ARRÊT N°

N° RG 20/03396 – N° Portalis DBVH-V-B7E-H4JD

MAM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, […]

16 novembre 2020

RG:12/01313

C

C/

D

E

C

C

C

C

Grosse délivrée

le

à Selarl Mazarian

SCP Fortunet

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 03 MARS 2022

APPELANTE :

Madame Y P C

née le […] à […]

[…] […]

R e p r é s e n t é e p a r M e C h r i s t i a n M A Z A R I A N d e l a S E L A R L MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Monsieur I D

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Guillaume FORTUNET de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame K E

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume FORTUNET de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur A C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e B VILLEVIEILLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame F R S C

assignée par procès verbal de recherches infructueuses le 22/02/21

née le […] à […]

[…] dit le Gurey Chez Monsieur X

[…]

Madame B C assignée par procès verbal de recherches infructueuses le 12/02/21

née le […] à […]

27, clos de la Brossette

[…]

Monsieur N C

assigné par procès verbal de recherches infructueuses le 22/02/21

[…]

[…]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Décembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Y-Agnès Michel, Présidente de Chambre,

M^me Catherine Ginoux, Conseillère,

Madame Laure Mallet, Conseillère,

GREFFIER :

T U-V, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2022

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Y-Agnès Michel, Présidente de Chambre, et M^me T U-V, greffière, le 03 Mars 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 24 juillet 2010, M. I D et M^me K E ont acquis de M. O C et M^me Y-P Z, son épouse, une maison d’habitation avec terrain attenant sise à […]) moyennant le prix de 290 000 €.

Après avoir constaté l’existence et l’apparition de fissures affectant l’immeuble et la piscine, par acte d’huissier du 20 février 2012, M. I D et M^me K E ont fait assigner leurs vendeurs en réparation des dommages subis.
Par ordonnance du 2 avril 2013, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. Q G aux fins principalement de décrire les désordres, préciser s’ils étaient apparents ou cachés et décrire les travaux de reprise.

L’expert a déposé son rapport le 31 octobre 2014.

M. O C est décédé le […] laissant pour lui succéder sa veuve, M^me Z et ses trois enfants, A, B et F C.

Par actes d’huissier du 14 mars 2018, M. I D et M^me K E ont fait assigner A, B et F C et N C, petit-fils, légataire, devant le tribunal de grande instance d’Avignon.

Par jugement du 16 novembre 2020, le tribunal judiciaire d’Avignon a statué comme suit:

- donne acte à M. A C de sa renonciation à succession,

- dit que les consorts C sont tenus des vices cachés de l’immeuble vendu par eux à M. D et M^me E […] d’Apt au prix de 290000 €, le 24 juillet 2010,

- condamne les consorts C à payer à M. D et M^me E au titre de la réfaction de prix qui leur est due la somme de 198 000 €, outre la somme de 1500 € par mois au titre du relogement et 500 € par mois au titre du préjudice de jouissance, ces mensualités, sauf à parfaire jusqu’à la fin des travaux de reprise,

- condamne les consorts C à payer à M. D et M^me E la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamne les consorts C aux dépens.

Par déclaration du 21 décembre 2020, M^me Y-P C a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 novembre 2021, M^me Y-P Z veuve C, demande à la cour de juger les désordres apparents, juger que les vendeurs ne peuvent être tenus à garantie des vices cachés s’agissant de vices apparents et en l’état d’une clause de non garantie dans le contrat de vente, en conséquence:

- infirmer le jugement déféré,

- débouter les consorts D E de l’ensemble de leurs demandes,

- les condamner à payer à M^me Y-P C, conjoint survivant et seule héritière la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M^me C fait valoir, que:

- les acquéreurs ont visité les lieux plusieurs fois, les fissures et colmatages étaient bien visibles, il n’y a pas de volonté de dissimulation, il s’agit donc de vices apparents, qui excluent la garantie des vices cachés,

- en tout état de cause, le contrat comporte une clause de non garantie des vices cachés et aucune mauvaise foi ne peut être reprochée aux vendeurs.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 30 avril 2021, auxquelles il est expressément référé, M. I D et M^me K E demandent à la cour de débouter M^me C de l’ensemble de ses demandes, confirmant le jugement déféré, donner acte à M. A C de sa renonciation à succession et le débouter de ses demandes, notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et:

- entendre dire et juger solidaire l’obligation des successibles de M. O C d’honorer le passif successoral avec M^me Z,

- au visa des articles 1116, 1134 et suivants, 541 et suivants, 1645 du code civil, entendre dire et juger que les ouvrages vendus étaient affectés de lourds désordres structurels affectant l’assise même des constructions, dont l’ampleur et le caractère évolutif ne pouvaient être appréhendés qu’au terme d’une période d’observation, que les désordres doivent être qualifiés de vices cachés, que certaines fissurations traversantes sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, que les époux C-Z avaient connaissance de ces désordres structurels qu’ils ont tenté, sans succès de faire prendre en charge par leur assureur catastrophes naturelles, que M^me Z a admis savoir sur l’immeuble était soumis à des variations de structure suivant l’hygrométrie et qu’aucun travail n’avait été réalisé pour y porter remède nonobstant les dispositions de son acte de propriété, que les vendeurs ne les ont nullement informé de l’existence de ces graves défauts, que leur mauvaise foi est établie, que dès lors, au visa de l’article 1641 du code civil les acquéreurs, au titre de la réfaction, du prix qui leur est due, sont habiles à solliciter la condamnation solidaire de M^me Z et de l’hoirie C à réparer l’intégralité des dommages,

En conséquence,

- confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit les consorts C tenus à la garantie des vices cachés de l’immeuble vendu, et y ajoutant, dire que M^me Z, F, B et N C seront tenus solidairement à la réparation de l’ensemble des préjudices subis par les acquéreurs,

- confirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 178 000 € le coût des travaux de reprise,

- infirmer le jugement et fixer à 30 000 € le coût de travaux de reprise sur la piscine, fixer à 10 000 € par an les dommages et intérêts dus au titre du défaut de jouissance paisible depuis leur emménagement en juillet 2010, à parfaire, soit à ce jour 110 000 €, fixer à une somme mensuelle de 3472 € les frais de relogement, à parfaire,

En conséquence,

- condamner solidairement M^me Z, M^mes F et B C et M. N C au paiement des sommes susvisées, sauf à parfaire,

- infirmer le jugement et fixer à 7000 € la somme due au titre des frais irrépétibles de première instance, le confirmer s’agissant des dépens comprenant les frais d’expertise, et y ajouter le coût du procès-verbal de constant du 11 octobre 2012, nécessaire au débat,

En tout état de cause,

- condamner solidairement M^me Z, M^mes F et B C et M. N C au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel.
Les acquéreurs reprennent les constatations de l’expert sur les désordres et leur origine et rappellent que selon l’article 1642 du code civil, seuls sont exclus de la garantie, les vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, or, ils ne pouvaient se rendre compte de l’inadaptation des fondations qui constitue le vice caché.

Ils insistent sur la mauvaise foi de vendeurs, qui sont restés 20 ans dans les lieux, avaient connaissance de la nature argileuse du sol et de la causalité structurelle des fissures, leur acte d’achat du 28 janvier 1989 rappelant que leur vendeur avait engagé une action en responsabilité décennale contre le constructeur.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 avril 2021, M. A C demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il a

«'- dit que les consorts C sont tenus des vices cachés de l’immeuble vendu par eux à M. D et M^me E […] d’Apt au prix de 290000 €, le 24 juillet 2010,

- condamne les consorts C à payer à M. D et M^me E au titre de la réfaction de prix qui leur est due la somme de 198 000 €, outre la somme de 1500 € par mois au titre du relogement et 500 € par mois au titre du préjudice de jouissance, ces mensualités, sauf à parfaire jusqu’à la fin des travaux de reprise,

- condamne les consorts C à payer à M. D et M^me E la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile'»,

- le confirmer en ce qu’il lui a donné acte de sa renonciation à la succession de feu son père M. O C,

Y jugeant à nouveau et y ajoutant,

- lui donner acte de sa renonciation à succession,

- ordonner sa mise hors de cause,

- débouter M. D et M^me E de toutes leurs demandes, les condamner au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me F C, à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées suivant acte d’huissier du 22 février 2021, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat. Les conclusions des consorts D-E lui ont été signifiées par acte d’huissier du 11 mai 2021 délivré suivant les mêmes modalités.

M^me B C, à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées suivant acte d’huissier du 12 février 2021, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat. Les conclusions des consorts D-E lui ont été signifiées par acte d’huissier du 20 mai 2021 délivré suivant les mêmes modalités.

M. N C, auquel la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées suivant acte d’huissier du 22 février 2021, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat. Les conclusions des consorts
D-E lui ont été signifiées par acte d’huissier du 11 mai 2021 délivré suivant les mêmes modalités.

L’instruction de la procédure a été clôturée le 16 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de M. A C,

M. A C justifie avoir renoncé à la succession de M. O C suivant les modalités prévues par la loi. Il ne peut donc être recherché au titre du passif de la succession.

Il sera mis hors de cause.

Alors que les consorts D-H ne sont pas à l’origine de l’appel, ils sont étrangers au maintien de M. A C dans la procédure d’appel, la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure formée seulement à leur encontre sera rejetée.

Sur l’action en garantie des vices cachés,

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils les avait connus.

L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’appelante soutient d’abord que les vices invoqués étaient apparents lors de la vente, tant sur la maison d’habitation, que sur la piscine, de sorte que l’action des acquéreurs est mal fondée.

Il résulte du rapport d’expertise de M. G que la maison achetée par les consorts D/H présente des désordres suivants:

- dans la zone habitation: l’intérieur et l’extérieur sont affectés de fissures, affectant les murs porteurs, les cloisons, les contre cloisons, les carrelages et les plafonds, certaines sont traversantes, elles sont évolutives, les fissures anciennes avaient fait l’objet de réparations anciennes par reprise des enduits de façade, ces fissures se sont reformées,

- dans la zone piscine: lors du premier accédit, le bassin était plein et en fonctionnement, il était cependant possible de constater que la partie arrondie avait fait l’objet de réparation anciennes, lors de la visite technique du 25 février 2014, le liner était détruit et il a été constaté que la zone sud de la piscine présente quatre failles qui affectent la structure du bassin.

Selon l’expert, l’origine des désordres provient des mouvements de la structure de la construction ; le sapiteur Fondasol qu’il a sollicité indique que le dispositif de fondation repose sur une structure de sol très sensible aux phénomènes de gonflement-retrait liés aux variations du taux d’hygrométrie de la zone et de surcroit à cheval sur des zones d’argile et de graves, deux matériaux au comportement différent en présence d’eau.

Il ajoute que les caractéristiques de ce système de fondation mis en place sur un sol hétérogène sont à l’origine des désordres affectant la maison, que les premiers désordres sont apparus en 1984 et que les propriétaires précédents ont nécessairement constaté ces désordres car un ensemble de travaux de reprise des fissures a été entrepris par le passé sans volonté de dissimuler, ces désordres étaient apparents lors de la vente, seule l’évolution du phénomène ne pouvait s’appréhender qu’au terme d’une période d’observation correspondant à un cycle annuel de variation climatique et d’hygrométrie du sol. Sur la zone piscine, l’expert a fait les mêmes constatations, a estimé qu’elles relèvent des mêmes causes, que les fissures ont du apparaître dans les années 1994-1995 et étaient apparentes lors de la vente.

Certes, les acquéreurs ne contestent avoir constaté lors de leurs visites préalables à la vente, la présence de traces de réparation de fissures sur les façades, cependant il résulte des conclusions ci-dessus que M. D, militaire de carrière, et M^me E, naturopathe, qui ne sont donc pas des professionnels de la vente immobilière ou techniciens du bâtiment, qui n’étaient pas tenus de se faire accompagner d’un homme de l’art, ne pouvaient se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences.

En effet, le vice affectant la maison litigieuse, dont les fissures sont la manifestation, réside dans l’inadaptation des fondations au sol d’assise, et supposait en raison du caractère évolutif des désordres une période d’observation d’au moins une année.

En conséquence, M^me C soutient vainement que les désordres étaient apparents.

Elle se prévaut ensuite de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés incluse dans l’acte de vente dans les termes suivants: «'L’acquéreur prendra l’immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte de vente par le vendeur, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent pourraient être affectés; il est subrogé dans tous les droits du vendeur relativement à l’immeuble ; le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier'».

Cependant une telle clause ne peut trouver application dans l’hypothèse où le vendeur avait connaissance des vices. A cet égard, les premiers juges ont à partir de trois éléments de l’espèce, par des motifs précis et pertinents, que la cour adopte, considéré que les vendeurs étaient de mauvaise foi et écarté le bénéfice de ladite clause. La cour ajoute qu’il se déduit de ces mêmes éléments que les vendeurs avaient connaissance du caractère évolutif des désordres dans une maison où ils ont habité pendant 20 ans, de leur origine et de leur gravité (cf lettre de l’assureur Abeille et clause de leur acte de vente).

Ces vices, à l’origine de fissures, dont certaines sont traversantes, au surplus évolutifs, affectant la structure porteuse de l’immeuble, sont de nature à diminuer l’usage de la maison d’habitation achetée par les consorts D-H.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les vendeurs sont tenus à la garantie des vices cachés, cependant faisant droit à l’appel incident de M. A C, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts C, alors que celui-ci a été mise hors de cause, comme ayant renoncé à la succession de son père.

Les autres héritiers, M^me F C, M. N C, légataire, et M^me B C, appelés en intervention forcée, ont été sommés de prendre parti par actes respectivement délivrés les 16 juillet et 7 juin 2019, ne l’ont pas fait dans le délai de deux mois, et sont donc réputés acceptants pur et simple. Cependant, en application de l’article 873 du code civil, les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession personnellement pour leur part et non solidairement.

Sur les dommages,
L’article 1644 du code civil permet à l’acheteur, soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, les acheteurs ont choisi l’action estimatoire. L’appelant ne formule aucune critique sur ces chefs.

M. D et M^me H sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il leur a alloué la somme de 178 000 € représentant le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, soit une reprise en sous 'uvre de fondations spéciales par micro pieux et confortement du sol par injection de résine.

Il convient de faire droit à cette demande qui repose sur un calcul précis réalisé par l’expert, étant relevé que cette somme comprend également les frais de relogement provisoire (8000

€) et les frais de déménagement et réaménagement avant et après travaux (4000 €) (cf page 47 du rapport d’expertise), parfaitement évalués par l’expert et que la cour retiendra en les requalifiant.

Ils contestent l’évaluation des travaux de réparation de la piscine chiffrés par l’expert à 16 300 € et sollicitent à ce titre la somme de 30 000 € en se prévalant d’un avis d’un expert consulté par leurs soins, cependant, aucun dire de contestation n’a été soumis à l’expert judiciaire et ledit avis qui émet seulement des doutes sur la somme retenue, n’est accompagné d’aucun devis chiffré. En conséquence, la cour retiendra l’estimation faite par M. G.

La seule somme due au titre de la réfaction de prix s’élève donc à 182 375 € TTC ( 145 113 €

+ 20 962 € + 16 300 €).

S’agissant du préjudice de jouissance, au vu des circonstance de la cause et de la nature des désordres, il sera intégralement réparé par l’allocation de la somme de 3000 € par an à compter de juillet 2010 jusqu’à ce jour, conformément à la demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

M^me C qui succombe supportera seule les dépens d’appel et sera condamnée à payer aux acquéreurs la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le coût du procès-verbal d’huissier ne fait pas partie des dépens, limitativement énumérés par l’article 696 du code de procédure civile, il est inclus dans les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré, sauf qu’il a donné acte à M. A C de sa renonciation à succession et en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, sauf à dire que sont condamnés M^me Y-P Z veuve C, M^me F C, M. N C et M^me B C,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Met hors de cause M. A C,

Dit que M^me Y-P Z veuve C, M^me F C, M. N C et M^me B C sont tenus de la garantie des vices cachés de l’immeuble vendu à M. I D et M^me K E suivant acte notarié du 24 juillet 2010,

Condamne M^me Y-P Z veuve C, M^me F C, M. N C et M^me B C à payer M. I D et M^me K E au titre de la réfaction de prix la somme de 182 375 €, celle de 12 000 € au titre des frais de relogement, déménagement et réaménagement et celle de 3000 € par an en réparation du préjudice de jouissance à compter de juillet 2010 jusqu’à ce jour,

Déboute M. A C de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me Y-P Z veuve C à payer à M. I D et M^me K E la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne M^me Y-P Z veuve C aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente, 1. W AA AB AC