ARRÊT N° ;

N° RG 19/00489 – N° Portalis DBV6-V-B7D-BH635

AFFAIRE :

B X

C/

S.A.R.L. LE FOURNIL 19

JPC/MLM

Fixation du montant d’un bail commercial

G à M^e PAGES et M^e CHRISTOU, le 13 juillet 2021

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 13 JUILLET 2021

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A l’audience publique de la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES, le treize Juillet deux mille vingt et un a été rendu l’arrêt dont la teneur suit ;

ENTRE :

Monsieur B X, demeurant […]

représenté par M^e Patrick PAGES, avocat au barreau de BRIVE

APPELANT d’un jugement rendu le 28 Mai 2019 par le tribunal de grande instance – juridiction des loyers commerciaux – de BRIVE

ET :

S.A.R.L. LE FOURNIL 19, dont le siège social est […]

représentée par M^e Christakis CHRISTOU, avocat au barreau de BRIVE

INTIMEE

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L’affaire a été fixée à l’audience du 04 Mai 2021, après ordonnance de clôture rendue le 24 mars 2021, la Cour étant composée de Monsieur F G, Président de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller et de Madame Mireille VALLEIX, Conseiller, assistés de

Monsieur D E, Greffier, Monsieur Jean-Pierre COLOMER, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis, Monsieur F G, Président de Chambre a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 28 juin 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 13 juillet 2021.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

M. X est propriétaire d’un immeuble sis 116 rue Émile Zola à Brive-la-Gaillarde, lequel est composé d’un local commercial situé en rez-de-chaussée et de deux appartements situés au premier et au second étage.

Le 15 février 2007, il a loué aux consorts Y-H la totalité de l’immeuble dans le cadre d’un bail commercial d’une durée de neuf ans.

Il est prévu dans le contrat de bail que les biens serviront exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie et salons de thé, que l’appartement du premier étage est à usage exclusif d’habitation pour le preneur seul et sa famille et que l’appartement du deuxième étage est à usage exclusif d’habitation avec possibilité de sous-location. Le montant du loyer annuel a été fixé à 18'000 ' correspondant à 1 000 ' pour la partie commerciale et 500 € pour la partie habitation correspondant à l’appartement du second étage.

Les consorts Y-H qui exploitaient un magasin et un laboratoire de boulangerie-pâtisserie, ont été placés en liquidation judiciaire le 4 septembre 2009.

Le 9 avril 2010, la Sarl Le Fournil 19 a fait l’acquisition du fonds de commerce et est ainsi devenue titulaire du bail commercial. Elle a utilisé le local commercial comme simple point de vente mais la fabrication du pain et de la pâtisserie était effectuée dans un autre local et les locaux à usage d’habitation n’ont pas été utilisés.

Par jugement du 25 mars 2014,le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Brive-La-Gaillarde, saisi d’un litige concernant la révision triennale du loyer, a fixé son montant à 1 790 € mensuels, soit 21'480 € par an, correspondant à 1 193 ' pour la partie commerciale et 597 ' pour la partie habitation, le tout à compter du 1^er mars 2013.

Le 17 juillet 2015, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1^er mars 2016, moyennant un loyer annuel équivalent au loyer en vigueur, soit 21'480 €.

Dans son mémoire en réponse adressé le 30 septembre 2016, la société Le fournil 19 a sollicité que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à 9 600 ' annuels.

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Par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2017, la société Le fournil 19 a fait assigner M. X devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Brive-la-Gaillarde en vue d’obtenir la fixation du loyer de son bail commercial renouvelé à effet du 1^er mars 2016 à la somme de 9 600 ' par an, soit 800 ' mensuels, l’estimant conforme à sa valeur locative.

Par jugement du 4 avril 2017, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et a fixé provisoirement le montant du loyer à la valeur du loyer courant, soit 21 480 ' par an.

L’expert a déposé son rapport le 24 juillet 2017.

Par jugement en date du 28 mai 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Brive-la-Gaillarde a :

— fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 826,28 ' par mois, soit 9 915,36 ' par an, à compter du 30 septembre 2016. hors taxes et charges ;

— rejeté la demande de complément d’expertise formée par M. X ;

— condamné M. X à rembourser à la société Le fournil 19 le différentiel entre le loyer provisionnel versé depuis le 30 septembre 2016 et le loyer fixé ci-dessus avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— débouté la société Le fournil 19 de ses demandes relatives à l’astreinte, à la réparation de son préjudice et au remboursement des frais d’expertise formées par la société Le fournil 19 ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

— condamné M. X et la société Le fournil 19 aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et dit que les dépens sont partagés par moitié entre les parties ;

— ordonné l’exécution provisoire.

M. X a régulièrement interjeté appel de cette décision le 6 juin 2019. Son recours porte sur l’ensemble des chefs de jugement, à l’exception de ceux ayant rejeté la demande d’astreinte, la demande en réparation ainsi que les demandes de remboursement des frais d’expertise formées par la société Le fournil 19.

Par arrêt avant dire droit en date du 11 septembre 2020, la cour d’appel de Limoges a sursis à statuer et a invité les parties à conclure sur l’existence ou non d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

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M. X n’a pas conclu à la suite de l’arrêt avant dire droit et la cour reste saisie de ses écritures déposées le 4 juin 2020, dans lesquelles il lui demande de :

— débouter la société Le fournil 19 de ses fins et demandes ;

— ordonner un complément d’expertise, l’expert ayant notamment pour mission de :

• fournir une appréciation de la valeur locative de l’ensemble des locaux, telle qu’elle devrait l’être en présence de locaux en bon état de réparations locatives ;

• fournir une appréciation de la valeur locative des locaux d’exploitation conforme à une activité de fabrication artisanale, sur site, de boulangerie pâtisserie ;

• procéder à une analyse conforme aux dispositions réglementaires des éléments de comparaison retenus ;

— à titre infiniment subsidiaire, de dire et juger que le montant du loyer du bail renouvelé sera arrêté à la somme annuelle de 16 800 ' ;

— en tout état de cause, de condamner la société Le fournil 19 au paiement de la somme de 3 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

de la procédure.

À l’appui de son recours, M. X conteste la valeur locative retenue par les experts. Ainsi, il reproche à l’expert d’avoir retenu l’état de vétusté des locaux alors que celui-ci résulte d’un défaut d’entretien imputable au preneur.

Par ailleurs, il estime que le preneur n’est pas fondé à invoquer la non-conformité de l’escalier extérieur dès lors que les travaux de mise aux normes ont été réalisés depuis et que celui-ci ne s’en est jamais plaint antérieurement.

Aux termes de ses écritures en date du 07 décembre 2020, la société Le fournil 19 demande à la cour de :

— débouter M. X de ses fins et demandes ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

• fixé le loyer à la somme de 826,28 ' par mois, soit 9 915,36 ' par an, à compter du 30 septembre 2016, hors taxes et charges ;

• rejeté la demande de complément d’expertise formée par M. X ;

• condamné M. X à lui rembourser le différentiel entre le loyer provisionnel versé depuis le 30 septembre 2016 et le loyer fixé ci-dessus, soit la somme de 30 839,04 ', avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— infirmer le jugement pour le surplus ;

— Ordonner à M. X de procéder aux travaux lui incombant concernant l’appartement du premier étage, afin qu’il soit conforme à sa destination telle que fixée par l’Expert ;

— Confirmer que l’appartement du second étage a une valeur locative nulle, et ce en raison des travaux à la charge du bailleur non réalisés :

• non-respect des normes de sécurité de l’escalier et des paliers extérieurs ;

• inaccessibilité de l’appartement ;

• présence de plomb à un taux trop élevé ;

• il ne possède pas de compteurs individuels (eau ' électricité ' chauffage).

— condamner M. X au paiement de la somme de 64 764 ' au titre de dommages-intérêts ;

— condamner le même au paiement de la somme de 3 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du procès-verbal de constat de Maître Z du 25 novembre 2009 (267,57 '), les frais de l’expertise A (5 592,29 ') et les frais de l’expertise Champ (1 575 ').

— si par impossible, un complément d’expertise devait être ordonné, de dire et juger qu’il serait réalisé aux frais avancés de M. X.

En réponse, la société Le fournil 19 demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la baisse en faisant valoir que l’immeuble est dans un état vétuste, que les facteurs locaux de commercialité sont médiocres. Elle ajoute que l’appartement situé au deuxième étage ne pouvait être loué compte tenu de la non-conformité de l’escalier extérieur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2021.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

SUR CE,

Sur la fixation loyer du bail renouvelé :

L’article L. 145-33 du code du commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du code du commerce précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Il est par ailleurs constant que le loyer du bail renouvelé doit être ramené à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au loyer plafonné et même si elle est inférieure au loyer initial (Civ. 3^e, 15 janvier 1992, n° 90-15.876).

En l’espèce, le local donné à bail a fait l’objet d’une expertise réalisée par M. A, expert judiciaire, et il convient d’examiner les critères légaux applicables à la détermination de sa valeur locative au regard de l’analyse de l’expert.

1. Les caractéristiques du local considéré :

L’expert s’est livré à une appréciation de l’ensemble des locaux qui fait apparaître que si l’espace commercial du local commercial a été parfaitement entretenu, la dégradation de l’état général s’accentue au fur et à mesure que l’on progresse vers le fond du local.

L’expert a pris connaissance de l’état des lieux d’entrée établi lorsque la Sarl Le Fournil 19 a pris possession des lieux. Il relève que depuis cet état des lieux, visiblement, seule la partie principale du magasin et l’arrière salle ont été entretenues et que les autres pièces se sont dégradées puisque non utilisées. Il rappelle que la locataire n’utilise pas la totalité des lieux dans la mesure où son outil de fabrication est situé sur un autre site.

Il retient une vétusté très importante sur 70 % de la superficie du bien en précisant que seule la partie magasin est actuellement exploitable et que la partie fabrication est obsolète.

Il résulte des constatations de l’expert et de l’huissier ayant été effectué le procès-verbal de constat du 25 novembre 2009 que le local loué n’a pas été entretenu correctement par la Sarl Le Fournil 19 mais aussi par son prédécesseur qui lui a cédé le bail commercial.

L’acte de cession du fonds de commerce aux termes duquel la Sarl Le Fournil 19 est devenu titulaire du bail commercial prévoit expressément que cette dernière « prendra le fonds, avec tous les éléments incorporels et corporels, dans leur état actuel ou dans l’état du jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre ni exiger aucune indemnité ni diminution du prix fixé, pour quelque cause que ce soit ».

Étant parfaitement informée de l’état du local, elle a accepté de le recevoir dans l’état où il se trouvait en renonçant à tout recours contre son vendeur. Il convient en outre de relever qu’il est en possession du diagnostic immobilier réalisé avant cette cession (rapport Adena du 15 janvier 2010).

Par ailleurs, il est indiqué dans le rapport d’expertise que la Sarl Le Fournil 19 a fait constater l’état des locaux par huissier de justice lors de l’entrée en possession des lieux. Selon les mentions figurant dans l’acte de cession, ce constat a été réalisé le 25 novembre 2009. L’expert qui a eu accès à ce document indique que « cet état des lieux souligne un ensemble de locaux usagés, sales et sans entretien » et il ajoute que « visiblement, depuis cet état des lieux, seule la partie principale, le magasin et l’arrière salle ont été entretenu, l’état des autres pièces s’est dégradé puisque non utilisées ».

Il apparaît donc que la vétusté du local est imputable au locataire.

Concernant l’appartement du premier étage qui correspond à un logement de fonction, l’expert mentionne que si l’amplitude et la fonctionnalité du logement sont bonnes, des tapisseries, peintures et sol présentent une vétusté importante tandis que les huisseries et les autres éléments structurants du local présentent une vétusté d’usage.

Le procès-verbal de constat du 25 novembre 2009 fait apparaître que le logement de fonction présente un bon état général mis à part l’état de la penderie qui est qualifié de médiocre. La vétusté importante constatée par l’expert est donc en lien avec un défaut d’entretien imputable à la Sarl Le Fournil 19.

S’agissant de l’appartement situé au second étage, l’expert indique que ce logement est dans un état passable, que l’absence de location nuit sensiblement à sa conservation et que les tapisseries et peintures sont à refaire.

Dans le procès-verbal de constat du 25 novembre 2009, il est mentionné que l’état du logement est globalement correct à l’exception d’un couloir et d’un placard dont l’état est qualifié de mauvais. Là encore, la dégradation du logement est liée au défaut d’entretien et au défaut d’utilisation.

Le rapport d’expertise fait apparaître que l’appartement du second étage dispose d’un accès indépendant mais que le garde corps métallique de l’escalier extérieur n’est pas conforme aux normes et les photographies montrent qu’il est particulièrement dangereux. L’appartement dispose néanmoins d’un accès par l’escalier intérieur.

Postérieurement à l’expertise, les travaux de mise aux normes de l’escalier extérieur ont été réalisés par le bailleur.

Enfin, s’agissant de la présence de plomb dans cet appartement, le rapport Adena du 15 janvier 2010 ne mentionne la présence de plomb que sur le garde corps et la rambarde extérieures, lesquels ont été changés à l’occasion de la mise en ordre de l’escalier.

2. La destination des lieux :

Les locaux sont affectés exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie et salons de thé. La destination n’a pas été modifiée.

3. Les obligations respectives des parties :

Le contrat a été conclu aux charges et conditions ordinaires en la matière. Il apparaît ainsi, pour l’essentiel, que les réparations locatives d’usage sont à la charge du preneur, que les grosses réparations sont à la charge du bailleur, que la cession du bail et la sous-location sont autorisées et que la taxe foncière reste à la charge du bailleur.

4. Les facteurs locaux de commercialité :

L’expert a conclu qu’à la date de son rapport, les facteurs locaux de commercial de commercialité n’ont pas été modifiés de façon substantielle en positif ou en négatif depuis le début du bail et que la commercialité de ce quartier demeure stagnante à un niveau très bas.

Il relève néanmoins que le développement progressif continu de la zone commerciale et industrielle du Mazaud n’a eu de cesse de déporter considérablement l’activité commerciale du centre-ville vers cette zone qui a connu un développement permanent de son activité. Cela a entraîné une diminution progressive et continue de la clientèle dans les boutiques du centre-ville. Il précise que la municipalité a pour objectif majeur de revitaliser le centre-ville de la ville, ce qui est loin d’être encore acquis.

En revanche, il convient de prendre en compte, ce que n’a pas fait l’expert, que l’activité de ce commerce est une activité de boulangerie, moins exposée par nature à la concurrence générée par le développement d’une zone commerciale. En outre, il n’est pas contesté que la boulangerie se situe à proximité de deux établissements scolaires qui favorisent son activité.

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

L’expert a procédé à l’examen des prix pratiqués dans le voisinage. Il précise avoir, d’une part, écarté de son analyse des locaux commerciaux d’une amplitude supérieure à 250 m² utiles pondéré ainsi que les locaux monovalent et, d’autre part, privilégié les locaux de boutiques traditionnelles de commerce de proximité. Il a également consulté plusieurs offres de location.

Il a collecté quatre références dont le loyer mensuel est compris entre 8,50 '/m² pondéré et 11,76 '/m² pondéré. Ces références donnent une valeur moyenne de 9,47 '/m² pondéré. Toutefois, il convient d’observer que trois des quatre références se situent entre 8,50 '/m² pondéré et 8,88 '/m² pondéré et que la quatrième qui concerne un salon de coiffure est de 11,76 '/m² pondéré.

Par ailleurs, l’expert a constaté que la valeur locative de locaux équivalents situés dans la même avenue et proposés à la location par les agences immobilières se situe entre 7,50 '/m² pondéré et 10 '/m² pondéré, soit une valeur médiane de 8,75 '/m² pondéré.

La quatrième référence apparaît donc particulièrement élevé au regard des prix pratiqués actuellement.

Certes, comme le souligne M. X, l’expert n’a pas précisé la date de fixation des prix concernant les quatre références retenues par lui. Toutefois, il convient d’observer que ces prix sont proches de la valeur médiane des prix proposés sur le marché actuellement et, dans ces conditions, ce grief n’apparaît pas pertinent.

* * *

Au vu de ces éléments, il apparaît qu’il y a lieu de retenir la valeur de 9,00 '/m² pondéré qui se situe à proximité de la valeur médiane des loyers offerts à la location actuellement dès lors qu’elle est proche à la valeur appliquée à un local situé à 30 m de celui donné à bail et disposant également d’un appartement de fonction mais qu’elle permet de tenir compte de l’incidence positive de la présence d’établissements scolaires à proximité et également du fait que l’activité exploitée et par nature une activité de proximité. Enfin, il n’y a pas lieu de tenir compte de la vétusté qui n’est pas imputable à un manquement du bailleur.

En conséquence, il convient de fixer à 10'498,68 ' (9 '/m² pondéré x 29,21 m² x 12 mois) le montant du loyer annuel du bail renouvelé pour sa partie commerciale.

Enfin, l’expert a retenu que l’appartement du second étage avait une valeur locative de 400 ' mensuels, ce qui n’est pas contesté par les parties, hormis la question du défaut de conformité. Les travaux de mises aux normes du garde corps ayant été réalisés. L’absence de compteurs individuels n’est pas de nature à rendre nulle la valeur locative de l’appartement dès lors que l’immeuble est loué à la même personne et qu’il appartient au locataire de mettre en demeure son bailleur d’y procéder s’il souhaite sous-louer l’appartement du deuxième étage. Ainsi, il ne peut être considéré que ce logement à une valeur nulle. Il y a donc lieu de fixer à 4 800 ' le montant du loyer annuel du bail renouvelé pour sa partie habitation.

Le montant du loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la somme de 15 298,68 ' annuels. La décision des premiers juges sera réformée en ce sens.

Le nouveau prix du bail prend en principe effet à compter de la date de la demande de renouvellement présentée par le bailleur selon l’article L. 145-11 du code du commerce. Néanmoins, s’agissant d’une demande en diminution du prix du bail formée par le preneur, il y a lieu de retenir la date de la demande du locataire, soit le 30 septembre 2016.

Enfin, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à rembourser la différence entre le loyer fixé à titre provisionnel et le loyer du bail renouvelé.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La société Le Fournil 19 invoque, en premier lieu, la responsabilité du bailleur auquel elle reproche la vétusté de la partie commerciale en raison d’un manquement à son obligation d’entretien du local.

L’expertise a démontré qu’en réalité, le défaut d’entretien est imputable au locataire et, dans ces conditions, ce dernier n’est pas fondé à solliciter la condamnation de son bailleur à l’indemniser à ce titre.

La société Le Fournil 19 invoque, en second lieu, un manquement du bailleur à ses obligations en faisant valoir notamment que les normes de sécurité de l’escalier extérieur desservant l’appartement situé au second étage de l’immeuble ne sont pas respectées, que celui-ci est inaccessible et qu’il existe une présence de plomb à un taux trop élevé.

Il résulte de l’expertise que le garde-corps de l’escalier extérieur desservant cet appartement n’est pas conforme à la norme édictée au mois de juillet 1988. Les photographies figurant au dossier montrent que celui-ci est extrêmement dangereux dans la mesure où l’espace entre la main courante et l’unique lisse ainsi que l’espace entre les poteaux espacés de six marches n’assurent aucune sécurité et exposent les utilisateurs un risque de chute.

Toutefois, l’appartement est desservi par un escalier intérieur mais qui n’assure pas un accès

indépendant à l’occupant du logement, en cas de sous-location.

Compte tenu de la dangerosité de l’escalier desservant cet appartement, celui-ci ne pouvait être sous-loué à une personne extérieure à la société et, dans ces conditions, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Néanmoins, il convient de constater que la société Le fournil 19 n’a jamais réclamé la mise en normes de l’escalier extérieur et n’a manifestement pas cherché à sous-louer cet appartement. En outre, le titulaire du bail disposait de l’accès intérieur pour accéder sans danger au logement et, dans ces conditions, elle n’a été privée que de la perte d’une chance de sous-louer l’appartement.

Le rapport Adena (15 janvier 2010) montre la présence de plomb dans les peintures de certaines pièces de l’appartement du premier étage mais pas à l’intérieur de l’appartement du second étage.

Au regard de ces éléments, le préjudice subi par la société Le Fournil 19 ne saurait correspondre à la valeur des loyers payés du 16 novembre 2009 au 28 février 2016 au titre de la partie habitation. Ce préjudice sera évalué à la somme de 5 000 '.

M. X sera condamné à payer cette somme à titre de dommages intérêts à la société Le Fournil 19.

Sur les demandes nouvelles :

L’article 910-4 du code de procédure civile prévoit :

« A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

En l’espèce, à la suite de l’arrêt avant dire droit, invitant les parties à faire valoir leurs observations, la société Le Fournil 19 a ajouté une demande aux fins que soit ordonné à M. X de procéder aux travaux.

Cette demande ne relève pas des exceptions prévues au second alinéa de l’article précité dès lors que son objet n’est pas la conséquence d’une question née postérieurement aux premières conclusions ou à la révélation d’un fait puisque reposant sur le rapport d’expertise.

Elle sera donc déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes :

Les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties et il apparaît conforme à l’équité de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Brive-La-Gaillarde en date du 28 mai 2019 en ses dispositions ayant :

— fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 826,28 ' par mois, soit 9 915,36 ' par an, à compter du 30 septembre 2016. hors taxes et charges ;

— débouté la société Le fournil 19 de sa demande relative à la réparation de son préjudice ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Fixe le loyer du bail renouvelé, à compter du 30 septembre 2016, à la somme de 15 298,68 ' par an, hors taxes et charges, soit :

—  10'498,68 ' par an pour la partie commerciale

et

—  4 800 ' par an pour la partie habitation ;

Condamne M. X à payer à la société Le Fournil 19 la somme de 5 000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement du premier à son obligation de délivrance concernant l’appartement situé au second étage de l’immeuble donné à bail ;

Déclare irrecevable la demande de la société Le Fournil 19 tendant à voir ordonner à M. X de procéder aux travaux lui incombant concernant l’appartement du premier étage, afin qu’il soit conforme à sa destination telle que fixée par l’Expert ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que les dépens de l’appel seront supportés par moitié par chacune des parties ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

D E. F G