N° RG 22/00409 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LGVT

C1

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP MAGUET & ASSOCIES

la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 21 NOVEMBRE 2024

Appel d’une décision (N° RG 20/01281)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURGOIN JALLIEU

en date du 16 décembre 2021

suivant déclaration d’appel du 24 janvier 2022

APPELANTE :

S.A.S. C2DG BIO au capital de 5.000 €, inscrite au RCS de Vienne (38), sous le n°824 821 847, représentée par M. [H] [R], son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTIMÉE :

S.A.S. MATHIMMO LES HALLES au capital de 50 000.00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de VIENNE (Isère) sous le

numéro 793 795 857, représentée par M. [A] [W], pris en sa qualité de Directeur Général

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe CHASTEAU de la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

INTERVENANT FORCÉ :

Me [V] [G], Mandataire Judiciaire ès qualités de mandataire judiciaire de la société C2DG BIO selon jugement rendu par le tribunal de commerce de Vienne le 3 octobre 2023

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 octobre 2024, M^me FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assistée de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 juillet 2016, la société Mathimmo Les Halles a donné à bail commercial à la société C2DG Bio un local n°2 des « Halles Berjalliennes », d’une surface de 61m2, situé à [Adresse 4] pour y exploiter une activité de denrées alimentaires biologiques.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, commençant à courir à compter du 1er octobre 2016, moyennant un loyer annuel de 21.960 euros hors taxes, soit un loyer mensuel de 1.830 euros hors taxes.

Par courriel en date du 5 mars 2019, la société Mathimmo Les Halles a mis en demeure la société C2DG Bio de régler les loyers et charges impayés.

Par courrier en date du 6 mars 2019, la société Mathimmo Les Halles a mis en demeure la société C2DG Bio de s’acquitter de la somme de 11.987,23 euros correspondant au solde des loyers impayés en 2018 et ceux des mois de janvier, février et mars 2019.

Par exploit d’huissier du 20 mai 2019, la société Mathimmo Les Halles a fait délivrer à la société C2DG Bio un commandement de payer la somme de 16.299,73 euros visant la clause résolutoire du bail commercial.

Ce commandement faisait également injonction à la société C2DG Bio de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, d’une attestation de contrôle des extincteurs et d’une attestation de contrôle de l’installation électrique et de l’état d’entretien et de maintenance des installations et appareils de la cuisine.

Par exploit d’huissier en date du 1er août 2019, la société Mathimmo Les Halles a assigné la société C2DG Bio devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 20 juin 2019, expulsion de la locataire des lieux loués et des lieux occupés sans droit ni titre, paiement du solde de loyer soit 8.784 euros, condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 2.196 euros TTC par mois et paiement de la somme de 8.722,72 euros au titre des charges impayées.

Selon ordonnance en date du 11 août 2020, le juge des référés a débouté la société Mathimmo Les Halles de l’intégralité de ses demandes.

Par acte d’huissier du 6 novembre 2020, la société Mathimmo Les Halles a fait délivrer à la société C2DG Bio un nouveau commandement de payer la somme de 44.030,28 euros correspondant au solde des loyers impayés des mois de mai à décembre 2019 et des mois de janvier à novembre 2020.

Par acte d’huissier du 16 décembre 2020, la société Mathimmo Les Halles a assigné la société C2DG Bio devant le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résolution du bail à la date du 6 décembre 2020, d’expulsion de la locataire des lieux loués et occupés sans droit ni titre, de condamnation au paiement du solde du loyer, des charges et de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par jugement en date du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

— déclaré l’action de la société Mathimmo recevable,

— constaté la résiliation du bail conclu le 1-2 juillet 2016 entre la SAS Mathimmo Les Halles et la société C2DG Bio à la date du 6 décembre 2020,

— ordonné l’expulsion de la société C2DG Bio et de tous occupants de son chef, des locaux objets du contrat résilié, au besoin avec le concours de la force publique et selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant tant des opérations d’expulsion que du sort des meubles laissés sur place,

— condamné la société C2DG Bio à payer à la société Mathimmo Les Halles la somme de 44.030,28 euros au titre des loyers impayés de mai 2019 à novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2020,

— condamné la société C2DG Bio à payer à la société Mathimmo Les Halles la somme de 2.354,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à raison de son maintien dans les lieux au-delà du 7 décembre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux,

— débouté la société C2DG Bio de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné la société C2DG Bio à payer à la société Mathimmo Les Halles la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société C2DG Bio de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société C2DG Bio aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 06 novembre 2020.

Par déclaration d’appel du 24 janvier 2022, la société C2DG Bio a interjeté appel de ce jugement en vue d’obtenir son infirmation.

Selon jugement du tribunal de commerce de Vienne en date du 3 octobre 2023, la société C2DG Bio a été placée en redressement judiciaire et Maître [V] [G] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Selon acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024 la société Mathimmo Les Halles a fait délivrer assignation en intervention forcée à Maître [V] [G], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société C2DG Bio.

Les deux procédures ont été jointes selon ordonnance du 14 mars 2024 sous le numéro RG 22/409.

Prétentions et moyens de la société C2DG Bio et de Me [G], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société C2DG Bio :

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 19 juin 2024, la société C2DG Bio et Me [G], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société C2DG Bio demandent à la cour de :

— dire et juger recevable l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 16 décembre 2021,

— l’infirmer dans toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

— dire et juger irrecevable et infondée la demande de résiliation du bail pour manquements aux obligations contractuelles,

Par voie de conséquence,

— juger n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion du local n°2,

En tout état de cause,

— juger que les sommes dont il est sollicité l’inscription au passif par la société Mathimmo ne sont nullement recevables faute de production de la déclaration de créances et en tout état de cause infondées,

En conséquence,

— débouter la société Mathimmo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

— condamner la société Mathimmo à payer à Me [G], es-qualité de mandataire liquidateur, les charges qu’elle a d’ores et déjà honorées,

— autoriser Me [G], es-qualité de mandataire liquidateur, à suspendre le paiement des loyers, depuis le mois de janvier 2019 et subsidiairement à consigner le montant des loyers appelés par la société Mathimmo tant que celle-ci n’aura pas justifié de l’ensemble des autorisations administratives permettant d’établir que la société Mathimmo est aux normes en ce qui concerne les éléments de sécurité, les éléments relatifs à l’accueil des personnes à mobilité réduite, les éléments relatifs à la classification des établissements recevant du public, les éléments relatifs à la conformité des réseaux électriques et de toute autre nature, des éléments justificatifs l’autorisant à exploiter un système de vidéo surveillance et en tant que de besoin,

— condamner la société Mathimmo sous astreinte de 500 euros par jour de retard constaté à compter de l’ordonnance à intervenir à fournir tous les éléments et documents et autorisations susvisées,

— condamner la société Mathimmo, sous astreinte de 300 euros par jour de retard constaté à compter de l’arrêt à intervenir, à dresser un inventaire et un détail des charges appelées depuis sa prise de possession accompagné des justificatifs correspondants,

— condamner la société Mathimmo, sous astreinte de 300 euros par jour de retard constaté à compter de l’arrêt à intervenir, à transmettre les factures depuis le mois de février 2019,

— condamner la société Mathimmo à remettre en état le local n°2 dans sa configuration antérieure à l’incendie pour lui permettre de reprendre son exploitation commerciale ou de réaliser son droit au bail dans le cadre de la procédure collective, sous astreinte de 5.000 euros par jours de retard constaté, passé l’expiration d’un délai de 15 jours qui suivra la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Mathimmo à payer à Me [G], es-qualité de mandataire liquidateur une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, mais également celle de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande d’irrecevabilité de la résiliation du bail, ils font valoir que s’agissant d’une action introduite au fond, il appartient au bailleur de démontrer les motifs d’irrespect du contrat par le preneur pour pouvoir prononcer la résiliation du bail et qu’elle ne peut se prévaloir d’un commandement demeuré infructueux.

Ils estiment également que cette demande est non fondée, aux motifs que :

— elle n’a procédé à aucune utilisation frauduleuse du parking puisque le bail qui lie les parties prévoit une gratuité du parking qui est conféré au preneur entre 5 h 00 et 8 h 30,

— elle verse aux débats les justificatifs (à savoir des tickets de parkings et un procès-verbal de constat d’huissier) qui démontrent que le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles de gratuité,

— si on lui reproche un raccordement frauduleux au tableau électrique, cela ne repose sur aucun élément objectif et les normes de sécurité basiques imposent que chaque lot dispose de son raccordement,

— M. [A] [W], représentant légal de la société Mathimmo Les Halles, procède à des coupures sauvages et irrégulières du courant depuis le mois de septembre 2020 entraînant pour celle-ci un préjudice financier conséquent, dans la mesure où ces coupures sauvages, provoquent une rupture de la chaine du froid, mais encore grillent les matériels électriques, nécessitant leur remplacement,

— elle rapporte la preuve que M. [A] [W] s’est livré, à de nombreuses reprises, à des coupures sauvages d’électricité, en intervenant dans le local du Tableau Général Basse Tension. Des plaintes ont été déposées à son encontre,

— une dernière intervention sauvage sur le tableau est intervenue le 8 novembre 2021, soit postérieurement à l’audience de première instance, qui s’est déroulée le 21 octobre 2021 et a provoqué un incendie qui a détruit les locaux n°1 et 2 qu’elle exploite,

— un rapport d’expertise établi par l’expert de la compagnie d’assurance couvrant le risque incendie, a démontré que l’incendie était le résultat d’une intervention de M. [A] [W] qui doit comparaitre devant le tribunal correctionnel de Bourgoin-Jallieu,

— la société Mathimmo Les Halles l’a purement et simplement éjecté et a installé un nouveau locataire alors que l’autorité de la chose jugée sur la résiliation du bail n’est pas acquise, tel que cela résulte d’un procès-verbal de constat dressé le 8 novembre 2023.

Au soutien de leur demande en remboursement des charges honorées, ils font valoir que :

— le bail régularisé entre les parties ne comporte aucune annexe, récapitulant les charges et frais qui seront mis à la charge du preneur, ni aucune reddition de compte, de sorte que la société Mathimmo Les Halles ne pouvait donc appeler aucune charge et qu’elle est en droit de réclamer le montant de l’intégralité des charges qu’elle a honoré au titre du local n°2 depuis la signature du bail le 12 juillet 2016,

— la somme devant lui être restituée au titre des charges s’élève, à ce jour, à 9.239,08 euros, qui en réalité est supérieure à ce montant, mais non encore enregistrée comptablement car la société Mathimmo Les Halles ne lui adresse plus de factures depuis le mois de février 2019.

Au soutien de leur demande de suspension du paiement des loyers ils se prévalent de manquements du bailleur à ses obligations et exposent que :

— la société Mathimmo Les Halles ne dispose pas des autorisations administratives lui permettant de justifier que l’ensemble des installations sont aux normes, que la réglementation relative à la sécurité des lieux est respectée, que la réglementation relative à l’accès des personnes à mobilité réduite est respectée, tel qu’en atteste le courrier de la commune de [Localité 1] en date du 17 juin 2020,

— elle est en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution et de suspendre le paiement des loyers tant qu’il ne sera pas garanti à l’exploitant une sécurité juridique dans l’exercice de sa profession,

— les rapports du bureau Alpes Contrôle n’ont d’utilité qu’eu égard à des caractéristiques techniques de construction, mais n’ont aucune utilité s’agissant de la conformité telle qu’on l’entend au sens du code de l’urbanisme,

— les services techniques de la mairie de [Localité 1] attestent dans un courrier, du 29 janvier 2021, qu’il n’est pas permis à ce jour de considérer que le bâtiment, objet du contrat de bail, est conforme aux dispositions d’urbanisme applicables,

— la société Mathimmo Les Halles a consenti des locaux à bail, sans s’assurer de la conformité de ceux-ci, tout en encaissant des loyers de la part de locataires, qui mettent en danger leur sécurité et celle de leurs clients,

— M. [A] [W] ne respecte pas la jouissance des occupants puisqu’il a laissé s’effectuer nombre de travaux pour des commerces qui in fine ne sont pas occupés mais qui avaient été mis en 'uvre par l’exploitant d’une entité dénommée Bacchus,

— la société Mathimmo Les Halles a modifié la physionomie du rez-de-chaussée, en procédant à des travaux d’aménagement d’activité tertiaires, modifiant sans autorisation la destination originelle des Halles, puisqu’il s’agissait d’offrir au chaland, un service de Halles, comme l’on rencontre aux Halles de [Localité 6].

— la société Mathimmo Les Halles n’a pas respecté le caractère suspensif de l’appel, tel qu’il résulte du procès-verbal de constat du 8 février 2022, et s’est livrée, par le canal de son représentant légal, à des dégradations qui ont abouti à supprimer l’existence du local n°1, pour lequel elle bénéficiait d’un droit d’exploitation, qui a été remplacé par des commerces de tout autre nature que ceux prévus initialement, en l’espèce des prestataires de service.

— M. [A] [W], représentant légal de la société Mathimmo Les Halles, a mis en place un système de caméras non déclaré auprès de la préfecture et consulte et enregistre les images de vidéosurveillance dans l’établissement ceci en totale contravention avec la loi et les règlements applicables en la matière, puisqu’elle ne dispose d’aucune habilitation par les services de la préfecture pour conserver ces images mais évoque des vidéos pour justifier l’usage prétendument abusif du parking par son gérant M. [R] [H],

— le fait d’enregistrer sur quelque support que ce soit l’image d’un individu sans son consentement, constitue un délit

Au soutien de sa demande au titre de la procédure abusive, elle expose que tout comme la procédure initiée devant le juge des référés, et ayant abouti à l’ordonnance du 11 août 2020, était vouée à l’échec dès son origine, celle introduite par exploit d’huissier du 16 décembre 2020 l’est tout autant, tant elle est empreinte de mauvaise foi caractérisée, tant elle repose sur des faits erronés, sur une absence de présentation loyale et honnête de la situation, et sur une absence de caractérisation des éléments juridiques permettant de saisir le tribunal .

Prétentions et moyens de la société Mathimmo Les Halles :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée, le 22 août 2024, la société Mathimmo Les Halles demande à la cour de :

— juger recevable mais mal fondé l’appel de la société C2DG Bio,

— juger recevable et bien fondée son action à l’encontre de Maître [V] [G] es qualité de liquidateur de la société C2DG Bio,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu le 16 décembre 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— juger que l’arrêt à intervenir sera opposable à Maître [V] [G] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société C2DG Bio,

— débouter la société C2DG Bio et Maître [V] [G] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société C2DG Bio de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en cause d’appel,

— fixer la créance au passif de la société CD2G Bio à la somme de 44.030,28 euros au titre des loyers impayés de mai 2019 à novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2020,

— fixer sa créance au passif de la société CD2G Bio à la somme de 2.354,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à raison de son maintien dans les lieux au-delà du 7 décembre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux,

— fixer sa créance au passif de la société CD2G Bio à la somme de 1.500 euros au titre de la condamnation par le jugement du 16 décembre 2021 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société C2DG Bio au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de sa demande de résiliation, elle se prévaut du non-respect du contrat de bail par la société C2DG Bio, faisant valoir que :

— le jugement déféré a parfaitement constaté le non respect du contrat de bail s’agissant du paiement des loyers, puisque la société C2DG Bio ne pouvait de sa seule initiative cesser comme elle l’a fait le paiement des loyers pendant plus de deux années,

— s’il est stipulé au contrat une autorisation d’accès gratuit au parking des [Adresse 5] pour les commerçants de 5h00 à 8h30 et ce afin de permettre les livraisons, elle a constaté de façon journalière le stratagème mis en place par les gérants de la société C2DG Bio afin de ne pas s’acquitter du droit de stationnement, après 8h30,

— M. [A] [W] a filmé ces agissements qui ont été consignés dans le constat d’huissier du 29 octobre 2019 et un courrier électronique a été adressé à la société C2DG Bio le 16 mars 2020, lui indiquant que son stratagème avait été découvert,

— une plainte a été déposée à son encontre et à l’encontre de ses gérants,

— la société C2DG Bio a installé dans son local des caméras qui filment, sans autorisation depuis le 6 novembre 2020 et à ce titre l’affichette apposée dans l’établissement ne respecte pas les normes, à savoir la mention de la fonction du responsable ou le nom auprès duquel s’exerce le droit d’accès, son numéro de téléphone, le pictogramme d’une caméra,

— selon constat d’huissier en date du 9 mars 2021, la porte ouvrant sur les circulations et permettant l’accès au local accueillant le Tableau Général Basse Tension a été fracturée par le gérant de la société C2DG Bio, M. [R] [H], aux fins de branchement frauduleux au compteur électrique et ces faits ont donné lieu au dépôt d’une plainte le 11 mars 2021,

— M. [A] [W] a constaté :

*concernant le Local n°1 : présence d’un disjoncteur, une arrivée en 380V mais aucun départ, il y a donc vol du sous-compteur, étant précisé que l’alimentation du local 1 avait été coupée en avril 2020,

*concernant le local n°2 : présence d’un disjoncteur, une arrivée en 380V et deux départs en 380V, absence de branchement au sous-compteur. Des modifications de branchement sont constatées,

— il s’en déduit que les locaux n°1 et 2 sont alimentés directement sur le disjoncteur du local 2. Toutefois, le branchement du local 1 sur le disjoncteur du local 2 a été fait en amont du sous-compteur afin de ne pas payer d’électricité,

— selon la société Alpes Contrôles intervenue le 24 mars 2021 :

*le sous comptage du lot 1 a disparu et l’alimentation de ce lot a été supprimée pour ce lot,

*l’alimentation électrique du lot 1 a été raccordée au lot 2 mentionné Biodou,

*cette modification n’a pas été autorisée par le responsable unique de la sécurité des Halles du Plein Centre et rappelle que seules des personnes habilitées peuvent réaliser des travaux dans le local TGBT,

*la porte d’accès au TGBT a été forcée et vandalisée.

— il ressort du rapport établi le 3 octobre 2022, par M. [D] [U], expert près la cour d’appel de Grenoble, qu’elle a mandaté aux fins d’expertise des locaux techniques suite à l’incident, que la cause du sinistre survenu le 8 novembre 2021, reste indéterminée avec pour diverses hypothèses une rupture du neutre en conséquence d’une anomalie sur le coffret divisionnaire du lot n°2 ou une surintensité de courant sur l’appareil au point de départ feu,

— M. [A] [W] n’a pas encore été condamné au titre de l’incendie survenu dans le local que l’appelante exploitait; le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a, par jugement du 1er mars 2023, renvoyé le parquet à mieux se pourvoir.

Au soutien du moyen tiré du respect de ses obligations, elle expose que :

— elle ne conteste pas avoir installé un système de vidéo-surveillance afin de sécuriser le parking, mais dispose des autorisations nécessaires et une affichette mentionne l’existence de ce système de vidéo-surveillance,

— l’association ACPC a installé un système de vidéo-surveillance à l’intérieur du local sans demande d’autorisation auprès de la préfecture et une plainte a été déposée à l’encontre de la société C2DG Bio,

— s’il résulte du courrier de la mairie de [Localité 1] du 29 janvier 2021, qu’elle reste dans l’attente de l’achèvement et de la conformité des travaux, ce qui signifie simplement que les travaux ne sont effectivement pas terminés dans la mesure où un nouveau permis de construire a été déposé afin de vitrer le rez-de-chaussée du bâtiment, de sorte que la déclaration est toujours en attente,

— elle a effectué toutes les déclarations lui incombant et bénéficie de toutes les autorisations nécessaires à la poursuite du fonctionnement de son bâtiment et justifie donc bien de la conformité de son ouvrage,

— la société C2DG Bio n’apporte pas la preuve que les charges seraient injustifiées et non conformes,

— l’annexe 1 du contrat de bail stipule que la liste des charges exhaustives ainsi que la répartition des charges entre le preneur et le bailleur est clairement fixée et répartie,

— la société C2DG Bio avait une parfaite connaissance des charges lui incombant et de leur répartition entre le preneur et le bailleur. D’autant plus que chaque locataire a son propre compteur d’eau et d’électricité,

— la société C2DG Bio ne disposait plus de droit d’exploitation du local n°1, son expulsion ayant été prononcée le 14 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, puis confirmée par arrêt en date du 15 décembre 2023,

— un procès-verbal de reprise des locaux abandonnés sur commandement de quitter les lieux a été signifié à la société C2DG Bio le 3 avril 2023. L’appelante n’était donc plus locataire de ce local mais restait redevable d’une somme de 23.146,93 euros.

— elle n’a aucunement modifiée sans autorisation la destination originelle du bâtiment. Elle a participé uniquement à l’aménagement des boutiques, l’association ACPC, créé par quelques commerçants, prenant en charge l’exploitation,

— l’une des raisons de la fermeture de certains commerces est liée aux conflits entre commerçants mais également au décès du gérant de la boucherie Miss Beef qui ont poussé le président de l’association ACPC, M. [C] [F], à démissionner de ses fonctions en juin 2017,

— M. [R] [H], gérant de la société C2DG Bio en est devenu le président mais ce dernier rencontrait de nombreux conflits avec les commerçants tels qu’en attestent les divers courriers et courriels versés aux débats.

— ce sont les commerçants réunis en association qui ont fait le choix d’ouvrir les [Adresse 5] à d’autres restaurateurs, comme en atteste M. [V] [T] gérant de la société A.L.M. N. Le [3] et directeur général adjoint de la société Bacchus.

— les plans des [Adresse 5] comprenant les modifications ont été signés par l’ensemble des commerçants et l’aménagement du rez-de-chaussée du bâtiment pour installer une activité dénommée « bien-être et soins » était prévu dans les notices du permis de construire déposées en 2016 contrairement aux allégations de l’appelante, comme le mentionne également le rapport du SDIS,

— la société C2DG Bio n’apporte pas la preuve que de nouveaux locataires se seraient installés sur les emplacements qu’elle occupait auparavant, et ce, en dépit du procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 8 novembre 2023, puisqu’elle occupait les locaux n°1 et 2 et que l’institut de beauté qui s’est récemment installé occupe les locaux n°3, 4 et 5.

Pour contester l’existence d’une procédure abusive, elle explique qu’elle a été contrainte d’engager la présente procédure compte tenu de la mauvaise foi permanente de la société C2DG Bio et du comportement délictueux de ses représentants légaux

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2023. L’ordonnance de clôture a été révoquée pour permettre la mise en cause de Maître [V] [G], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société C2DG Bio.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 septembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 11 octobre 2024 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 21 novembre 2024

Le 14 octobre 2024, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sous 8 jours sur la possibilité de poursuivre l’action tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial pour défaut de paiement des loyers antérieurs à l’ouverture du redressement judiciaire de la société C2DG Bio le 3 octobre 2023, et ce en application des dispositions combinées des articles L.145-41 et L.622-21 du code de commerce.

Suivant note en délibéré notifiée par voie dématérialisée le 15 octobre 2024, la société C2DG Bio fait valoir que compte-tenu de l’ouverture de la procédure collective et de l’article L.621-40 du code de commerce qui prévoit que :« le jugement d’ouverture suspend ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement audit jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent », la Cour de cassation juge de manière constante que la combinaison de l’article L.621-40 et L.145-1 du code de commerce a pour effet de rendre la clause résolutoire d’un bail commercial réputée acquise avant le jugement d’ouverture uniquement si la décision constatant la résiliation du bail commercial est passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture. (Cass com 15 févr. 2011 n° 10-12747 ; Cass civ 3ème 9 janvier 2008 n°06-21499 ; Cass civ 3ème 17 mai 2011 n°10-15957 ; Cass civ 3ème 1er décembre 2016 n°15-18425 et Cass com 15 février 2011 n°10-12747), ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’aucune décision passée en force de chose jugée n’est intervenue avant l’ouverture de la procédure collective

Suivant note en délibéré notifiée par voie dématérialisée le 15 octobre 2024, la société Mathimmo Les Halles fait valoir que :

— il est constant qu’échappe à l’interdiction des poursuites contre un débiteur en procédure collective, l’action en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement ouvrant la procédure collective même si ce dernier survient au cours de la procédure d’appel de l’ordonnance de référé qui a constaté l’effet de la clause (Cass.3ème Civ. 28 janvier 2004 n°01-00.893),

— en l’espèce, selon jugement en date du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a relevé que la clause résolutoire est acquise depuis le 7 décembre 2020,

— aussi, il est établi que les effets de la clause résolutoire ont été acquis avant l’ouverture de la procédure collective de la société C2DG Bio,

— elle estime donc que par conséquent son action est parfaitement recevable et doit être poursuivie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail et sur l’expulsion de la société C2DG Bio

Aux termes de l’article L.622-21 I 2° du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Ce principe d’arrêt des poursuites tendant au paiement d’une somme d’argent ou en résolution d’un contrat pour non paiement de sommes d’argent est un principe d’ordre public, qui doit être relevé d’office par le juge.

Par ailleurs, selon l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il résulte de la combinaison des articles L.622-21 et L.145-41 du code de commerce précités, que l’action introduite par le bailleur, avant l’ouverture de la procédure collective du preneur en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peut être poursuivie après ce jugement dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée (3 Civ., 9 janvier 2008, n°06-21.499 ; 3ème Civ., 17 mai 2011, pourvoi n 10-12.866; 3 ème Civ., 26 mai 2016, n°15-12.750 10.223, 19-10.224; Civ 3 ème,13 avril 2022, n°21-15336).

Selon la cour de cassation, la clause résolutoire d’un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges n’est définitivement acquise avant l’ouverture de la procédure collective du preneur que si cette acquisition est constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée avant la date d’ouverture; en l’absence d’une telle décision, le bailleur ne peut plus poursuivre l’action tendant à la constatation de la résiliation du bail (3ème Civ. 26 mai 2016, n°15-12 750; Cass. com 12 juillet 2017 n°16.10-167).

C’est donc seulement si la décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire est rentrée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective, que le bailleur peut bénéficier des effets de la résiliation et obtenir l’expulsion du preneur ( com 23 nov 2004, n°03-16.196; 3ème civ, 25 janvier 2023, n° 21-21.957).

En l’espèce, la société C2DG Bio a interjeté appel le 24 janvier 2022 du jugement du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu du 16 décembre 2021, constatant l’acquisition au 6 décembre 2020 de la clause résolutoire du bail régularisé avec la société Mathimmo Les Halles, de sorte qu’à la date d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société C2DG Bio le 3 octobre 2023, l’acquisition de cette clause résolutoire qui n’était pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, n’était pas définitivement acquise. Il s’ensuit que la société Mathimmo Les Halles, bailleresse, ne peut plus poursuivre l’action tendant à la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers depuis deux ans et à l’expulsion de la société C2DG Bio, cette demande étant irrecevable.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article L.622-21 I 1° du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Par ailleurs en application de l’article L.622-22 du même code, sous réserve des dispositions de l’article L.625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L.626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, la société Mathimmo Les Halles sollicite la fixation au passif de la société C2DG Bio d’une créance de 44.030,28 euros au titre des loyers impayés de mai 2019 à novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2020, outre une créance de 2.354,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à raison de son maintien dans les lieux au-delà du 7 décembre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux.

Par suite de l’interruption de l’instance d’appel résultant du placement en redressement judiciaire de la société C2DG Bio, le 3 octobre 2023, soit après l’appel interjeté le 24 janvier 2022, la société Mathimmo Les Halles a régulièrement mis en cause Maître [V] [G], ès-qualité de mandataire judiciaire de société C2DG Bio.

En revanche, comme le relève l’appelante, la société Mathimmo Les Halles ne justifie pas de sa déclaration de créance. En effet, la déclaration de créance en date du 6 octobre 2023 qu’elle produit en pièce n° 84, d’un montant de 23.146,93 euros correspond à une créance résultant d’une condamnation de la société C2DG Bio prononcée par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu selon jugement en date du 14 septembre 2021, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 15 décembre 2022 au titre d’impayés de charges. Elle ne concerne pas la créance revendiquée au titre des impayés de loyers en exécution du jugement rendu le 16 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu.

Il convient donc de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 12 septembre 2024 et de renvoyer l’affaire à l’audience du 14 février 2025 à 10 heures 00 pour permettre à la société Mathimmo Les Halles de justifier de sa déclaration de créance s’agissant des impayés de loyers de mai 2019 à novembre 2020 et, dans l’attente, de sursoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt mixte, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu le 1-2 juillet 2016 entre la société Mathimmo Les Halles et la société C2DG Bio à la date du 6 décembre 2020 et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la société C2DG Bio et de tous occupants de son chef, des locaux objets du contrat résilié, au besoin avec le concours de la force publique,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande de la société Mathimmo Les Halles en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers depuis deux ans,

Déclare irrecevable la demande de la société Mathimmo en expulsion de la société C2DG Bio,

Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 12 septembre 2024 et renvoie le prononcé de la clôture de l’instruction au 30 janvier 2025,

Enjoint à la société Mathimmo Les Halles de justifier de sa déclaration de créance s’agissant des impayés de loyers de mai 2019 à novembre 2020, et ce au plus tard le 19 décembre 2024,

Renvoie l’affaire à l’audience du 14 février 2025 à 10 heures 00,

Sursoit à statuer sur les autres demandes des parties,

Signé par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente