R.G. N° 09/04009

F.P

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e M-F RAMILLON

SCP POUGNAND

SCP GRIMAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 27 MARS 2012

Appel d’un Jugement (N° R.G. 07/00145)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 04 juin 2009

suivant déclaration d’appel du 29 Septembre 2009

APPELANT :

Monsieur G-M E

34 Rue Louise Y

XXX

Représentée par M^e Marie-France RAMILLON, en qualité d’avoué jusqu’au 31 décembre 2011 et d’avocat au barreau de GRENOBLE à compter du 1^er janvier 2012, postulant

assisté de M^e LAURENT, avocat au barreau de Grenoble, plaidant

INTIMEES :

XXX

Syndic : SARL BIENS IMMOBILIERS MF

XXX

XXX

Représentée par la SCP POUGNAND Herve-G, en qualité d’avoué jusqu’au 31 décembre 2011 et d’avocat au barreau de GRENOBLE à compter du 1^er janvier 2012, postulant

assistée de M^e Christophe LACHAT, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant

S.A. CUNNINGHAM & C FRANCE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SCP GRIMAUD, en qualité d’avoué jusqu’au 31 décembre 2011 et d’avocat au barreau de GRENOBLE à compter du 1^er janvier 2012, postulant

assistée de M^e MORTREUX substituant M^e LACAN, avocats au barreau de Paris, plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SCP GRIMAUD, en qualité d’avoué jusqu’au 31 décembre 2011 et d’avocat au barreau de GRENOBLE à compter du 1^er janvier 2012, postulant

assistée de M^e MORTREUX substituant M^e LACAN, avocats au barreau de Paris, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Régis CAVELIER, Président,

Monsieur Frédéric PARIS, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistés lors des débats de Nadine LEICKNER, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2012,

— Monsieur PARIS Conseiller en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

M. E a acquis courant 1984 un appartement dans un immeuble en copropriété sis 12 rue Colbert à Grenoble.

Cet appartement était loué.

Le 24 juillet 2000 le plancher jouxtant le bac à douche s’est effondré.

M. E a déclaré lui-même ce sinistre au titre d’un dégât des eaux courant 2000 à la compagnie d’assurance La Suisse, en l’absence de syndic.

L’expert de la compagnie d’assurances le Cabinet CUNNIGHAM et C a établi un rapport le 29 novembre 2000 imputant l’effondrement du plancher à des infiltrations lentes autour du receveur de douche et un pourrissement du solivage.

Un syndic a été désigné la société BIENS IMMOBILIERS MF courant novembre 2003 à l’initiative de M. E.

Le Cabinet CUNNIGHAM et C sollicité par le syndic déposait un nouveau rapport le 24 février 2004 confirmant les infiltrations pourrissant le solivage et estimant que M. E était responsable du désordre pour défaut d’entretien.

Le Syndicat des copropriétaires décidait après avoir été autorisé par assemblée générale du 22 février 2005 d’assigner en référé expertise M. E le 18 avril 2005.

Par ordonnance du 4 mai 2005 le juge des référés désignait M. Y en qualité d’expert.

L’expert concluait le 29 septembre 2005 que des insectes xylophages avaient provoqué des désordres nuisant à la solidité de la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage, et qu’il appartenait à la copropriété de faire les travaux nécessaires pour un coût de 18'950 €, l’appartement ne pouvant être utilisé en raison d’un risque d’effondrement.

L’assemblée générale des copropriétaires a autorisé par délibération du 10 février 2006 les travaux pour un montant limité à la somme de 9 000 € HT.

Aucuns travaux n’ont été accomplis par l’entreprise ayant soumis un devis en date du 20 juin 2006 ensuite de cette délibération.

L’assemblée générale des copropriétaires a alors pris une nouvelle délibération en date du 19 février 2007 et accepté à l’unanimité un nouveau devis de l’entreprise AGF Rénovation pour un montant de 7 912,50 €.

Les travaux ont été réalisés conformément au devis et au prix prévu et ont été réceptionnés le 3 avril 2007 par le Syndicat de copropriété, M. E, et M. D représentant l’entreprise.

Par acte d’huissier du 29 décembre 2006 M. E a fait assigner le Syndicat des copropriétaires au visa des articles 544, 1134, 1147, 1154 du code civil, et de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété devant le tribunal de grande instance de Grenoble à l’effet d’obtenir la condamnation du Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux sous astreinte de 150 € par jour de retard, et à lui payer une somme de 23'100 € au titre du préjudice locatif.

Par jugement du 4 juin 2009 le tribunal de grande instance a':

— Condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à M. E une somme de 15'000 € à titre de dommages et intérêts, et celle de 1 200 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamné solidairement la société CUNNIGIAM et C et la compagnie AXA à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires des condamnations,

— Condamné les mêmes à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné la société CUNNIGIAM et C et la compagnie AXA aux dépens.

M. E a interjeté appel par déclaration du 29 septembre 2009.

Par conclusions du 6 décembre 2010 il demande à la cour de':

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a consacré la responsabilité du Syndicat des copropriétaires,

— Le réformer pour le surplus,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à démolir les travaux exécutés par ses soins, et à exécuter les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 37 500 € au titre du préjudice locatif sous déduction des sommes versées par l’assureur en cours de procédure, et celle de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Il soutient que les désordres trouvant leur siège dans les parties communes, le Syndicat de copropriétaires est responsable des dits désordres.

Les travaux entrepris par la copropriété ne sont pas satisfaisants et sont en outre affectés de désordres, d’où la nécessaire dépose de la chape et la mise en place d’une nouvelle chape.

Il a subi des pertes de loyer devant être indemnisées.

La copropriété a attendu 19 mois pour effectuer des travaux partiels affectés de désordres.

Les dégradations de l’appartement ont été uniquement causées par l’effondrement du plancher.

Par conclusions du 21 septembre 2010 le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de':

— Confirmer le jugement déféré,

— Condamner M. E, la société CUNNIGIAM et C et la compagnie AXA chacun à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Subsidiairement, réduire les demandes de M. E,

— En tout état de cause, condamner la société CUNNIGIAM et C et la compagnie AXA à le relever et garantir de l’ensemble des sommes qui pourraient être mises à sa charge,

— Condamner la société CUNNIGIAM et C et la compagnie AXA à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens.

Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’était pas pourvu de syndic avant novembre 2003 et il ne peut lui être reproché de carence.

Il a fait réaliser des travaux comme préconisés par l’expert en accord avec M. E.

M. E devait prendre en charge les frais de second 'uvre concernant l’appartement.

La copropriété ne peut être tenue que pour les parties communes.

Sur la prétendue mauvaise exécution des travaux, il n’était pas prévu de poser une dalle béton.

Si les travaux n’ont pas été exécutés correctement, cela ne ressort pas de la responsabilité du Syndicat de copropriété.

Concernant le préjudice pour perte de loyers, le syndicat ne peut être tenu pour la période antérieure à septembre 2005, compte tenu qu’il avait été demandé à M. E d’engager une procédure ce qu’il n’a pas fait.

Ensuite la copropriété a agi avec diligence, et M. E ne justifie pas avoir effectué des travaux rendant son appartement habitable.

M. E ne peut prétendre qu’à la perte de chance de n’avoir pu relouer son appartement dans des délais plus courts.

Les contestations de la société CUNNIGIAM et C et la compagnie AXA ne sont pas fondées, la cause des désordres étant la présence d’insectes, et non l’humidité.

Si la société CUNNIGIAM et C avait établi un diagnostic exact, les travaux auraient pu être engagés avant, et M. Z ne ferait pas état d’un préjudice pour perte de loyer important qu’aujourd’hui.

Par conclusions du 8 juillet 2010 la société CUNNIGIAM et C demande à la cour de':

— Juger son appel incident recevable et bien fondé,

— Dire mal fondé l’appel en garantie du Syndicat des copropriétaires,

— A titre subsidiaire, si par impossible une part de responsabilité restait à sa charge, -dire et juger que la société AXA la relèvera et la garantira des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10'000 € -à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et celle de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Elle expose qu’une faute n’est pas rapportée, ainsi que l’existence d’un lien de causalité entre celle-ci et le préjudice invoqué.

Quel que soit la cause, infiltrations ou présence d’insectes, il y avait bien pourrissement du solivage, et le résultat était le même': le plancher était à refaire.

Par conclusions du 17 novembre 2010 la compagnie AXA demande à la cour de':

Dire mal fondée la demande de garantie formée par le Syndicat de copropriétaires à l’encontre de la société CUNNIGIAM et C,

Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du CPC.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a pas précisé les raisons de l’attaque des insectes.

Le pourrissement par des infiltrations a pu favoriser la présence d’insectes.

Ces constatations n’établissent pas en quoi une faute aurait été commise.

Le plancher devait être refait quel que soit la cause du désordre.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 15 décembre 2011.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres et les mesures de réparations :

Il ressort du rapport d’expertise que «'les désordres concernent la totalité de la structure porteuse plancher de la cuisine et de la petite salle de douche.'».

L’expert précise que «'les éléments de solive sont secs, exempts de toutes moisissures ou de traces de coulures d’eau'» et que les solives sont réduites à l’état de débris extrêmement poudreux, légers, et délités, elles n’ont plus aucune tenue mécanique. Les champs de solives prélevés sont entièrement parsemés de trous d’entrée de galeries relativement petits (millimétriques) et très nombreux, caractéristiques des insectes xylophages de type vrillettes ou lyctus.'».

Il en tire comme conséquence que «'les désordres affectant la structure du plancher de la copropriété sont donc principalement consécutifs à une attaque importante d’insectes xylophages.

Les fuites potentielles de la douche de M. E sont tout à fait secondaires et ne peuvent être responsables de ce type de dégradation de la structure du plancher, partie commune de l’immeuble.'».

L’expert conclut que «'les solives du plancher au droit de l’appartement de M. E ont été la proie des insectes xylophages. Ces désordres nuisent à la solidité de la structure du plancher situé entre le rez-de-chaussée et du premier étage. Il revient à la copropriété de reconstituer la stabilité de la structure du plancher de l’immeuble au droit de l’appartement de M. E (démolition, solives neuves, plancher charpentier et chape béton allégé ainsi que tous les frais annexes s’y rattachant comme la mise en sécurité à l’étage du dessous, le remplacement du plafond de l’appartement du rez-de-chaussée et sa remise en peinture'».

L’expert ajoute que «'Lors de l’expertise, M. E a proposé de prendre en charge tous les frais de second 'uvre concernant son appartement dans le cas où la copropriété prendrait en charge ceux de la structure du plancher'».

Pour remédier à ces désordres l’expert expose qu’il est nécessaire d’engager des travaux urgents consistant notamment dans la dépose et évacuation du plancher et des solives, la mise en place de nouvelles solives traitées insecticide fongicide, d’un poliane d’étanchéité, d’une chape de béton allégé, d’un carrelage collé, de la reconstitution du cloisonnement et la reprise de l’installation électrique et de la plomberie et mise en peinture, le tout pour un coût de 18'950 € hors taxes.

Il résulte de ces éléments techniques que la mise en place d’une nouvelle chape n’est que la conséquence directe de l’effondrement du plancher.

Si le Syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas sa responsabilité sur le fondement de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 544 du code civil s’agissant de l’effondrement du plancher, partie commune, est tenu en droit de réparer les préjudices résultant de cet effondrement dont la pose d’une nouvelle chape, il reste que M. E a accepté expressément lors de l’expertise de prendre en charge lui-même les frais de second 'uvre.

La pose d’une chape légère comme préconisé par l’expert constitue un travail de second 'uvre, en ce qu’elle ne nécessite pas des travaux concernant la structure même du plancher.

De plus, l’assemblée générale des copropriétaires a à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés dont M. E adopté une délibération le 19 février 2007 acceptant le devis de la société AGF Rénovation pour un montant de 7 912,50 €.

Ce devis produit aux débats ne prévoit pas la mise en place d’une chape.

Dans ces conditions, M. E est mal fondé à réclamer désormais la totalité des travaux estimés par l’expert.

Néanmoins si au regard du devis et de la facture de l’entreprise AGF Rénovation, la chape n’a pas été posée par cette entreprise, il convient de relever que M. X produit en cause d’appel un rapport de M. B, expert en construction dont il ressort que les fissures de la chape en mortier de ciment de trois centimètres environ peuvent résulter d’une épaisseur insuffisante de la chape, du retrait important de mortier, et du fléchissement du plancher porteur.

Le technicien préconise la dépose de la chape, la vérification des caractéristiques de portance du plancher en bois et corrections éventuelles, et la mise en place d’une nouvelle chape.

Cet avis compte tenu qu’il met en cause le fléchissement du plancher porteur justifie une mesure d’expertise afin de vérifier si les travaux réalisés par l’entreprise AGF Rénovation ont été suffisants, et si leur insuffisance éventuelle a pu être en totalité ou en partie à l’origine des désordres affectant la nouvelle chape.

Il convient dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation à l’exécution des travaux tels que préconisés par l’expert à hauteur de 18'950 €, et y ajoutant d’ordonner avant dire droit une expertise sur les réparations des éventuels désordres affectant les travaux réalisés par l’entreprise AGF Rénovation.

Sur la perte de loyers :

M. E n’a pu louer son appartement du fait des désordres affectant les parties communes pour une cause ne lui incombant pas.

Si M. E n’a pas mis en cause le Syndicat de copropriété rapidement, c’est en raison de la détermination tardive de la cause du dommage révélée par l’expertise judiciaire cinq ans après la survenance des désordres.

Il ne peut être reproché dès lors à M. E aucune faute de nature à exonérer le Syndicat des copropriétaires même partiellement de sa responsabilité.

M. E n’est pas également responsable du temps s’étant écoulé entre la décision d’expertise judiciaire et la date à laquelle son appartement sera en état d’être à nouveau habitable.

Si la mise en 'uvre des mesures de réparation prend inévitablement du temps, ne serait-ce que par la nécessité de faire établir des devis, de choisir l’entreprise, et de faire adopter la décision d’engager les travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, de telles contraintes de temps ne ressortent pas de la responsabilité du copropriétaire subissant les désordres des parties communes.

Ce dernier ne peut pendant ce temps louer l’appartement et subi du fait des désordres affectant le plancher dont la responsabilité entière incombe au Syndicat de copropriétaires des pertes de loyers, le préjudice ne s’analysant pas en l’espèce en une perte de chance comme soutenu à tort par le Syndicat des copropriétaires, la perte financière étant effective du fait de l’absence de location du bien.

Le Syndicat des copropriétaires sera dès lors tenu d’indemniser M.'E du préjudice résultant de la perte de loyer depuis l’apparition des désordres soit la somme de 37'500 €, un loyer mensuel de 300 € sans indexation ni augmentation en plus de dix ans depuis le sinistre étant une base particulièrement raisonnable.

Sur la garantie de la société CUNNINGHAM et C et son assureur la compagnie AXA :

La société CUNNINGHAM et C, qui n’était pas engagée dans des liens contractuels avec le Syndicat de copropriétaires peut voir sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle engagée à l’égard de tiers en cas de faute prouvée conformément aux articles 1382 et 1383 du code civil.

Il appartient au Syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve d’une faute de la société CUNNIGHAM et C.

Il ressort des rapports d’expertise du 29 novembre 2000 et du 24 février 2004 que l’expert en assurances a constaté le pourrissement des solives causé selon lui par des infiltrations provenant du bac à douches.

Or il résulte des constats de l’expert judiciaire que les éléments de solives sont secs, exempts de toutes moisissures ou de traces de coulure d’eau. Il précise que le faux plafond situé en dessous est en parfait état.

Il ajoute que les solives sont réduites à des débris extrêmement poudreux, légers et délités.

Il en conclut que les désordres sont dus à une attaque importante d’insectes xylophages, les fuites de la douche de M. Z étant tout à fait secondaires et ne pouvant être responsables de ce type de dégradation de la structure du plancher.

