N° RG 25/02219 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MXBB

N° Minute :

C2

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 05 MAI 2026

Appel d’une Ordonnance (N° R.G. 24/00127) rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 04 mars 2025, suivant déclaration d’appel du 18 Juin 2025

APPELANTE :

La Société 3F SUD SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, S.A. d’HLM au capital de 121.944.000,00 €, immatriculée sous le numéro 415 750 868 du registre du commerce et des sociétés de Marseille, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Serge MORO, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

INTIMÉ :

M. [H] [D]

né le 23 Juin 1984

de nationalité Tunisienne

[Adresse 2]

[Localité 3]

non-représenté

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

Assistés de M^me Solène Roux, greffière, lors des débats et de M. Mathis Landrieu, greffier, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 3 Février 2026, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière lors des débats a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 24 novembre 2023, la société 3F Sud a donné à bail à M. [D] un logement situé à [Localité 1] pour un loyer mensuel hors charges de 376,41 euros.

Par acte du commissaire de justice du 16 juillet 2024, la société a fait signifier à M. [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3851,32 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 juillet 2024, la société 3F Sud a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des Hautes-Alpes.

Par acte du commissaire de justice du 29 octobre 2024, la société a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation de la clause résolutoire et sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance du 4 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Gap statuant en la forme des référés a :

— déclaré recevable la demande de la SA 3F Sud aux fins de constat de la acquisition de la clause résolutoire .

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 novembre 2023 entre la SA 3F Sud d’une part et M. [H] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 3] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

— condamné M. [H] [D] à payer à la SA 3F Sud la somme de 4 608,66 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 3 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— autorisé M. [H] [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois en procédant à 35 versements de 128 euros et un dernier égal au solde de la dette, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

— dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

— suspendu l’effet de la clause résolutoire ;

— rappelé que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’il n’y a avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

— condamné M. [H] [D] à payer à la [P] Sud une indemnité d’occupation égale à 376,41 euros jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

— condamné M. [H] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la signification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX ;

— rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel du 18 juin 2025, Mme [P] Sud d’habitation à loyer modéré a interjeté appel de l’ordonnance sauf en ce qu’elle a :

— déclaré recevable la demande de la SA 3F Sud aux fins de constat de la acquisition de la clause résolutoire .

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 novembre 2023 entre la SA 3F Sud d’une part et M. [H] [D] d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 3] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

— condamné M. [H] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la signification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2026, l’appelante demande à la cour de déclarer recevable et fondé son appel.

Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné M. [H] [D] à payer à la SA 3F Sud la somme de 4 608,66 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 3 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— autorisé M. [H] [D] à s’acquitter de la dette en 36 fois en procédant à 35 versements de 128 euros et un dernier égal au solde de la dette et ce en plus du loyer courant et des charges ;

— dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

— suspendu l’effet de la clause résolutoire ;

— rappelé que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit n’y a avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

— condamné M. [H] [D] à payer à la [P] Sud une indemnité d’occupation égale à 376,41 euros jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

— condamné M. [H] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la signification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Et statuant à nouveau :

— condamner par provision M. [H] [D] à payer à la société 3F Sud société anonyme d’habitations à loyer modéré la somme de 13 258,48 euros à titre de loyers, provision sur charges, supplément de loyer, et indemnité d’occupation, au 5 janvier 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2024 ;

— dire n’y avoir lieu à délais de paiement et à suspension des effets de la clause résolutoire ;

— ordonner, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.43 3-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [H] [D] à payer à la société 3F Sud société anonyme d’habitations à loyer modéré une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des provisions sur charges soit 551,95 euros, outre supplément de loyer, en 2025 et 559,34 euros pour 2026, jusqu’à la libération effective des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2024 ;

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes et notamment en ce qu’elle a :

— déclaré recevable la demande de la SA 3F Sud aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire .

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 novembre 2023 entre la SA 3F Sud d’une part et M. [H] [D] d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 3] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

— condamné M. [H] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la signification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Condamner M. [H] [D] à payer à la société 3F Sud société anonyme d’habitations à loyer modéré la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel incluant notamment le coût du timbre fiscal.

M. [D] à qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude par acte du 16 juillet 2025, ainsi que les conclusions d’appelant signifiées à personne suivant acte du 5 août 2025, n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Sur la provision au titre de la dette locative

Moyens des parties

La bailleresse fait valoir que les locaux loués sont soumis à la législation des logements conventionnés appartenant aux organismes d’HLM et que le contrat est établi en application de la convention conclue entre le bailleur et l’Etat. Elle explique ainsi que le loyer pouvait être indexé au 1er janvier 2024 avant la première année du contrat de bail et que les provisions pour charges étaient dues. Elle ajoute, s’agissant du supplément de loyer solidaire, que cette somme est due, M. [D] n’ayant pas répondu à l’enquête annuelle permettant de bénéficier du dispositif. Relativement aux autres frais, la bailleresse indique qu’ils étaient contractuellement dus.

Réponse de la cour

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 442-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que les loyers pratiqués pour les logements des organismes d’habitations à loyer modéré sont révisés chaque année au 1er janvier, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l’indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

L’article 4 du contrat de bail stipule que 'le loyer est calculé conformément à la règlementation en vigueur. Il peut varier de plein droit sur simple avis porté à la connaissance du locataire et sans qu’il soit nécessaire, pour le bailleur, de dénoncer le contrat de location. La variation de plein droit du loyer aura lieu conformément aux clauses de la convention passée entre le bailleur et l’Etat et visée à l’article 2 du présent contrat.

La variation s’applique à la totalité du loyer convenu, c’est-à-dire au loyer du logement et, le cas échéant, à ses annexes.

Le bailleur demande annuellement au locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer de solidarité (SLS), le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. Le locataire est avisé que, dans le cas où ses ressources viendraient à excéder le plafond règlementaire, le bailleur perçoit du locataire, en plus du loyer, un supplément de loyer de solidarité (SLS) dans les conditions définies par l’article l 441-3 au code de la construction et de l’habitation.

Ce dispositif du SLS n’est pas applicable dans les zones géographiques définies par la règlementation en vigueur.

En cas de non-réponse à l’enquête annuelle, et au-delà d’un certain seuil fixé par la loi, ce supplément de loyer, est obligatoire et exigible selon les mêmes modalités que le loyer.

Conformément à la législation en vigueur, le locataire est avisé qu’à défaut de réponse dans les délais prescrits, la loi et le règlement prévoient des frais de dossier ainsi qu’un supplément, de loyers liquidé provisoirement.

[…] Le bailleur est fondé à demander au locataire, en plus du loyer et, le cas échéant, du supplément de loyer de solidarité, le règlement des charges récupérables.

Une provision sur le montant de ces charges est exigible chaque mois payable en même temps que le loyer et versée à valoir sur les comptes d’apurement annuel. La provision mensuelle sur charges peut être révisée à tout moment pour tenir compte de l’augmentation des dépenses, sous réserve pour le bailleur d’en donner les justifications au locataire.'

En l’espèce, la bailleresse, actualisant sa créance, sollicite en cause d’appel le paiement par M.[D] de la somme provisionnelle de 13 258,48 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 5 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 non inclus.

Il ressort des dispositions précitées et des stipulations contractuelles que c’est à tort que le premier juge a retenu que le montant des échéances de loyer sera le montant contractuel indiqué au bail, soit 376,41 euros.

En effet, c’est à juste titre que la bailleresse soutient qu’elle pouvait procéder à l’indexation du loyer au 1er janvier 2024, avant la première année du contrat de bail conformément à l’article 442-1 du code de la construction et de l’habitation. Il ressort en outre des pièces du dossier (pièces 10 et 12) que cette indexation a été portée à la connaissance du locataire.

Relativement aux charges, l’article 23 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions.

Il ressort du contrat de bail (pièce 1) que M. [D] était tenu outre le loyer initial de 376,41 euros au paiement des provisions pour charge. Le montant de ces provisions était porté à la connaissance du locataire par l’annexe 1 (pièce 9) et fixé à la somme de 144,88 euros.

S’agissant du supplément loyer solidarité, l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

En l’espèce, la bailleresse produit un courrier (pièce n°14) par lequel elle notifie au locataire que l’avis d’imposition communiqué ne correspond pas à celui établi au titre de l’année 2024 pour les revenus perçus en 2023. Elle l’avertit que, à défaut de transmission des documents conformes, des frais de dossier à hauteur de 25 euros et un supplément de loyer de solidarité serait appliqué à compter du mois de janvier 2025. Ce document n’étant pas daté et ne précisant aucun délai au locataire pour répondre conformément aux dispostions précités, ne permet pas à la cour d’apprécier si l’application du supplément dès janvier 2025 était justifiée.

Partant, il conviendra de déduire du décompte le montant du supplément de solidarité tout comme les frais de dossier à hauteur de 25 euros. Pareillement les frais de rejet à hauteur de 1,71 euros seront déduits.

En conséquence, l’obligation de M. [D] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 684,61 euros (13 258,48 – ((257,96 x 6) – 25 – 1,71).

Il convient de condamner M. [H] [D] au paiement de ladite somme provisionnelle de 11 684,61 euros, l’ordonnance entreprise étant donc réformée de ce chef.

Sur les délais et la suspension de la clause résolutoire

Moyens des parties

La bailleresse soutient que le locataire n’avait pas repris le paiement de son loyer et qu’une promesse d’embauche ne permet pas de justifier d’être en situation de régler sa dette locative.

Réponse de la cour

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, c’est à juste titre que la bailleresse soutient qu’une promesse d’embauche ne saurait permettre au juge des contentieux de la protection de considérer M. [D] était en situation de régler sa dette locative.

En outre, il ressort de l’ordonnance même que le locataire n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; partant aucun délai ne pouvait lui être accordé.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Moyen des parties

La bailleresse conclut à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 376,41 euros sans tenir compte de l’indexation et de l’existence de charges locatives. Elle indique que l’indemnité d’occupation, due à compter de la date à laquelle les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies, doit être fixée à un montant égal au montant mensuel équivalent du loyer et des provisions sur charges, soit 551,95 euros en 2025, outre supplément de loyer de solidarité, et de 559,34 euros en 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Réponse de la cour

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ; elle a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux.

Dès lors, dans l’hypothèse d’une résiliation du bail, le montant de cette indemnité, qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail et doit prendre en compte à la fois les charges locatives et les actualisations éventuelles, de sorte qu’en l’espèce, la fixation de cette indemnité à un montant mensuel forfaitaire sans indexation possible, ne répond pas à la finalité de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, et dès lors que le logement occupé par M. [D] est un logement conventionné, le loyer est soumis à une révision annuelle sur la base de l’indice de révision des loyers en application des dispositions légales applicables précitées.

Le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation est donc celui du loyer actualisé majoré des provisions pour charges depuis le 28 août 2024, date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies jusqu’à la libération effective des lieux, à l’exclusion, néanmoins, du supplément de loyer en regard des développements précédents.

La décision déférée sera infirmée en ce sens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a :

— déclaré recevable la demande de la SA 3F Sud aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire .

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 novembre 2023 entre la SA 3F Sud d’une part et M. [H] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], [Localité 4] [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

— condamné M. [H] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la signification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [H] [D] à payer à la société 3F Sud société anonyme d’habitations à loyer modéré la somme provisionnelle de 11 684,61 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 janvier 2026 (loyer de décembre 2026 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2024 pour la somme de 5 454,67 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à délais de paiement et à suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.43 3-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [H] [D] à payer à titre provisionnel à la société 3F Sud société anonyme d’habitations à loyer modéré une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des provisions sur charges qu’aurait réglés le locataire si le bail s’était poursuivi, et ce, à compter du 28 août 2024 ;

Condamne M. [H] [D] à payer à la société 3F Sud société anonyme d’habitations à loyer modéré la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [D] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du délibéré, M. Mathis Landrieu, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente de section