R.G : 11/03704

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 16 mars 2011

RG : 09.12038

XXX

Z

C/

Y

Y

A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 15 Janvier 2013

APPELANT :

M. J Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON,

assisté de M^e Philippe COMTE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

M. H Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER, avocats au barreau de LYON

assisté de la SCP ATHOS SCP COLOMB FAVRE TERROT SALICHON, avocats au barreau de LYON,

M^me L Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER, avocats au barreau de LYON

assistée de la SCP ATHOS SCP COLOMB FAVRE TERROT SALICHON, avocats au barreau de LYON,

M. D A, notaire associé de la 'Scp F G -D A',

XXX

XXX

représenté parla SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

assisté de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON,

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Novembre 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Novembre 2012

Date de mise à disposition : 15 Janvier 2013

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-D BAIZET, président

— N-O P, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier

A l’audience, N-O P a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-D BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 29 octobre 2004, monsieur et madame Y, assistés de leur notaire Maître BARTHELET, ont acquis de monsieur Z, assisté de son notaire Maître A, un bien immobilier sis XXX, pour un prix de 44900 euros.

Par arrêté du Préfet du Rhône du 17 mars 2009, le bien a été déclaré insalubre irrémédiable.

Par actes des 31 juillet, 3 août et 6 novembre 2009, Monsieur et Madame Y ont assigné devant le tribunal de grande instance de Lyon monsieur Z et Maître A en annulation de la vente pour erreur sur les qualités de la substance de la chose vendue, remboursement du prix et subsidiairement en indemnisation de leur préjudice à hauteur du prix de vente et du coût des actes notariés.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mars 2011, monsieur Z n’ayant pas comparu, le tribunal de grande instance de Lyon a déclaré recevable la demande, a prononcé l’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, a condamné monsieur Z à rembourser à monsieur et madame Y la somme de 44 900 euros au titre du prix de la vente, celle de 6403,35 euros au titre des frais de la vente outre une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, a débouté monsieur et madame Y de leur demande dirigée contre le notaire, a débouté Maître A de sa demande de dommages et intérêts, a ordonné l’exécution provisoire et a condamné Monsieur Z aux dépens de l’instance à l’exception de ceux exposés par le notaire.

Monsieur Z, appelant, soulève l’irrecevabilité de la demande de monsieur et madame Y sur le fondement de l’erreur ou du défaut de délivrance conforme dès lors qu’au jour de la vente, le bien était habitable puisqu’il n’a été déclaré insalubre que quatre ans plus tard, qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance n’est établi et que l’impropriété à la destination normale d’habitation relève exclusivement de l’action en garantie des vices cachés.

Il conclut subsidiairement au rejet de la demande en garantie des vices cachés en raison, d’une part, de la tardiveté de l’action, non visée dans l’assignation initiale et donc intentée plus de deux ans après l’arrêté du 17 mars 2009, constituant la date de découverte des vices et, d’autre part, de la clause d’exonération des vices cachés stipulée à l’acte de vente conformément à l’article 1643 du code civil et du fait qu’il ne peut être considéré comme un vendeur professionnel alors qu’à la date de la vente, il n’avait procédé à des acquisitions immobilières que dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé et n’a créé une société ACTYS IMMO que trois ans après la vente, d’autant que monsieur et madame Y n’étaient pas eux-même des acquéreurs profanes puisqu’ils ont vendu deux biens immobiliers au moment de la vente et sont associés d’une SCI dont le mari est gérant.

A titre subsidiaire, il demande la condamnation de Maître A au paiement de la somme de 44900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le manquement du notaire à son obligation de conseil. Il lui reproche de ne pas avoir attiré son attention sur le fait que le logement pouvait ne pas respecter les règles générales d’habitabilité, s’agissant d’un petit logement situé sous les combles alors que le notaire disposait de la surface au sol mentionnée dans le certificat annexé à l’acte de vente sans nécessité d’investigations techniques ou de diligences particulières.

En toute hypothèse, il sollicite paiement d’une indemnité de 3500 euros à la charge de monsieur et madame Y et/ou Maître A.

Monsieur et madame Y répliquent que l’action en nullité pour erreur est fondée en raison du caractère substantiel du caractère habitable du logement pour les acquéreurs et de la préexistence à la vente des éléments caractérisant l’insalubrité du logement.

A titre subsidiaire, ils font valoir que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme d’un bien habitable et non insalubre sur sa déclaration dans l’acte de vente.

A titre infiniment subsidiaire, ils soulignent que Monsieur Z, gérant de deux sociétés ayant une activité de marchand de biens et foncière, a la qualité de professionnel de la vente immobilière et ne peut donc se prévaloir de la clause de non-garantie.

Ils soulignent que l’action en nullité pour erreur sur les qualités substantielles de la chose peut être intentée indépendamment de l’action en garantie des vices cachés, que le défaut d’habitabilité n’était pas apparent puisque le vendeur a déclaré que les biens n’étaient pas insalubres, que le défaut de délivrance est établi antérieurement à la vente en raison des caractéristiques du bien à la date de l’acte, que le non-cumul des actions ne peut être opposé, que l’achat et la vente de neuf biens entre 2004 et 2010 et la constitution de trois sociétés à objet immobilier établissent la qualité de professionnel de l’immobilier du vendeur ce qui n’est pas le cas des acquéreurs, que l’action a été intentée dans le délai de deux ans, peu important le fait qu’un tel fondement ait été invoqué seulement en appel puisque l’action a été introduite dans les délais.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris et y ajoutant de condamner monsieur Z au paiement des sommes de 6694,12 euros au titre des intérêts, frais de dossier et assurance de prêt, 255,27 euros de frais de remplacement de la kitchenette, 208,92 euros au titre des charges de copropriété pendant cinq années, 1073 euros en remboursement des frais fonciers de 2005 à 2012, 1846,40 euros au titre des frais d’assurances outre la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre plus subsidiaire, si la cour faisait droit à l’appel de Monsieur Z, ils font valoir que Maître A a manqué à son obligation de conseil. Ils lui reprochent de ne pas avoir attiré leur attention sur le fait que le logement pouvait ne pas respecter les règles générales d’habitabilité, notamment au regard des prescriptions du règlement sanitaire départemental sur la hauteur du logement et des règles du logement décent s’agissant d’un petit logement situé sous les combles.

Ils demandent condamnation du notaire Maître A au paiement de l’intégralité des sommes réclamées au vendeur outre une indemnité de 470 euros d’assurance annuelle, taxes foncières, charges de copropriété futures, frais d’assurance et toutes charges induites pour l’avenir.

En toute hypothèse, ils sollicitent paiement d’une indemnité de 3500 euros à la charge in solidum de monsieur Z et Maître A ou qui mieux le devra.

Maître A conclut à la confirmation du jugement, sauf à condamner Monsieur Z et Monsieur et Madame Y à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral outre la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il demande à être relevé et garanti des condamnations par Monsieur Z.

Il fait valoir que la compétence du notaire est juridique et non technique ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, qu’aucun élément à sa connaissance ne pouvait remettre en cause le caractère sain du logement quand bien même il se situait sous les combles, que les acquéreurs ont visité les lieux sans remettre en cause les déclarations du vendeur, que l’insalubrité de l’appartement ne résulte pas du seul critère de hauteur du logement, que le volume habitable de l’appartement est conforme aux critères du logement décent résultant du décret du 30 janvier 2002.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action contre le vendeur

Par arrêté du 17 mars 2009, le Préfet du Rhône a déclaré le logement insalubre irrémédiable considérant que les locaux constituaient un danger pour la santé des personnes. L’arrêté vise les motifs d’insalubrité suivants: éclairement naturel médiocre, insuffisance de surface et de hauteur sous plafond, non-conformité des installations sanitaires et de ventilations, défaut d’isolation phonique et thermique, présence de plomb dissous dans l’eau supérieure à la norme, traces importantes d’humidité, risque de chocs frontaux.

Il ressort de ces éléments que le bien vendu a été déclaré insalubre et interdit d’habiter en raison de ses défauts matériels intrinsèques le rendant impropre à son usage et à sa destination normale d’habitation.

L’action des époux Y relève ainsi exclusivement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil de sorte qu’il n’y pas lieu de rechercher si leur consentement a été donné par erreur. Cette impropriété à destination d’habitation ne peut s’analyser en un manquement du vendeur Z à son obligation de délivrance.

La découverte des vices du bien vendu est intervenue au moment de la parution de l’arrêté du 17 mars 2009, étant relevé que Monsieur et Madame Y produisent au débat le courrier de la direction de l’écologie Urbaine qui leur a été adressé le 28 juillet 2008 leur notifiant les défauts affectant le logement.

La demande a été introduite par assignation des 31 juillet, 3 août et 6 novembre 2009 interrompant le bref délai de l’article 1648 alors applicable.

Postérieurement, leur action est soumise à la prescription de droit commun, étant relevé que les époux Y sont recevables à présenter leur demande en appel sur le fondement de la garantie des vices cachés qui tend aux mêmes fins que leur demande initiale inexactement fondée sur les articles 1110 et 1604 et suivants du code civil.

La fin de non-recevoir présentée par Monsieur Z doit être rejetée.

Mais la connaissance des vices affectant l’immeuble, la mauvaise foi de Monsieur Z et sa qualité de professionnel de la vente d’immeubles à la date de l’acte à laquelle elle doit s’apprécier n’étant pas établies, la clause contractuelle d’exclusion de la garantie des vices cachés fait obstacle à l’action introduite par les époux Y sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil.

En effet, Monsieur Y exerce au moment de l’acte la profession d’artisan électricien professionnel du bâtiment alors que Monsieur Z est cadre commercial. Ce dernier est, au moment de la vente, propriétaire de trois biens immobiliers financés par deux emprunts lui procurant des revenus locatifs d’un montant global de 806 euros par mois sans qualité de loueur professionnel en meublé ainsi qu’il ressort des déclarations fiscales et de revenus fonciers. Nonobstant une éventuelle reconversion professionnelle postérieure à son licenciement intervenu en 2007, il n’est pas prouvé que Monsieur C avait une activité de marchand de biens ou même une compétence particulière dans ce domaine au moment de la vente.

L’action de Monsieur et Madame Y sera déclarée irrecevable.

Sur l’action à l’égard du notaire

A l’égard de Maître A, notaire du vendeur, Monsieur et Madame Y font valoir que le notaire n’a « complété en rien, ni réfuté » les déclarations de Monsieur Z et « ne pouvait ignorer les risques pesant sur les acquéreurs d’un bien situé en combles ».

L’acte stipule que l’acquéreur prendra les biens vendus en l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l’état des biens vendus, de l’immeuble dont ils dépendent, des vices apparents ou cachés, soit même de la surface des biens vendus n’entrant pas dans le champ d’application de la loi Carrez. Concernant la mention obligatoire de superficie, l’acte mentionne que la superficie de la partie privative du lot 121 soumise à la loi Carrez est de 13,20 m2 ainsi qu’il résulte de l’attestation annexée de la société X, mesurage à la seule charge du vendeur.

Ce calcul de surface réalisé par un professionnel ayant délivré un certificat conformément à la loi Carrez détermine une surface utile au sol de 28,20 m2 et une surface habitable de 13,20 m2 et précise n’avoir pas tenu compte des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Ces éléments de mesurage tels que portés à la connaissance de Maître A ne lui permettaient pas de suspecter que le critère de volume habitable n’était pas respecté.

Par ailleurs, l’arrêté d’insalubrité a été pris, suite à l’enquête de la direction de l’écologie urbaine, au vu de la constatation de plusieurs causes d’insalubrité sus-rappelées, dont le notaire, qui n’est pas tenu de visiter les lieux, ne pouvait avoir connaissance ni même en suspecter la présence alors que l’arrêté d’insalubrité a été pris cinq ans après la vente et que la déclaration du vendeur dans l’acte selon laquelle le bien n’avait fait l’objet d’aucune interdiction d’habiter au jour de la vente n’est pas remise en cause.

Monsieur et Madame Y, qui ont visité les lieux en 2004 et accepté la vente en l’état, ne peuvent reprocher à Maître A, qui n’avait aucune obligation personnelle de constatation de l’état du studio, de n’avoir pas suspecté, recherché ou réfuté les déclarations du vendeur concernant la salubrité du logement.

Il convient donc de dire que Maître A n’a manqué à aucune diligence particulière qui lui aurait été imposée par les éléments en sa possession.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu que monsieur et madame Y ne rapportaient pas la preuve d’une faute du notaire et les a déboutés de leur demande.

Compte tenu de la solution du litige, l’appel en garantie formé par Monsieur Z est sans objet.

Sur la demande reconventionnelle du notaire

Maître A ne rapporte pas la preuve d’un préjudice causé par l’action des époux Y et a été à juste titre débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de Monsieur Z qui n’est pas à l’origine de la procédure et a formé recours en garantie subsidiaire à l’encontre de Maître A.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Maître A de ses demandes de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement entrepris sur les condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur Z et le sort des dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare irrecevable les demandes de Monsieur et Madame Y à l’encontre de Monsieur Z,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,

Condamne Monsieur et Madame Y à payer à Monsieur Z et à Maître A la somme de 1500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame Y aux dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président