N° RG 23/01921 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L2K3

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Najet MALLEM

la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 17 DECEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/00337) rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 13 décembre 2022, suivant déclaration d’appel du 17 mai 2023

APPELANT :

M. [D] [Y], sous curatelle renforcée UNA DE L’ISERE

né le 2 novembre 1964 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

assisté de son curateur UNA DE L’ISERE PROTECTION DES MAJEURS, dont le siège sociale est sis

[Adresse 2]

L’HORLOGE BAT A

[Localité 4]

représentés par M^e Najet MALLEM, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C38185-2023-001104 du 19/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉ :

M. [T] [C]

né le 18 Mai 1969 à [Localité 8] (Isère)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe CHASTEAU de la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, postulant et représenté par M^e Olivier COSTA de la SELARL BISMUTH , avocat au Barreau de Lyon

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2024, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

En date du 3 décembre 2015, M. [T] [C] a donné à bail M. [D] [Y] une maison située [Adresse 9] à [Adresse 11] (Isère).

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 4 décembre 2015.

M. [D] [Y] a fait l’objet d’un jugement d’expulsion le 3 décembre 2019 et d’un commandement de quitter les lieux le 13 mars 2020.

Par jugement du 9 janvier 2020, M. [D] [Y] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée.

Un procès-verbal de reprise a été dressé le 24 mars 2020 et un procès verbal de constat des lieux de sortie a été dressé le 12 mai 2020 par commissaire de justice.

Par assignation des 22 et 23 février 2022, M. [T] [C] a saisi tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu afin d’obtenir la condamnation de M. [D] [Y] à lui payer la somme de 10 804,81 euros au titre de l’indemnisation des détériorations locatives outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 décembre 2020.

Par jugement en date du 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

— condamné M. [D] [Y] à payer M. [T] [C] la somme de 10 804,81 euros au titre des réparations locatives outre intérêts la mise en demeure du 15 décembre 2020 ;

— rejeté les autres demandes pour le surplus ;

— condamné M. [D] [Y] aux dépens de l’instance, y compris les frais d’exécution de la décision.

Par déclaration d’appel en date du 17 mai 2023, M. [D] [Y] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2023, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de déclarer inopposable le procès-verbal d’état des lieux de sortie de l’huissier de justice dressé le 12 mai 2020 et en tout état de cause de :

— réduire les sommes réclamées par M. [F] et appliquer un abattement 60 % ;

— déduire le dépôt de garantie de la somme après abattement ;

— lui accorder des délais de paiement sur 24 mois et un versement de 250 euros par mois ;

— débouter M. [F] de ses autres demandes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, l’intimé demande à la cour de confirmer le jugement déféré, de débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre la charge des dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’opposabilité de l’état des lieux de sortie

Moyens des parties

M. [Y] soutient que l’absence de convocation à l’état de lieux, à son égard comme à l’égard de son curateur, rend le procès-verbal de constat inopposable.

M. [F] réplique que M. [Y] a quitté le logement sans l’en avertir ni lui communiquer son nouveau domicile, ce qui n’a pas permis à l’huissier de le convoquer. L’existence d’une curatelle est sans incidence sur le contenu des constatations et l’opposabilité du procès-verbal. La validité du procès-verbal de constat n’est pas subordonnée à la signature des parties.

Réponse de la cour

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (1ère Civ., 12 avril 2005, n° 02-15.507).

Il est, en l’espèce, constant et non contesté que M. [Y] a quitté le logement sans informer son bailleur de son départ et de sa nouvelle adresse. Il a ainsi commis une faute qui justifie qu’il n’ait pas pu être convoqué pour l’établissement d’un état de lieux de sortie.

Selon l’article 467 du code civil, la personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille.

L’établissement d’un état des lieux ne figure pas parmi les actes nécessitant en tutelle l’autorisation du juge ou du conseil de famille selon les articles 496 et suivants du code civil et l’annexe 1 du décret du 2 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle et en tutelle.

Il ne peut donc être reproché au bailleur et au commissaire de justice de n’avoir pas convoqué le mandataire judiciaire chargé de la curatelle renforcée de M. [D] [Y].

Les lieux ont fait l’objet d’un procès-verbal de reprise des lieux établi par commissaire de justice le 24 mars 2020, et un procès-verbal de constat d’état des lieux a été établi que le 12 mai 2020.

Le délai entre le départ du locataire et le constat de l’état des lieux est justifié par la survenance d’une pandémie de Covid-19 qui a conduit à des mesures de confinement restreignant les possibilités de déplacement du 17 mars 2020 au 11 mai 2020.

Aussi l’état des lieux de sortie est-il opposable au locataire.

2. Sur la demande d’indemnisation au titre des réparations locatives

Moyens des parties

M. [F] soutient que de nombreux désordres sont apparus en cours de location, outre le fait que le logement est complètement encombré de mobilier et de détritus. Les travaux réalisés étaient nécessaires à la remise en état du bien et ne correspondent aucunement à une remise à neuf. L’application d’un taux de vétusté suppose que les réparations résultent de la vétusté et non de dégradations locatives.

M. [Y] soutient que M. [F] a profité de la situation pour réaliser une remise à neuf plutôt qu’une remise en état. Il relève que le procès-verbal de constat d’huissier est très bref et ne permet pas de justifier à lui seul les travaux réalisés par M. [F]. Il estime qu’il faut appliquer un abattement de 60 % sur le montant des factures acquittées par M. [F] en raison de la vétusté.

Réponse de la cour

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 7 d), il est également obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 4 décembre 2015 décrit une maison individuelle en bon état général.

Aux termes du procès-verbal du 24 mars 2020, le commissaire de justice décrit :

' je constate la présence de détritus qui jonchent le sol, ainsi que des meubles en très mauvais état, tels que réfrigérateur, canapé, lit, armoire, abandonnés sur place par le précédent occupant'.

Par procès-verbal de constat du 20 mai 2020, un commissaire de justice a constaté :

' A l’extérieur de la maison, je constate la présence de détritus qui jonchent le sol.

La vitre de la porte d’entrée est cassée.

A l’intérieur, je constate que de nombreux objets en très mauvais état ont été abandonnés sur place.

Je constate également la présence de nombreux détritus, saletés en tout genre, excréments de chats…

Les lieux sont extrêmement sales, je constate la présence de nombreuses traces sur les murs et le sol.

A l’étage, dans les chambres, le parquet est complètement ravagé.

La fenêtre située dans la pièce où se trouvent les escaliers d’accès aux combles ne ferme pas.

Le logement est à rénover complètement.'

M. [Y] ne conteste pas être à l’origine du désordre et de la saleté du logement. Les opérations de désencombrement et de nettoyage nécessaires pour y remédier peuvent être évaluées à la somme de 4 800 euros selon une facture acquittée le 18 juin 2020.

S’agissant des autres réparations locatives, l’état des lieux de sortie et la facture de nettoyage précitée établissent suffisamment qu’est imputable à M. [Y] une vitre cassée et la reprise des peintures du logement dont la dégradation a été accélérée par la saleté.

Le coût du remplacement de la vitre cassée peut être évalué à la somme de 467,01 euros sur la base d’une facture acquittée du 25 mai 2020.

Le coût de réfection des murs peut être évalué à la somme de 5 537,80 euros sur la base d’une facture acquittée du 12 juin 2020.

Compte tenu de ce que M. [Y] occupait de logement depuis près de cinq ans au jour de la reprise des lieux et de ce que la durée de vie des peintures en cas d’usage normal peut être évaluée à sept ans, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 60 % comme il le demande.

Par suite, l’indemnisation des réparations locatives à la charge de M. [Y] doit être fixé à la somme totale de 7 482,13 euros [5 537,80 x 0,4 + 467,01 + 4 800].

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré de ce chef et de condamner M. [D] [Y] à payer à M. [E] [C] cette somme à titre d’indemnisation des réparations locatives.

3. Sur la demande de compensation avec le dépôt de garantie

Moyens des parties

M. [Y] demande que le montant du dépôt de garantie soit déduit des sommes qu’il doit au titre des réparations locatives aux motifs qu’il a bénéficié de deux procédures de rétablissement personnel avec effacement des dettes locatives.

M. [F] indique que le dépôt de garantie a d’ores et déjà été déduit de l’arriéré locatif.

Réponse de la cour

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de l’obligation.

Il est constant que M. [Y] a versé à M. [F] la somme de 820 euros à titre de dépôt de garantie lors de la conclusion du bail et que cette somme ne lui a pas été restituée par le bailleur. Il n’est pas contesté que cette somme a été déduite de la dette locative due par le locataire au bailleur.

Le rétablissement personnel dont a bénéficié M. [Y] concernant la dette locative due à M. [F] emporte effacement de cette dette mais ne vaut pas paiement au sens de l’article 1342 du code civil.

Au contraire, la conservation du dépôt de garantie par le bailleur a servi a éteindre au moins partiellement la dette locative. Il n’est donc pas justifié de la restituer au preneur.

Il n’y a ainsi pas lieu de déduire de l’indemnisation due par M. [Y] au titre des réparations locatives celle versée à titre de dépôt de garantie.

4. Sur la demande de délais de paiement

Moyens des parties

M. [Y] fait état d’une situation financière difficile et sollicite un délai de paiement de 24 mois sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

M. [C] ne réplique pas sur ce point.

Réponse de la cour

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [Y] justifie qu’au 16 août 2023 il était bénéficiaire d’une aide au logement et d’une allocation adulte handicapé pour un montant de 822,74 euros par mois, outre une pension de retraite de réversion d’un montant de 339,28 euros par mois, soit un revenu mensuel total de 1 162,02 euros par mois.

M. [Y] ne justifie pas de ce qu’il serait en capacité procéder au versement de la somme mensuelle de 311,75 euros par mois correspondant à sa demande de délais de paiement sur une période de deux ans.

M. [F] ne justifie pas de sa situation financière personnelle. Il est cependant établi qu’il a d’ores et déjà fait réaliser les réparations locatives dont M. [Y] lui doit indemnisation depuis l’année 2020.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [Y].

5. Sur les frais du procès

Compte tenu de ce que M. [Y] obtient au moins partiellement gain de cause en appel, il n’y a pas lieu de le condamner au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [D] [Y] de sa demande de compensation avec le dépôt de garantie versé à M. [E] [F] lors de la conclusion du bail ;

— débouté M. [D] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne M. [D] [Y] à payer à M. [E] [F] la somme de 7 482,13 euros à titre d’indemnisation des réparations locatives ;

Déboute M. [E] [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [Y] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE