N° RG 19/04123 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KGFI

N° Minute :

C4

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la S.C.P. LACHAT MOURONVALLE

la S.C.P. FESSLER JORQUERA & ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE Y

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 12 AVRIL 2022

Appel d’un Jugement (N° R.G. 16/00839) rendu par le Tribunal de Grande Instance de Y en date du 27 juin 2019, suivant déclaration d’appel du 11 Octobre 2019

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires COPROPRIETE LE SAINT FLORENT Représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est sis […] à Y (38000) pris en son Etablissement situé 12 rue Saint Joseph à Y (38000), Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette

qualité audit siège

[…]

38000 Y

Représentée et plaidant par M^e MOURONVALLE de la S.C.P. LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de Y

INTIMÉS :

M^me G S-M A

née le […] à […]

de nationalité Française

[…] M. C A

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

ASSOCIES, avocat au barreau de Y

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d’une ordonnance en date du 6 juillet 2021 rendue par la première présidente de la cour d’appel de Y

DÉBATS :

A l’audience publique du 7 décembre 2021, Frédéric Dumas, vice-président placé, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique reçu le 8 juin 1995 par maître X, notaire à Y, M^me G S-M A, M. C A, M. Z-F A et M^me J M K veuve A ont vendu deux parcelles de terrain sises […] à Y cadastrées section DT 350 et 351 à la société […].

L’acte stipule au profit des vendeurs une faculté de réméré, sur la parcelle cadastrée DT 350, réservée pendant cinq ans jusqu’au 8 juin 2000 et ce en contrepartie du paiement à la société Chemin Guilbaud d’une somme de 40.000 francs 'représentant le prix principal de la présente vente et les vrais et loyaux coûts du contrat, ainsi que les réparations nécessaires et celles qui auraient augmenté la valeur de l’immeuble vendu, jusqu’à concurrence de cette augmentation,…'

Cet acte a été publié au service de la conservation des hypothèques de Y le 10 juillet 1995 sous les références Volume 95 P n°4534.

La société Chemin Guilbaud a édifié sur lesdites parcelles, après obtention d’un permis de construire, la Résidence Le Saint-Florent, soumise au régime de la copropriété.

Le 21 décembre 1995 le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été établis et déposés au rang des minutes de maître X.

Par deux lettres recommandées avec accusés de réceptions des 30 mars et 28 avril 2000 de M^me G A les associés de la société Chemin Guilbaud, les sociétés anonymes N H I et B, ainsi que la société anonyme Foncia Andrevon, en sa qualité de syndic de la copropriété, ont été informées de la volonté de l’indivision A d’user de sa faculté de réméré et de redevenir propriétaire de la parcelle cadastrée section DT 350.

Par lettres des 4 et 10 avril 2000 la société anonyme B a informé M^me A avoir relancé maître X afin de régulariser l’acte.

Apres divers échanges de courriers avec le syndic de copropriété, M^me G A et M. Z-F A ont mis en demeure par acte extrajudiciaire du 7 juin 2000 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent, représenté par son syndic en exercice la société Foncia Andrevon, d’avoir à régulariser l’acte de vente dans les plus brefs délais.

Par délibération de son assemblée générale du 8 décembre 2001 le syndicat des copropriétaires a accepté la cession de la parcelle n°350 mais, après désignation d’un nouveau syndic, la société à responsabilité limitée Vercors Immobilier, l’assemblée générale des copropriétaires a par décision du 10 juillet 2003 refusé 'la vente de la parcelle 350'.

M^me J K veuve A est décédée le […], laissant pour lui succéder M^me G A ainsi que MM. C et Z-F A. M. Z-F A, décédé le […], a laissé pour héritiers M^me G A et M. C A.

Par exploit du 18 février 2016 M^me G A et M. C A ont fait citer le syndicat de copropriétaires de l’immeuble Résidence Le Saint-Florent devant le tribunal de grande instance de Y aux fins notamment que soit constaté qu’ils ont régulièrement fait valoir leurs droits sur la parcelle DT 350, et qu’il soit dit et jugé qu’ils en sont les propriétaires.

Suivant jugement du 27 juin 2019 le tribunal de grande instance de Y a :

- constaté que M. et M^me A ont régulièrement usé de leur faculté de rachat sur la parcelle cadastrée section […] a Y d’une superficie de 8 ares et […],

- dit que M. et M^me A sont propriétaires de la parcelle cadastrée section […] à Y d’une superficie de 8 ares et […],

- dit que faute pour le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Saint-Florent de ratifier l’acte authentique dont sera chargé tel notaire mandaté par la partie la plus diligente, à première réquisition de celle-ci, le présent jugement vaudra acte de vente de la parcelle et sera publié comme tel au service de la publicité foncière,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le syndicat de copropriétaires de la copropriété Le Saint-Florent à verser à M. et M^me A une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

- autorisé la S.C.P. Fessler Jorquera & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 11 octobre 2019 le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Saint-Florent a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions l’appelant demande à la cour de réformer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

- déclarer irrecevables M. et M^me A en leur action comme atteinte par la prescription,

- rejeter leur action comme étant tardive pour ne pas avoir été exercée dans les conditions légales et contractuelles,

- annuler subsidiairement la clause de réméré sur le fondement de la fraude,

- condamner reconventionnellement les consorts A au paiement d’une somme de 10.000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice occasionné à la collectivité des copropriétaires,

- condamner les consorts A au paiement d’une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent fait valoir que :

- la faculté de rachat appartient à chacun des quatre vendeurs pour leurs seuls droits respectifs,

- le pacte de réméré prévoyait que la société Chemin Guilbaud, acquéreur, subrogerait dans tous ses droits et obligations à l’égard du vendeur le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à édifier de sorte que le courrier adressé le 30 mars 2000, qui plus est signé de M^me G A seule, à la société H I Immobilier, l’un des associés de la société Chemin Guilbaud, est inopérant comme ne respectant pas les dispositions dudit pacte,

- il aurait ainsi dû être adressé au titulaire de la parcelle DT 350, le syndic Foncia,

- l’acte de vente contient, s’agissant de la parcelle DT 350, un paiement à terme dans un délai de cinq ans, lequel ne dispensait cependant pas le vendeur exerçant le réméré de régler les frais et loyaux coûts de la vente conformément à l’article 1673 du code civil et aux stipulations contractuelles,

- l’action en réméré en tant que condition résolutoire est soumise à la prescription de l’article 2224 du code civil,

- la société Chemin Guilbaud a obtenu le 30 novembre 1994 un permis de construire qui porte sur un terrain de 4800 m² incluant la parcelle cadastrée DT350, le certificat d’urbanisme de l’acte indiquant que le coefficient d’occupation des sols de la zone est de 1, requérant pour permettre au projet de développer une surface hors 'uvre nette de 4785 m² que l’assiette foncière repose sur une parcelle de 4800 m²,

- la stipulation du réméré a ainsi permis de contourner le texte en autorisant dans un premier temps le projet puis en permettant ensuite au vendeur de récupérer la moitié de la parcelle en contredisant directement le plan d’occupation des sols de la commune,

- l’assiette foncière amputée de la parcelle cadastrée DT 350 s’opposait en effet à la délivrance du permis de construire et l’opération consistait donc à permettre au vendeur de concourir à la réalisation d’une fraude,

- le prix de vente de la parcelle DT 350 étant payable dans un délai de cinq ans le vendeur n’avait ainsi aucun intérêt à ne pas exercer la faculté de réméré et n’a jamais réclamé le paiement du prix malgré son exigibilité immédiate en cas d’aliénation, laquelle est pourtant intervenue dès le 21 décembre 1995,

- ni le syndicat des copropriétaires ni les différents acquéreurs n’étaient informés de l’existence du pacte de réméré et demeuraient par conséquent ignorants de la fraude qui doit entraîner l’annulation de cette clause.

En réplique, selon leurs dernières écritures, les consorts A concluent à ce que la cour confirme le jugement déféré et :

- condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

- le condamne à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la S.C.P. Fessler Jorquera & Associes.

Les intimés exposent que :

- l’exercice du réméré n’est pas subordonné à une intervention judiciaire et que le transfert de propriété s’opère de plein droit dès lors qu’il est mis en oeuvre,

- il ne peut leur être reproché de ne pas avoir justifié du règlement entre les mains du syndicat des copropriétaires, avant le 8 juin 2000, du montant de la somme de 40 000 francs au titre du prix principal de la vente, celui-ci ne leur ayant jamais été payé, ou de ne s’être acquitter des frais et loyaux coûts de la vente, lesquels ne leur ont jamais été indiqués du fait du refus de passation de l’acte de transfert de propriété motivé par le fait que les copropriétaires auraient été dans l’ignorance des conditions de la vente du 8 juin 1995, ce qui leur est inopposable en application de l’article 1664 du code civil,

- le fait pour la société Chemin Guilbaud puis par le syndicat des copropriétaires d’obtenir un permis de construire au profit de la superficie procurée par une parcelle affectée d’un retour possible dans le patrimoine du vendeur n’est pas constitutive d’une fraude et l’Administration a délivré le permis de construire sur la base d’un dossier comprenant toutes les informations dont le titre dont devait justifier le pétitionnaire intégrant nécessairement la clause du possible réméré,

- si la vente était entachée d’une fraude elle devrait être annulée en totalité,

- en tout état de cause seul le syndicat des copropriétaires, et non les consorts A, a profité de la situation puisqu’il a pu édifier l’immeuble.

L’instruction a été clôturée suivant ordonnance du 6 octobre 2021.

MOTIFS

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte des dispositions des articles 1659 et 1673 du code civil que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement des frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, à défaut de quoi il ne peut entrer en possession du bien racheté. L’article 1660 limite la durée d’exercice de la faculté de rachat à un terme ne pouvant excéder cinq années.

L’article 1668 précise en outre que si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l’action en rachat que pour la part qu’il y avait.

Par ailleurs en vertu de l’article 2227, selon lequel le droit de propriété est imprescriptible, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription.

En l’espèce l’acte de vente du 8 juin 1995 a été conclu entre les consorts A-K et la société Chemin Guilbaud représentée d’une part par M. L D en qualité de président directeur général de la société B en tant que gérante de la société Chemin Guilbaud et d’autre part ses associés à savoir les sociétés N H I et B également représentées par M. D. Il est en outre précisé, s’agissant de l’exercice de la faculté de réméré, que la société acquéreur subrogera dans tous ses droits et obligations à l’égard du vendeur le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à édifier.

Par une lettre à entête de l’indivision A expédiée à l’attention de H I Immobilier en recommandé avec demande d’avis de réception, datée du 30 mars 2000 et portant un tampon de La Poste du 31 mars 2000, M^me G A a informé l’associée de la société Chemin Guilbaud de la saisine de maître X afin d’enregistrer et authentifier 'notre volonté expresse de redevenir propriétaires exclusifs de la parcelle de terrain ayant fait l’objet' du réméré contenu dans la vente de leur terrain sis […] à Y. Ce courrier porte la signature de M^me A, laquelle est précédée de la mention 'Pour l’indivision A'.

Selon une lettre du 4 avril 2000, portant référence des sociétés Chemin Guilbaud et N H I, la société B a confirmé à M^me A avoir reçu son courrier du 30 mars 2000 et avoir relancé à plusieurs reprises maître X afin de régulariser le réméré, ce dont elle justifiait auprès de la destinataire le 10 avril suivant par la transmission d’une copie de la mise en demeure du notaire en date du 31 décembre 1999 et au bas de laquelle était apposée la mention 'copie aux consorts A'.

Par trois lettres recommandées avec demandes d’avis de réceptions des 9, 22 mai et 9 juin 2000 portant deux signatures l’indivision A a encore informé la société Foncia Andrevon, en visant expressément la copropriété Le Saint-Florent, de sa volonté d’exercer la faculté de réméré.

Il résulte ainsi tant de la teneur des courriers adressés par M^me G A au nom de l’indivision A que de la lettre du 31 décembre 1999 de mise en demeure du notaire par la société B avec copie aux coïndivisaires que M^me G A agissait au vu et au su de M. C A, M. Z-F A et M^me J M K veuve A qui, n’ignorant pas l’exercice de la faculté de réméré entamé dès 1999, lui avaient nécessairement donné pouvoir pour ce faire.

De plus les consorts A ont exprimé la volonté de l’indivision de racheter la parcelle DT 350 auprès de la société B, associée et gérante de la société Chemin Guilbaud et par conséquent habilitée à représenter l’acquéreur du fonds, puis auprès du syndic Foncia Andrevon représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent, respectant en cela la stipulation incluse dans la réserve de réméré selon laquelle la société acquéreur subrogera dans tous ses droits et obligations à l’égard du vendeur ledit syndicat.

Dès lors et contrairement aux affirmations de l’appelant c’est donc l’ensemble de l’indivision, et non pas M^me G A pour ses seuls droits, qui a exprimé sa volonté de rachat et ce conformément aux termes de l’acte de vente du 8 juin 1995.

La question du remboursement du prix et des frais qui incombait aux vendeurs est indifférente en ce qu’elle n’est pas de nature à influer sur leur droit de propriété mais à les empêcher, le cas échéant, d’entrer en possession de la parcelle revendiquée.

Il conviendra par conséquent de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a constaté que M. et M^me A, à titre personnel et en tant qu’ils viennent aux droits de M^me J K et de M. Z-F A, ont régulièrement usé de leur faculté de rachat sur la parcelle cadastrée section […] a Y d’une superficie de 8 ares et […].

Ainsi que l’a justement souligné le premier juge l’action engagée par M^me G A et M. C A ne tend nullement à voir reconnaître leur faculté de rachat mais à faire reconnaître leur droit de propriété sur la parcelle litigieuse, n’ayant d’autre objet qu’une revendication immobilière par nature imprescriptible selon les dispositions de l’article 2227 précité.

Dès lors la fin de non recevoir tirée de la prescription de 1'action des consorts A, qui se confond avec la demande de rejet de celle-ci en raison de sa tardiveté, ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’annulation de la clause de réméré

En vertu de l’article 1131 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent soutient que la vente initiale réalisée au profit de la société Chemin Guilbaud aurait une cause illicite dès lors que l’inclusion de la parcelle DT 350 n’avait d’autre objet que de permettre à l’acquéreur d’obtenir une superficie de terrain suffisante pour avoir des droits a construire plus importants, contournant ainsi les règles d’urbanisme.

Toutefois le tribunal a relevé à bon droit que s’il résultait des pièces versées aux débats que, faute de cession de la parcelle DT 350, la superficie hors oeuvre nette du bâtiment édifié sur la parcelle DT 351 aurait été nécessairement inférieure compte tenu des règles d’urbanisme applicables, une telle circonstance ne saurait à elle seule permettre de considérer que l’insertion d’une clause de réméré dans l’acte de vente constituait une manoeuvre destinée à contourner les règles d’urbanisme. En effet, au jour du dépôt de la demande de permis de construire et de la signature de l’acte de vente, rien ne permettait de considérer avec certitude que les consorts A exerceraient leur faculté de réméré et qu’ainsi la condition résolutoire n’était assortie d’aucun aléa. La société Chemin Guilbaud disposait ainsi de tous les droits attachés à la qualité de propriétaire et pouvait donc régulièrement solliciter toute autorisation d’urbanisme en incluant la parcelle DT 350.

C’est enfin par une analyse exacte et pertinente de la situation que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires, qui a directement tiré profit de la prétendue fraude, ne saurait exciper des dispositions de l’article 1131 du code civil pour conserver la propriété de la parcelle litigieuse.

Il y aura lieu dès lors de rejeter la demande d’annulation de la clause de réméré formée par l’appelant et de le débouter de sa demande indemnitaire fondée sur l’exercice prétendument tardif du rachat.

Sur la demande indemnitaire des consorts A

En vertu de l’ancien article 1382 du code civil et de l’article 1240 du même code applicable depuis le 1er octobre 2016 tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Les consorts A, qui sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires pour sa résistance abusive et injustifiée, n’établissent ni n’allèguent d’ailleurs l’existence d’aucun préjudice au soutien de leur prétention.

Les intimés seront dès lors déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais exposés pour faire valoir leurs droits devant la cour. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent sera donc condamné à leur verser une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant qui succombe sera en outre condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent,

Confirme le jugement du 27 juin 2019 du tribunal de grande instance de Y en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Alpes, de l’intégralité de ses demandes,

Déboute M^me G A et M. C A de leur demande indemnitaire,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Alpes à verser à M^me G A et M. C A une indemnité de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Florent représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Alpes aux entiers dépens de la procédure d’appel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE, 1. O P Q R

[…]