N° RG 23/04125 – N° Portalis DBVM-V-B7H-MBPU

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LGB-BOBANT

la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 05 JUIN 2025

Appel d’un jugement (N° RG 19/03610)

rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 20 novembre 2023

suivant déclaration d’appel du 06 décembre 2023

APPELANTE :

S.C.I. N75, au capital de 1 524,49 €, immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 341 139 095, prise en la personne légale domiciliée en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et plaidant par M^e Robert BALLESTRACCI, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMÉE :

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION PROVENCIA, au capital de 23 000 000 €, immatriculée au RCS de ANNECY sous le numéro 326 521 002, prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Catherine GOARANT de la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et plaidant par M^e TAILLEFER, avocate au barreau de LYON,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de M^me Alice RICHET, greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 mars 2025, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. La Sci N75 est propriétaire d’un ensemble immobilier, composé d’un bâtiment à usage commercial d’une superficie d’environ 2.250 m² et d’un terrain d’une superficie d’environ 9.700 m², situé [Adresse 3]. Ce bien a été donné à bail commercial à la société Cama, aux droits de laquelle vient la société d’exploitation Provencia, par acte du 1er juillet 1990, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 1990, aux fins d’exercice d’une activité de vente de produits alimentaires et de tous produits pouvant être vendus dans les supermarchés.

2. Suivant jugement du 29 novembre 2004, le tribunal de grande instance de Grenoble a fixé à 101.912 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 1999, le montant du loyer. Par acte du 7 septembre 2009, la Sci N75 et la société d’exploitation Provencia ont renouvelé amiablement le bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2009 jusqu’au 30 septembre 2018 moyennant un loyer annuel HT et HC de 200.000 euros.

3. Par exploit du 23 mars 2018, le bailleur a délivré au preneur un congé avec offre de renouvellement pour le 1er octobre 2018. Le 9 octobre 2018, la société d’exploitation Provencia a accepté le principe du renouvellement du bail mais a sollicité que le montant du loyer soit baissé à la valeur locative, soit 150.000 euros par an HT.

4. Aucun accord n’étant intervenu entre les parties, le preneur a fait assigner le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Grenoble, par acte d’huissier du 14 août 2019.

5. Par jugement du 21 septembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment':

— ordonné une expertise,

— désigné pour y procéder M. [G], avec pour mission de visiter les locaux litigieux, les décrire, d’entendre les parties en leurs dires et explications, de calculer le montant du loyer plafonné des lieux loués, de rechercher leur valeur locative à la date du 1er octobre 2018, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs du marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ;

— fixé à la somme de 2.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— dit que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, le preneur devra continuer à payer les loyers échus au prix ancien ;

— réservé les demandes ainsi que les dépens.

6. La Sci N75 a interjeté appel de ce jugement, mais par ordonnance du 7 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré cet appel irrecevable.

7. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 mai 2022.

8. Par jugement du 20 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a':

— rejeté la demande de complément d’expertise formulée par la Sci N75 ;

— fixé à 191.000 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2018, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la société d’Exploitation Provencia et la Sci N75 pour les locaux situés [Adresse 3], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées';

— dit que cette somme porte intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du 14 août 2019, avec capitalisation par année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil';

— rappelé que conformément aux dispositions de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision, lorsqu’elle aura force exécutoire, constituera un titre exécutoire permettant l’exécution forcée';

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit';

— débouté les parties du surplus de leurs demandes';

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

9. La Sci N75 a interjeté appel de cette décision le 6 décembre 2023, en ce qu’elle a':

— rejeté la demande de complément d’expertise';

— fixé à 191.000 euros en principal par an le loyer du bail renouvelé';

— débouté la Sci N75 du surplus de ses demandes';

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

10. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 13 mars 2025.

11. Cependant, le 17 mars 2025, la Sci N75 a déposé des conclusions n°5.

12. Or, il résulte de l’article 914-3 du code de procédure civile qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption. Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les demandes formées en application de l’article 47, celles tendant au prononcé de la caducité de la déclaration d’appel, celles relatives aux incidents mettant fin à l’instance d’appel ainsi que les fins de non-recevoir tirées de l’irrecevabilité de l’appel et des interventions en appel.

13. De fait, lors de l’audience du 20 mars 2025, la cour a ainsi soulevé d’office l’irrecevabilité des conclusions n°5 de l’appelante, déposées après clôture.

14. En l’espèce, la cour constate que les conclusions remises après clôture par la Sci N75 n’intègrent aucun des cas visés à l’article 914-3 précité. Elles ne concernent que le développement de certains faits. En conséquence, la cour les déclarera irrecevables.

Prétentions et moyens de la Sci N75':

15. Selon ses conclusions n°4 remises par voie électronique le 3 mars 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1104 du code civil, L 145-33, L145-34, R145-3 à R 145-8 du code de commerce':

— de déclarer bien fondé son appel ;

— de réformer le jugement en ce qu’il a fixé le montant du loyer de renouvellement à la somme de 191.000 euros HT/HC en principal par an à compter du 1er octobre 2018 ;

— de le réformer en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et a condamné chacune des parties à la moitié des dépens qui comprendront le coût de l’expertise ;

— statuant à nouveau, de fixer le loyer de renouvellement des locaux situés [Adresse 3], à compter du 1er octobre 2018, à la somme de 213.000 euros HT/HC en principal par an, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées';

— de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que cette somme porte intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du 14 août 2019, avec capitalisation par année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil';

— de le confirmer en ce qu’il a rejeté la demande de l’intimée de fixer le loyer dudit bail renouvelé à la somme de 113.260 euros HT/HC en principal par an';

— de débouter l’intimée du surplus de ses demandes, fins et prétentions';

— de condamner l’intimée à payer à la concluante la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner l’intimée aux entiers dépens d’instance et d’appel en ceux compris le coût de l’expertise menée par M. [G] et rappeler conformément à l’article 699 du code de procédure civile qu’ils pourront directement être recouvrés par M^e Robert Ballestracci.

Elle expose':

16. – que l’expert a pris en compte les éléments tenant à la situation commerciale satisfaisante, à une visibilité convenable, à une chaudière récente, à une présentation générale vieillissante, à des locaux anciens générant des frais de fonctionnement important, à un parking en mauvais état générant des frais d’entretien réguliers, pour retenir une valeur locative de 213.000 euros HT/HC, sur la base d’une surface pondérée de 1.638 m², au prix de 130 euros/m²;

17. – que le juge a cependant minoré de 10'% ce prix unitaire, pour compenser l’absence de réfection de la toiture, au motif que l’expert a noté de nombreuses traces de fuite au niveau de la charpente et à l’intérieur du bâtiment, démontrant de graves problèmes d’étanchéité de la toiture, qui ont été confirmés par l’expertise judiciaire confiée à M.[C] dans le cadre d’un autre litige opposant les parties';

18. – que cette minoration est appliquée à tort, puisque l’état de la toiture a bien été prise en compte par l’expert [G] dans son calcul'; qu’il a ainsi retenu neuf locaux de référence de même destination, pour des locaux également anciens, faisant ressortir un loyer moyen de 163 euros/m², les loyers étant compris dans une fourchette de 83 à 227 euros ; qu’il a ainsi volontairement écarté trois références concernant des locaux récents'; que s’il avait tenu compte d’une toiture rénovée, le prix unitaire aurait été ainsi beaucoup plus élevé'; qu’il n’a pas pris en compte une toiture refaite ni aucun engagement de procéder à sa réfection';

19. – que cette décote appliquée par le premier juge est injustifiée car la concluante a procédé à des travaux partiels sur la toiture en 2016, et s’est engagée à procéder à des travaux complémentaires, suite à une ordonnance de référé ayant désigné M.[P] afin de décrire les désordres liés à la toiture et les travaux nécessaires'; que dans son rapport établi le 10 octobre 2015, l’expert avait estimé le coût des travaux à 28.995 euros, travaux qui ont été réalisés en 2016, ainsi avant la date du renouvellement du bail le 1er octobre 2018 ;

20. – que dans son rapport, M.[P] avait également préconisé une rénovation à court terme de la toiture à moins de cinq ans, en plus des travaux prescrits, soit à partir de 2020'; que l’intimée n’a jamais invoqué un préjudice d’exploitation pendant la période du bail échu, de sorte que l’absence de rénovation totale de la toiture n’a aucun effet sur la valeur locative;

21. – que les experts intervenus antérieurement confirment que le mauvais état du local est le fait du preneur, traduisant un défaut d’entretien et un usage anormal, alors que l’intimée a la charge de l’entretien et de la réparation des dégradations relevées, ce qu’a relevé le premier juge';

22. – que le rapport déposé par M.[C] le 23 mai 2024 confirme ce défaut d’entretien, ainsi que la réalisation par l’intimée de travaux ayant impacté la toiture, sans les déclarer au bailleur ni à l’administration, en perçant des panneaux pour créer des évacuations et des ventilations, sans tenir compte des abergements et des renforts nécessaires, ce qui a entraîné des affaiblissements mécaniques ponctuels sur les panneaux de grande portée, outre la suspension de divers matériels sans tenir compte de la structure; que deux constats réalisés en 2022 et en décembre 2024 confirment ces dégradations et ce défaut d’entretien;

23. – que si l’intimée prétend voir fixer la valeur locative à 113.260 euros HT/HC, au motif que la valeur retenue par le premier juge est excessive au regard des surfaces, du prix unitaire et des abattements à pratiquer, le juge a cependant intégré la soustraction de 6,52 m² correspondant aux chambres froides extérieures dont la concluante a obtenu la destruction par ordonnance de référé du 25 août 2022'; que l’expert a justement intégré la zone de caisse et la zone d’accueil comme parties intégrantes de la surface de vente, car elles sont affectées à la circulation de la clientèle et aux paiements; que concernant la pondération des bureaux, l’intimée n’a formulé aucune observation dans ses dires';

24. – que l’intimée est mal fondée à solliciter une minoration de la valeur locative au motif que l’expert aurait tenu compte d’une toiture rénovée, puisqu’il a été indiqué plus haut qu’il a pris en compte une toiture vétuste, ce qu’a retenu le juge ; que l’expert a pris en compte l’état de l’enrobé du parking;

25. – que si l’intimée invoque une dégradation des facteurs locaux de commercialité, en raison de commerces concurrents, entraînant une baisse moyenne de chiffre d’affaires de 3 à 4'% l’an, elle ne produit aucun élément comptable probant, alors que la perte invoquée est certainement due à la gestion du supermarché ou à d’autres facteurs et qu’il ne s’agit pas d’une modification notable ; que les concurrents ne sont pas nouveaux, ou ne visent pas la même clientèle, puisque le supermarché Auchan a toujours été présent, ayant seulement fait l’objet d’un agrandissement et d’un changement d’enseigne, alors que le Comptoir Bio n’offre pas les mêmes produits ;

26. – que l’intimée est mal fondée à solliciter la déduction de la taxe foncière du prix calculé par l’expert, puisque celui-ci l’a déjà intégrée dans le calcul de la valeur locative, s’agissant d’une charge exorbitante.

Prétentions et moyens de la société d’exploitation Provencia':

27. Selon ses conclusions n°4 remises par voie électronique le 12 mars 2025, elle demande à la cour, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-11 et R. 145-8 du code de commerce, des articles 1231-6, 1352-7, 1343-2 et 1755 du code civil, de l’article 462 du code de procédure civile :

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant du loyer de renouvellement à 191.000 euros HT/HC en principal par an à compter du 1er octobre 2018 ;

— statuant à nouveau, de fixer le loyer de renouvellement à effet au 1er octobre 2018 des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (3430) à la somme de 113.260 euros HT/HC en principal par an, les charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le loyer dudit bail renouvelé à 191.000 euros HT/HC en principal par an ;

— en tout état de cause, de débouter la Sci N75 de ses demandes de fixation à 213.000 euros HT/HC en principal par an ;

— de rectifier le jugement déféré en ce qu’il a visé par erreur dans son dispositif les « loyers arriérés », et non les « loyers trop perçus », et le cas échéant le réformer ;

— par conséquent, de dire que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à chaque date d’exigibilité à compter du 14 août 2019, avec capitalisation par année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil';

— de réformer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné chacune des parties à la moitié des dépens';

— statuant à nouveau, de condamner l’appelante au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance';

— de condamner la Sci N75 aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise';

— en toute hypothèse, de débouter la Sci N75 de toutes demandes et arguments';

— de condamner la Sci N75 au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour, et aux entiers dépens de l’appel.

Elle soutient':

28. – concernant la fixation du prix du bail renouvelé, que l’article L145-33 du code de commerce dispose qu’il doit correspondre à la valeur locative, lorsqu’elle est inférieure au plafond';

29. – que les surfaces prises en compte sont contestables, alors que la pondération des surfaces repose sur une application excessive des coefficients appliqués'; que la surface de vente est ainsi de 1.369,17 m², alors que les autres surfaces sont de 571,62 m² contre 685,80 m² ; que cette différence résulte de l’inclusion de la zone d’accueil ( 14,80 m²) et de la zone de caisse (99,38 m²) dans la surface de vente ; que ces deux zones ne doivent pas être incluses dans la zone de vente car ne générant aucun chiffre d’affaires ;

30. – que le premier juge a régulièrement, et conformément à l’accord des parties, défalqué de la zone réelle retenue par l’expert la surface de 32,62 m² correspondant à deux chambres froides extérieures dont le bailleur a obtenu la destruction';

31. – que l’expert a pondéré les bureaux et les locaux sociaux à 0,40, alors que la charte de l’expertise prévoit une pondération de 0,20 ;

32. – que la surface pondérée est ainsi de 1.506,33 m², et non de 1.638,40 m²;

33. – concernant le prix unitaire par mètre carré pondéré, que le prix de 130 euros correspond à un local en bon état d’entretien et de réparation, tenant compte d’un toit rénové à la date du renouvellement, ce qui n’est pas le cas'; que si le juge a retenu un abattement de 10'% en raison de l’absence de réfection de la toiture à la date du renouvellement, ce taux est insuffisant, puisque le prix unitaire avant abattement est excessif compte tenu de la vétusté du bâtiment et d’un environnement concurrentiel défavorable, alors que le bail n’a pas transféré la charge de la vétusté au preneur, d’autant que les réfections à réaliser sur l’enveloppe du bâtiment constituent des grosses réparations à la charge du bailleur; que les différents constats dressés postérieurement au renouvellement ne peuvent être pris en compte pour le calcul de la valeur locative ;

34. – que l’enveloppe du bâtiment était ainsi déjà vétuste en 1986, le bailleur reconnaissant que le bardage est d’origine; que l’expert a constaté que la dégradation de l’enrobé du parking résulte de sa vétusté et non d’un usage anormal du locataire; qu’il n’est pas justifié du mauvais état d’entretien des puits d’évacuation qui font l’objet d’un entretien annuel ;

35. – concernant l’intérieur du magasin, que l’article 1755 du code civile dispose qu’aucune réparation réputée locative n’est à la charge du preneur lorsqu’elle n’est occasionnée que par la vétusté ou la force majeure, ce qui est le cas puisque la concluante a pris à bail en 1990 des locaux déjà anciens'; que l’absence d’intervention du bailleur dans la réfection globale de la toiture depuis plus de 30 ans a provoqué des inondations à répétition, accélérant la dégradation des murs et des sols'; qu’il ne peut être reproché à la concluante de ne pas avoir effectué une réfection de l’intérieur alors que le bailleur ne lui assure pas le couvert, avec le risque d’inondation à chaque intempérie ;

36. – que le défaut d’entretien par le bailleur justifie ainsi une minoration de la valeur locative que n’a pas prise en compte le premier juge ;

37. – que l’expert n’a pu retenir une valeur en considérant fictivement que la toiture avait été refaite, puisque cette réfection n’a été réalisée qu’en 2023, alors qu’il convient de se placer à la date de renouvellement du bail en 2018 ; que l’abattement de 10'% pratiqué par le juge est cependant insuffisant puisqu’en raison de l’impact de l’état de la toiture, c’est la plus basse des valeurs de référence qui doit être retenue, soit 83 euros/m² ; que si le bailleur a été contraint de réaliser des travaux en 2016, ils n’ont concerné que 7'% de la surface de la toiture, dont l’état est resté alarmant selon le Bureau Veritas en 2017, retenant que les panneaux semblent en fin de vie ;

