N° RG 22/02395 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LNIO

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e Mike BORNICAT

M^e Aline DURATTI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 27 MAI 2025

Appel d’un Jugement (N° R.G. 21/00996) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GAP en date du 17 mai 2022, suivant déclaration d’appel du 20 Juin 2022

APPELANTS :

M. [P] [M]

né le 13 Août 1973 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 5]

Mme [H] [U]

née le 09 Mars 1972 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 5]

représentés par M^e Mike BORNICAT, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant et représentés par Maître Michaël CULOMA, membre de la A.A.R.P.I. CRJ AVOCATS, Avocat près la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE, plaidant

INTIM ÉE :

Mme [L]-[A] [I]

née le 28 Décembre 1961 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Aline DURATTI, avocat au barreau des HAUTES-ALPES substituée par M^e Aude ROMA-COLLIGNON, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 août 2020 à effet du 8 octobre 2020, intitulé 'Kit meublé location habitation non saisonnière', Mme [L]-[A] [I] a donné à bail à Mme [H] [U] et M. [P] [M] un chalet situé à [Localité 1].

Mme [L]-[A] [I] a fait délivrer un congé le 30 juin 2021 à Mme [H] [U] et M. [P] [M] avec prise d’effet au 8 octobre 2021, au motif qu’e1le entendait reprendre le logement au profit de son fils, M. [R] [V].

Par exploit d’huissier en date du 11 octobre 2021, Mme [H] [U] et M. [P] [M] ont fait assigner Mme [L]-[A] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Gap aux fins, notamment, de voir requalifier le bail en bail non meublé et d’annuler le congé.

Par jugement du 17 mai 2022, le juge du tribunal judiciaire de Gap a :

— dit que le contrat de bail du 30 août 2020 liant les parties est un bail meublé,

— dit que le congé pour reprise délivré le 30 juin 2021 par Mme [L] [A] [I] est régulier et valide,

— dit que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé,

— dit que Mme [H] [U] et M. [P] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2021,

— ordonné l’expulsion de Mme [H] [U] et M. [P] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— fixé l’indemnité d’occupation due à compter du 9 octobre 2021 à la somme de 1 200 euros,

— condamné solidairement Mme [H] [U] et M. [P] [M] à verser à Mme [L] [A] [I] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 octobre 2021,

— condamné Mme [L] [A] [I] à payer à Mme [H] [U] et M. [P] [M] la somme de 236,83 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné Mme [H] [U] et M. [P] [M] à payer à Mme [L] [A] [I] la somme de 300 euros en indemnisation de son préjudice moral,

— condamné solidairement, Mme [H] [U] et M. [P] [M] à payer à Mme [L] [A] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement Mme [H] [U] et M. [P] [M] aux entiers dépens de la présente procédure,

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 juin 2022, Mme [H] [U] et M. [P] [M] ont interjeté appel de l’entier jugement. Mme [I] a également formé appel incident par voie de conclusions en date du 19 décembre 2022 et sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [L]-[A] [I] à payer à Mme [H] [U] et M. [P] [M] la somme de 100 euros pour violation de domicile et atteinte à l’intimité de la vie privée ;

— fixé à la somme de 300 euros seulement les dommages et intérêts dus par Mme [H] [U] et M. [P] [M] au titre du préjudice moral subi par Mme [L]-[A] [I].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 17 février 2025, les appelants demandent à la cour de réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Gap en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— requalifier le bail qui a été consenti le 31 août 2020 par Mme [I] aux requérants en bail de logement vide ;

— prononcer la nullité du congé qui a été délivré aux locataires par Mme [L]-[A] [I] le 30 juin 2021 pour la date du 8 octobre 2021 ;

— condamner Mme [L]-[A] [I] à verser à M. [M] et Mme [U] la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral qu’ils ont subi du fait de la délivrance de ce congé entaché de nullité et de fraude ;

— condamner Mme [L]-[A] [I] à une restituer à M. [M] et Mme [U] une somme mensuelle de 498 euros soit une somme de 10.458 euros au titre du préjudice de jouissance subi par les requérants du fait de l’absence de dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher. ;

— condamner Mme [L]-[A] [I] à verser à M. [M] et Mme [U] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral, qu’ils ont subi du fait du défaut de réparation du robinet extérieur, de ses man’uvres frauduleuses ;

— condamner Mme [L]-[A] [I] à rembourser à M. [M] et Mme [U] de la somme de 1 093,21 euros correspondants aux factures d’électricité jusqu’à octobre 2021 appelées directement par Mme [I] ;

— condamner Mme [I] [L]-[A] à verser à M. [M] et Mme [U] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral, qu’ils ont subi du fait des violations de domicile et des atteintes à la vie privée perpétrées par Mme [L]-[A] [I] ;

— condamner Mme [L]-[A] [I] à une diminution de loyer de 50 euros avec effet rétroactif au jour de la prise de possession des lieux le 8 octobre 2020, au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier subis par les requérants du fait du défaut de communication des diagnostics obligatoires, du défaut d’information et de l’indécence du logement soit une somme totale 1 100 euros ;

— condamner Mme [I] [L]-[A] à verser à M. [M] et Mme [U] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance qu’ils ont subi du fait des troubles de voisinage causés par les locataires du chalet mitoyen et par des tiers, et par les troubles de voisinage causés par elle-même ;

— condamner Mme [I] [L]-[A] à verser à M. [M] et Mme [U] la somme de 514,18 euros indument retenue outre la pénalité légale de 120 euros ;

— débouter Mme [L]-[A] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [L]-[A] [I] à payer à M. [P] [M] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Mme [L]-[A] [I] aux entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance, distraits au profit de Maître Aoudini, qui affirme y avoir pourvu.

Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir que le bail doit être requalifié en location vide, car il manquait au moins six éléments prévus dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 pour caractériser un contrat de bail meublé. Ils ajoutent qu’il découle de cette requalification que les bailleurs ne pouvaient donner congé avant 3 ans et qu’en tout état de cause le motif de la reprise était frauduleux.

S’agissant des manquements de la bailleresse à ses obligations, ils soutiennent que les chambres à coucher étaient dépourvues de volets, que le robinet extérieur était défectueux et que Mme [I] a pénétré à plusieurs reprises pendant le bail dans le jardin des locataires. Ils allèguent également que la bailleresse n’a pas produit les diagnostics obligatoires, ce qui constitue une faute et a engendré une surconsommation énergétique. Ils estiment en outre que la bailleresse n’a pas pris les mesures utiles pour faire cesser les troubles de voisinage qu’ils ont subis.

Enfin, ils sollicitent la restitution du dépôt de garantie en arguant que l’état des lieux de sortie et d’entrée sont conformes en tout point.

Suivant dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, l’intimée demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de Mme [H] [U] et M.[P] [M] de voir condamner Mme [L]-[A] [I] à restituer la somme de 514,18 euros retenue partiellement sur le dépôt de garantie, avec pénalité légale, comme étant une demande nouvelle.

Subsidiairement, elle demande à la cour de :

— dire et juger que la déduction opérée par Mme [L]-[A] [I] sur le dépôt de garantie est fondée et justifiée ;

— débouter Mme [H] [U] et M. [P] [M] de leur demande à voir restituer la somme de 514,18 euros retenue partiellement sur le dépôt de garantie, avec pénalité légale.

En tout état de cause, elle demande à la cour de confirmer le jugement du 17 mai 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection de Gap et, ce faisant de : – qualifier le contrat de bail du 30 août 2020 liant les parties en un bail meublé ;

— prononcer la validité et la régularité du congé pour reprise délivré le 30 juin 2021 par Mme [L]-[A] [I] ;

— débouter Mme [H] [U] et M. [P] [M] de leurs demandes tendant à voir déclarer nul le congé délivré le 30 juin 2021 ainsi que leur demande de dommages et intérêts à ce titre ;

— débouter M. [P] [M] et Mme [H] [U] de leurs demandes de diminution du loyer mensuel au titre du préjudice de jouissance du fait de l’absence de dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;

— débouter Mme [H] [U] et M. [P] [M] de leurs de demandes de préjudice de jouissance ou de préjudice financier résultant d’un défaut de communication des diagnostics obligatoires, du défaut d’information ou d’indécence du logement ;

— débouter Mme [H] [U] et M. [P] [M] de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice dû à l’état défectueux du robinet extérieur et à une prétendue tentative d’intimidation de Mme [L]-[A] [I];

— débouter Mme [H] [U] et M [P] [M] de leur demande d’indemnisation pour troubles du voisinage ;

— condamner solidairement Mme [H] [U] et M. [P] [M] à payer à Mme [L]-[A] [I] des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, sauf en ce qui concerne le montant de la somme allouée à ce titre ;

— infirmer le jugement du 17 mai 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection de Gap en ce qu’il a :

— condamné Mme [L]-[A] [I] à payer à Mme [H] [U] et M. [P] [M] la somme de 100 euros pour violation de domicile et atteinte à l’intimité de la vie privée ;

— fixé à la somme de 300 euros seulement les dommages et intérêts dus par Mme [H] [U] et M. [P] [M] au titre du préjudice moral subi par Mme [L]-[A] [I] ;

et statuant à nouveau sur ces deux points :

— débouter Mme [H] [U] et M [P] [M] de leur demande de dommages et intérêts pour violation de domicile et atteinte à l’intimité de la vie privée ;

— condamner Mme [H] [U] et M. [P] [M] à payer à Mme [L]-[A] [I] la somme de 2 500 euros pour le préjudice moral subi ;

— débouter M. [P] [M] et Mme [H] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement M. [P] [M] et Mme [H] [U] à payer à Mme [L]-[A] [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’intimée fait valoir que c’est uniquement à la demande des locataires qu’elle a enlevé certains éléments meublants et qu’il convient donc de retenir la qualification de bail meublé. Elle explique relativement au congé que le motif de reprise était bien réel, qu’elle devait loger son fils et sa belle-fille dans le chalet et qu’elle n’a jamais loué ponctuellement le bien sur les plateformes en ligne ensuite du départ des locataires.

Relativement à l’absence de volet, Mme [I] explique avoir résolu le problème et acheté des stores occultants choisis par les locataires eux-mêmes et qui ont eux-mêmes soutenu ne pas en avoir besoin dans toutes les chambres. Elle précise que le nécessaire a également été fait pour le robinet extérieur. S’agissant de l’atteinte à la vie privée, elle explique que c’est à la demande de M. [E] qu’elle a alerté ses locataires sur le fait qu’il ne fallait pas entreposer du linge dans le local technique pour des raisons de sécurité. Pour l’absence de diagnostic technique, elle indique qu’aucune sanction n’est prévue par les textes, qu’en tout état de cause aucune surconsommation et aucun préjudice ne sont démontrés.

Concernant les troubles du voisinage, elle indique produire de nombreuses attestations démontrant que c’est au contraire M. [M] qui a été agressif.

Relativement au dépôt de garantie, elle précise avoir justifié les déductions appliquées tant pour la régularisation des charges que pour le pot de peinture acheté.

Enfin, relativement à l’importance du préjudice moral subi par le comportement procédurier de M. [M], l’intimée sollicite la réformation du jugement sur le quantum de l’indemnisation retenue par le premier juge.

MOTIVATION

Il est liminairement précisé que, si les appelants sollicitent la réformation du jugement en toutes ses dispositions, ils ne formulent plus de demande au titre du porte-pommeau de douchette, de la pression dans la salle de bain et de la latte manquante dans la chambre 3.

Sur la qualification du contrat de bail

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

En application de cet article, il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé : Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

À l’appui de leur appel, les appelants maintiennent que le logement était dépourvu d’au moins six éléments prévus dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 pour caractériser un contrat de bail meublé.

L’intimée soutient que le logement était suffisamment et normalement meublé et que c’est uniquement à la demande des locataires qu’elle a enlevé certains éléments meublants.

En l’espèce, les parties ont signé un contrat de location locaux vacants meublés le 31 août 2020 avec prise d’effet au 8 octobre 2020 pour une durée de un an (pièce 1 intimée). À la page 5 dudit contrat de bail, un inventaire des meubles et objets mobiliers est dressé et mentionne bien la présence de mobilier suffisant aux exigences de la vie courante.

L’annexe 1 produite par Mme [I] en pièce 3 précise également l’ensemble du mobilier présent et notamment un four, des plaques de cuisson, une hotte, un réfrigérateur congélateur, une table, des chaises, un canapé d’angle avec coussins, des rideaux, chauffage au sol, poêle à bois, des lits, des tables de chevet, des penderies, des commodes.

M. [M] soutient que ledit inventaire ne fait pas mention de couette, couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher et vaisselle et que le contrat ne répond donc pas aux exigences d’un contrat de bail meublé.

Pour justifier de l’installation dans les lieux lors de la prise d’effet du bail, d’un mobilier suffisant, Mme [I] produit aux débats, outre l’inventaire et l’annexe 1, une attestation conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Mme [J] [F], atteste avoir 'aidé [L] [I] à mettre à disposition le chalet Rebecca aux locataires. Nous avons fait un ménage très consciencieux et nous avons enlevé à la demande de M. [M] : toute la vaisselle ainsi que les ustensiles de cuisine (grille-pain, bouilloire, cafetière'), les poubelles, l’aspirateur, les dessous de lit, les couettes et les oreillers. M. [M] avait demandé à Mme [I] d’enlever les deux lits de la petite chambre ainsi qu’un placard à verre dans la cuisine et 2 tables de chevet et certains tableaux (')'.

Elle produit également un mail en date du 22 juin 2022 (pièce 8) qui corrobore cette attestation, mail par lequel M. [M] indique 'nous avons également évoqué l’installation d’une boîte aux lettres et lors de notre visite l’enlèvement de certains meubles (à définir avec vous)'.

Concernant le dispositif d’occultation des fenêtres, il résulte de l’annexe 1 au bail (pièce 3 bailleresse) et du mail de M. [M] (pièce 20 intimée) que les chambres 1 et 2 'susceptibles’ d’être utilisées comme chambre à coucher par les locataires sont dotées de rideaux et c’est à juste titre que l’intimée souligne que le décret n’impose pas des volets comme dispositif d’occultation ni même n’impose que cette occultation soit totale comme l’a relevé le premier juge.

Dès lors, Mme [I] justifie suffisamment du caractère meublé du logement au sens des articles 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et il ne peut lui être reproché l’absence de certains éléments, alors même que cette absence résulte de la volonté des locataires.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [U] et M. [M] de leur demande de requalification du bail.

Sur le congé de reprise

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, Mme [I] a, par deux actes extrajudiciaires en date du 30 juin 2021 délivré un congé pour reprise à chacun de ses locataires, pour le 8 octobre 2021, date d’échéance du bail (pièce 6 et 7). Le congé est dument motivé comme suit : 'la décision de Mme [L]-[A] [I] est motivée par son intention de reprendre le logement […] au profit de son fils M.[R], [O], [S], [V] […] qui vit avec Mme [T] [L] [K] [N] [Y] […] à [Adresse 7] à [Localité 1].'

Ainsi, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux et est dument motivé.

Mme [U] et M. [M] ne démontrent pas le caractère frauduleux du congé.

En effet c’est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que :

— la volonté de reprendre le logement au profit de son fils, dont il est démontré qu’il habite déjà dans un bien familial sur la commune de [Localité 1] ne permet pas de démontrer le caractère frauduleux du congé, la cour ajoute que le caractère frauduleux n’est pas plus avéré par l’emploi saisonnier du fils de Mme [I] à [Localité 3] ;

— le fait que le logement apparaisse sur des sites de location saisonnière est insuffisant à démontrer l’intention de mettre le bien en location saisonnière dans la mesure où le bien faisait l’objet, avant ledit contrat de bail, de location saisonnière via des plateformes en ligne ce qui explique sa visibilité sur lesdites plateformes et il convient d’ajouter aux motifs retenus par le premier juge qu’il est démontré que le chalet n’a fait l’objet d’aucune réservation sur la plateforme Airbnb comme le prétendent les appelants de janvier 2021 à juillet 2022 (pièce 60 intimée).

Dès lors, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes formulées par Mme [U] et M. [M] au titre des manquements de la bailleresse

Sur le dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher

Mme [U] et M. [M] sollicitent une diminution du loyer avec effet rétroactif à hauteur de 498 euros mensuel, soit une somme totale de 10 458 euros pour le préjudice de jouissance causé par l’absence de dispositif d’occultation des fenêtres.

Ils font valoir avoir dû poser des planches en l’absence de volet dans la chambre à coucher et précisent que la bailleresse s’était engagée à poser des volets avant de se rétracter.

Au soutien de leur demande, ils se prévalent notamment du procès-verbal de constat d’huissier du 8 juillet 2021 qui mentionne 'la porte-fenêtre et la fenêtre de la chambre 1, orientée sud/ouest de la maison sont équipées de rideaux non occultants laissant passer le jour, la porte-fenêtre de la chambre 2 orientée sud/est de la maison est équipée d’une paire de rideaux et de deux stores positionnés devant chaque battant. Après avoir descendu entièrement les stores et tirés les rideaux, j’ai constaté que la lumière pénètre encore dans la chambre à coucher par les cotés. La fenêtre de la chambre 3 orientée est est équipée d’un petit rideau dont la largeur est bien inférieure à celle de la fenêtre.'.

Comme indiqué supra, le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte notamment un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.

En l’espèce, il résulte de l’annexe 1 au bail (pièce 3 bailleresse) et du mail de M.[M] (pièce 20 intimée) que les chambres 1 et 2 'susceptibles’ d’être utilisées comme chambre à coucher par les locataires sont dotées de rideaux et c’est à juste titre que l’intimée souligne que le décret n’impose pas des volets comme dispositif d’occultation ni même n’impose que cette occultation soit totale, comme l’a relevé le premier juge.

En tout état de cause, il résulte des pièces produites que les locataires n’utilisaient qu’une seule chambre comme chambre à coucher et que Mme [I] a procédé à la pose des stores, choisis par M. [M] (pièce 21 intimée et pièces 20 à 23 bailleresse) comme en atteste d’ailleurs le procès-verbal de constat d’huissier du 8 juillet 2021.

Partant, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [U] et M.[M] de leur demande au titre de l’absence de dispositif d’occultation

Sur le robinet extérieur

Mme [U] et M. [M] font valoir que le robinet extérieur était fissuré et sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 500 euros et l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 2 000 euros ensuite de l’intimidation opérée par la bailleresse dans le cadre de la prise en charge de la réparation dudit robinet.

Il convient de rappeler que, pour être indemnisé, le préjudice de jouissance doit être démontré par l’existence d’une faute de la bailleresse en lien avec ce préjudice.

En l’espèce, il ressort du dossier et, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, que la difficulté n’a pas été signalée par les locataires, mais par la bailleresse et que le caractère tardif de la réparation est lié au refus opposé par les locataires à l’intervention de l’artisan choisi par la bailleresse.

Partant, faute d’avoir démontré avoir subi un préjudice de jouissance, la demande de Mme [U] et M. [M] à ce titre sera rejetée en infirmation du jugement.

Néanmoins, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande au titre du préjudice moral, Mme [U] et M. [M] ne justifiant aucunement ledit préjudice et se contentant d’affirmer que les man’uvres frauduleuses et la tentative d’intimidation de Mme [I] leur ont causé un préjudice moral.

Sur la violation de domicile et l’atteinte à la vie privée

Les locataires demandent la condamnation de Mme [I] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre du préjudice moral qu’ils estiment avoir subi du fait des violations de domicile et des atteintes à la vie privée et 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

En l’espèce, comme l’a pertinemment retenu le premier juge, il ne peut être reproché à la bailleresse de faire des remarques sur les éléments extérieurs du bien visible de l’extérieur du chalet ou d’utiliser des photographies du chalet prises avant l’installation des locataires.

Néanmoins, il est établi que Mme [I] a pénétré dans le jardin sans l’autorisation de ses locataires. Il résulte des pièces versées aux débats que si Mme [I] apparaît très soucieuse de l’entretien et de la bonne tenue de son bien, cela ne justifie pas pour autant l’intrusion chez ses locataires, fût-ce dans le jardin et dans l’urgence pour enlever un nid de frelons.

L’atteinte est donc bien constituée, étant précisé que la seule constatation de l’atteinte ouvre droit à réparation.

En conséquence, Mme [I] sera condamnée à payer à Mme [U] et M.[M] la somme de 100 euros au titre du préjudice moral en confirmation du jugement, les dommages et intérêts étant fixés en considération de l’étendue du préjudice que les appelants n’étayent pas.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande au titre du préjudice de jouissance faute d’en justifier l’existence.

Sur l’absence des diagnostics obligatoires, le défaut d’information et l’indécence du logement

Les appelants sollicitent une diminution de loyer de 50 euros avec effet rétroactif au jour de la prise de possession des lieux le 8 octobre 2020, au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier qu’ils ont subis du fait du défaut de communication des diagnostics obligatoires, du défaut d’information et de l’indécence du logement.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, et comprend :

— le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L 134-1 du code de la construction et de l’habitation,

— le constat de risque d’exposition au plomb,

— une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante,

— un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes,

En l’espèce, les appelants dénoncent le non-respect de cette obligation par la bailleresse qui n’a pas remis un tel dossier de diagnostic lors de la conclusion du contrat de bail.

S’il n’est, en effet, pas justifié du respect de cette obligation par l’intimée bailleresse, force est de constater que faute pour les appelants d’établir un préjudice résultant de l’absence du diagnostic technique, c’est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leurs demandes à ce titre. En effet, les frais bois de chauffage s’élèvent entre octobre 2020 et mai 2021 à la somme de 642,38 euros et les factures d’électricité n’étant pas produite en pièce 33 contrairement à ce qui est indiqué dans les conclusions d’appelants, ce qui ne permet pas de conclure à une surconsommation électrique pour un chalet de 120 m².

En application des articles 1719 et 1720 du code civil ainsi que de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l’exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.

En l’espèce, les appelants qui se prévalent de l’indécence du logement et soulèvent des infiltrations d’air parasites, ne démontrent pas en avoir informé la bailleresse et seront donc déboutés de leur demande en confirmation du jugement.

Sur les troubles du voisinage

Les appelants allèguent que Mme [I] n’a pas pris les mesures pour faire cesser les troubles de voisinage dont ils ont été victimes et sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 1 000 euros.

Le bailleur est responsable des troubles de voisinage qui sont causés à ses locataires lorsque l’auteur du trouble est également son locataire.

En l’espèce, les appelants soutiennent subir des troubles de voisinage de la part :

— des tiers et notamment une entreprise étant intervenue dans un chalet mitoyen qui se serait garée sur leur place : outre le fait que les appelants ne prouvent pas que la place de parking leur était exclusivement réservée et que ce stationnement constitue un trouble anormal, il convient de rappeler que conformément à l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

— des locataires des chalets mitoyens : c’est à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [U] et M. [M] n’apportaient pas la preuve de l’anormalité du trouble. La cour ajoute que des mails adressés à la bailleresse et rédigés par leur soin ne peuvent suffire à démontrer la réalité des troubles subis.

En tout état de cause 'des éclats de voix et des rires’ (message adressé à la bailleresse par les locataires pièce 33 appelants) ne peuvent raisonnablement pas caractériser un trouble anormal du voisinage, encore moins à 12h23, heure du message, ni même un stationnement ponctuellement gênant.

— de la bailleresse elle-même à qui il est reproché des nuisances sonores durant l’été 2021 ; ces allégations sans preuve ne peuvent prospérer.

Le jugement qui a débouté Mme [U] et M. [M] au titre du trouble du voisinage sera confirmé.

Sur la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

Les articles 565, 566 et 567 du même code précisent toutefois que :

— 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent',

— 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire',

— 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'.

Mme [U] et M. [M] sollicitent de la cour la restitution du dépôt de garantie, sans que cette demande n’ait été formulée devant le premier juge, Mme [I] soulevant l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d’appel.

Cette demande n’étant toutefois que l’accessoire, la conséquence ou le complément du litige portant sur le contrat de bail, elle sera déclarée recevable en appel.

Sur le fond

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.'

En l’espèce, le contrat versé aux débats fait état d’un dépôt de garantie de 2 400 euros. Il n’est pas contesté que Mme [I] a opéré une retenue à hauteur de 514,18 euros dont 24,95 euros pour des frais de remise en état.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, Mme [I] justifie du montant des charges, dont elle aurait pu être tenue, retenues sur le dépôt de garantie (pièce 48).

Néanmoins, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée (pièce 2 appelants) et de l’état des lieux de sortie du 22 juillet 2022 (pièce 59 intimée) que c’est à tort que la bailleresse a retenu la somme de 24,95 euros au titre du pot de peinture. Il apparaît, en effet, que, pour les murs des trois chambres il est mentionné ' abîmés’ ou 'tâchés’ ou 'traces’ dès l’entrée dans les lieux par les locataires, de sorte que les traces noires figurant dans la chambre 3 sur l’état des lieux de sortie ne peuvent leur être imputées.

Dès lors, Mme [I] sera condamnée à restituer la somme de 24,95 euros avec intérêt au taux légal, laquelle aurait dû avoir lieu au plus tard le 22 août 2022.

Mme [I] sera donc condamnée à payer à Mme [U] et M. [M] la somme de 144,95 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoration légale incluse.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [I]

Mme [I] sollicite la condamnation solidaire de Mme [U] et M.[M] à hauteur de 2 500 euros pour la réparation de son préjudice moral.

En l’espèce, Mme [I] produit un certificat médical en date du 26 octobre 2021 constatant qu’elle souffre de troubles du sommeil, d’anxiété et d’asthénie importante. Elle produit également quatre attestations circonstanciées décrivant l’impact psychologique que le comportement de M. [M] aurait eu sur elle.

Il ressort en outre de la teneur des messages adressés par M. [M] à sa bailleresse un ton péremptoire et procédurier. Ainsi, l’on peut lire : 'vous avez manifestement l’habitude de venir à tout moment sans préavis autour des biens que vous louez. Vous devez la perdre.' (Pièce 24 appelants) ; pour le choix des stores 'il faut avoir à l’esprit que ce n’est pas une faveur que vous nous accordez, car la présence d’un dispositif d’occultation de la lumière dans les chambres est obligatoire dans un meublé’ (pièce 20 intimée) ; 'cette nouvelle atteinte de votre part à l’intimité de notre vie privée est la dernière. Si vous recommencez une seule fois, nous engagerons des poursuites à votre encontre’ (pièce 27 intimée) ; 'vous semblez avoir saisi le ridicule et la dangerosité de vos man’uvres dans lesquelles vous vous êtes embourbées. C’est une bonne chose. Votre tentative d’escroquerie a échoué. Vous nous rembourserez le coût du constat d’huissier que nous avons été contraints de faire effectuer et nous indemniserez pour le préjudice causé par la voie amiable ou judiciaire’ (pièce 31 intimée).

La demande de Mme [I] apparaît ainsi justifiée et son préjudice moral sera évalué à la somme de 1 000 euros en infirmation du jugement.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi:

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [L]-[A] [I] à payer à Mme [H] [U] et M. [P] [M] la somme de 236,83 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné Mme [H] [U] et M. [P] [M] à payer à Mme [L] [A] [I] la somme de 300 euros en indemnisation de son préjudice moral,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [A] [I] à payer à Mme [H] [U] et M.[P] [M] la somme de 100 euros au titre du préjudice moral pour la violation du domicile et atteinte à la vie privée,

Condamne Mme [L] [A] [I] à payer à Mme [H] [U] et M.[P] [M] la somme de 144,95 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoration légale incluse,

Condamne in solidum Mme [H] [U] et M. [P] [M] à payer à Mme [L] [A] [I] la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne solidairement Mme [H] [U] et M. [P] [M] à payer à Mme [L] [A] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [H] [U] et M. [P] [M] aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée de la mise en état, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente