SA/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

la SCP SOREL & ASSOCIES

la SCP JACQUET LIMONDIN

LE : 09 JANVIER 2020

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 JANVIER 2020

N° – Pages

N° RG 18/01500 – N° Portalis DBVD-V-B7C-DDVL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 08 Novembre 2018

PARTIES EN CAUSE :

I – SCP C, D-E, X, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

N° SIRET : 775 04 4 9 44

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Pierrick SALLE de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 11/12/2018

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – M^me Z A épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

- M. B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e André JACQUET de la SCP JACQUET, LIMONDIN, avocat au barreau de BOURGES

plaidant par M^e Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

INCIDEMMENT APPELANTS

09 JANVIER 2020

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. SARRAZIN, Président de Chambre, en présence de M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. SARRAZIN Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GUILLERAULT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

**************

Exposé :

Par acte authentique en date du 29 mars 2012 établi par Maître DEPOND, notaire associé de la SCP C D-E X, Monsieur et Madame Y ont fait l’acquisition auprès de la SARL F. IMMO TRANSACTION d’une maison individuelle mitoyenne en l’état futur d’achèvement dépendant d’un ensemble immobilier dénommé Résidence Seniors « Le Val Préau » sur la commune de Mehun Sur Yèvre (18), outre un droit de jouissance exclusive sur un emplacement de stationnement et les 67/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, moyennant un prix de 145 000 €.

Cet acte authentique précisait que les acquéreurs envisageaient de bénéficier des dispositions dites de «l’amortissement BOUVARD» et qu’ils avaient réalisé cette acquisition dans le cadre d’une activité de loueur en meublé non professionnel.

À cet acte authentique était annexée une promesse de bail commercial consentie par les acquéreurs à la SARL F. IMMO GESTION en date du 28 décembre 2011, par laquelle ils s’engageaient à donner à bail commercial, pour une durée de 9 ans, l’immeuble acquis à destination d’une activité d’exploitation d’une résidence senior au sens de l’agrément qualité visé à l’article L 7232-3 du code du travail, sous condition suspensive notamment de l’entier achèvement de la résidence pour le premier semestre 2012, moyennant un loyer mensuel de 550 €.

La société F. IMMO TRANSACTION a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire le 17 décembre 2013.

Monsieur et Madame Y ont fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale leur a transmis le 16 octobre 2015 une proposition de rectification portant sur la somme de 22 984 € correspondant au remboursement accordé au titre de la TVA – l’administration considérant que les acquéreurs ne pouvaient pas bénéficier du dispositif «CENSI-BOUVARD» permettant la récupération de la TVA, dès lors que la maison acquise n’avait pas été donnée en location dans les conditions de l’article 261 D 4° du code général des impôts puisque la société F IMMO GESTION n’avait pas été en capacité de fournir le service prévu par ce texte.

Exposant que la société F. IMMO GESTION n’avait jamais payé les loyers prévus au bail commercial et n’avait pas mis en 'uvre les prestations de résidence senior qu’elle s’était engagée à fournir, de sorte qu’ils n’avaient pu bénéficier ni d’une récupération de TVA ni de la réduction d’impôt répartie sur 9 ans dans le cadre du dispositif «CENSI-BOUVARD», Monsieur et Madame Y ont assigné le 11 juillet 2014 la SARL F. IMMO GESTION en réparation de leur préjudice devant le tribunal de grande instance de Bourges.

Ils ont par la suite assigné F G, en qualité de liquidateur amiable de la SARL F. IMMO GESTION, ainsi que la SCP C D-E X.

Par jugement rendu le 8 novembre 2018, le tribunal a :

— Déclaré irrecevables les demandes dirigées par Monsieur et Madame Y à l’encontre de la SARL F. IMMO GESTION,

— Rejeté les demandes dirigées par Monsieur et Madame Y à l’encontre de F G en

qualité de liquidateur amiable de la SARL F.IMMO GESTION,

— Déclaré la SCP C D-E X responsable, à hauteur de 50 %, des préjudices subis par Monsieur et Madame Y en raison de leur perte de chance de ne pas conclure l’acte de vente du 29 mars 2012 imputable aux manquements du notaire instrumentaire à son devoir de conseil,

— Condamné en conséquence la SCP C D-E X à verser à Monsieur et Madame Y les sommes de :

—  11 881,27 € en réparation des sommes exposées au titre de la TVA,

—  10 000 € en réparation des sommes exposées au titre des frais de négociation,

—  10 000 € en réparation de leur préjudice moral,

—  5 000 € au titre des frais irrépétibles exposés.

Le tribunal a principalement considéré, en effet, que le notaire, qui avait connaissance de l’objectif de défiscalisation poursuivi par les acquéreurs, ne rapportait pas la preuve qu’il avait informé ces derniers, de manière complète et circonstanciée, sur les conditions d’éligibilité de l’opération au régime de défiscalisation escompté et, corrélativement, sur les risques encourus en cas d’inéligibilité, alors même qu’il résultait des éléments en sa possession que la résidence n’était pas achevée et qu’il existait donc une incertitude sur l’affectation du bien sur laquelle il aurait dû attirer l’attention des acquéreurs.

Retenant, ainsi, un manquement du notaire instrumentaire à son devoir de conseil, le tribunal a estimé que ce manquement avait causé une perte de chance de ne pas contracter devant être fixée à 50 %.

La SCP C D-E X a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 11 décembre 2018.

Elle demande à la cour, dans ses dernières écritures, de :

— Dire que Monsieur et Madame Y ne démontrent aucune faute du notaire, ou à tout le moins aucun préjudice et aucun lien de causalité,

— Dire en conséquence irrecevable ou à tout le moins non fondées leurs demandes,

— Infirmer en conséquence le jugement rendu en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il déboute les époux Y de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice lié au bénéfice fiscal,

— Les condamner in solidum à lui verser la somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCP appelante soutient principalement, en effet, que :

— le notaire instrumentaire n’a commis aucune faute, dès lors que l’acte de vente n’a pas été négocié par celui-ci
- les acheteurs ayant été directement démarchés par la société F. IMMO TRANSACTION et la société F. IMMO GESTION ; l’article 6 de la promesse de bail commercial annexée à l’acte de vente rappelle la nécessité de l’obtention de l’agrément qualité prévu au code du travail,

— l’information étant ainsi contenue dans un acte annexé à l’acte de vente litigieux, la responsabilité du notaire au titre du manquement à son devoir de conseil ne peut être retenue,

— la présente cour d’appel a d’ailleurs d’ores et déjà statué en ce sens dans une affaire similaire par un arrêt du 21 septembre 2017 désormais définitif,

— la situation dont se plaignent les intimés est liée uniquement à la déconfiture des sociétés F.IMMO GESTION et F.IMMO TRANSACTION,

— Monsieur et Madame Y n’établissent en tout état de cause aucunement l’existence d’un préjudice réel et certain ; ils ne démontrent d’ailleurs pas qu’ils n’auraient pas accepté l’opération s’ils avaient été mieux informés sur la fiscalité de celle-ci.

Dans leurs dernières écritures signifiées le 27 septembre 2019, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens invoqués en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur et Madame Y demandent quant à eux à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu, mais seulement en ses dispositions ne déclarant la SCP C D-E X responsable qu’à hauteur de 50 % des préjudices par eux subis et en ce qu’elle a condamné en conséquence ladite SCP à leur verser la somme de 11 881,27 € en réparation des sommes exposées au titre de la TVA, 10 000 € en réparation des sommes exposées au titre des frais de négociation et 10 000 € en réparation du préjudice moral et en ses dispositions rejetant leurs demandes plus amples ou contraires,

— Confirmer, pour le surplus, le jugement entrepris,

— Constater que la prétendue prescription soulevée et la demande de dommages-intérêts pour prétendue procédure abusive présentée par la SCP C D-E X constituent de nouvelles prétentions et les déclarer en conséquence irrecevables,

— Rejeter en toute hypothèse les moyens de la SCP C D-E X,

— Condamner la SCP C D-E X à leur verser les sommes de :

—  11 102,73 € en réparation de l’impossibilité de récupérer la TVA relative à l’opération réalisée,

—  24 247,49 € en réparation de l’impossibilité de bénéficier de la réduction d’impôt de 20 %,

—  20 000 € en réparation du préjudice moral,

—  10 000 € en réparation des frais d’agence,

— Dire que les sommes ci-dessus seront assorties des intérêts moratoires au taux légal à compter du 29 septembre 2015,

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— Condamner la SCP C D-E X à leur verser la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimés rappellent principalement des dispositions de l’article 199 sexvicies du code général des impôts prévoyant une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle et la condition déterminante, pour en bénéficier, de l’obtention de l’agrément «qualité» visé à l’article L 7232-1 du code du travail s’agissant des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées.

Ils font valoir que ces éléments n’ont jamais été rappelés dans l’acte authentique de vente du 29 mars 2012, alors même que le notaire instrumentaire était tenu d’une obligation de conseil.

Monsieur et Madame Y rappellent que selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 octobre 2019.

SUR QUOI :

Attendu qu’en application du devoir de conseil qui lui incombe, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu’il doit s’assurer que les parties ont pleinement conscience des conséquences des actes qu’elles sont sur le point de réaliser et qu’elles ont été en particulier pleinement informées des conditions permettant l’obtention d’un avantage fiscal escompté ;

Qu’il est constant, en l’espèce, que par acte authentique établi le 29 mars 2012 par Maître DEPOND, notaire associé de la SCP C D-E X, la société F. IMMO TRANSACTION a vendu à Monsieur et Madame Y une maison individuelle en l’état futur d’achèvement dépendant d’un ensemble immobilier dénommé Résidence Seniors « Le Val Préau » sur la commune de Mehun Sur Yèvre (18) moyennant un prix de 145 000 € ;

Que la page 30 de cet acte authentique comportait un paragraphe intitulé «investissement par l’acquéreur» ainsi libellé : «l’acquéreur envisage de bénéficier des dispositions dites de l’amortissement Bouvard. Il déclare réaliser l’acquisition du ou des biens présentement réservés dans le cadre de son activité de loueur en meublé non professionnel. Il déclare s’être engagé irrévocablement à conclure, le jour de la livraison, un bail commercial meublé, portant sur le ou les biens objet du présent acte de vente en l’état futur d’achèvement avec la société d’exploitation F. IMMO GESTION […], en suite de la promesse à bail faite par ladite société demeurée ci-annexée après mention» ;

Qu’il est constant qu’à cet acte notarié a été annexé par le notaire le bail commercial conclu préalablement le 28 décembre 2011 entre Monsieur et Madame Y, d’une part, et la société F. IMMO GESTION locataire, d’autre part, et rappelant expressément que :

— la résidence sera exploitée par le preneur en résidence senior éligible à l’amendement numéro 11 dit «amendement Bouvard» numéro 1494 à la loi de finances rectificative pour 2009 (article 1),

— le preneur précise expressément que pour que la résidence soit ouverte et fonctionne, elle doit être entièrement achevée en tous ses composants tant privatifs (appartement, annexe, parking, garage, etc.) que communs (parties communes, équipements collectifs, extérieurs, etc.) (article 2),

— le bail portera sur une durée de 9 années et autant de mois supplémentaires que nécessaire pour se terminer le 30 décembre 2021 (article 3),

— le preneur entend exercer dans les locaux présentement loués, de même que dans l’ensemble des autres locaux composant la résidence, l’activité d’exploitation d’une « résidence seniors » au sens des dispositions de l’agrément «qualité» visé à l’article L 7232-3 du code du travail (article 4),

— pendant la durée du bail, la société preneur s’oblige (') à faire le nécessaire en vue de l’obtention de l’agrément «qualité» de la résidence seniors et veillera à ce que cet agrément soit maintenu pendant toute la durée du bail (') En toute hypothèse, le preneur s’engage à proposer à sa clientèle pendant toute la durée du bail les prestations minimales suivantes : accueil, réception, blanchisserie et fourniture de linge, entretien et nettoyage des logements à la demande (') (article 6) ;

Attendu que selon l’article 199 sexvicies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion de l’acte authentique de vente du 29 mars 2012 : «I. – Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition, à compter du 1^er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques mentionnées au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III, qu’ils destinent à une location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ce logement est compris dans :

1° Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-1 du code du travail ou l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du code de l’action sociale et des familles géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;

2° Une résidence avec services pour étudiants ;

3° Une résidence de tourisme classée ;

4° Un établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143- du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

II. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu’elle est acquise au titre d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.

Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 18 % pour les logements acquis à compter de l’année 2011.

Toutefois, pour les logements acquis en 2012, le taux de la réduction d’impôt est de 14 %. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux acquisitions pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique au taux en vigueur au 31 décembre 2011 pour les logements acquis en 2011. A titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années.

Pour les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

III. – Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

1°) d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement ;

2°) d’acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ;

3°) d’achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation. (…)» ;

Qu’il apparaît, ainsi, que Monsieur et Madame Y avaient été pleinement informés, par les termes précis et circonstanciés contenus dans le bail commercial annexé à l’acte de vente, des conditions légales permettant l’obtention des avantages fiscaux résultants du dispositif dit «Censi-Bouvard» et, en particulier, de la nécessité de l’obtention de l’agrément qualité visé à l’article L 7232-1 du code du travail et de l’établissement d’un bail pour une durée minimale de 9 ans ;

Qu’il en résulte qu’il n’incombait pas au notaire, qui n’a pas à répondre de la défaillance ultérieure des contractants librement choisis par ses clients, en application du devoir de conseil auquel il était tenu, de réitérer auprès des intimés une information qui leur avait été antérieurement et pleinement délivrée, de sorte que, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, le manquement du notaire à ce devoir n’apparaît nullement établi en l’espèce ;

Attendu que Monsieur et Madame Y reprochent par ailleurs au notaire de ne pas avoir vérifié l’identité du représentant du vendeur lors de la rédaction de l’acte authentique du 29 mars 2012 en indiquant, en entête de celui-ci, que la société F. IMMO TRANSACTION était représentée par H I, alors que l’acte de vente a été signé et paraphé par F G ;

Mais attendu qu’il résulte de la page numéro 3 de cet acte que H I, non présent, est représenté par F G demeurant à […], au terme d’une procuration sous-seing privée en date à Mehun Sur Yèvre du 8 décembre 2011, demeurée annexée à l’acte reçu le 29 décembre 2011 par le notaire associé et contenant dépôt de pièces du programme immobilier résidence seniors «le Val Préau», ce dont il résulte que le grief ainsi formé, et tenant à l’absence d’efficacité de l’acte authentique pour cette raison, n’apparaît pas fondé ;

Qu’il conviendra, en conséquence, d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la SCP C D-E X, les demandes de Monsieur et Madame Y devant être rejetées en leur intégralité, sans que l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; que l’exercice d’une action en justice constituant par principe un droit ne pouvant dégénérer en abus susceptible de donner lieu à des dommages-intérêts qu’en cas de mauvaise foi, de légèreté blâmable ou d’erreur grossière équipollente au dol – circonstances qui sont absentes en l’espèce
-, la demande de la SCP C D-E X tendant à l’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive devra être rejetée ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

- Infirme le jugement entrepris ;

Et, statuant à nouveau,

- Déboute Monsieur et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes ;

Y ajoutant,

- Déboute la SCP C D-E X de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que Monsieur et Madame Y seront tenus aux entiers dépens de première instance et d’appel et qu’il pourra être fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M. SARRAZIN, Président, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. GUILLERAULT L. SARRAZIN