38. – concernant les facteurs locaux de commercialité, que l’expert a refusé de tenir compte de la présence des magasins Auchan et Super U dans la zone de chalandise, alors qu’ils se trouvent à moins de deux kilomètres et sont ainsi accessibles en peu de minutes et que l’expert [K] mandaté par le bailleur avait conclu au fait contraire'; que pendant le bail expiré, le magasin exploité par l’enseigne Auchan s’est agrandi, ce qui a entraîné une baisse de chiffre d’affaire de 5'% pour la concluante'; que Super U a quitté le centre-ville de [Localité 8] pour venir en périphérie et ainsi capter la clientèle des communes limitrophes de [Localité 6] et [Localité 7], générant une baisse de chiffre d’affaires de 5'% pour la concluante'; que celle-ci subit la concurrence d’un Comptoir Bio créé à proximité, ainsi que des magasins Provenc’Halles et Lidl selon l’expert [K]; que la concluante a subi une baisse de chiffre d’affaires de 22'% depuis 2013 ;

39. – concernant la taxe foncière mise à la charge du preneur, qu’il s’agit d’une clause exorbitante, devant minorer la valeur locative selon l’article R145-8 du code de commerce, ce que n’a pas intégré le juge au motif que les locaux des baux pris pour référence sont assujettis à la même obligation ; que même dans cette hypothèse, la Cour de cassation exige que la taxe foncière mise à la charge du preneur constitue un facteur de diminution de la valeur locative (Civ 3, 8 février 2024 n°22-24.268)'; que la taxe de 11.765 euros doit ainsi être déduite à l’euro près ;

40. – concernant la demande de rectification de l’erreur matérielle commise par le premier juge, que la concluante a sollicité que les intérêts légaux lui soient accordés sur les trop-perçus, puisqu’il s’agissait d’une fixation inférieur au montant du loyer acquitté pendant le cours de la procédure; que le juge a cependant dit que les intérêts porteront sur les loyers arriérés à compter du 14 août 2019, ce qui constitue ainsi une erreur.

*****

41. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Concernant les surfaces après pondération':

42. Selon le premier juge, concernant la détermination des superficies, conformément à l’accord des parties, il convient de supprimer les surfaces des deux chambres froides extérieures ayant fait l’objet d’une destruction suite à une ordonnance de référé du 25 août 2022, rendue postérieurement au rapport d’expertise. Pour le surplus, il n’y a pas lieu de donner suite aux contestations de la société Provencia relatives aux surfaces, dans la mesure où, sans indiquer en quoi elle aurait été empêchée de le faire, cette dernière ne les a jamais émises dans le cadre de l’expertise contradictoire, privant ainsi le juge des loyers commerciaux des observations de l’expert sur ce point. La surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 1.632 m².

43. La cour constate que selon le rapport [G] :

* la surface utile totale’est de 2.054,97 m²,

* la surface de vente’est de 1.483,35 m², avec un coefficient de pondération de 1';

* la surface de bureaux, locaux sociaux,'est de 171,01 m² soit 68,40 m² pondérés (0,40)';

* la surface de labo, chambres froides et réserves’est de 400,61 m² soit 80,12 m² pondérés (0,20)';

* les deux chambres froides à l’extérieur’représentent 32,62 m² soit 6,52 m² pondérés (0,40).

44. Selon le rapport [K] du 17 mai 2019, réalisé à la demande du bailleur, la’surface pondérée est de 1.661 m².

45. La cour retire de ces éléments que le premier juge a exactement retenu une surface pondérée totale de 1.632 m², les métrages opérés par l’expert judiciaire n’étant pas contestés, alors que ce décompte tient compte de la destruction des deux chambres froides, expliquant la différence de surface avec les données du rapport [K]. Il a justement retenu que la zone d’accueil et la zone de caisse sont incluses dans la zone de vente, en raison des produits offerts à la clientèle dans ce type de commerce ainsi qu’il résulte des photographies prises par l’expert judiciaire, générant ainsi un chiffre d’affaire. En outre, il n’y a pas lieu de retenir une pondération de 0,20 pour les surface de bureaux et les locaux sociaux, compte tenu de leur utilité pour l’exploitation du local.

2) Concernant l’évolution des facteurs locaux de commercialité, et la baisse de chiffre d’affaires invoquée par le preneur':

46. Concernant les facteurs locaux de commercialité, le premier juge a énoncé que l’expert expose que les biens expertisés sont situés en limite nord de la commune, à proximité immédiate des communes de [Localité 6] et de [Localité 8], dans un secteur essentiellement résidentiel sous forme pavillonnaire ou jumelée'; qu’il existe peu d’offres commerciales à proximité immédiate des locaux et qu’il faut se rapprocher de [Localité 8] pour trouver des enseignes telles que Auchan à environ 2 km au nord, ou encore les enseignes situées dans la zone développée au sud de [Localité 8], avec Super U, Mc Donald’s ou encore Lidl. Il en a retiré qu’il est ainsi exact de considérer que les locaux ne se trouvent pas dans la même zone de chalandise que les enseignes concurrentes et que les facteurs locaux de commercialité n’ont pas été modifiés durant le bail à renouveler. Il a également retenu que selon l’expert, ces locaux bénéficient d’une bonne densité de population autour et une bonne visibilité sur un axe pénétrant sud de [Localité 8]/[Localité 6] (D 1075), mais en dehors de zones commerciales avec la présence d’enseignes de dimensions nationales ou internationales, susceptibles d’attirer un chaland plus large et de favoriser une certaine synergie'; que l’expert conclut néanmoins à une situation commerciale satisfaisante qui doit être retenue par le tribunal.

47. La cour ne peut que conforter ces motifs. Aucun élément ne permet en effet de constater une dégradation des facteurs locaux de commercialité, et l’expert judiciaire a noté qu’ils demeurent inchangés. Si le preneur produit une estimation de l’évolution du chiffre d’affaires, il s’agit d’un document établi unilatéralement, sans pièces comptables. La création de magasins distribuant des produits biologiques ou des fruits et légumes à proximité n’attire pas la même clientèle. Une baisse de chiffre d’affaires invoquée pour 22'% depuis 2013 n’est pas établie.

3) Concernant la détermination du prix unitaire’et l’influence de l’état général des locaux':

48. Concernant la valeur locative, le premier juge a énoncé que l’expert a recherché des termes de comparaison pour des locaux similaires, et que les références qu’il a retenues font ressortir un ratio moyen de 191 euros/m2 de surface de vente, dans une fourchette de 125 euros à 246 euros/m2. Egalement un ratio moyen de 163 euros/m2 dans une fourchette de 83 euros/m2 à 227 euros/m2, la fourchette basse concernant un bâtiment de très grandes dimensions, bien supérieures aux autres éléments de référence. A l’exception des deux Lidl cités ainsi que le Super U occupant des bâtiments très récents, l’ensemble de ces références concernent des locaux de construction ancienne voire très ancienne. Si l’on écarte ces locaux récents, le prix moyen passe à 176 euros/m2 de surface de vente dans une fourchette de 125 euros à 234 euros/m2 et 149 euros/m2 dans une fourchette de 83 euros à 227 euros/m2.

49. Le premier juge a indiqué qu’en raison d’une présentation générale vieillissante, de locaux anciens générant des frais de fonctionnement importants, et de parkings en mauvais état générant des frais d’entretien réguliers, l’expert a établi un prix unitaire au m2 de 130 euros/ an, soit une valeur locative annuelle hors taxes et hors charges de 213.000 euros. Il a précisé que l’expert a, à juste titre, refusé de considérer que le mauvais état du bâtiment relève de la vétusté, en notant que la dégradation de son enveloppe résulte d’une utilisation négligente ou de tentatives d’intrusion, et que celle de l’intérieur relève d’un défaut d’entretien normal des lieux de la part du locataire.

50. En revanche, le juge de loyers commerciaux a dit qu’il est constant que les travaux de réfection de la toiture incombent par principe, depuis la conclusion du bail, au bailleur, sans que celui-ci ne puisse invoquer les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce qui n’ont pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce et qu’il est incompréhensible que l’expert ait calculé la valeur locative 'toiture refaite", alors qu’il est tout aussi constant qu’à la date de renouvellement du bail, et encore à la date des débats, les travaux n’avaient pas été réalisés. M. [G] note de nombreuses traces de fuites au niveau de la charpente et à l’intérieur du bâtiment démontrant de graves problèmes d’étanchéité de la toiture, lesquels ont été confirmés par l’expertise judiciaire effectuée par M.[C] dans le cadre d’un autre litige opposant les parties. Il a ainsi dit qu’il est justifié de minorer la valeur locative de 10 %.

51. La cour constate que selon, le rapport [G], au titre des valeurs de référence, quatre locaux concernant des supermarchés présentant une surface pondérée similaire (entre 1.000 et 1.700 m²) ont été retenus. Pour ces références, le prix pondéré est compris entre 118 et 227 euros. L’expert propose 130 euros. La cour note que le rapport [K] du 17 mai 2019, réalisé à la demande du bailleur, avait proposé une valeur unitaire de 138 euros/m², soit 229.000 euros HT/HC, mais en précisant que cette valeur correspond à un bâtiment en bon état d’entretien et de réparation, ce qui n’est pas le cas, en raison d’une structure ancienne et obsolète et de travaux urgents à réaliser sur la toiture.

52. La cour retire de ces éléments qu’il n’y a pas ainsi lieu de modifier le prix unitaire retenu par le premier juge, au regard des loyers pris pour référence.

53. Concernant l’abattement de 10'% opéré par le juge des loyers commerciaux, la cour note qu’il est constant que les locaux sont vieillissants, avec, lors du renouvellement du bail, des problèmes importants concernant la toiture.

54. A ce titre, le premier juge a exactement retenu que la valeur locative doit être appréciée à la date de renouvellement du bail et donc en fonction de l’état des locaux à cette date. Il n’y a pas ainsi lieu de prendre en compte les réparations ou les engagements pris par le bailleur après cette date.

55. La cour constate que selon le rapport [G]':

* pour le parking': l’enrobé est en très mauvais état nécessitant une réfection complète, avec le problème d’évacuation des eaux pluviales par des puits soit sous-dimensionnés, soit faisant l’objet d’un défaut d’entretien par le preneur, alors qu’aucun sapiteur n’a pu être trouvé pour répondre sur ce point';

* pour la station-service': l’auvent est rouillé par endroits, cabossé au niveau du bardage';

* pour l’état extérieur': vers l’entrée du magasin, l’auvent est endommagé au niveau d’un chéneau avec pour conséquence l’écoulement de l’eau pluviale sur une poutre en bois entraînant sa dégradation. Le bardage en très mauvais état (impacts, dégradation en partie basse et dans les angles, notamment suite à des tentatives d’intrusion, percement en façade Ouest avec la sortie d’un tuyau de la chaufferie, descente d’eau pluviale déconnectée de sorte que l’eau s’écoule contre la façade Ouest) traduisant un manque d’entretien par le preneur';

* pour la toiture': de nombreuses traces de fuites sont visibles au niveau de la charpente et à l’intérieur, démontant de graves problèmes d’étanchéité. Le rapport [P] a conclu à un mauvais état résultant d’un défaut d’entretien régulier d’une toiture ancienne, avec la nécessité d’une réfection totale à cinq ans. Au jour de l’expertise concernant la fixation du loyer, la toiture n’a pas été réparée';

* pour l’état intérieur': le carrelage d’origine est dans un état «'modeste'» (fissures, carreaux éclatés ou manquants), les murs et plafond dans le labo et la zone de cuisson sont en mauvais état';

* le bâtiment est ancien, nécessitant des travaux importants concernant l’enveloppe du bâtiment, les espaces extérieurs, un aménagement de l’intérieur';

* les gros travaux à la charge du bailleur';

* pour les extérieurs (hors toiture et parking) et l’intérieur, il existe un manque d’entretien et d’usage normal par le preneur';

* pour le parking, la vétusté est à la charge du bailleur';

* pour le toit, la vétusté est à la charge du bailleur.

56. Ces constatations de l’expert judiciaire sont corroborées par le rapport [P] du 10 octobre 2015, selon lequel la toiture est d’origine, avec de nombreuses fuites, en mauvais état et nécessitant une réfection totale à cinq ans. Elles le sont également par le rapport [C]'du 31 janvier 2024, donc après l’expiration du bail à renouveler, mais indiquant que la toiture est vétuste, peu entretenue, avec des interventions du preneur sans étude d’impact sur la charpente et la couverture (percements, suspension de matériels). Cet expert a proposé une répartition 88/12 entre bailleur et preneur. Il est constant qu’un litige déjà ancien oppose les parties concernant l’état de cette toiture.

57. La cour en retire que le premier juge a exactement appliqué un abattement de 10'% sur le prix unitaire de 130 euros/m², au regard de l’état général des locaux et de leur environnement, en raison des défauts d’entretien, émanant tant du bailleur que du preneur, alors qu’il n’est pas contesté que les grosses réparations sont à la charge du bailleur.

4) Concernant l’incidence de la taxe foncière':

58. Le premier juge a indiqué qu’il n’y a pas lieu à abattement compte tenu du fait que la taxe foncière est à la charge du preneur, puisque les locataires des baux pris pour référence par l’expert sont assujettis à la même obligation.

59. La cour note que selon la Cour de cassation (Civ 3, 8 février 2024 n°22-24.268), au regard des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce, selon le premier de ces textes, à défaut d’accord entre les parties, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée, notamment, au regard des obligations respectives des parties. Selon le second, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Ainsi, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à une certaine somme hors taxes et hors charges, l’arrêt critiqué retient, par motifs propres et adoptés, que, selon l’expert, le fait que le preneur se soit engagé à acquitter les taxes foncières ne justifie pas un abattement pour charges exorbitantes, dès lors, d’une part, que ce transfert de charges est couramment pratiqué dans le secteur, d’autre part, que les termes de comparaison retenus par l’expert correspondent à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur. En statuant ainsi, alors que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

60. La cour relève que l’expert [G] a précisé, pour la taxe foncière, qu’elle est supportée par le preneur pour toutes les valeurs de référence. Il en résulte que l’incidence de cette taxe, mise à la charge du preneur, a déjà été prise en compte dans les valeurs de référence retenue, et ainsi dans la détermination du prix unitaire, lequel a ainsi déjà été minoré au regard de cette clause exorbitante. Il n’y a pas lieu en conséquence de déduire à nouveau de la valeur unitaire retenue par le juge des loyers commerciaux le coût de la taxe foncière devant être remboursée par le preneur.

61. Il résulte ainsi de ces éléments que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé à 191.000 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2018, le loyer du bail renouvelé à cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

5) Concernant la demande de rectification du jugement déféré pour erreur matérielle':

62. Selon le rapport [G], le prix du loyer plafonné selon l’indice du coût de la construction au 1er octobre 2018 est de 226.838 euros HT/HC. Il en résulte qu’en raison d’une fixation du loyer à 191.000 euros HT/HC au regard de la valeur locative, le bailleur sera tenu à restituer une partie des loyers perçus, et ainsi, le jugement déféré n’a pu indiquer que les intérêts légaux, avec capitalisation, porteront sur les loyers arriérés au 14 août 2019. Il y a ainsi lieu de réformer cette décision sur ce point, ces intérêts portant sur les loyers trop perçus conformément à la demande du preneur.

*****

63. Pour le surplus, le premier juge a effectué une exacte appréciation des articles 700 et 696 du code de procédure civile, et le jugement déféré sera ainsi confirmé en ses autres dispositions soumises à la cour, à l’exception de celle réformée.

64. Succombant en son appel, la Sci N75 sera condamnée à payer à la société Provencia la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu l’article 914-3 du code de procédure civile, les articles L145-1 et suivants du code de commerce';

Déclare irrecevables les conclusions n°5 remises par la Sci N75 postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a dit que la somme de 191.000 euros porte intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du 14 août 2019, avec capitalisation par année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil';

statuant à nouveau';

Dit que les loyers trop perçus à compter du 14 août 2019 porteront intérêts au taux légal, avec capitalisation par année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil';

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant';

Condamne la Sci N75 à payer à la société d’exploitation Provencia la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la Sci N75 aux dépens d’appel;

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente