N° RG 24/04184

N° Portalis DBVM-V-B7I-MP7D

C4

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL DERBEL & PARET AVOCATS ASSOCIES

la SELARL SEDEX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 11 SEPTEMBRE 2025

Appel d’une décision (N° RG 24/00579)

rendue par le président du tribunal judiciaire de Valence

en date du 11 septembre 2024

suivant déclaration d’appel du 06 décembre 2024

APPELANTE :

SAS FAHAD, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Naceur DERBEL de la SELARL DERBEL & PARET AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VALENCE, postulant et plaidant par M^e Tony REALE, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Erwan TREHIOU, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

SCI EK, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne LE PIVERT LEBRUN de la SELARL SEDEX, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme [Localité 6]-Pierre. FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 mai 2025, M. Lionel BRUNO Conseiller, qui a fait rapport assisté de M. Fabien OEUVRAY, Greffier, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

1. La société EK est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5]. Elle a signé un contrat de bail commercial avec la société Fresh Market le 16 décembre 2014. Par acte sous seing privé du 29 août 2022, la société Fresh Market a cédé son fonds de commerce à la société Fahad qui a régulièrement exploité le fonds et payé ses loyers jusqu’en août 2023, époque à laquelle elle a fait l’objet d’une fermeture administrative.

2. La société EK a fait délivrer à la société Fahad un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 février 2024, pour un montant de 23.898,33 euros représentant les loyers et charges impayés au 29 février 2024, et comprenant le coût de l’acte d’un montant de 219,44 euros.

3. Suite à des nuisances, la société EK a été autorisée, par ordonnance de référé en date du 13 mars 2023, à pénétrer dans les locaux loués et à faire procéder à l’enlèvement des déchets, denrées et autres nuisances, ainsi qu’à faire nettoyer les lieux. Une première intervention du commissaire de justice a eu lieu le 4 avril 2024 et le nettoyage a été réalisé le 15 avril 2024 sous contrôle dudit commissaire de justice.

4. Le 10 avril 2024, la Sci EK a assigné la société Fahad devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence, afin notamment de voir acquise la clause résolutoire du bail commercial, de prononcer l’expulsion du preneur, outre sa condamnation au paiement de solde de loyers et taxe foncière, avec la fixation d’une indemnité d’occupation.

5. Par ordonnance réputée contradictoire du 11 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail liant la société EK et la société Fahad, en cours depuis le 29 août 2022 suite à la cession de fonds de commerce réalisée par la société Fresh Market ;

— ordonné l’expulsion immédiate de la société Fahad et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du local situé [Adresse 5] ;

— condamné la société Fahad à payer à la société EK, à titre provisionnel, la somme de 4.000 euros au titre d’une indemnité d’occupation à compter du mois de mars 2024 ;

— condamné la société Fahad à payer à la société EK, à titre provisionnel, la somme de 15.000 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges dû au 29 février 2024 ;

— débouté la société EK de ses plus amples demandes ;

— condamné la société Fahad à payer à la société EK la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Fahad aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés à compter du commandement de payer, lui y compris.

6. La société Fahad a interjeté appel de cette décision le 6 décembre 2024, en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté la société EK de ses plus amples demandes.

7. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 22 mai 2025.

Prétentions et moyens de la société Fahad:

8. Selon ses conclusions n°2 remises par voie électronique le 14 mai 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 145, 263, 265, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce :

— de déclarer son appel recevable et bien fondé ;

— de débouter la Sci Ek de l’ensemble des demandes, faits et prétention ;

— d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Valence en date du 11 septembre 2024.

9. Elle demande ainsi à la cour faisant droit à son appel, d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la cour de commettre avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la concluante pourrait prétendre et notamment :

— se faire communiquer tous document et pièce utiles,

— si nécessaire, visiter les lieux sis [Adresse 5], et les décrire,

— rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de commerce d’alimentation générale, de la situation et de l’état des locaux, tout élément permettant de déterminer l’indemnité d’éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :

* d’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing, des frais de perte de la marchandise ;

* de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing.

10. Elle demande également :

— de condamner la Sci EK à verser à la concluante la somme provisionnelle de 100.000 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

— de prononcer, aux torts de la Sci EK, la résiliation du bail commercial conclu le 16 décembre 2014 avec prise d’effet au 7 septembre 2023 ;

— de condamner la Sci EK à verser à la concluante la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la Sci EK aux entiers dépens en ce compris les frais engagés de première instance et d’appel.

11. L’appelante expose :

12. – que les difficultés de la concluante résultent des agissements de l’intimée, qui a pénétré illégalement dans les lieux pour les dévaster, alors que ce n’est qu’en avril 2024 qu’elle a reçu l’autorisation d’y pénétrer avec un commissaire de justice ; que l’intimée a ensuite agi illégalement afin de faire valider l’expulsion de la concluante, en faisant délivrer des actes à une adresse dont elle savait que la concluante ne pouvait plus y avoir accès ;

13. – que la concluante ayant été évincée, elle est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité ; qu’elle a acquis le fonds le 26 juillet 2022 pour 150.000 euros, alors qu’elle a réalisé un chiffre d’affaires mensuel entre septembre 2022 et juillet 2023 compris entre 40.315,06 euros et 147.099,95 euros, soit un total pendant cette période de 1.179.167,09 euros ; qu’elle subit un manque à gagner mensuel moyen de 107.197 euros ; qu’au regard d’un coefficient de 20 % appliqué sur le chiffre d’affaires, la concluante subit ainsi un préjudice de 235.833,49 euros représentant la valeur du fonds, qui n’a pas été transféré ;

14.- que la concluante a également subi la perte de son stock pour 90.828 euros ; qu’elle a dû licencier son personnel pour un coût de 18.692,48 euros, charges sociales comprises ;

15. – qu’un expert doit ainsi être désigné afin d’évaluer l’indemnité d’éviction définitive et les indemnités accessoires.

Prétentions et moyens de la Sci EK:

16. Selon ses conclusions n°2 remises par voie électronique le 28 avril 2025, elle demande à la cour, au visa des article L. 145-14, R. 145-23, L. 145-28 du code de commerce , de l’article 835 du code civil :

— de juger irrecevable et infondé l’appel de la société Fahad ;

— en conséquence, de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée notamment en ce qu’il a été jugé y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail commercial ;

— de débouter la société Fahad de sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de la concluante ;

— de débouter la société Fahad de sa demande de provision au titre d’une indemnité d’éviction à hauteur de 100.000 euros ;

— de débouter la société Fahad de sa demande d’expertise,

— en conséquence, de juger y avoir lieu de débouter la société Fahad de sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail commercial en date du 16 décembre 2014 aux torts de la concluante ;

— de juger y avoir lieu à débouter la société Fahad de sa demande de provision à hauteur de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— en tout état de cause, de condamner la société Fahad à verser à la concluante la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

17. L’intimée soutient :

18. – que l’affaire doit être radiée pour défaut d’exécution de l’ordonnance déférée ;

19. – concernant la résiliation du bail, que le commerce a été fermé par décision administrative en juin 2023 en raison des carences de l’appelante, laquelle n’a pas ensuite procédé au nettoyage des lieux ; que la concluante n’est intervenue sur place que sur autorisation judiciaire et par un commissaire de justice afin de jeter les denrées en décomposition pour éviter tout problème sanitaire et en raison des nuisances occasionnées au voisinage ; que l’appelante n’a entamé aucune démarche afin de pouvoir reprendre son local commercial ;

20. – que l’appelante est ainsi mal fondée à opposer que la résiliation du bail est imputable à la concluante, alors que l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation de ce bail ;

21. que l’appelante est mal fondée à solliciter le paiement d’une provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, en raison de sa responsabilité dans la fermeture du commerce, alors qu’elle n’a pas perdu son stock, mais l’a laissé volontairement dépérir ;

22. – que l’appelante ne produit aucune pièce comptable, aucune facture concernant l’achat de stock, aucun contrat de travail, aucune déclaration de TVA ni aucun élément concernant le licenciement de salariés et le paiement de charges sociales ;

23. – qu’en raison de la résiliation du bail et de l’expulsion prononcées, une expertise est sans intérêt, l’appelante ne justifiant en outre d’aucun intérêt à la voir organiser.

*****

24. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

25. Concernant en premier lieu la radiation de l’affaire sollicitée par la société EK, la cour observe que dans le dispositif de ses conclusions d’intimées, la société EK n’a pas formé cette demande, alors qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Il en résulte que la cour n’est pas ainsi valablement saisie d’une demande de radiation, à laquelle elle n’a pas ainsi à répondre.

26 Concernant la résiliation du bail et l’expulsion de l’appelante, le juge des référés a exactement indiqué que la mise en oeuvre de la clause résolutoire suppose la réunion de plusieurs conditions cumulatives, et non alternatives, savoir qu’une faute puisse être imputée au preneur, dont une infraction commise à l’encontre des charges et conditions du bail ; qu’un tel manquement puisse être sanctionné par la clause résolutoire ; que celle-ci puisse être invoquée de bonne foi par le bailleur compte-tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur qui peut également tenter de s’en exonérer en invoquant la force majeure; que le manquement ait perduré au-delà d’un mois après le commandement ou mise en demeure.

27. Il a constaté qu’en l’espèce, tel est le cas, le commandement étant en date du 24 février 2024, le délai légal d’un mois étant alors acquis au 25 mars 2024. Les pièces versées au débat enseignent que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sanctionne les manquements allégués, à savoir le défaut de paiement des loyers. De même, il ressort desdites pièces que le bailleur agit de bonne foi sans précipitation et en faisant preuve de patience. En l’espèce, il a attendu plus de cinq mois d’impayés avant d’engager la présente procédure judiciaire. Il s’évince de ces éléments que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire sont réunies.

28. La cour constate que le bail repris par la société Fahad a effectivement stipulé une clause résolutoire, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois après commandement de payer rappelant cette clause. Il est prévu qu’à l’expiration de ce délai, le bail sera résilié de plein droit faute de paiement.

29. En l’espèce, le bail a prévu un loyer mensuel de 4.000 euros TTC. Le 21 février 2024, la société EK a fait signifier à l’appelante un commandement de payer pour 15.000 euros en principal, représentant le solde des loyers dus entre le 1er octobre 2023 et le 29 février 2024. Ce commandement a rappelé la clause résolutoire, ainsi que les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce.

30. Si cet acte a été signifié conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, aucun représentant de l’appelante ou personne habilitée à le recevoir n’étant présent, il n’est pas demandé à la cour de constater la nullité de cet acte, alors que la cour constate qu’il a été signifié à la bonne adresse, correspondant au siège social de la société Fahad.

31. Il n’est pas contesté par la société Fahad qu’elle n’a pas réglé les causes de ce commandement dans le mois de sa signification.

32. Si l’appelante invoque le comportement du bailleur, il est cependant acquis que le commerce qu’elle exploitait a été fermé par décision administrative. La société Fahad ne justifie d’aucun des faits qu’elle reproche au bailleur. Le fait qu’une plainte ait été déposée pour violation de domicile, dégradations et vol, ne constitue pas une preuve des faits qui y sont mentionnés. Si l’appelante produit un constat concernant la remise d’une clef USB contenant des photos de vidéosurveillance, il n’en résulte pas que la société EK se soit introduite dans les lieux.

33. La cour constate que la société EK a par contre obtenu judiciairement l’autorisation de pénétrer dans les lieux afin de les faire nettoyer suite à leur abandon par la société Fahad, en raison de plaintes du voisinage dont elle justifie, au regard des odeurs émanant du commerce. Une pétition a été rédigée par des voisins, laquelle a été remise au commissaire de justice lors de son intervention du 21 février 2024. Lors de son intervention du 4 avril 2024, il a constaté la présence de nuages de mouches, des crottes de rongeurs un peu partout, 8 congélateurs remplis de produits alimentaires pourris et de crottes de rongeurs, des palettes d’oignons germés, une armoire contenant des produits hallal frais se trouvant en état de décomposition, deux chambres froides contenant des produits moisis. Les photographies prises confirment que les lieux sont à l’abandon.

34. La cour constate également que la société Fahad avait sollicité du président du tribunal judiciaire de Vienne, par requête du 1er février 2024, la désignation d’un commissaire de justice afin qu’il se rende sur les lieux afin de pouvoir reprendre toutes les marchandises et documents s’y trouvant. Si une ordonnance a été rendu conformément à cette requête, il n’est pas justifié par la société Fahad qu’elle l’ait faite exécuter, de sorte qu’elle est mal fondée à soutenir que le bailleur s’est frauduleusement introduit dans les lieux.

35. Il résulte de ces éléments que la cause de résiliation du bail est ainsi imputable à la société Fahad et non au bailleur. Toutes les exceptions et demandes de la société Fahad sont sérieusement contestables et elle ne peut ainsi qu’être déboutée de son appel, y compris concernant l’organisation d’une expertise et le paiement d’une provision, puisque le bail étant résilié à ses torts exclusifs, elle ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, alors que les éléments de la cause démontrent qu’une telle demande est manifestement vouée à l’échec.

36. Le premier juge a ainsi justement ordonné l’expulsion immédiate du preneur à l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, et fixé une indemnité d’occupation à hauteur de 4.000 euros par mois, à compter de mars 2024, correspondant au montant du loyer mensuel.

37. Il a enfin exactement retenu qu’il n’est pas contestable que l’intimée est débitrice des loyers envers la bailleresse, ce qui conduit à allouer à cette dernière une provision sur les sommes dues et arrêtées au mois de février 2024 inclus d’un montant de 15.000 euros. Sa décision sera également confirmée en ce qu’il a dit que le montant de la taxe foncière demandée n’étant pas justifié, il n’y a pas lieu d’allouer une provision à ce titre, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par l’intimée qui n’a pas formé appel incident à ce sujet.

38. Succombant en son appel, la société Fahad sera condamnée à payer à la société EK la somme complémentaire de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce, les articles 834 et suivants du code de commerce ;

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant ;

Déboute la société Fahad de l’ensemble de ses demandes;

Condamne la société Fahad à payer à la Sci EK la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Fahad aux dépens d’appel ;

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente