N° RG 20/02400 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KQAJ

C1

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la G JURISTIA – AVOCATS

la G H I -

CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE I

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 17 MARS 2022

Appel d’un jugement (N° RG 18/00523)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de I

en date du 29 juin 2020

suivant déclaration d’appel du 30 juillet 2020

APPELANTE (intimé dans le dossier 20/2497):

M^me Z Y

de nationalité Française

[…]

38100 I

représentée par M^e Jean Damien MERMILLOD-BLONDIN de la G JURISTIA – AVOCATS, avocat au barreau de I, substitué par M^e BARDOU, avocat au barreau de I

INTIMÉE (appelant dans le dossier 20/2497) :

[…]

GIE immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint Etienne sous le numéro 069 600 054, agissant poursuites et diligences de ses

représentants légaux domiciliés audit siège […]

[…]

représentée par M^e J F de la G H I-CHAMBERY, avocat au barreau de I, postulant et plaidant par M^e Dominique QUERAN-GERMAIX, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me C RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 novembre 2021, M^me BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et M^e QUERAN-GERMAIX en sa plaidoirie,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mai 1969, enregistré à I le 6 août suivant, M. B X a donné à bail commercial au Gie K’Store, à compter du 1er septembre 1969, un magasin situé 30 cours Berriat à I, des douches et bains situés dans la cour de l’immeuble en copropriété, une villa, située au fond de la cour de l’immeuble.

Par deux actes authentiques du 22 décembre 1970, M. B X et M^me C D épouse X, aux droits desquels vient M^me Z Y, ont consenti au Gie K’Store sur les mêmes biens immobiliers :

-un bail emphytéotique sur le lot n°4 de la copropriété du 30 cours Berriat à I, pour une durée de 50 ans courant à compter du 1er novembre 1970, moyennant un loyer de 10.000 francs ht/hc par an, payable à terme échu, et pour la première fois le 31 janvier 1971,

- un bail à construction d’une durée de 50 ans à compter du 1er novembre 1970, sur une parcelle de terrain nu d’une contenance de 151, 82 m², ayant accès au cours Berriat par l’allée de l’immeuble en façade portant le n°30, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros payable à terme échu et pour la première fois le 31 janvier 1971.

Chacun de ces baux comportait une clause de révision des loyers suivant la variation à la hausse ou à la baisse de l’indice national du coût de la construction publié par l’Insee.

Par courriers recommandés distincts du 16 juin 2017, le Gie K’Store s’est prévalu du défaut de conformité des clauses de révision aux prescriptions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier pour mettre la bailleresse en demeure d’une part de lui rembourser les sommes indûment perçues au titre du jeu de cette révision, d’autre part d’appliquer le loyer initial.

M^me Y n’ayant pas déféré à sa demande, le Gie K’Store l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de I par acte d’huissier du 17 janvier 2018.

Par jugement du 29 juin 2020, cette juridiction a :

- dit non écrite la stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer prenant comme indice de base de référence celui du 2ème trimestre 1969, des baux emphytéotique et à construction en date du 22 décembre 1970 conclus entre le Gie K’Store et M. B X et M^me C D épouse X, aux droits desquels vient M^me Z Y, – condamné M^me Z Y à appliquer le loyer initial prévu aux baux susvisés augmenté des différentes révisions intervenues depuis la deuxième révision des loyers, en prenant en considération, comme indice de base de référence, l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre de l’année au cours de laquelle la deuxième révision est intervenue au titre de chaque bail,

- condamné en conséquence M^me Z Y à restituer au Gie K’Store les sommes qu’elle a indûment reçues depuis le 1er juillet 2012 au titre des baux emphytéotique et à construction en date du 22 décembre 1970, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2017,

- rejeté la demande de délais de paiement de M^me Z Y,

- dit que les intérêts des sommes dues au Gie K’Store seront capitalisés par périodes annuelles,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné M^me Z Y à payer au Gie K’Store la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M^me Z Y aux dépens, dont distraction au profit de Maître E F G H I dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant déclarations au greffe des 30 juillet et 7 août 2020, M^me Y, puis le Gie K’Store ont successivement relevé appel de cette décision.

Ces deux instances ont été jointes par ordonnance du 10 septembre 2020.

Prétentions et moyens de M^me Y :

Au terme de ses écritures récapitulatives notifiées le 3 novembre 2021, M^me Y demande à la cour de :

- à titre liminaire,

- surseoir à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue par le Conseil Constitutionnel dans l’affaire portant le RG 18/00524,

- sur le fond,

- infirmer la décision déférée, sauf en ce qu’elle a dit que les intérêts des sommes dues au Gie K’Store seront capitalisés par périodes annuelles,

- statuant à nouveau,
- déclarer l’appel de M^me Z Y recevable et bien fondé,

- à titre principal,

- dire et juger que les clauses de révision du loyer prévues dans les baux emphytéotique et à construction du 22 décembre 1970 expriment la volonté des parties quant à la concordance entre la première révision triennale et la durée effective de la relation contractuelle liant le bailleur et le locataire,

- dire et juger qu’il n’y a pas eu de fraude ni de distorsion dans l’indexation du loyer,

- dire et juger valable les clauses d’indexation,

- débouter le Gie K’Store de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- subsidiairement,

- dire et juger que les dispositions légales supplétives de l’article L.251-5 du code de la construction et de l’habitation sont applicables au bail à construction,

- dire et juger que M^me Z Y n’est redevable au titre de la répétition de l’indu pour le bail à construction que de la somme de 12,92 euros,

- à titre infiniment subsidiaire,

- dire et juger que M^me Z Y sera condamnée à appliquer le loyer initial prévu aux baux susvisés augmenté des différentes révisions intervenues depuis la deuxième révision des loyers en prenant en considération comme indice de base de référence, l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre de l’année au cours de laquelle la deuxième révision est intervenue au titre de chaque bail,

- dire et juger que seules devront être restituées par M^me Z Y les sommes qu’elle a indûment reçues depuis le 1er juillet 2012 au titre des baux emphytéotique et à construction en date du 22 décembre 1970,

- renvoyer les parties à une prochaine audience de mise en état afin de débattre sur le décompte définitif compte tenu de l’annulation que de la première indexation ;

- en tout état de cause,

- dire et juger que M^me Z Y est de parfaite bonne foi,

- octroyer à cette dernière les plus larges délais de paiement en échelonnant le paiement des sommes qui seraient éventuellement mises à sa charge sur 24 mois,

- condamner le Gie K’store au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.

Sur le sursis à statuer, M^me Y fait valoir que la décision à intervenir sur la question prioritaire de constitutionnalité déposée dans un litige identique opposant le Gie K’Store à la Sci Berriat aura une incidence nécessaire sur la présente instance s’agissant de voire déclarer l’article L.112-1 du code monétaire et financier contraire à la Constitution.
Elle rappelle que, contrairement au Gie K’Store qui est concerné par les deux instances, elle n’a eu que tardivement connaissance de cette question prioritaire de constitutionnalité et que sa demande de sursis n’a aucun motif dilatoire.

Sur le fond, M^me Y fait valoir que :

- les dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier ont été introduites postérieurement à la signature des baux, par la loi du 29 décembre 1977 avec un effet rétroactif,

- les baux conclus en 1970 ont fait suite à une relation contractuelle entamée le 21 mai 1969 et la première révision triennale est intervenue de manière concordante avec la durée de la relation contractuelle effective,

- la distorsion n’a donc pas été délibérément recherchée par les parties, mais résulte du décalage intervenu entre la date de signature des baux et leur prise d’effet.

Subsidiairement, elle considère qu’il y a lieu d’appliquer au bail à construction les dispositions supplétives des articles L.251-5 et R.251-1 du code de la construction et de l’habitation reprenant les dispositions de la loi du 16 décembre 1964 et de son décret d’application, que les parties ont visées dans le bail et auxquelles elles ont ainsi manifesté la volonté de se soumettre.

Elle se prévaut de la variation minimum prévue par ces dispositions par application de l’indice trimestriel du coût de la construction et relève qu’il en résulterait un indu de 12, 92 euros, seules les révisions triennales de 2012 et 2015 étant concernées.

Enfin, elle considère qu’à défaut, l’invalidation de la clause peut n’être que partielle et ne produire effet que sur la première indexation, dès lors que les suivantes ont été conformes à l’ordre public.

Compte tenu des montants importants des restitutions demandées, elle sollicite des délais de paiement faisant état de revenus insuffisants.

Prétentions et moyens du Gie K’Store :

Suivant ses conclusions n°4 notifiées le 9 novembre 2021, le Gie K’Store entend voir :

- à titre liminaire, sur la demande de sursis à statuer :

- déclarer irrecevable l’exception de sursis à statuer soulevée par M^me Y, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, faute de qualité et d’intérêt à agir de cette dernière sur le fondement de l’article 23-1 et suivants de l’ordonnance du 7 novembre 1958 et la rejeter en conséquence ,

- la déclarer irrecevable sur le fondement de l’article 378 du code de procédure civile, la demande de sursis à statuer n’ayant plus d’objet à ce jour au vu de l’ordonnance du tribunal judiciaire de I du 26 octobre 2021 rejetant la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par la Sci Berriat dans l’instance portant le n° RG 18/00524,

- déclarer irrecevable pour tardiveté l’exception de sursis à statuer soulevée par M^me Y, conformément aux articles 73 et 74 du code de procédure civile, faute d’avoir été soulevée par ses soins in limine litis et la rejeter en conséquence,

- débouter en tout état de cause M^me Y de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du Conseil constitutionnel dans l’affaire portant le n° RG 18/00524,

- au fond,
- à titre principal,

- déclarer le Gie K’Store recevable et bien fondé en son appel et y faisant droit,

- confirmer le jugement en ce qu’il a réputé non écrite la clause de révision du loyer du bail emphytéotique et du bail à construction du 22 décembre 1970, pour distorsion, sur le fondement de l’article L 112-1 2ème alinéa du code monétaire et financier,

- confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Z Y à restituer au Gie K’Store les sommes qu’elle a indûment reçues depuis le 1er juillet 2012 au titre des loyers des baux emphytéotique et à construction du 22 décembre 1970, avec intérêts au taux légal à compter 20 juin 2017 et capitalisation desdits

intérêts par périodes annuelles, dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil,

- confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande subsidiaire de M^me Y en report ou délais de paiement les plus larges,

- pour le surplus,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la sanction du réputé non écrit à la seule première révision du loyer de chacun des baux emphytéotique et à construction du 22 décembre 1970, en disant non écrite la seule stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer prenant comme indice de base de référence celui du 2ème trimestre 1969,

- infirmer le jugement en ce qu’il a en conséquence condamné M^me Z Y à appliquer le loyer initial prévu aux baux susvisés augmenté des différentes révisions intervenues depuis la deuxième révision des loyers, en prenant en considération, comme indice de base de référence, l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre de l’année au cours de laquelle la deuxième révision est intervenue au titre de chaque bail,

- statuant à nouveau,

- recevoir le Gie K’Store en toutes ses demandes et les déclarer bien fondées,

- réputer non écrite dans son intégralité la clause de révision du loyer du bail emphytéotique en date du 22 décembre 1970,

- réputer non écrite dans son intégralité la clause de révision du loyer du bail à construction en date du 22 décembre 1970,

- condamner M^me Z Y à appliquer le loyer initial des baux en cause, à savoir :

. pour le bail emphytéotique, la somme annuelle de 4.573 euros hors taxe, hors charges,

. pour le bail à construction, la somme annuelle de 1.524 euros hors taxes, hors charges,

- condamner M^me Z Y à restituer au Gie K’Store les sommes indûment reçues au titre de la révision du loyer des baux emphytéotique et à construction du 22 décembre 1970, à parfaire au jour du complet paiement, soit:

. 103.310,23 euros ttc en ce qui concerne le bail emphytéotique, à parfaire,

. 241.549,74 euros ttc en ce qui concerne le bail à construction, à parfaire,
- débouter M^me Z Y de l’intégralité de ses conclusions, fins et demandes, tant principales que subsidiaires et infiniment subsidiaires et les rejeter ;

- à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour viendrait à accueillir la demande de report ou de délais de paiement de M^me Y,

- limiter tout report ou tout délai de paiement à six mois au maximum,

- assortir tout report ou tout délai de paiement, quel qu’en soit la durée, de l’obligation pour M^me Z Y de produire une garantie bancaire autonome de paiement à première demande, au bénéfice du Gie K’Store,

- en tout état de cause,

- condamner M^me Z Y à payer au Gie K’Store une somme de 3.000 euros d’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, infirmant le jugement en ce qu’il a alloué seulement 1.500 euros au demandeur à cet égard,

- y ajoutant, condamner la bailleresse à 6.000 euros sur ce fondement, au titre de la procédure d’appel,

- condamner M^me Z Y aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître J F G H I dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Gie K’Store soulève l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer aux motifs que M^me Y n’a ni qualité, ni intérêt à agir puisqu’elle ne soulève pas elle-même la question prioritaire de constitutionnalité et que la cause du sursis n’existe plus, le juge de la mise en état ayant, au terme d’une ordonnance juridictionnelle du 26 octobre 2021, refusé de la transmettre.

Sur le fond, le Gie K’Store critique la décision de première instance en ce qu’elle n’a pas tiré toutes les conséquences de sa constatation de l’existence d’une distorsion illicite résultant de l’indice de base fixe en limitant le caractère non écrit des deux clauses d’indexation à la seule première indexation et en refusant de l’appliquer aux indexations ultérieures, alors que ces clauses n’étaient ni divisibles, ni remédiables, et que l’indice de base fixe appliqué à chaque indexation est erroné.

Il fait valoir que :

- la contestation d’une clause réputée non écrite n’est soumise à aucune prescription contrairement à une action en nullité,

- si l’indice de comparaison (du 2nd trimestre de l’année en cours) est un indice glissant, tel n’est pas le cas de l’indice de référence ( 2nd trimestre 1969) qui est fixe,

- l’indice du 2nd semestre 1969 qui est à l’origine de la distorsion illicite a été appliqué à chaque révision du loyer conformément aux stipulations des deux clauses, reproduisant la distorsion à chaque révision,

- les clauses de révision n’ont pas prévu la référence à un autre indice pour les révisions ultérieures, ce qui ne permet pas de diviser l’application et les effets de ces clauses, non plus que la sanction de leur illicéité.

Il considère en conséquence que toutes les augmentations de loyer perçues par la bailleresse en application des clauses d’indexation sur les cinq années précédant l’assignation, doivent lui être restituées et qu’à l’avenir, seul le loyer initial doit recevoir application.

Le Gie K’Store conteste l’application supplétive des dispositions de l’article L.251-5 du code de la construction et de l’habitation au bail à construction dans leur version en vigueur en 1970, date de signature du contrat, alors qu’elles ont été abrogées par la loi du 3 janvier 1979, que les parties, ayant aménagé l’indexation du loyer en excluant expressément toute référence au revenu brut des immeubles, n’avaient aucun droit acquis à leur application, que ces dispositions ne sont que supplétives de la volonté des parties, que le juge ne peut réécrire le contrat en lui substituant des dispositions que les parties ont eu la volonté d’écarter et que la bailleresse ne peut unilatéralement recalculer l’indexation du loyer sur la base d’un indice ni contractuel ni légal.

Il s’oppose enfin à l’octroi de tous délais de paiements, sauf à les limiter à six mois et à les assortir d’une garantie bancaire à première demande.

La procédure a été clôturée le 9 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur le sursis à statuer :

Si M^me Y se prévaut de la question prioritaire de constitutionnalité de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, soumise par une Sci Berriat au juge de la mise en état du tribunal judiciaire dans une autre instance parallèle, une ordonnance juridictionnelle du 26 octobre 2021 a refusé de transmettre cette question.

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans la présente instance où la cour n’est saisie d’aucune question prioritaire de constitutionnalité.

2°) sur la licéité des clauses d’indexation :

L’article L.112-1 du code monétaire et financier, résultant de la codification des dispositions de l’article 10 de la loi du 29 décembre 1977, répute non écrite la clause d’un contrat à exécution successive qui prévoit : «la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision».

Selon les termes des deux actes authentiques du 22 décembre 1970, les deux baux que le Gie K’Store s’est vu consentir, ont pris effet à la date du 1er novembre 1970.

Le bail emphytéotique relatif au lot n°4 de la copropriété du 30 cours Berriat, comportait une clause de révision du loyer ainsi rédigée :

«Les parties conviennent expressément que le montant du loyer ci-dessus sera réévalué tous les trois ans, et variera en hausse ou en baisse dans les mêmes proportions que l’indice national du coût de la construction publié par l’Insee. L’indice pris pour base de référence étant celui du 2ème trimestre 1969 soit : deux cent seize (216) et l’indice qui servira (..illisible') révision triennale sera celui du 2ème trimestre au cours de laquelle intervien- (..illisible') révision.»

Le bail à construction comportait également la clause de révision du loyer suivante :

«Le loyer de base ci-dessus fixé sera révisable par période triennale dans les conditions et sur les bases prévues par l’article 5 de la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964 et l’article 1er du décret n° 64-1323 du 24 décembre 1964 pris pour son application, textes dont les parties reconnaissent avoir pris connaissance tant par elles-mêmes que par la lecture que leur en a donnée le notaire soussigné.
Au sujet de la mise en 'uvre et des modalités de la révision du loyer ainsi convenu, bailleurs et preneur précisent, d’un commun accord :

1°/ que le point de départ retenu pour le calcul des périodes triennales est la date du 1er septembre 1969, en sorte que la première révision interviendra le 1er septembre 1972, que les travaux de construction soient terminés ou non ;

2°/ que la variation du loyer de base ci-dessus stipulé sera uniquement fondée sur l’indice trimestriel, du deuxième trimestre de l’année au cours de laquelle interviendra chaque révision, du coût de la construction publié par l’Insee, sans que soit prise en considération la variation du revenu brut de l’immeuble, l’indice pris pour base de référence étant celui du 2ème trimestre 1969, soit 216.»

Il résulte de ces stipulations contractuelles que le choix de l’indice de référence, que les parties ont désigné avec précision en se référant tant à sa période et qu’à son niveau exact, relève d’une volonté délibérée.

Ainsi que l’a parfaitement relevé le tribunal :

- la première révision du loyer du bail emphytéotique est intervenu le 1er novembre 1973, au terme de la période triennale ayant couru depuis le 1er novembre 1970, date d’effet du bail , sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction entre le second semestre 1969 et le second semestre de l’année 1973, soit une période de variation de quatre ans supérieure à la durée séparant les deux termes de la révision,

- la première révision du loyer du bail à construction est intervenue le 1er septembre 1972, soit 22 mois après la prise d’effet du bail et sur une variation de l’indice du coût de la construction entre le second semestre 1969 et le second semestre de l’année 1972, soit une période de trois ans supérieure à la durée séparant les deux termes de la révision.

Ainsi, le choix des contractants d’une part de prendre pour indice de référence celui du 2nd semestre 1969, bien antérieur à la date de prise d’effet des baux fixée au 1er novembre 1970, d’autre part, de fixer le point de départ des périodes triennales de révision du bail à construction au 1er septembre 1969, a entraîné dans l’application des clauses de révision une distorsion volontaire prohibée.

M^me Y ne peut valablement soutenir que cette distorsion n’est que la conséquence du décalage entre la date de signature des baux initiaux le 21 mai 1969 et la date de prise d’effet des baux régularisés le 22 décembre 1970, les parties s’étant inscrites dans la continuité de leurs relations contractuelles, alors que les baux du 22 décembre 1970 précisent tous deux expressément que ceux antérieurement consentis se trouvent résiliés purement et simplement et remplacés.

De plus, ainsi que les parties le reconnaissent, la révision des loyers a toujours été, durant les cinquante années d’exécution des baux, calculée sur la base de l’indice du 2nd semestre 1969, en application stricte des termes des clauses litigieuses destinées à régir de manière uniforme les premières révisions comme les suivantes.

Ce choix d’un indice de référence fixe pour le calcul de la variation indiciaire, a nécessairement reconduit et même amplifié la distorsion délibérément créée à l’origine, la durée de la période de variation indiciaire augmentant inexorablement depuis le 2nd semestre 1969 quand la durée séparant chaque révision demeurait invariablement de trois ans.

En conséquence, la clause de révision du bail emphytéotique doit être réputée non écrite dans l’intégralité de ses stipulations compte tenu de leur caractère indivisible.

Concernant le bail à construction, les parties ont, dans un premier paragraphe de la clause litigieuse, stipulé que le loyer serait révisable par périodes triennales dans les conditions et sur les bases des articles 5 de la loi du 16 décembre 1964 et l’article 1er du décret du 24 décembre 1964.

Dans un second paragraphe, elles ont apporté trois précisions relatives aux modalités de mise en 'uvre de la révision du loyer qui les ont conduit à écarter expressément le dispositif légal en ce qu’il mettait en 'uvre un coefficient de révision du loyer basé sur le revenu brut moyen de l’immeuble au m², soumettant la révision à la seule variation de l’indice trimestriel du coût de la construction et refusant la prise en considération de la variation du revenu brut de l’immeuble.

Seules ces précisions et dérogations contractuellement apportées au régime légal de révision qui ont eu pour effet de créer la distorsion prohibée par l’article L.112-1 du code monétaire et financier, pourront être réputées non écrites, le reste de la clause se référant aux dispositions de la loi de 1964 et de son décret d’application, ne pouvant être frappée d’illicéité.

Le jugement qui a scindé la sanction en distinguant la première révision des suivantes, devra être infirmé et la cour déclarera non écrites l’intégralité de la clause de révision du loyer contenue dans le bail emphytéotique du 22 décembre 1970 et la seconde partie de la clause de révision du bail à construction relative à la mise en 'uvre et aux modalités de la révision en ses points 1° et 2°.

3°) sur les conséquences de l’illicéité :

Les clauses réputées non écrites ne pouvant produire d’effets, le loyer du bail emphytéotique ne pouvait faire l’objet de révisions et M^me Y est tenue, dans la limite de la prescription quinquennale, de restituer les majorations de loyers indûment calculées et perçues.

Le bail emphytéotique étant parvenu à son terme et M^me Y ne contestant pas les calculs dont justifie le Gie K’Store pour établir l’existence d’un indu, elle devra restituer la somme de 103.310, 23 euros ttc arrêtée au 30 septembre 2021.

Concernant les loyers postérieurs à l’assignation, ils ne sont dus qu’à hauteur du loyer initial, soit la somme annuelle de 1524 euros (10.000 francs) ht et hc.

Concernant le bail à construction, la référence aux dispositions de l’article 5 de la loi du 16 décembre 1964 et l’article 1er du décret du 24 décembre 1964 n’étant pas affectées par la sanction, demeurent applicables aux relations contractuelles et à défaut de stipulations contraires valides, le loyer demeurait révisable par périodes triennales dans les conditions et sur les bases de ces dispositions qui prévoyaient que :

«S’il est stipulé un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est affecté d’un coefficient révisable par périodes triennales comptées à partir de l’achèvement des travaux. Toutefois, la première révision a lieu au plus tard dès l’expiration des six premières années du bail.

La variation du coefficient est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles. Le revenu pris pour base de la variation du coefficient est celui de la première année civile qui suit l’achèvement des travaux.

Toutefois, à chaque période triennale, l’augmentation du loyer ne pourra, en aucun cas être inférieure à ce qu’elle serait si la variation était basée sur l’indice du coût de la construction».

Si ce dernier alinéa, d’ordre public, a été abrogé par l’article 9 de la loi du janvier 1979, cette abrogation n’a pas concerné les baux en cours à la date de sa publication.

Le Gie K’Store ne peut en conséquence faire abstraction de la volonté contractuelle des parties d’organiser la révision du loyer dans le cadre du dispositif légal et ce nonobstant des dérogations contractuelles aujourd’hui réputées non écrites, pour considérer que le loyer n’était pas révisable et que seul le prix initialement fixé pouvait lui être réclamé. Il sera débouté de sa demande tendant à voir appliquer le loyer initial.

Ses calculs sont donc erronés et ne peuvent établir la preuve de l’existence de sa créance d’indu.

M^me Y, sur la base de calculs établis sur les variations de l’indice du coût de la construction à partir du 2nd semestre 1970, reconnaît avoir indûment perçu 12,92 euros. Cette reconnaissance d’une dette conduira la cour à infirmer le jugement de première instance et à la condamner à restituer cette somme.

Le jugement devra être réformé en conséquence et la cour dira que M^me Y doit appliquer le loyer initial du bail emphytéotique, la condamnera à rembourser au Gie K’Store la somme de 103.310, 23 euros ttc au titre de l’indu de loyers du bail emphytéotique arrêté au 30 septembre 2021 et celle de 12,92 euros au titre de l’indu de loyers du bail à construction.

4°) sur les délais de paiement :

Compte tenu de la situation patrimoniale de M^me Y dont le principal des revenus est constitué de revenus fonciers, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement que la cour fixera à deux ans de report, infirmant en cela la décision des premiers juges.

M^me Y étant propriétaire de biens immobiliers, elle offre une garantie suffisante à sa créancière qu’il n’apparaît pas nécessaire de renforcer en lui imposant la constitution d’une garantie bancaire, demande dont le Gie K’Store sera débouté.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT n’y avoir lieu de surseoir à statuer,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de I en date du 29 juin 2020 en ce qu’il a :

- dit non écrite la stipulation régissant ponctuellement et spécialement la première révision du loyer prenant comme indice de base de référence celui du 2ème trimestre 1969, des baux emphytéotique et à construction en date du 22 décembre 1970 conclus entre le Gie K’Store et M. B X et M^me C D épouse X, aux droits desquels vient M^me Z Y,

- condamné M^me Z Y à appliquer le loyer initial prévu aux baux susvisés augmenté des différentes révisions intervenues depuis la deuxième révision des loyers, en prenant en considération, comme indice de base de référence, l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre de l’année au cours de laquelle la deuxième révision est intervenue au titre de chaque bail,

- condamné en conséquence M^me Z Y à restituer au Gie K’Store les sommes qu’elle a indûment reçues depuis le 1er juillet 2012 au titre des baux emphytéotique et à construction en date du 22 décembre 1970, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2017,

- rejeté la demande de délais de paiement de M^me Z Y,

statuant à nouveau, DECLARE non écrite l’intégralité de la clause de révision du loyer contenue dans le bail emphytéotique du 22 décembre 1970,

DECLARE non écrite la seconde partie de la clause de révision du bail à construction du 22 décembre 1970, relative à la mise en 'uvre et aux modalités de la révision,

DIT que M^me Z Y doit appliquer le loyer initial du bail emphytéotique,

DEBOUTE le Gie K’Store de sa demande tendant à l’application du loyer initial du bail à construction,

CONDAMNE M^me Z Y à rembourser au Gie K’Store la somme de 103.310, 23 euros ttc au titre de l’indu de loyers du bail emphytéotique, arrêté au 30 septembre 2021 et celle de 12,92 euros au titre de l’indu de loyers du bail à construction,

ACCORDE à M^me Z Y des délais de paiement sous la forme d’un report d’une durée de deux ans,

DEBOUTE le Gie K’Store de sa demande de garantie bancaire,

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions contestées,

y ajoutant,

DEBOUTE le Gie K’Store de sa demande d’indemnité complémentaire en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me Z Y aux dépens de l’instance d’appel.

SIGNE par M^me FIGUET, Présidente et par M^me DJABLI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.