L’expert écarte donc de manière claire les infiltrations d’eau comme cause des désordres.

Il n’a pas retrouvé en tout cas de traces d’infiltrations mêmes anciennes, ce qui exclut que les insectes aient pu proliférés grâce à des infiltrations.

Les infiltrations d’eau ne constituent donc pas une cause même partielle des désordres.

Compte tenu de tous ces éléments, il est établi que l’expert en assurances de la société CUNNINGHAM et C en affirmant que les désordres étaient dus à des infiltrations d’eau aux termes de rapports sommaires n’a pas vérifié l’état des solives et du plancher, une telle vérification permettant de déterminer la présence des insectes qui infestaient le plancher depuis plusieurs années.

Un tel manque de vérification constitue une faute engageant la responsabilité quasi délictuelle de la société CUNNINGHAM et C.

Cette faute n’a pas permis au Syndicat des copropriétaires de connaître la cause des désordres engageant sa responsabilité en temps utile, ce qui a retardé l’exécution des mesures de réparation à même de limiter les pertes locatives de M E.

Dès lors, la garantie de la société CUNNIGHAM et C et celle de la compagnie AXA, assureur de la société CUNNIGHAM et C sont justifiées et le jugement déféré sera confirmé sur ce point, la garantie étant étendue en cause d’appel sur les sommes allouées en plus par rapport à celles accordées par le premier juge.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du CPC et les dépens :

Le Syndicat des copropriétaires succombant à l’essentiel de ses prétentions sera tenu de verser une indemnité de procédure à M. X.

La société CUNNIGHAM et C et la compagnie AXA devront indemniser le Syndicat des copropriétaires des sommes exposées par elle et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement déféré en ce qui concerne la responsabilité du Syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les parties communes, le rejet de la demande de condamnation à effectuer les réparations tels que préconisées par l’expert, la condamnation solidaire de la société CUNNIGHAM et C et la compagnie AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre, les condamnations au titre de l’article 700 du CPC et les dépens de première instance.

LE REFORME en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts au titre de la perte de loyers,

Statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à payer à M. E la somme de 37'500 € au titre de la perte de loyers.

Y ajoutant,

DIT que la société CUNNIGHAM et C et la compagnie AXA devront relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre en cause d’appel,

AVANT DIRE DROIT sur la demande de démolition des travaux exécutés en cours de procédure,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder M. G A ingénieur domicilié 5 rue Lafontaine 38'170 SEYSSINET-PARISET, dont la mission est la suivante':

— visiter les lieux,

— prendre connaissance des pièces fournies par les parties notamment le rapport d’expertise judiciaire et le rapport de M. G-J B,

— décrire les travaux exécutés par l’entreprise AGF Rénovation,

— dire si ces travaux sont affectés de désordres, et dans l’affirmative décrire ces désordres, indiquer leur cause, les mesures pour y remédier, et leur coût,

— dire si les travaux exécutés par l’entreprise AGF Rénovation ont pu entraîner des désordres notamment des fissures de la chape posée ultérieurement,

— indiquer les mesures de réparation nécessaires, évaluer leur coût, et fournir au moins un devis détaillé des prestations.

DIT que M. A devra déposer son rapport avant le 30 juin 2012.

DIT que M. E devra consigner à la régie du greffe de la cour d’appel de Grenoble une somme de 1 500 € à valoir sur la rémunération du technicien avant le 12 avril 2012.

DIT que faute de consignation, l’expertise ne sera pas réalisée, et l’affaire sera fixée à nouveau en audience de plaidoirie.

SURSOIT A STATUER sur les mesures de réparation du désordre affectant le plancher jusqu’au dépôt du rapport de M. A.

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à payer à M. E la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNE in solidum la société CUNNIGHAM et C et la compagnie AXA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

RESERVE les dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par le président, Monsieur Régis Cavelier et par le greffier, Madame Hervé à laquelle la minute de la décision a été remise.

LE GREFFIER LE PRESIDENT