est pas démontré que l’opération immobilière conclue par la SCI SIRIMA 3 s’inscrivait dans le cadre d’un projet de défiscalisation, incluant la location du bien, sera rejetée.

Enfin, l’existence d’un préjudice distinct, pour lequel la SCI SIRIMA 3 réclame une somme supplémentaire de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, n’est étayée par aucun élément dans les écritures et n’est justifiée par aucune pièce.

Le préjudice de la SCI SIRIMA 3 s’élève donc à la somme de 144 500 €, à laquelle il convient d’appliquer un taux de perte de chance de 90 %, soit la somme de 130 050 €.

Il convient de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement déféré.

Sur le préjudice de la SARL CARAIB 4X4

Le préjudice de la SARL CARAIB 4X4, résultant de l’impossibilité d’édifier une contruction sur la parcelle, s’analyse de la même manière que celui de la SCI SIRIMA 3.

Dès lors, et même si elle n’a pas sollicité la nullité de la vente, la SARL CARAIB 4X4 est fondée à réclamer le remboursement de la somme de 85.000 € pour l’acquisition du droit à construire, selon acte de vente du 13 juillet 2012, le paiement des frais d’acte notarié pour 2.950 € ainsi que le paiement des appels de fonds à valoir sur la construction pour un montant de 60.000 €, soit un total de 147.950 euros.

Néanmoins, les frais liés au contrat de maîtrise d''uvre pour un montant de 5000 € ne sont pas justifiés.

Il n’est pas davantage démontré que l’opération immobilière projetée par la SARL CARAIB 4X4X s’inscrivait dans le cadre d’un projet de défiscalisation de type 'Loi Girardin’ et qu’elle avait projeté de louer la villa à construire pour ce faire. Aucune indication de cet ordre n’apparait pas dans l’acte notarié du 13 juillet 2012, ni même dans aucun autre écrit versé au dossier.

En conséquence, l’indemnisation au titre de la perte des loyers et des réductions d’impôts, alors qu’il n’est pas démontré que l’opération immobilière conclue par la SARL CARAIB 4X4 s’inscrivait dans le cadre d’un projet de défiscalisation, incluant la location du bien, sera rejetée.

Enfin, l’existence d’un préjudice distinct, pour lequel la SARL CARAIB 4X4 réclame une somme supplémentaire de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts, n’est étayée par aucun élément dans les écritures et n’est justifiée par aucune pièce.

Le préjudice de la SARL CARAIB 4X4 s’élève donc à la somme de 147.950 €, à laquelle il convient d’appliquer un taux de perte de chance de 90 %, soit la somme de 133 155 €.

Il convient de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement déféré.

******

Eu égard à ce qui précède, il convient de condamner solidairement Maître [J] [N]-[M] et la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] in solidum avec leur assureur la SA MMA IARD, à payer à la SCI SIRIMA 3 la somme de 130 050 € et à la SARL CARAIB 4X4 la somme de 133 155 €, et de dire que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré.

Le jugement querellé sera infirmé en ce sens.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL COURTI-BAT et la SARL AFFINE pour procédure abusive

L’action en dommages et intérêts pour procédure abusive se fonde, non pas sur l’article 32-1 du code de procédure civile, mais sur l’article 1240 du code civil.

En dépit de cette erreur de qualification juridique, c’est par des motifs que la cour adopte et dont le débat d’appel n’a pas modifié la pertinence, que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SARL COURTI-BAT et la SARL AFFINE.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

5°) Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombant au principal, il convient de condamner solidairement Maître [J] [N]-[M] et la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] in solidum avec leur assureur la SA MMA IARD aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI SIRIMA 3 et à la SARL CARAIB 4X4 la somme de 4.000 euros à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants seront condamnés sous la même solidarité à payer à la SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE la somme de 3.000 euros à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par Maître [J] [N]-[M] et la SCP Evelyne [F] et [J] [N]-[M] et leur assureur la SA MMA IARD sur ce même fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné solidairement Maître [J] [N]-[M], la société civile professionnelle [H] [F] et [J] [N]-[M] et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à la SCI SIRIMA 3 la somme de 144 500 € avec intérêts au taux légal à compter à compter du 30 mars 2012,

— condamné solidairement Maître [J] [N]-[M], la société civile professionnelle [H] [F] et [J] [N]-[M] et la compagnie LES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à verser à la SARL CARAIB 4X4 la somme de 147 950 € avec intérêts au taux légal à compter à compter du 13 juillet 2012,

Statuant de nouveau,

CONDAMNE solidairement Maître [J] [N]-[M], notaire à Fort-de-France, et la SCP [H] [F] et [J] [N]-[M] in solidum avec leur assureur la SA MMA IARD, à payer à la SCI SIRIMA 3 la somme de 130 050 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré ;

CONDAMNE solidairement Maître [J] [N]-[M], notaire à Fort-de-France, et la SCP [H] [F] et [J] [N]-[M] in solidum avec leur assureur la SA MMA IARD, à payer à la SARL CARAIB 4X4 la somme de 133 155 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Maître [J] [N]-[M], notaire à Fort-de-France, et la SCP [H] [F] et [J] [N]-[M] in solidum avec leur assureur la SA MMA IARD aux dépens d’appel ;

REJETTE leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Maître [J] [N]-[M], notaire à Fort-de-France, et la SCP [H] [F] et [J] [N]-[M] in solidum avec leur assureur la SA MMA IARD à payer à la SCI SIRIMA 3 et à la SARL CARAIB 4X4 la somme de 4.000 euros à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Maître [J] [N]-[M], notaire à Fort-de-France, et la SCP [H] [F] et [J] [N]-[M] in solidum avec leur assureur la SA MMA IARD à payer à la SARL COURTI-BAT et SARL AFFINE la somme de 3.000 euros à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,