ARRET N°

N° RG 21/00489

N°Portalis DBWA-V-B7F-CIGO

Mme [K] [A] [Y] épouse [G]

C/

Mme [L], [F], [O] [X]

Me [E] [P]-[D]

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 09 MAI 2023

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 06 Juillet 2021, enregistré sous le n° 20/01277 ;

APPELANTE :

Madame [K] [A] [Y] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Régine ATHANASE de la SELARL ATHANASE ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003233 du 14/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMES :

Madame [L], [F], [O] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Miguélita GASPARDO, de la SELARL THEMYS, avocat au barreau de MARTINIQUE

Maître [E] [P]-[D]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2023, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : M^me Christine PARIS, Présidente de chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : M^me Claire DONNIZAUX, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 09 Mai 2023 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte rédigé par M° [P]-[D], notaire, le 4 avril 2019, madame [K] [Y] a promis de vendre à madame [L] [X] une propriété bâtie située à [Localité 7] [Adresse 1], moyennant le prix de 1'200'000 € payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

La promesse était consentie pour une durée de trois mois expirant le 3 juillet 2019 à 16 heures et soumise notamment à une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 60'000 € était prévue à l’acte.

Le 5 juillet 2019 le notaire, à la requête des deux parties, rédigea un acte de prorogation de réalisation de la promesse de vente au 3 octobre 2019.

Madame [L] [X] a assigné madame [K] [Y] et M° [P]-[D] en restitution de la somme de 60'000 €.

Par jugement en date du 6 juillet 2021 le tribunal judiciaire de Fort-de-France a condamné M° [P]-[D] à restituer à madame [L] [X] la somme de 60'000 €, objet du séquestre, sans intérêt dès la signification de la décision et a débouté les parties de toutes prétentions plus amples ou contraires, madame [L] [X] étant condamnée aux dépens et à verser à M° [P]-[D] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 26 août 2021, madame [K] [Y] a fait appel de cette décision en ce qu’elle a condamné M° [P]-[D] à restituer à madame [L] [X] la somme de 60'000 €, objet du séquestre sans intérêt dès la signification de la décision et a débouté les parties de toutes demandes prétentions et contraires.

Par ordonnance en date du 6 octobre 2022 le magistrat chargé de la mise en état a déclaré sans objet les demandes d’irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts et d’intérêts, et a déclaré irrecevable la demande de séquestre présentée par madame [K] [Y] .

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 octobre 2022, madame [K] [Y] demande à la cour de statuer comme suit :

— "Vu l’article 1103 du code civil ;

— Vu l’article 1304-3 du code civil ;

— Vu l’article 1353 du même code ;

— Vu la promesse de vente ;

— Vu les pièces versées au débat ;

— RECEVOIR Madame [K] [A] [Y] épouse [G] en ses demandes.

— INFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire de Fort de France en date du 6 juillet 2021 en ce qu’elle a débouté Madame [K] [Y] de l’ensemble de ses demandes.

— DEBOUTER Madame [L] [X] de l’ensemble de ces demandes.

Statuant à nouveau :

— DECLARER la promesse de vente non caduque et valable jusqu’au 3 octobre 2019 ;

— DECLARER que la non-réalisation de la condition suspensive du contrat de vente immobilière est imputable à l’acquéreur ;

— DECLARER que la condition suspensive relative à l’octroi du prêt n’a pas été respectée par Madame [L] [X] ;

— DECLARER acquise à Madame [K] [A] [Y] épouse [G] l’indemnité d’immobilisation de Soixante mille euros (60.000 €) versée entre les mains du notaire ;

— ENONCER que l’arrêt sera opposable à l’office notariale si les fonds sont toujours séquestrés à son étude ;

— AUTORISER Maître [E] [P]-[D], Notaire, à verser la somme de 60.000 euros à Madame [K] [A] [Y] épouse [G] ;

— A défaut, CONDAMNER Madame [L] [X] à verser à Madame [K] [N] [Y] épouse [G] la somme de soixante mille euros (60.000 euros) pour l’immobilisation abusive de son bien ;

— DEBOUTER Madame [L] [X] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— DEBOUTER Maître [E] [P]-[D] de sa demande sur le fondement de l’article d’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Madame [L] [X] au paiement de la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

Elle soutient qu’en sollicitant la prorogation de l’acte au

3 octobre 2019, madame [L] [X] a clairement manifesté son intention d’échapper à la caducité du compromis de vente. De plus madame [L] [X] certifiant vouloir verser la somme de 15'000 € sur le séquestre de 60'000 € dans son courrier du 26 novembre 2019, a reconnu implicitement que la condition suspensive relevait de son propre fait et qu’elle n’entendait pas se prévaloir de la caducité de la promesse.

Elle rappelle que dans l’acte, madame [L] [X] s’était engagée à présenter au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse et constate qu’elle n’en justifie pas, les refus de prêt ne précisant pas les conditions des demandes de prêt, et madame [L] [X] ayant indiqué dans la promesse qu’il n’existait pas d’empêchement à l’octroi des prêts.

Elle rappelle les termes de la clause sur l’indemnité d’immobilisation et soutient qu’il appartient au bénéficiaire d’établir la preuve qu’il a présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente. Madame [L] [X] n’ a pas justifié du refus des prêts avant le 15 juin 2019 et la défaillance de la condition est du fait du bénéficiaire et est réputée accomplie.

Reprenant l’avenant du 25 juillet 2019 elle souligne qu’il était précisé que le délai de réalisation de la condition suspensive fixé au 15 juin 2019, madame [L] [X] était forclose à la date de la demande de prorogation.

Ayant été informé le 4 octobre 2019 de la défaillance de madame [L] [X], elle estime que la mise en demeure est une simple faculté pour le promettant et que son absence ne peut faire échec à la demande de conservation du dépôt de garantie qui doit rester acquis à madame [K] [Y].

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 septembre 2022, madame [L] [X] demande à la cour de statuer comme suit :

« - CONFIRMER le jugement du 06 juillet 2021du Tribunal

judiciaire de [Localité 3] en toute ses dispositions ; et

PAR CONSÉQUENT

— DEBOUTER Madame [K] [Y] de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER Madame [K] [Y] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [K] [Y] et Maître [E] [P] [D] aux entiers dépens."

Elle soutient que la promesse de vente était caduque en raison de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation à la date prévue soit le 3 mai 2019, l’indemnité n’ayant été versée que le 11 juin 2019. Selon elle le notaire a manqué à ses responsabilités en tant que rédacteur de l’acte. De plus la condition suspensive d’obtention du prêt a défailli en raison du refus de deux établissements de crédit de lui octroyer le financement demandé. L’acte du 5 juillet 2019 n’a pu produire le résultat escompté, à savoir reporter la caducité de la promesse de vente. Elle fait valoir qu’il appartient à madame [K] [Y], en présence des attestations de refus de prêt, de démontrer que la défaillance de la condition suspensive est du fait de madame [L] [X], ce qu’elle ne fait pas. La question de la conformité ou non de la demande de financement aux stipulations de la promesse de vente, est selon elle sans intérêt, dans la mesure où sa demande de prêt était vouée à l’échec en toute hypothèse en raison de l’insuffisance de ses capacités financières.

Enfin en signant l’avenant à la promesse de vente prorogeant la date de réalisation de celle-ci, madame [K] [Y] a consenti à la prorogation, non seulement de la date de réalisation de la promesse de vente mais aussi de la date limite de réalisation de la condition suspensive et « dire que la condition avait déjà défailli au moment de la signature de l’avenant aurait conduit à une situation aberrante : une promesse de vente sans objet car sa condition suspensive avait défailli. »

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 3 mars 2022, M° [P]-[D] demande à la cour de statuer comme suit :

Vu les dispositions de l’article 1956 du Code Civil, et la jurisprudence y afférente,

« Statuer ce que de droit quant aux demandes formulées ;

Juger si Maître [E] [P]-[D] devra remettre la somme séquestrée à la personne désignée par la juridiction dans la décision à intervenir après simple production de la signification de la décision à la partie perdante, (article 503 du CPC) ou requérir également un certificat de non pourvoi.

Vu les dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil, et de l’article 15 du décret n°45-0117 du 19 décembre 45,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que le séquestre est de 60 000 € ;

— Condamner la partie succombante à payer à Maître [E] [P]-[D] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuer ce que de droit quant aux dépens. '

Rappelant ses obligations de séquestre, elle demande à la cour de fixer le point de départ de l’indemnité d’immobilisation. Elle rappelle que les notaires sont tenus de verser les sommes séquestrées à la Caisse des dépôts au-delà d’une période de trois mois et que cette dernière ne verse pas d’intérêts au taux légal.

Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées .

L’ordonnance de clôture est en date du 19 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour est tenue de ne répondre qu’aux chefs de dispositions expressément visés dans la déclaration d’appel et constate qu’il n’a pas été fait appel de la disposition quant aux dépens et quant à la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M° [P]-[D].

La cour constate également que si les parties mettent en cause l’attitude du notaire, aucune demande de condamnation au titre de cette éventuelle responsabilité n’est formée à son encontre.

Il convient de faire application des dispositions des articles 1103, 1188 à 1192, 1304-3 et 1353 du code civil.

Selon acte en date du 4 avril 2019 passé devant Maître M° [P]-[D], madame [K] [Y] a promis de vendre à madame [L] [X] un immeuble bâti moyennant le prix de 1'200'000 €.

Le contrat prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire de la promesse à hauteur de la somme de 60'000 € au plus tard le 3 mai 2019.

Il était précisé que « dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus, la présente promesse sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant . »

Il est constant que l’indemnité d’immobilisation n’a pas été versée le 3 mai 2019 mais le 11 juin 2019.

Seul le promettant, madame [K] [Y], était en droit de demander la caducité de la promesse, madame [L] [X] ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude en n’ayant pas versé l’indemnité d’immobilisation dans les délais impartis dans l’acte du 4 avril 2019.

Cependant la cour ne peut que constater que le promettant, madame [K] [Y] ne se prévaut pas de la caducité de la promesse, puisqu’au contraire elle a signé le 16 juillet 2019 un avenant rédigé par le notaire, M° [P]-[D], aux termes duquel elle a accepté la prorogation de la date de réalisation de la promesse de vente jusqu’au 3 octobre 2019.

L’acte du 4 avril 2019 prévoit que l’indemnité d’immobilisation en cas de réalisation de la vente promise s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur.

L’acte précise qu’en cas’ de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble faisant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;"…

«  toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

Si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte "…

« S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

À défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant."

L’acte précise également que le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement de l’acquisition par un prêt d’un montant maximal de 1'450'000 € sur une durée de 20 ans au taux d’intérêt maximal de 2 % avec comme garantie une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier.

Il était précisé que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitifs des prêts au plus tard le 15 juin 2019 »

L’acte prévoyait de plus la procédure suivante :

« l’obtention ou non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.

À défaut de cette notification le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. À défaut ces fonds resteront acquis au promettant.

Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le bénéficiaire pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L313- 41 du code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ses offre et acceptation au promettant, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au promettant. »

Selon avenant rédigé par M° [P]-[D] en date du 5 juillet 2019 les parties ont convenu de la prorogation de la date de réalisation de la promesse de vente au 3 octobre 2019.

Dans le paragraphe sur la prorogation il est indiqué :

«  Étant précisé que le délai de réalisation de la condition suspensive fixée au 15 juin 2019, délai forclos à la date de la demande de madame [L] [X], ne peut être prorogé.

Cette prorogation a lieu sans changement des autres conditions figurant dans l’acte ".

Il ressort des pièces produites aux débats que le Crédit Agricole a notifié à madame [L] [X] le 23 août 2019 son refus de demande de financement pour l’acquisition du bien immobilier.

Madame [L] [X] ne fait valoir aucun refus de prêt antérieur à cette date,. Elle ne se prévaut pas plus d’une notification de ce refus au promettant avant le 15 juin 2019.

Or en signant l’avenant du 5 juillet 2019, postérieur à l’expiration du délai dont elle disposait pour justifier de l’obtention ou de la non obtention d’un prêt, madame [L] [X] a reconnu expressément qu’elle était forclose à se prévaloir de la condition suspensive fixée au 15 juin 2019, c’est-à-dire la condition suspensive d’obtention d’un prêt, seule condition suspensive dont la date de réalisation était fixée au 15 juin 2019.

Contrairement à ce qu’elle soutient, l’expiration du délai pour justifier de l’obtention ou de la non obtention d’un prêt antérieurement à l’avenant, ne rendait pas la promesse de vente sans objet. En effet le promettant a accepté la prorogation de la date de réalisation de la vente mais n’a pas accepté la prorogation de la date de justification de l’obtention de la non obtention d’un prêt, l’avenant précisant expressément par le terme « forclos », que madame [L] [X] ne pouvait plus se prévaloir de la condition suspensive d’obtention du prêt à la date de signature de l’avenant le 5 juillet 2019.

Il convient de souligner que les parties ont accepté la prorogation de réalisation des autres conditions suspensives prévues à l’acte du 4 avril 2019.

En conséquence madame [L] [X] ne peut se prévaloir des refus du prêt en dates du 23 août 2019 et du 4 octobre 2019, postérieurs au 5 juillet 2019.

Au surplus, la cour ne peut que constater que madame [L] [X] ne justifie pas avoir effectué des demandes de prêt dans les termes des conditions prévues par l’acte du 4 avril 2019 quant au montant de l’emprunt, quant à sa durée ou quant à son taux et ses garanties, alors qu’elle seule est à même de produire les demandes de prêt qu’elle a faites, madame [K] [Y] lui reprochant ce défaut de production .

Conformément aux dispositions de l’acte du 5 juillet 2019, en cas de non réalisation de la vente, ce qui est le cas en l’espèce, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble, objet de la promesse de vente, pendant la durée de celle-ci.

En conséquence il y a lieu d’infirmer en toutes ses dispositions dont appel le jugement du 6 juillet 2021 et de déclarer acquise à madame [K] [Y] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 60'000 € qui devra être versée par le notaire séquestre à madame [K] [Y] sur simple production de la signification du présent arrêt à madame [L] [X] , le pourvoi n’étant pas suspensif.

Succombant madame [L] [X] est condamnée aux dépens et conservera ses frais irrépétibles

Il serait toutefois inéquitable, compte tenu du contexte du litige, de mettre à sa charge les frais exposés par madame [K] [Y] et par M° [P]-[D] non compris dans les dépens . Madame [K] [Y] et M° [P]-[D] conserveront leurs frais irrépétibles exposés en appel .

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort-de-France en date du 6 juillet 2021 en ce qu’il a condamné M° [P]-[D] à restituer à madame [L] [X] la somme de 60'000 € sans intérêt à compter de la signification du jugement ;

Statuant à nouveau

DÉCLARE acquise à madame [K] [Y] l’indemnité d’immobilisation de 60'000 € versée entre les mains de M° [P]-[D] ;

DIT que la présente décision est opposable à M° [P]-[D] ;

AUTORISE M° [P]-[D], notaire, à verser la somme de 60'000 € consignée à madame [K] [Y] sur simple production de la signification du présent arrêt à madame [L] [X] ;

À DÉFAUT condamne madame [L] [X] à verser à madame [K] [Y] la somme de 60'000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation

Y ajoutant

MET les dépens de la procédure d’appel à la charge de madame [L] [X] ;

DÉBOUTE madame [L] [X], M° [P]-[D] et madame [K] [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,