R.G. N° 11/03661

JCF

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL DAUPHIN

ET MIHAJLOVIC

la SCP GRIMAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 07 JANVIER 2014

Appel d’un Jugement (N° R.G. 09/03355)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 23 juin 2011

suivant déclaration d’appel du 22 Juillet 2011

APPELANTS :

Monsieur A X

XXX

Lancey

38190 VILLARD-BONNOT

Madame Y Z épouse X

XXX

Lancey

38190 VILLARD-BONNOT

représentés par la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avoué à la cour jusqu’au 31 décembre 2011 puis avocat au barreau de GRENOBLE et par M^e PARAYRE, avocat au barreau de GRENOBLE,

plaidant

INTIMEE :

XXX

XXX

Lancey

XXX

représentée par la SCP GRIMAUD, avoué à la cour jusqu’au 31 décembre 2011 puis avocat au barreau de GRENOBLE, et par M^e Bernard GALLIZIA, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e DUMOULIN, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Régis CAVELIER, Président,

Madame Anne-Y ESPARBÈS, Conseiller,

Monsieur Jean-Christophe FOURNIER, Conseiller,

Assistés lors des débats de M. William BARON, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Novembre 2013

Monsieur Jean-Christophe FOURNIER, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

M. A X et M^me Y Z épouse X (les époux X) sont propriétaires du lot n 4 dans un ensemble immobilier dénommé LOTISSEMENT LES ROSES à Lancey.

Cet ensemble immobilier, composé de 71 lots (47 maisons d’habitation, 3 immeubles comportant plusieurs appartements, dont l’immeuble n 32 dans lequel les époux X sont propriétaires d’un appartement et 21 garages), a fait l’objet d’un cahier des charges établi le 27 juin 1974 par Maître TIRARD, notaire à Villard-Bonnot.

Le cahier des charges stipulait dans son article 19 que les propriétaires de l’ensemble immobilier contribueraient au prorata des millièmes à l’entretien des chaussées et des bassins.

Quant à son article 25, il prévoyait :

— la création entre tous les propriétaires présents et à venir des terrains lotis, d’une association syndicale libre qui devait être constituée et gérée conformément aux dispositions de la loi du 22 décembre 1988, de la loi du 22 juillet 1912 et du règlement d’administration publique du 10 mars 1894 ;

— la contribution des propriétaires aux dépenses du syndicat proportionnellement à leurs millièmes.

Les lots d’immeubles comportant plusieurs appartements ont par ailleurs fait l’objet d’un règlement de copropriété établi par acte séparé du même jour.

Suivant acte sous seing privé du 11 avril 1984, il a été formé entre les propriétaires des terrains dépendant du LOTISSEMENT LES ROSES et des copropriétaires des immeubles formant les lots n 32, 33 et 34 dudit lotissement une association syndicale libre.

Les statuts prévoyaient la répartition des charges selon les modalités fixées par l’article 25 du cahier des charges.

Le 26 septembre 1987, une assemblée générale extraordinaire de l’association syndicale du LOTISSEMENT LES ROSES a décidé à la majorité qualifiée prévue à l’article 28 du cahier des charges de l’ensemble immobilier de partager les charges du lotissement égalitairement entre tous les propriétaires, bien que ceux-ci ne disposent pas de lots équivalents et de les faire contribuer par des cotisations trimestrielles identiques.

Les époux X ont engagé le 10 décembre 1987 une procédure d’annulation de cette délibération dont ils se sont désistés.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2009, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires du LOTISSEMENT LES ROSES devant le tribunal de grande instance de Grenoble afin que soit déclarée non écrite la délibération prise le 26 septembre 1987.

Par acte d’huissier du 19 août 2009, les époux X ont à nouveau assigné le syndicat des copropriétaires du LOTISSEMENT LES ROSES pour voir annuler pour excès de pouvoir les résolutions n 2 et 4 de l’assemblée générale du 25 avril 2009.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement du 23 juin 2011, le tribunal a :

— déclaré l’action recevable ;

— débouté les époux X et quatre autres propriétaires qui s’étaient joints à eux de leurs demandes ;

— condamner les époux X à payer au syndicat des copropriétaires du LOTISSEMENT LES ROSES la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les époux X aux dépens.

Les époux X ont régulièrement relevé appel du jugement par déclaration du 22 juillet 2011.

Par conclusions du 22 février 2012, ils demandent à la cour de :

— dire que le cahier des charges du 27 juin 1974 doit être qualifié, au visa de l’article 1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de règlement de copropriété ;

— dire applicable à ce règlement les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dire non écrite, au visa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la clause de l’article 28 contenue dans ce règlement ;

— dire et juger recevable leur action ;

— reformer le jugement déféré du 23 juin 2011 ;

— dire non écrite la décision prise par l’assemblée générale du 26 septembre 1987 ayant voté à la majorité l’adoption d’un système de répartition égalitaire des dépenses par propriétaire ;

— dire applicable quant à la répartition des millièmes de copropriété le document portant l’appellation ' cahier des charges 27 juin 1974, lotissement des Roses'.

— dire qu’en application de ce document, ils doivent participer aux charges de l’ensemble immobilier à concurrence de 74/10 000èmes ;

— ordonner, au visa de l’article 42, alinéa 1^er, de la loi du 10 juillet 1965 et aux charges payées sur dix ans, le remboursement du trop-perçu sur cette période ;

— condamner sur la base de 74/10 000èmes ayant dû être payés par eux le remboursement par le syndicat des copropriétaires d’une somme de 2 405,40 € arrêtée au 31 mars 2008 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application au profit de leur avocat des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— les dispenser, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à ces frais, dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires.

Ils font essentiellement valoir :

— qu’une clause de règlement de copropriété réputée non écrite peut être contestée même dans les cas où elle aurait été introduite dans le règlement par une délibération d’assemblée devenue définitive ;

— que le droit commun ne peut s’appliquer en présence de règles particulières ;

— que le document intitulé cahier des charges n’est pas le cahier des charges d’un lotissement mais constitue un règlement de copropriété ;

— que ce document mentionne en effet qu’il n’a pas été demandé d’arrêté préfectoral de lotissement ;

— que la volonté du rédacteur du cahier des charges a été de soumettre l’ensemble immobilier aux règles de la copropriété, l’article 25 prévoyant que les propriétaires seraient tenus de contribuer aux dépenses du syndicat proportionnellement à leurs millièmes ;

— que l’article 28 du cahier des charges prévoyant que celui-ci pourrait être modifié « à la majorité des 3/4 des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins des millièmes, soit les 2 /3 des propriétaires en détenant ensemble les 3 /4 au moins des millièmes » alors que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet de modifier les millièmes de copropriété qu’à l’unanimité ;

— que la décision de l’assemblée générale du 26 septembre 1987 n’ayant pas été prise à l’unanimité et ayant pour objet de répartir les dépenses de manière égalitaire par propriétaire est contraire aux dispositions des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— qu’il convient de revenir au mode de répartition des charges tel que prévu initialement.

Par conclusions du 22 décembre 2011, l’association syndicale libre du LOTISSEMENT LES ROSES demande à la cour de :

— à titre principal, déclarer irrecevable, pour cause de prescription et au visa de l’article 2224 du Code civil, l’action engagée par les époux X en contestation de la décision prise par l’assemblée générale extraordinaire prise du LOTISSEMENT LES ROSES le 26 septembre 1987 ;

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement déféré ;

— en tout état de cause :

— débouter les époux X de l’intégralité de leurs conclusions, fins et prétentions,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et la somme complémentaire de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application au profit de son conseil des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle fait soutenir pour l’essentiel :

— que l’ensemble immobilier n’est pas régi par le statut de la copropriété ;

— que la recevabilité de l’action des époux X doit ainsi s’apprécier au regard du droit commun et non de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que le choix initial de retenir une répartition par millièmes résulte de la liberté de choix de l’association et non pas d’une application de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1^er octobre 2013.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action des époux X

Il ressort clairement et sans aucune ambiguïté du cahier des charges du 27 juin 1974 et des statuts adoptés le 11 avril 1984, que le LOTISSEMENT DES ROSES est une association syndicale libre et non comme le soutiennent les époux X un syndicat de copropriétaires.

Ainsi :

— les actes en cause ne se réfèrent pas aux textes relatifs à la copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) ;

— le cahier des charges prévoit au contraire une organisation différente, à savoir la création d’une association syndicale libre, laquelle a été effectivement constituée le 11 avril 1984 ;

— les statuts de l’association ont été régulièrement publiés dans un journal d’annonces légales et déclarés en préfecture comme en justifie l’intimée ;

— le notaire rédacteur des actes du 27 juin 1974 a pris soin de rédiger un cahier des charges pour le lotissement et un règlement de copropriété pour l’immeuble occupé par les époux X ;

— l’association a été dénommée syndicat du LOTISSEMENT LES ROSES et non syndicat des copropriétaires du LOTISSEMENT LES ROSES comme l’indiquent les appelants.

Par ailleurs, le choix initialement opéré par les propriétaires de fixer leurs contributions aux dépenses du syndicat proportionnellement à leurs millièmes ne caractérisent nullement une adhésion au statut de la copropriété dès lors que ce mode de répartition des charges n’est pas réservé à ce régime et que le cahier des charges prévoit la possibilité de modifier la répartition des charges à une majorité qualifiée et non à l’unanimité des copropriétaires comme l’exige l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

La recevabilité de l’action des époux X, qui vise à contester la délibération de l’assemblée générale du 26 septembre 1987 sur la répartition des charges dans le lotissement, doit donc s’apprécier, non pas, comme l’a fait le tribunal, au regard des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, mais des règles de l’article 1304 du Code civil.

L’action ayant été engagée le 16 juillet 2009, soit plus de cinq ans après la délibération litigieuse, elle sera déclarée prescrite.

Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif

Le caractère abusif de l’appel formé par les époux X n’est pas démontré.

La demande de dommages-intérêts présentée par l’association syndicale libre du LOTISSEMENT LES ROSES sera donc écartée.

Sur les mesures accessoires

Les époux X, qui supporteront la charge des dépens, seront condamnés au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Déclare prescrite l’action des époux X ;

Déboute l’association syndicale libre du LOTISSEMENT LES ROSES de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne les époux X à payer à l’association syndicale libre du LOTISSEMENT LES ROSES la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne les époux X aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par le président, Régis CAVELIER, et par le Greffier, Y Hulot, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT