N° RG 19/03270 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KDQR

N° Minute :

C2

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Géraldine MERLE

M^e Christine CUVELARD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 01 FEVRIER 2022

Appel d’un jugement (N° RG 11-18-242) rendu par le Tribunal d’Instance de ROMANS SUR ISERE

en date du 24 mai 2019suivant déclaration d’appel du 25 Juillet 2019

APPELANT :

M. B Z

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Géraldine MERLE, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

M^me D Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine CUVELARD, avocat au barreau de VALENCE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 19/9635 du 10/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de GRENOBLE)

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 novembre 2021, Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er avril 2016, M. B Z a donné en location à M^me D Y divorcée X (ci-après M^me Y) un logement sis […].

Le 9 mai 2018, M^me Y a adressé à M. Z son congé pour une prise d’effet au 11 juin 2018.

Le 25 mai 2018, M^me Y a fait dresser un procès-verbal par M. A, huissier de justice, aux fins de faire constater l’état de son logement.

Par acte du 26 juin 2018, M^me Y a assigné M. Z devant le tribunal d’instance de Romans-sur-Isère pour le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

- 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

- 2 600 euros au titre des charges mensuelles de 100 euros versées depuis le mois d’avril 2016 sans justificatif ;

- 360 euros au titre des frais de constat de M. A, huissier de justice ;

- 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 24 mai 2019, le tribunal d’instance de Romans-sur-Isère a':

Condamné M. Z à payer à M^me Y les sommes suivantes :

- 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

- 2 600 euros à titre de remboursement de la provision sur charges,

- 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamné M. Z aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le tribunal a retenu que :

- il n’est pas établi que M^me Y pouvait prétendre à la jouissance d’un garage, d’une terrasse ou d’une pièce supplémentaire en cours d’aménagement au-dessus du garage ni que la machine à laver était en panne, pas plus qu’il n’était établi de lien de causalité entre cette panne et l’absence de porte de sécurité ;

- le logement présentait des problèmes de ventilation, de sorte que M^me Y a subi un préjudice de jouissance en raison de la présence de moisissures révélatrices d’une humidité importante ;

- la locataire ne justifie d’aucun défaut d’approvisionnement en électricité ou en eau courante, pas plus que d’une demande en ce sens auprès du bailleur ni d’avoir formulé de demande de quittance ;

- aucune pièce versée au débat ne permet d’établir à quelles dépenses correspondait la provision sur charges de 100 euros par mois ;

- M. Z ne démontre pas en quoi la procédure engagée par M^me Y est abusive et excède le droit de chacun de s’adresser à la Justice.

Le 25 juillet 2019, M. Z a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

Condamné M. Z à payer à M^me Y les sommes suivantes :

- 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

- 2 600 euros à titre de remboursement de la provision sur charges,

- 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. Z aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par conclusions d’appelant n° 1 notifiées le 24 octobre 2019, M. Z demande à la cour de':

Infirmer le jugement entrepris ;

Débouter M^me Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dans lesquelles elle sera déclarée irrecevable et en tous cas mal fondée ;

Condamner M^me Y à lui payer une somme de 2 000 euros en raison du caractère abusif de la procédure ;

Condamner M^me Y au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M^me Y aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Géraldine Merle.

Il fait valoir que':

- M^me Y, en difficulté pour pouvoir se loger, lui a demandé s’il pouvait aménager un appartement avec trois chambres et un séjour afin de lui louer, ce qu’il lui a consenti en aménageant l’ancien grenier en appartement neuf de 100 m² ;

- lui et M^me Y ont convenu de fixer l’entrée dans les lieux au 1er avril 2016 et en raison de leur relation amicale et de confiance, il a décidé de louer le bien sans contrat de bail ni caution, le loyer étant réglé à termes échus et il a en outre meublé l’appartement en totalité avec notamment deux lits neufs, dont un électrique ;

- ses relations avec M^me Y se sont dégradées en octobre 2017, rendant son quotidien difficile dans la mesure où il a subi des nuisances sonores, des agressions verbales et menaces de la part de M^me Y ;

- aucun écrit n’a été établi pour la location, et aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué, étant souligné que la signature sur le courrier en date du 1er avril 2016 n’est pas la sienne et que les états des lieux sont des faux, comportent des erreurs et de nombreuses ratures ;

- l’examen attentif des signatures présentes sur ces documents confirme qu’elles n’ont pas été apposées par lui dans la mesure où elles sont légèrement floues et alors que M^me Y ne produit pas les originaux de ces documents qui ont été produits pour les besoins de la procédure ;

- le loyer était fixé à la somme de 700 euros sans provision sur charge ni aucun garage ni terrasse, et qu’il a dû assumer un surcoût d’électricité du fait de la présence de M^me Y ;

- les quittances conformes ont bien été établies, y compris en 2018, pour ce montant ;

- les prétendus désordres mentionnés par M^me Y sont faux, étant relevé qu’elle n’a jamais formulé le moindre reproche durant tout le temps de la location, que son congé du 9 mai 2018 ne comporte d’ailleurs aucun grief, et qu’elle a fait intervenir un huissier dans un des studios en travaux dont elle avait pris la clef ;

- au contraire, M^me Y a commis de nombreuses dégradations dans l’appartement avant son départ, ce qui est confirmé par la nouvelle locataire ;

- il est très affecté d’être attrait devant un tribunal alors que les demandes de M^me Y sont infondées compte tenu de tout ce qu’il a fait pour elle.

Par conclusions d’appel en réponse notifiées le 20 novembre 2019, M^me Y demande à la cour de':

Débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. Z à :

- lui rembourser la somme de 2 600 euros relative aux charges mensuelles de 100 euros versées depuis le mois d’avril 2016 sans justificatif,

- lui payer des dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de ces dommages-intérêts à la somme de 1 000 euros ;

Faire droit à sa demande reconventionnelle sur ce montant et fixer celui-ci à 5 000 euros ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Z à lui rembourser ses frais de procédure ;
Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de ce remboursement à la somme de 200 euros ;

Faire droit à sa demande reconventionnelle sur ce montant et le fixer à 360 euros ;

Faire droit à sa demande reconventionnelle de voir condamner M. Z à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive en appel ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Faire droit à sa demande reconventionnelle de voir condamner M. Z à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. Z aux entiers dépens distraits au profit de M^e Christine Cuvelard.

Elle fait valoir que :

- M. Z n’apporte aucune pièce nouvelle ni argument nouveau en appel ;

- M. Z avait un projet immobilier et non la simple volonté de lui venir en aide, et lui a promis de refaire à neuf l’appartement pour le lui louer ;

- M. Z ne lui a pas demandé de dépôt de garantie dès lors qu’il restait des travaux à terminer dans le logement ;

- elle n’a commis aucune nuisance sonore, aucune agression verbale ni menace à l’égard de son bailleur alors que M. Z l’a agressée, ce qui lui causé un stress post-traumatique, et qu’il cherche à se faire passer pour la victime dans cette procédure en rapportant des faits sans rapport avec le présent litige ;

- M. Z prétend, sans fondement, que la signature n’est pas la sienne sur les documents qu’elle produit, alors que les signatures sont manifestement identiques et qu’il n’a jamais déposé plainte pour faux et usage de faux ;

- les signatures sont identiques sur les quittances de loyer et sa lettre du 14 mai 2018, les fautes d’orthographe, que seul son bailleur commet, également, étant souligné qu’elle ne dispose que des doubles de ces documents dans la mesure où lui seul détient les originaux ;

- M. Z percevait l’allocation de logement familial directement sur son compte, or pour percevoir cette allocation, le locataire doit produire à la CAF son contrat de bail et un état des lieux entrant ;

- le contrat de bail prévoyait que le loyer était de 600 euros outre 100 euros charges ;

- il appartient au bailleur de rapporter la preuve des sommes dont il réclame paiement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les pièces de M. Z n’étant pas probantes ;

- elle produit un constat d’huissier afin de démontrer son trouble de jouissance alors que les photos de M. Z ne sont ni datées ni n’ont été établies contradictoirement, et sont sans valeur probante ;

- elle a loué et payé un logement qui devait comprendre un garage, une terrasse et une grande pièce de vie, ainsi qu’il en ressort de l’attestation manuscrite valant contrat de bail et des états des lieux d’entrée et de sortie et des attestations versées aux débats ;
- en violation de l’article 1719 alinéa 3 du code civil, elle a subi plusieurs troubles de jouissance, et a payé un logement de 105 m² qui devait comprendre une pièce de vie qui est différente du séjour avec poêle à granule ;

- elle ne disposait pas de compteurs individuels d’eau et d’électricité alors qu’il s’agit d’une obligation pour le bailleur selon les articles L. 241-9 et R. 131-10 du code de l’énergie et R. 131-2, R. 135-1 et L. 135-1 du code de la construction et de l’habitation ;

- le montant du constat d’huissier est chiffré à la somme de 360 euros TTC en page 3 du constat.

Le présent arrêt sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’existence d’un contrat de bail et des provisions sur charges

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il revient au propriétaire de justifier des sommes dont il réclame le paiement.

En l’espèce, M. Z soutient qu’aucun contrat de bail ni d’état des lieux n’ont été conclus avec M^me Y et relève qu’il s’agit de faux comportant des imitations de sa signature. Il expose que le loyer se chiffrait à la somme de 700 euros sans mention de provisions sur charges et qu’aucun garage, ni terrasse ni pièce supplémentaire n’étaient compris dans la location. M. Z fait valoir que la locataire a pris possession d’un logement neuf et qu’elle ne lui a jamais adressé de contestation pendant toute la durée du bail.

M^me Y soutient qu’un contrat de bail a été conclu avec M. Z pour un logement de 105 m² comprenant une grande pièce de vie ainsi qu’un garage et une terrasse. Elle relève que le loyer se chiffrait à 600 euros outre 100 euros de provisions sur charges. Elle reproche à son bailleur de ne pas lui avoir installé un compteur individuel d’eau et électricité. A l’appui de ses demandes, elle produit notamment les pièces suivantes :

- l’état des lieux d’entrée du 1er avril 2016,

- un deuxième état des lieux daté du 11 juin 2018,

- un contrat daté 1er avril 2016 signé par les deux parties,

- un lettre de congé datée du 9 mai 2018 et la réponse de M. Z datée du 14 mai 2018,

- un procès-verbal de constat du 25 mai 2018,

- des quittances de loyer jusque décembre 2017,

- une attestation de la CAF du 14 juin 2016.

Les signatures des parties étant effectivement apposées sur le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée, il s’ensuit que M. Z ne peut valablement soutenir l’existence d’un bail verbal compte tenu de l’absence d’écrit entre les parties. M. Z ne peut pas plus sérieusement se prévaloir de l’imitation de sa signature par M^me Y alors qu’il ressort des différentes pièces produites par les parties que sa signature est identique sur l’ensemble de ces documents, étant souligné au surplus qu’il ne justifie pas avoir déposé de plainte pour faux et usage de faux depuis qu’il a pris connaissance des pièces produites de M^me Y en première instance.

Il s’évince donc des pièces du dossier et notamment du contrat signé le 1er avril 2016 par les parties et de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement, qu’un contrat de bail a été conclu entre M. Z et M^me Y concernant un appartement de 105 m² environ constitué de 3 chambres et d’une cuisine ouverte moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre 100 euros de provisions sur charges.

Il convient de relever que sur l’état des lieux d’entrée, ni la case « terrasse » ni celle « garage » ne sont cochées et les mentions « un garage double de 50 m² environ » et « séjour avec poêle à granule » sont raturées en première page de l’état des lieux d’entrée du 1er avril 2016 ainsi que dans l’état des lieux de sortie du 11 juin 2018. Il s’avère en outre que l’état des lieux de sortie présente plusieurs mentions contradictoires :

- la case « terrasse » est cochée mais il est fait mention du commentaire « pas de terrasse » ;

- le document est à la fois daté du « 1er avril 2016 » et du 11 juin 2018 ;

- il y est fait mention d’un garage en très bon état mais d’une mention « plus de garage depuis plus de 2 ans ».

Ces points, qui ne sont corroborés par aucun autre élément probant, sont insuffisants pour démontrer que le logement loué comprenait un garage et une terrasse, étant relevé qu’il s’agit en réalité d’une copie de l’état des lieux d’entrée, avec l’ajout de quelques commentaires supplémentaires et des signatures respectives des locataire et bailleur.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu’avait été conclu entre les parties un bail écrit relatif à la location d’un appartement de 105 m² environ constitué de 3 chambres et d’une cuisine ouverte moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre 100 euros de provision sur charges pour la période comprise entre le 1er avril 2016 et le 11 juin 2018.

Concernant les provisions sur charges, il ressort du contrat de bail et des quittances de loyer produites par les parties que M^me Y a réglé 700 euros par mois à son bailleur comprenant 100 euros de provisions sur charges pendant toute la durée de la location, à savoir pendant 26 mois.

A hauteur d’appel, M. Z produit uniquement des factures d’un lieu de consommation situé chemin du Dravey à Hauterives, ce qui ne correspond manifestement pas à l’adresse du logement loué par M^me Y sis […].

Il s’ensuit que le bailleur ne justifie pas des charges facturées à sa locataire.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a condamné M. Z à rembourser à M^me Y la somme de 2 600 euros (26 mois x 100 euros) correspondant au montant des provisions sur charges encaissées mais non justifiées, confirmant le jugement de ce chef.

Sur le trouble de jouissance

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, M^me Y fait valoir qu’elle a subi un trouble de jouissance du fait des désordres grevant son logement, en raison de l’absence de compteurs individuels d’eau et d’électricité et dans la mesure où les caractéristiques du logement ne correspondent pas au bien prévu par le contrat de bail. Elle soutient également que sa machine à laver a été endommagée à cause du gel et ajoute en outre que M. Z l’a insulté et menacé, ce qui lui a causé un stress post-traumatique.

M. Z soutient qu’il a effectué des travaux au sein du logement, qui était totalement neuf, et relève que M^me Y a commis de nombreuses dégradations dans l’appartement avant son départ.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée du 1er avril 2016 que l’ensemble du logement était en très bon état au moment de la prise en possession par la locataire.

Toutefois, il est établi par le constat d’huissier de justice que l’appartement loué par M^me Y était affecté par des infiltrations et des traces de moisissures au sein de plusieurs pièces du logement, que des câbles électriques n’étaient pas gainés, que la salle de bain ne disposait pas de ventilation et que des tuyaux d’évacuation étaient à nus dans les toilettes, et enfin que la grande pièce de vie était en travaux. Néanmoins, M^me Y ne produit aucune pièce susceptible de démontrer que la panne de sa machine à laver aurait un lien avec l’état de son logement ni qu’elle aurait averti son bailleur avant le 25 mai 2018 des troubles affectant son logement qui pourtant présentait des désordres assez importants. Force est donc de constater que son préjudice pour trouble de jouissance a débuté le 25 mai 2018 pour prendre fin le 11 juin 2018 date de son départ des lieux.

En revanche, les photographies produites par M. Z n’ont pas de valeur probante dès lors qu’elles ne sont pas datées et ne permettent pas même de déterminer la localisation des lieux photographiés.

Par ailleurs, si le 25 mai 2018 M^me Y a fait dresser un procès-verbal par M. A, huissier de justice, aux fins de faire constater l’état de son logement qui présentait plusieurs désordres, il s’évince de l’état des lieux de sortie qu’à la date du 11 juin 2018 le logement était de nouveau en très bon état en dehors des moisissures dans la chambre n° 1 et la salle de bains. A ce même égard, M. Z ne peut sérieusement soutenir que M^me Y aurait commis de nombreuses dégradations dans l’appartement avant son départ alors qu’il résulte de ce même état des lieux de sortie que le logement a été rendu en très bon état, en dehors des moisissures susmentionnées, étant souligné qu’il ne demande de toute façon aucune réparation à ce titre.

S’il est vrai que M^me Y justifie d’un dépôt de plainte du 4 juin 2018, de plusieurs attestations de ses proches ainsi qu’un certificat médical du 5 juin 2018, M. Z produit également plusieurs attestations de ses proches relatant ses relations avec M^me Y. Ces documents font état d’un climat de tensions et de discordes entre les parties dont les attestations sont manifestement divergentes et ne présentent pas en l’état les garanties suffisantes pour emporter la conviction de la cour.

De plus, les contenus de la plainte et de la main courante de M^me Y ne peuvent avoir valeur probante dès lors qu’ils ne sont que l’expression de celui qui se plaint, sans qu’aucune investigation postérieure ait pu corroborer lesdits griefs, étant en outre précisé qu’aucun lien de causalité n’est établi entre le stress post-traumatique dont fait état le médecin de M^me Y et ses altercations verbales avec son bailleur.

En outre, M^me Y se prévaut des dispositions combinées des articles L. 241-9 et R. 131-10 du code de l’énergie et R. 131-2, R. 135-1 et L. 135-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoient que tout local occupé à titre privatif, doit disposer d’un compteur individuel d’eau froide, de chaleur et d’électricité. M^me Y a fait constater par huissier de justice l’absence de ces compteurs dont elle n’avait pas accès dès lors qu’ils se situaient dans la cave de son bailleur.

Cependant, ainsi que l’a justement rappelé le premier juge, il appartient au locataire de rapporter la preuve que cette situation lui a été préjudiciable. Or, à hauteur d’appel, M^me Y ne justifie toujours pas d’un défaut d’approvisionnement en électricité ou en eau courante ni d’une demande formulée en ce sens auprès de M. Z pendant toute la durée de la location.

Dans ces conditions, le trouble de jouissance de M^me Y est uniquement constitué par les désordres relevés par le constat d’huissier de justice que le premier juge a justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros et il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la procédure abusive

A hauteur d’appel, M. Z fait valoir que les demandes de M^me Y sont infondées et qu’il est très affecté d’avoir été attrait devant un tribunal et sollicite la somme de 2 000 euros au titre du caractère abusif de la procédure.

Toutefois, M. Z ne démontre ni l’existence d’une faute de M^me Z qui aurait dégénéré en abus de droit, ni même de l’existence d’un préjudice subi. Sa demande sera donc rejetée.

M^me Y demande quant à elle la condamnation de M. Z à la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive en appel.

Néanmoins, elle ne démontre ni l’existence d’une faute de M. Z qui a pu légitimement défendre ses intérêts, ni l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais exposés pour la défense de ses intérêts, ces derniers seront justement compensés par l’allocation d’une indemnité complémentaire de procédure à hauteur d’appel.

Par conséquent, M. Z et M^me Y seront déboutés de leurs demandes respectives de dommages-intérêts pour procédure abusive, et le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

M. Z, partie perdante, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité commande de condamner M. Z à payer à M^me Y la somme complémentaire de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel, tenant compte des frais du constat d’huissier de justice d’un montant de 360 euros.

PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne M. B Z à payer à M^me D Y divorcée X la somme complémentaire de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de l’instance d’appel ;

Condamne M. B Z aux dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE