N° RG 19/02491 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KBJM

N° Minute :

EC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SERPEGINI

M^e Magalie ROMEUF COSTE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 23 NOVEMBRE 2021

Appel d’une décision (N° RG 1118000065) rendue par le Tribunal d’Instance de ROMANS SUR ISERE

en date du 14 décembre 2018suivant déclaration d’appel du 11 Juin 2019

APPELANTE :

SCI LA FLAMBOYANTE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est chez Monsieur X

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile JULLIEN PALETIER, avocat au barreau de VALENCE, remplacé par M^e SERPEGINI, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

M^me B Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Magalie ROMEUF COSTE, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Septembre 2021, Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, Greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et M^e Romeuf Coste en sa plaidoirie, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon bail d’habitation sous-seing-privé du 15 février 2010 la SCI La Flamboyante a donné en location à M^me B Y pour une durée de trois années renouvelable à compter du 1er mars 2010 un appartement de type 3 situé […] à Romans-sur-Isère moyennant un loyer mensuel indexé de 775 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Selon avenant numéro 1 au contrat de location du 1er mai 2014 un emplacement de parking a été loué à M^me Y, ce qui a porté le loyer global à la somme mensuelle de 850 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par un nouvel avenant du 1er juillet 2015 la locataire a été autorisée à entreprendre des travaux d’aménagement du logement pour un coût de 5460 euros venant en déduction du loyer des mois de juillet à décembre 2015 (dressing pour 1820 euros, aménagement de la terrasse pour 820 euros et aménagement d’une cuisine complète pour 2820 euros).

Par courrier recommandé du 6 juillet 2017 M^me Y a donné congé pour la date du 31 octobre 2017 et a sollicité le remboursement d’un trop versé de loyer de 1600 euros en raison d’une erreur dans le calcul de l’indexation au titre de la période 2011/2017.

Aux termes de ce même courrier elle a demandé communication de l’ensemble des justificatifs relatifs aux régularisations des charges pour les années 2012 à 2016.

Après avoir réclamé par courriers le règlement des loyers des mois de septembre et octobre 2017, la SCI La Flamboyante a fait délivrer le 6 octobre 2017 à M^me Y un commandement de payer la somme principale de 2220,78 euros visant la clause résolutoire contractuelle.

Le 31 octobre 2017 un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, l’huissier de chacune des parties ayant dressé un procès-verbal de ses propres constatations.

Par acte d’huissier du 7 février 2018 la SCI La Flamboyante a fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance de Romans-sur-Isère en paiement de la somme de 33 145,97 euros au titre des loyers impayés des mois de septembre et octobre 2017, des loyers des mois de juillet à décembre 2015 objet de l’avenant n°2, du montant des travaux de réparation consécutifs aux dégradations locatives et d’une perte locative pour la période d’exécution de ces travaux.

M^me Y s’est opposée à l’ensemble de ces demandes et a sollicité reconventionnellement la condamnation de la SCI La Flamboyante à lui payer les sommes de 362 euros au titre d’un trop-perçu d’indexation du loyer, de 15 164 euros correspondant à un trop-perçu de loyer de 20 % du fait de l’application d’un loyer libre malgré le caractère conventionné du logement, de 4691,12 euros en remboursement des provisions sur charges acquittées depuis le début du bail, de 803 euros en remboursement du dépôt de garantie et de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par jugement en date du 14 décembre 2018 le tribunal d’instance de Romans-sur-Isère a :

condamné la SCI La Flamboyante à payer à M^me Y la somme de 15 526 euros représentant un trop-perçu de loyers,

condamné M^me Y à payer à la SCI La Flamboyante les sommes de 5118 euros au titre des loyers impayés des mois de juillet à décembre 2015, de 290,03 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2017 et de 7947 euros au titre des réparations locatives après déduction du montant du dépôt de garantie,

ordonné la compensation entre les créances réciproques et fixé le point de départ des intérêts au taux légal après compensation à la date du jugement,

ordonné l’exécution provisoire,

rejeté toutes autres demandes.

Le tribunal a considéré en substance :

que la SCI reconnaissait avoir reçu paiement des loyers des mois de septembre et octobre 2017,

qu’il n’était pas justifié du paiement des loyers des mois de juillet à décembre 2015, tandis que la locataire avait enlevé à son départ les aménagements objet de l’avenant n°2 au bail,

que le calcul d’un trop-perçu d’indexation de loyer n’était pas contesté,

qu’il a été facturé un loyer libre en violation de la clause du bail précisant que le logement faisait l’objet d’une convention à loyer intermédiaire jusqu’au 1er janvier 2020,

que conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 la bailleresse a adressé chaque année à la locataire le décompte des charges récupérables et a tenu à sa disposition les pièces justificatives,

qu’au vu des éléments concordants des deux états des lieux de sortie les dégradations locatives imputables à M^me Y justifiaient l’allocation d’une somme de 8750 euros au titre des travaux de réfection.

La SCI La Flamboyante a relevé appel de cette décision selon déclaration reçue le 11 juin 2019 aux termes de laquelle sont critiqués les chefs de jugement l’ayant condamnée à payer la somme de 15 526 euros au titre d’un trop-perçu de loyers, ayant ordonné la compensation entre les créances réciproques, ayant fixé le point de départ des intérêts de retard sur la créance exigible après compensation à la date du prononcé du jugement, ayant rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires des parties et ayant laissé à chacune d’elles la charge des dépens exposés.

Vu les conclusions récapitulatives déposées et notifiées le 30 mars 2021 par la SCI La Flamboyante qui demande à la cour :

de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y à lui payer les sommes de 5118 euros au titre des loyers des mois de juillet à décembre 2015 et de 290,03 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2017,

d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M^me Y la somme de 15 526 euros au titre d’un trop-perçu de loyers, en ce qu’il a condamné M^me Y à lui payer la somme de 7947 euros au titre des réparations locatives, en ce qu’il a ordonné la compensation entre les créances réciproques et en ce qu’il a rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires,

de condamner M^me Y à lui payer les sommes de 24 211,08 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, de 362 euros au titre de la révision du loyer, de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

de débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes,

de condamner M^me Y aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 6 octobre 2017.

La SCI La Flamboyante fait valoir :

Sur le prétendu loyer conventionné

qu’il résulte de ses échanges avec l’agence nationale de l’habitat que le logement loué à M^me Y était à loyer libre, la clause litigieuse du bail résultant d’une simple erreur matérielle,

qu’en toute hypothèse la demande de répétition de l’indu est totalement prescrite en application de l’article 7'1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux en cours, dès lors que dès la signature du bail contenant la clause invoquée (15 février 2010) M^me Y connaissait les faits lui permettant d’exercer son action,

Sur les réparations locatives

que les constatations précises et circonstanciées de son huissier (M^e Z) doivent prévaloir sur celles trop générales et non détaillées de l’huissier de M^me Y (M^e Guerrier),

que selon l’état des lieux d’entrée, dont l’authenticité n’est pas sérieusement contestée, le logement était à l’état neuf, tandis qu’en toute hypothèse en application de l’article 1731 du Code civil en l’absence d’état des lieux d’entrée le bien est présumé avoir été délivré en bon état,

que pour les besoins des aménagements réalisés dans les lieux loués M^me Y a effectué 94 trous de chevilles qui ont été grossièrement rebouchés, ce qui nécessite des travaux importants d’arrachage de la toile de verre, de pose d’une nouvelle toile de verre, de préparation du support et de peinture,

que des moulures ont été posées sans autorisation en plafonds, lesquels ont été percés pour la fixation de lustres,

que les dalles de la terrasse ont été fortement endommagées durant la location (dalles cassées, affaissés et noircies et relevés d’étanchéité détériorés), au point qu’elle émet des réserves sur l’étanchéité de cette partie d’habitation,

qu’un store extérieur a été installé sans autorisation, tandis que M^me Y a enlevé la toile en abandonnant les fixations en façade,

que la vasque de la salle de bains a été fissurée pendant la location,

que M^me Y a déposé un lave mains qu’elle avait installé sans autorisation, n’a pas entretenu la VMC et a cassé deux éléments de carrelage dans la deuxième chambre,

que sur la base des devis produits le coût des travaux de réparation nécessaires s’élève à la somme de 25 376,08 euros, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie, ainsi que le trop-perçu non contesté de 362 euros au titre de l’indexation du loyer,

Sur les loyers des mois de juillet à décembre 2015

que l’avenant régularisé le 1er juillet 2015 est parfaitement opposable à M^me Y, qui ne démontre nullement avoir été victime de man’uvres frauduleuses et qui ne justifie pas de ses prétendus règlements en espèces,

qu’ayant enlevé à son départ les aménagements qu’elle avait été autorisée à réaliser en contrepartie d’une exonération de loyers, M^me Y est ainsi redevable de la somme de 5118 euros,

Sur les charges locatives

que les décomptes de régularisation de charges ont été régulièrement adressés à la locataire conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

que les sommes dues ont été payées sans contestation,

qu’en toute hypothèse toute demande à ce titre est prescrite s’agissant des charges appelées antérieurement au 28 juin 2015, puisque la demande de remboursement a été formée par conclusions déposées pour l’audience du tribunal du 28 juin 2018,

que c’est donc à bon droit que M^me Y a été condamnée au paiement de la somme de 290,03 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2017.

Vu les conclusions n°3 déposées et notifiées le 6 avril 2021 par M^me B Y qui demande à la cour :

de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI La Flamboyante à lui payer les sommes de 15 164 euros représentant un trop-perçu de loyers, de 362 euros au titre de l’indexation des loyers et de 803 euros en restitution du dépôt de garantie,

d’infirmer le jugement pour le surplus et de condamner la SCI La Flamboyante à lui payer les sommes de 4691,12 euros en remboursement de l’ensemble des provisions sur charges versées depuis le début du bail et de 5000 euros en réparation de son préjudice moral,

de débouter la SCI La Flamboyante de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement de condamner la SCI La Flamboyante à lui payer les sommes de 8820 euros représentant un trop-perçu de loyers à compter du 28 juin 2013 et de 3123 euros en remboursement des provisions sur charges à compter de la même date,

plus subsidiairement de condamner la SCI La Flamboyante à lui payer les sommes de 4774 euros représentant un trop-perçu de loyers à compter du 28 juin 2015 et de 1886 euros en remboursement des provisions sur charges à compter de la même date,

en tout état de cause de condamner la SCI La Flamboyante à lui payer deux indemnités de

3000 euros chacune au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

M^me Y fait valoir :

Sur les loyers des mois de juillet à décembre 2015

que si elle a signé le second avenant du 1er juillet 2015 et réalisé les aménagements qui y étaient prévus, elle a toutefois réglé en espèces les loyers du second semestre 2015 à la demande du dirigeant de la SCI (M. A), qui, abusant de sa confiance, lui a présenté ce document, dont elle n’a pas reçu copie, comme lui assurant une protection,

que les travaux prétendument autorisés par cet avenant ont, en effet, été réalisés dès son entrée dans les lieux en 2010, tandis que les sommes mentionnées ne correspondent pas au coût réel des aménagements,

qu’il s’agissait en réalité pour M. A de ne pas faire apparaître les règlements en espèces et de délivrer un reçu « déguisé » à sa locataire,

que la preuve de ses paiements résulte des prélèvements d’espèces qu’elle a réalisés sur son compte bancaire et des attestations délivrées par son fils et par une amie de longue date,

que c’est en toute bonne foi qu’à son départ elle a proposé au bailleur de reprendre les aménagements litigieux et que devant le refus de celui-ci elle les a repris,

Sur le trop-perçu de loyer

qu’en violation de l’article 13 du bail, stipulant que le logement a fait l’objet d’une convention à loyer intermédiaire jusqu’au 1er janvier 2020 en contrepartie de subventions reçues pour l’aménagement de l’immeuble, le bailleur a appliqué un loyer libre,

que la SCI prétend sans en justifier que six appartements seulement du même immeuble auraient été conventionnés, alors que l’attestation de son expert-comptable n’est nullement probante, que selon le courrier de l’agence nationale de l’habitat du 21 novembre 2014 la subvention porte sur l’ensemble de l’immeuble situé […] et qu’il ne résulte d’aucun document officiel que l’appartement loué n’aurait pas été conventionné contrairement à la clause expresse du bail,

que la prescription de l’action en répétition de l’indu n’est pas acquise alors que la SCI a toujours 'uvré pour la maintenir dans l’ignorance de ses droits, qu’elle n’a jamais reçu communication de la convention à loyer intermédiaire visée au contrat de bail, que ce n’est qu’avec le courrier du conseil de la bailleresse du 12 décembre 2017 qu’elle a eu connaissance du loyer illicite et a pu chiffrer son préjudice, qu’antérieurement à cette date elle était dans l’impossibilité d’agir et enfin que si elle a payé le loyer réclamé dans l’ignorance de ses droits, elle ne saurait être considérée comme ayant renoncé sans équivoque au bénéfice d’un loyer minoré,

qu’en toute hypothèse si la prescription quinquennale devait être appliquée, elle serait recevable en sa demande en paiement d’un trop-versé de loyer depuis le 28 janvier 2013 (cinq ans avant le dépôt de ses conclusions en défense devant le tribunal),

qu’à titre infiniment subsidiaire s’il était fait application de la prescription triennale issue de la loi ALUR, le trop versé s’élèverait à la somme de 4774 euros,

Sur les charges locatives

qu’ayant contesté le décompte de charges du 10 mai 2018 et n’ayant reçu aucune pièce justifiant de la

répartition des dépenses entre les différents locataires et du poste « divers », elle n’est pas redevable de la somme de 290,03 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2017,

que si elle a reçu les décomptes de régularisation des charges jusqu’en 2013, ce n’est que dans le cadre de l’instance qu’elle a eu connaissance des tableaux de répartition pour les années 2014 à 2017,

qu’aucune pièce justificative du montant des charges ne lui a cependant été communiquée, tandis qu’il ne lui a jamais été indiqué le lieu où elle pourrait consulter ces pièces,

que la bailleresse n’a donc pas satisfait aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui fonde sa demande en remboursement des sommes versées d’un montant global de 4691,12 euros correspondant aux provisions acquittées et aux régularisations payées jusqu’en 2013,

que la prescription alléguée, qui n’a pas pu courir avant la date à laquelle les charges appelées ont été justifiées et l’indu déterminé, n’est pas acquise,

qu’en toute hypothèse si la prescription devait être appliquée l’indu s’élèverait à la somme de 3123 euros depuis le 28 juin 2013 et à celle de 1886 euros depuis le 28 juin 2015,

Sur les prétendues dégradations

que l’authenticité de l’état des lieux d’entrée est plus que douteuse alors que ce document non daté n’est apparu que postérieurement à l’état des lieux de sortie et qu’elle ne reconnaît pas l’avoir signé,

que contrairement aux mentions mensongères de cet état des lieux elle n’a pas pris en location un logement neuf, celui-ci étant propre mais ancien,

que les constatations de l’huissier du bailleur (M^e Z) doivent être rejetées comme ayant été effectuées sur la base d’un état des lieux d’entrée non soumis au contradictoire et comme étant contredites par les constatations de son propre huissier (M^e Guerrier), qui n’a relevé aucune dégradation imputable au locataire sortant,

qu’elle a en effet usé normalement du bien loué, dont elle a toujours assuré l’entretien courant conformément au décret du 26 août 1987,

qu’elle ne saurait répondre des traces, trous ou rayures relevés sur les murs et les sols de la cage d’escalier alors qu’il s’agit d’une partie commune à l’ensemble des locataires,

que si elle a enlevé à son départ les éléments de cuisine qu’elle avait installés, la plupart des trous de chevilles était existants, puisque le précédent locataire était lui-même reparti avec son mobilier, étant observé qu’elle a soigneusement rebouché les quelques trous de chevilles qu’elle a pu faire elle-même,

que la réfection complète du séjour ne peut être mise à sa charge alors qu’en contradiction totale avec les constatations de son confrère son huissier a relevé que cette pièce était en bon état d’usage à l’exclusion de quelques taches claires et de la présence de trous rebouchés,

qu’il en est de même s’agissant de la première chambre et du hall d’entrée en l’état de la contradiction totale existant entre les deux états des lieux de sortie,

que la fissure du lavabo de la salle de bains était déjà présente à son arrivée, tandis que la somme réclamée de 250 euros pour le nettoyage de la VMC est manifestement excessive,

que le WC était en bon état d’usage à son départ, tandis qu’elle a fait enlever par un professionnel le

lave mains installé par elle et remplacer le carrelage abîmé, et que l’auréole sur la trappe de visite au plafond est consécutive à un dégât des eaux provenant nécessairement de l’appartement du dessus au titre duquel la bailleresse a d’ailleurs déclaré le sinistre à son assureur,

qu’elle a procédé au rebouchage des trous dans la seconde chambre après l’enlèvement du dressing qu’elle avait installé, tandis que les fissures affectant deux carreaux de sol étaient préexistantes à son arrivée,

que les désordres affectant les dalles en bois de la terrasse relèvent de la vétusté, alors qu’elle a régulièrement entretenu ce revêtement de sol et même remplacé à ses frais un grand nombre de dalles pendant la durée du bail, étant observé que la bailleresse ne lui a fourni aucune indication sur le produit d’entretien à utiliser et qu’elle a toujours fait un usage normal de cette partie d’immeuble,

que c’est avec l’accord de M. A qu’elle a fait installer un store extérieur, puisque l’accord de la mairie était nécessaire compte tenu du classement de la maison,

qu’elle a enlevé à son départ ce store que la bailleresse ne souhaitait pas conserver et a laissé en place les fixations, ce qui justifie au maximum une indemnité de 225 euros pour l’enlèvement de ces éléments et le rebouchage des trous,

que les devis produits par la bailleresse doivent nécessairement être écartés, puisqu’ils correspondent à une remise à neuf de l’appartement et que l’occupation normale des lieux pendant sept ans justifie à elle seule l’usure des revêtements de sols, de murs et de plafonds,

que le tribunal a manifestement surévalué le préjudice en retenant arbitrairement d’une part une somme forfaitaire de 7000 euros pour la remise en peinture du bien sans détailler les travaux rendus nécessaires par d’éventuelles dégradations, et d’autre part une somme excessive de 1000 euros pour le rebouchage des trous en façade,

Sur la demande en réparation d’un préjudice moral

que le comportement fautif de la SCI, qui a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat, qui a abusé de sa confiance et qui forme des demandes manifestement excessives et abusives, lui cause un préjudice moral important.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 7 avril 2021.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur les loyers des mois de juillet à décembre 2015

Aux termes du second avenant au bail du 1er juillet 2015 il est stipulé que la locataire souhaite entreprendre à ses frais des travaux pour un coût de 5460 euros et que le bailleur accepte que le montant de ces travaux, restant sa propriété, vienne en déduction des loyers des mois de juillet à décembre 2015, les paiements ne reprenant qu’à compter du 1er janvier 2016.

M^me Y, qui ne conteste pas avoir signé cet avenant , ne démontre nullement que pour masquer ses agissements frauduleux la SCI La Flamboyante lui aurait ainsi délivré un reçu « déguisé » destiné à faire preuve du paiement en espèces des loyers de cette période.

Outre le fait qu’elle n’apporte aucun élément de preuve à l’appui de son affirmation selon laquelle les travaux d’aménagement litigieux auraient été réalisés dès son entrée dans les lieux en 2010 (il n’est produit aucune facture de main-d''uvre ou de fourniture de matériaux et aucune des nombreuses attestations versées au dossier n’en fait état), elle ne peut,en effet, sérieusement prétendre justifier de

ses prétendus règlements par les retraits irréguliers d’espèces, ne correspondant pas au montant des loyers dus, qu’elle a effectués sur son compte bancaire au cours des mois de juillet à octobre 2015, ni par le témoignage écrit de son fils (M. D Y), qui affirme sans plus de précisions avoir à trois reprises réglé en espèces le loyer pour le compte de sa mère au cours des mois de juillet à décembre 2015.

Il sera d’ailleurs observé qu’il existe une contradiction entre ces deux moyens de preuve, puisque les retraits d’espèces d’un montant total de 4700 euros couvrent la quasi-totalité des sommes dues au bailleur pour la période de juillet à décembre 2015, alors pourtant que M. D Y déclare avoir lui-même réglé trois mois de loyer.

L’attestation délivrée le 6 mars 2018 par M^me E F G n’est pas davantage probante, dès lors que ce témoin se borne à rapporter les dires de M^me Y sans faire la relation de faits auxquels il aurait assisté ou qu’il aurait personnellement constatés.

Au demeurant il n’est avancé aucune explication plausible sur les raisons qui auraient conduit la bailleresse à exiger un paiement des loyers en espèces sur une période limitée de six mois au cours d’une relation contractuelle ayant duré plus de sept années.

Dès lors qu’il est constant que M^me Y a enlevé à son départ les aménagements prévus à l’avenant n°2 (dressing, terrasse et cuisine complète), privant ainsi de contrepartie la gratuité consentie, c’est à bon droit que le tribunal, dont la décision mérite confirmation sur ce point, l’a condamnée au paiement de la somme de 5118 euros correspondant aux loyers des mois de juillet à décembre 2015, en l’absence de tout élément établissant que la SCI aurait acquiescé au retrait des améliorations et ainsi renoncé au bénéfice de la clause expresse de l’avenant lui en attribuant la propriété.

Sur le trop-perçu de loyer

La révision du loyer

La SCI La Flamboyante ne critique pas le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’un indu de 362 euros au titre de la révision annuelle du loyer.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.

Le conventionnement du logement

Aux termes de l’article 2224 du Code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est de principe que la prescription de l’action en répétition de l’indu est la prescription quinquennale de droit commun de l’article susvisé.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cette disposition a été déclarée applicable aux baux en cours par l’article 82 II de la loi n°2015-990 du 6 août 2015, de sorte qu’à compter de la publication de cette loi (JO du 7 août 2015) l’action en remboursement d’un trop versé de loyer, qui dérive du contrat de bail, se prescrit par 3 ans.

En l’espèce le bail stipule en son article 13 que «le logement a fait l’objet d’une convention à loyer intermédiaire, la fin de cette convention sera le 1er janvier 2020, date à laquelle le logement devient un logement à loyer libre ».

Il est cependant prévu à l’article 3. 1 du contrat que la location est consentie et acceptée moyennant « un loyer mensuel librement fixé entre les parties ».

Dès la conclusion du bail, le 15 février 2010, M^me Y n’ignorait donc pas que le loyer convenu était un loyer libre non minoré conforme au prix du marché,en contradiction flagrante avec le conventionnement du logement affirmé à l’article 13.

Elle l’ignorait d’autant moins que le premier terme de loyer pour la période du 1er au 31 mars 2010 a été payé le jour même de la signature du bail (article 3.3).

La prescription de l’action en remboursement d’une fraction du loyer a donc commencé à courir le 15 février 2010, date à laquelle la locataire connaissait ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit à répétition, peu important l’exigibilité périodique de chaque terme de loyer, puisque dès l’origine de la relation contractuelle M^me Y connaissait le caractère illicite du loyer et était donc en mesure d’agir.

La prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil était donc acquise au jour de la demande en justice formée par conclusions déposées en vue de l’audience du 28 juin 2018 du tribunal d’instance de Romans-sur-Isère, l’abrègement du délai de prescription par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 étant sans incidence, dès lors que le délai de prescription de cinq ans était également écoulé le 7 août 2015, date à compter de laquelle la prescription de trois ans des actions dérivant du contrat de bail a été déclarée applicable aux baux en cours.

M^me Y sera par conséquent déclarée irrecevable en sa demande en remboursement d’un indu de loyer de 15 164 euros.

Sur les charges locatives

M^me Y, qui le reconnaît, a été destinataire des tableaux de régularisation des charges locatives au titre des exercices 2010 à 2013 et a réglé sans contestation les soldes à sa charge après déduction des provisions.

Aucune restitution ne saurait dès lors être ordonnée au titre de cette période.

La SCI La Flamboyante, qui en justifie, a par ailleurs établi au titre de chacun des exercices suivants un tableau de régularisation des charges, et les soldes apparaissant sur ces documents, datés des 20 mars 2015, 10 mai 2016, 24 avril 2017 et 10 mai 2018, ont de la même façon été payés sans contestation, à l’exception de la somme de 290,03 euros correspondant à la régularisation de l’exercice 2017.

Il a donc été satisfait aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut pour M^me Y d’établir que la bailleresse aurait fait obstacle à ses demandes de consultation des pièces comptables.

S’agissant des charges de l’année 2007, si la locataire a réclamé à plusieurs reprises des justifications sur divers postes de dépenses, ainsi que sur le mode de répartition entre les occupants de l’immeuble, il lui a été répondu, notamment par message du 4 avril 2017, que les justificatifs étaient à sa disposition auprès du comptable de la bailleresse.

Ne démontrant pas que ses démarches en vue de la consultation des pièces comptables sont demeurées vaines, et ne pouvant exiger la transmission des justificatifs, M^me Y a par conséquent

justement été déboutée de sa demande en remboursement des provisions sur charges acquittées et condamnée au paiement du solde après répartition des charges locatives de l’année 2017 d’un montant de 290,03 euros.

Sur les dégradations

La bailleresse verse au dossier un état des lieux d’entrée daté du 24 février 2010 qui est revêtu des initiales de M^me Y sur les deux premières pages et de sa double signature en dernière page, une première fois pour approuver la clause mettant à sa charge l’entretien de la terrasse (traitement huile deux fois par an) et une seconde fois au pied de l’acte sous la mention manuscrite « je reconnais exactes ces constatations sur l’état du logement ».

M^me Y déclare qu’elle ne reconnaît pas avoir signé ce document, mais, outre le fait qu’elle ne dénie pas formellement sa signature, la cour constate qu’à l’exception de quelques différences très mineures celle-ci est en tout point conforme à celle non contestée apposée quelques jours plus tôt sur le bail (taille, forme générale, orientation), étant observé qu’elle ne soutient pas ne pas être l’auteur de la mention manuscrite, qui peut sans grand risque d’erreur lui être attribuée, ainsi qu’il résulte de la comparaison avec la mention d’approbation du bail.

L’authenticité de cet acte n’est donc pas sérieusement contestée, de sorte qu’il doit être tenu pour acquis que le logement loué était en très bon état d’entretien à l’entrée, puisqu’il est mentionné que toutes les pièces et équipements sont à l’état neuf, ce qui n’est pas contradictoire avec l’âge du bâtiment dès lors qu’un appartement ancien peut présenter un aspect neuf après rénovation.

Il est par ailleurs de principe que les constatations purement matérielles de l’huissier chargé par une partie de procéder à un état des lieux n’ont pas valeur authentique et ne font foi que jusqu’à preuve contraire.

Il appartient donc à la juridiction saisie d’apprécier la valeur probante des constatations séparées effectuées le 31 octobre 2017 par l’huissier de chacune des parties, sans établir a priori de hiérarchie entre les deux constats.

Les parties communes

Comme le tribunal, la cour estime tout d’abord que les traces, rayures et accrocs relevés par l’huissier du bailleur (M^e Z) dans les parties communes (cage d’escalier et paliers), à l’usage de l’ensemble des occupants de l’immeuble, ne peuvent être imputés à M^me Y, qui reconnaît seulement avoir effectué trois trous de chevilles pour accrocher des éléments de décoration. Il ressort en effet des constatations et des photographies annexées au constat de M^e Z que deux trous ont été rebouchés avec un enduit blanc, et que ce n’est pas la présence d’un seul trou de cheville non rebouché qui nécessite la reprise complète des peintures de cet espace collectif, qui est nécessairement soumis à un usage intensif à l’origine d’inévitables dégradations.

La cuisine

Dans la cuisine l’huissier Z a notamment relevé la présence de nombreux trous de chevilles au plafond et sur les murs. Il en a dénombré 11 au niveau du plafonnier et pas moins d’une quarantaine sur les murs rebouchés avec un enduit blanc. La présence de ces trous particulièrement inesthétiques, qui proviennent de l’enlèvement par M^me Y des éléments de cuisine, dont l’installation a été autorisée par l’avenant du 1er juillet 2015, est nettement visible sur les photographies annexées au constat, lequel doit être préféré sur ce point aux constatations plus sommaires de l’huissier de la locataire (M^e Guerrier).

L’huissier (Z) a également constaté, photographies à l’appui, qu’il manquait dans la cuisine le

cache du plafonnier, qu’une double prise était cassée, que la grille de la VMC était encrassée et que M^me Y, qui le reconnaissait, avait pratiqué une ouverture au bas de la porte d’entrée pour l’installation de sa cave à vins.

Il s’agit de dégradations, qui ne relèvent pas d’un usage normal de cette pièce, alors notamment que c’est en violation de l’accord conclu le 1er juillet 2015 que M^me Y a repris les aménagements muraux qui devaient rester la propriété du bailleur.

Sur la base du devis VIALLE du 14 novembre 2017, la réfection complète de la peinture du plafond et des revêtements muraux de la cuisine sera mise à la charge de M^me Y avec application toutefois d’un coefficient de vétusté de 30 % eu égard à la durée de la location. Il sera par conséquent alloué à ce titre à la SCI la somme arrondie de 2300 euros TTC.

Le séjour

L’huissier Z a constaté que le plafond de cette pièce était défraîchi, qu’il subsistait deux trous de chevilles au niveau du plafonnier et qu’il y avait une vingtaine de trous de chevilles sur un mur dont certains avaient été rebouchés avec de l’enduit blanc.

La présence de ces trous en partie rebouchés est nettement visible sur les photographies annexées au constat, et l’huissier de la locataire a lui-même relevé l’existence de ces trous, sans les dénombrer toutefois.

Il s’agit également de dégradations imputables au locataire sortant, qui n’impliquent pas cependant que la réfection totale de cette pièce soit mise à sa charge dès lors que les traces de trous de fixation n’affectent qu’un seul pan de mur entre les deux portes- fenêtres.

Sur la base du devis VIALLE du 14 novembre 2017 il sera par conséquent alloué de ce chef à la bailleresse, après application du même coefficient de vétusté de 30 %, la somme arrondie de 800 euros TTC correspondant à la réfection du pan de mur endommagé, ainsi qu’au rebouchage du trou pratiqué dans la porte de séparation cuisine/séjour.

La première chambre

L’huissier Z a notamment relevé la présence d’une quinzaine de trous de chevilles en partie rebouchés avec un enduit blanc contrastant avec la couleur des murs.

L’huissier Guerrier a lui-même noté la présence de quelques trous rebouchés.

Dès lors qu’il ne résulte pas des photographies annexées aux deux constats que les traces de trous de fixation affectent la totalité des murs de cette pièce, la SCI n’est pas fondée à imputer à M^me Y la totalité du coût de réfection de cette pièce, dont il est établi par les photographies annexées au constat de l’huissier Guerrier qu’elle était globalement en état d’usage à la sortie après plus de sept années d’occupation.

Sur la base du devis VIALLE du 14 novembre 2017 il sera par conséquent alloué de ce chef à la bailleresse la somme arrondie de 800 euros TTC après application du même coefficient de vétusté de 30 %.

La seconde chambre

L’huissier Z a constaté qu’à l’emplacement de l’ancien dressing il existait sur deux pans de murs une dizaine de trous de chevilles rebouchés avec un enduit blanc et que les autres murs de cette pièce portaient la trace d’une quinzaine d’autres trous en partie rebouchés. Ces traces de fixation

inesthétiques sont très visibles sur les photographies annexées à son constat.

L’huissier Guerrier a fait les mêmes constatations, même s’il n’a pas pris soin de dénombrer les traces de trous de fixation.

Ces désordres rendent nécessaires la réfection de la totalité des peintures et des revêtements muraux de cette pièce.

Sur la base du devis VIALLE du 14 novembre 2017 il sera par conséquent alloué de ce chef à la bailleresse la somme arrondie de 1900 euros TTC après application du même coefficient de vétusté de 30 %.

Le hall d’entrée

L’huissier Z a relevé la présence de cinq trous de chevilles en partie rebouchés et d’une longue traînée horizontale sur le mur où se trouve fixé l’interphone. Ces traces sont visibles sur la photographie annexée à son rapport.

L’huissier Guerrier a pour sa part noté la présence de cette même traînée brune au-dessus de l’interphone.

Un seul pan de mur étant endommagé, il sera fait droit à la demande d’indemnisation dans la limite de la somme de 400 euros TTC sur la base du même devis VIALLE du 14 novembre 2017 après application du coefficient de vétusté précédemment retenu.

Le WC

Il est décrit par l’huissier Z comme étant très dégradé en raison de la présence de trous de fixation dans les murs et d’accrocs sur la toile de verre après le retrait par M^me Y d’un lave- mains qu’elle avait fait installer. Les photographies annexées au constat attestent de l’existence de ces dégradations.

L’huissier Guerrier a fait pour sa part les mêmes constatations, même s’il a considéré qu’à l’exception des traces laissées par le retrait du lave mains cette pièce était en bon état d’usage.

Les deux huissiers ont par ailleurs relevé la présence de traces d’un ancien dégât des eaux sur la trappe de visite en plafond du WC, mais ce dommage ne saurait être imputé à M^me Y qui, sans être contredite sur ce point précis, prétend que le bailleur a effectué une déclaration de sinistre au titre de ce dégât des eaux provenant nécessairement de l’étage supérieur.

Sur la base du devis VIALLE, et après application du même coefficient de vétusté de 30 %, il sera alloué de ce chef à la bailleresse la somme de 100 euros TTC.

La salle de bains

Cette pièce est décrite par les deux huissiers comme étant en bon état d’usage, à l’exception de la présence de fines fissures au niveau de la bonde d’évacuation du lavabo.

Rien ne permet cependant d’imputer ces désordres très légers à un mauvais usage, alors qu’au vu des photographies il s’agit manifestement de craquelures de l’émail causées par la vétusté.

Aucune indemnisation ne saurait par conséquent être allouée à ce titre.

La terrasse extérieure

Cette partie d’immeuble est recouverte de dalles en bois. Les deux huissiers ont constaté que huit dalles étaient endommagées (fissures, enfoncements, ou soulèvements) et que de nombreuses dalles présentaient des taches blanches circulaires laissées par l’emplacement de pots de fleurs.

Outre le fait que l’entreposage de pots de fleurs relève d’un usage normal des lieux loués, il n’est apporté aucune preuve d’un défaut d’étanchéité de la terrasse imputable à la locataire sortante.

Rien ne permet d’affirmer en outre que la déformation de quelques dalles exposées aux intempéries est due à une utilisation fautive de la terrasse, plutôt qu’à la vétusté, tandis qu’il ne résulte d’aucun avis technique qu’en méconnaissance de son obligation d’entretien la locataire, qui le conteste, aurait négligé d’appliquer le traitement à l’huile prévu à l’état des lieux d’entrée.

Aucune condamnation ne saurait donc intervenir à ce titre, alors que compte tenu de la nature du matériau recouvrant la terrasse la présence inévitable de traces laissées par les pots de fleurs ne relève pas d’un usage anormal des lieux loués.

Le mur de façade

M^me Y, qui le reconnaît, a enlevé le store extérieur qu’elle avait fait installer, laissant en façade 6 éléments de fixation en ferraille.

Au vu des photographies annexées aux deux constats, l’enlèvement de ces éléments ne nécessite nullement, comme cela est prévu au devis BOREAL du 15 novembre 2017, la reprise de l’enduit frotté de la façade sur une surface de 98 m² pour un coût de 2450 euros hors-taxes.

Il sera par conséquent alloué de ce chef au bailleur la somme de 400 euros TTC correspondant au seul coût des travaux de dépose des fixations, de rebouchage des trous et de nettoyage de la trace laissée par l’ancien emplacement de la bâche.

L’indemnité globale due à la bailleresse

Il résulte des développements précédents que les dégradations imputables au locataire sortant j u s t i f i e n t l ' a l l o c a t i o n d ' u n e s o m m e g l o b a l e d e 6 7 0 0 e u r o s T T C (2300+800+800+1900+400+100+400) à titre de dommages et intérêts, à laquelle il convient d’ajouter une indemnité de 250 euros pour le nettoyage des grilles de VMC et de la cuvette des WC, qui étaient encrassées, et pour la reprise de la façade de la cheminée intérieure, dont il a été constaté à la sortie qu’elle était décollée.

Par voie de réformation du jugement, M^me Y sera par conséquent condamnée à payer à la SCI La Flamboyante la somme de 6950 euros TTC à titre de dommages et intérêts, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 803 euros, de sorte qu’il sera fait droit à la demande du bailleur dans la limite de la somme de 6147 euros.

Sur la demande de M^me Y en réparation d’un préjudice moral

Succombant pour l’essentiel en ses prétentions, M^me Y ne saurait soutenir que la SCI La Flamboyante a manqué à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat, abusé de sa confiance et formé des demandes manifestement excessives et abusives.

Elle n’est dès lors pas fondée à demander réparation d’un prétendu préjudice moral, ce qui conduit à la confirmation du jugement sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas de faire application en cause d’appel de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

le jugement qui a rejeté toute demande de ce chef sera également confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour stutuant contradictoirement par mise à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M^me B Y à payer à la SCI La Flamboyante les sommes de 5118 euros au titre des loyers des mois de juillet à décembre 2015 et de 290,03 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2017, et en ce qu’il a débouté M^me B Y de sa demande en remboursement de la somme de 4691,12 euros représentant le montant des charges locatives acquittées au cours du bail, ainsi que de sa demande en réparation d’un préjudice moral,

Confirme également le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI La Flamboyante à payer à M^me B Y la somme de 362 euros au titre d’un trop versé sur la révision annuelle du loyer,

Réforme le jugement déféré pour le surplus et statuant à nouveau en y ajoutant :

Déclare M^me B Y irrecevable en sa demande en remboursement d’un indu de loyer de 15 164 euros au titre du conventionnement du logement loué,

Condamne M^me B Y à payer à la SCI La Flamboyante la somme de 6147 euros au titre des réparations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie,

Ordonne la compensation entre les condamnations réciproques,

Dit n’y avoir lieu en cause d’appel à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties, le jugement qui a rejeté toute demande d’indemnisation de ce chef étant également confirmé,

Condamne M^me B Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer délivré le 6 octobre 2017.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE