R.G : 13/09738

décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 31 octobre 2013

1^re chambre

RG : 12/02552

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 18 Juin 2015

APPELANTE :

SCI DU MOULIN

XXX

XXX

représentée par la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Chloé PICARD, avocat au barreau de LYON

INTIME :

Maître G X, notaire associé de la SCP 'G X, C D, Y Z’ titulaire d’un Office Notarial

XXX

XXX

représenté par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

assisté de la SCP BAULIEUX- BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Hélène LEBLANC-MORTAGNE, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Septembre 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Mars 2015

Date de mise à disposition : 18 Juin 2015

Audience tenue par A B, conseiller faisant fonction de président et Philippe SEMERIVA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, A B a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Michel GAGET, président

— A B, conseiller

— Philippe SEMERIVA, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Selon acte authentique en date du 20 janvier 1999 reçu par Maître G X, notaire associé à Craponne, la SA BP FRANCE a vendu à la SCI du MOULIN une propriété située à XXX cadastrée section XXX pour 11 ares 27 centiares précédemment affectée à l’exploitation d’un ancien dépôt de produits pétroliers dont la venderesse avait cessé l’exploitation.

Il était stipulé que:

'l’acquéreur :

— fera son affaire personnelle de la nature particulière de l’immeuble, des installations de distribution et de stockage et de canalisations pouvant être abandonnées par le vendeur, tant sur le sol qu’en sous-sol.

— reconnaît avoir été informé et averti, dans les conditions prévues par la loi 92-646 du 13 juillet 1992 afférente à l’état des terrains lié à l’exploitation industrielle du site , déclarant avoir été parfaitement informé des dangers ou inconvénients résultant d’une éventuelle pollution de quelque nature que ce soit liée aux activités exercées au sein de l’immeuble objet des présentes et déclare vouloir faire son affaire personnelle des conséquences qui pourraient en résulter, déchargeant ainsi le vendeur à ce sujet, et confirmant vouloir acquérir l’immeuble dans cet état.

Toutefois le vendeur déclare qu’il existait un point de pollution sur le terrain au point de déchargement situé devant le bâtiment principal désigné ci-dessus.

Les travaux de dépollution ont été effectués par le vendeur conformément à la législation en vigueur.

Le compte-rendu des travaux d’excavation figure dans le dossier 'Environnement et pollution’ établi par ATE, XXX à MEYZIEU le 9 décembre 1998, et dont un exemplaire est présentement remis à l’acquéreur, qui le reconnaît.'

Selon acte authentique en date du 9 août 2006 reçu par Maître E F, notaire associé avec la participation de Maître G X, la SCI du MOULIN a vendu l’immeuble précité à la SCI les DIAMANTINES désigné comme un terrain à bâtir supportant des constructions destinées à être démolies.

Cet acte rappelait l’affectation antérieure de l’immeuble vendu à l’exploitation d’un dépôt pétrolier et les stipulations précitées.

Par jugement en date du 9 septembre 2010, la SCI du MOULIN a été condamnée à payer à la SCI Les DIAMANTINES la somme de 80 765,88 euros au titre des travaux de dépollution, retenant que la pollution résiduelle préexistante à la vente constituait un vice caché dont la SCI du MOULIN devait garantie à la SCI LES DIAMANTINES dans la mesure où, en tant que vendeur, la SCI du MOULIN n’a pas exclu cette garantie ainsi qu’il résulte de l’acte.

Par acte d’huissier en date du 1^er février 2012, la SCI du MOULIN a assigné Maître X afin d’obtenir sa condamnation, au titre d’un manquement à son obligation de conseil dans le cadre de la vente du 9 août 2006, à lui payer la somme de 85 889,98 euros en réparation de son préjudice outre 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par jugement en date du 31 octobre 2013, retenant essentiellement que :

— l’acte de vente reproduit les dispositions des articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du Code civil et rappelle qu’elles ont été portées à la connaissance des parties qui ont déclaré en avoir parfaitement connaissance et en faire leur affaire personnelle de sorte que l’acte reflète la volonté des parties,

— à supposer qu’il puisse être reproché au notaire de ne pas avoir, en dépit de l’accord des parties et des précisions de l’acte, attiré suffisamment l’attention de la SCI du MOULIN sur l’absence de clause de garantie des vices cachés, laquelle était possible s’agissant d’une vente entre professionnels de même spécialité, il n’est pas justifié qu’une clause d’exclusion, si elle avait été insérée à l’acte aurait pu produire ses effets, le caractère indécelable du vice pour l’acheteur pouvant être opposé par ce dernier, la pollution résiduelle ayant été révélée à l’occasion des travaux de terrassement effectués dans le cadre de la construction d’un immeuble, qu’il n’est pas démontré que de simples sondages auraient été suffisants pour la mettre à jour,

— en outre, le préjudice invoqué par la SCI du MOULIN est hypothétique, celle-ci ne justifiant pas de la possibilité d’obtenir la renonciation de la SCI les DIAMANTINES à la garantie des vices cachés, et même en cas d’acceptation de régulariser la vente dans les mêmes conditions notamment de prix,

le tribunal de grande instance de LYON a débouté la SCI du MOULIN de ses demandes et l’a condamnée à payer à Maître X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Le 16 décembre 2013, la SCI du MOULIN a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses seules conclusions d’appelant en date du 12 mars 2014, la SCI du MOULIN (la SCI) demande à la cour, au visa de l’article 1382 du Code civil, réformant le jugement déféré dans son intégralité, de :

— dire que Maître G X a manqué à son obligation de conseil à l’égard de la SCI DU MOULIN dans le cadre de la vente du 9 août 2006,

— condamner Maître G X à payer à la SCI DU MOULIN la somme de

85 889.98 euros, outre intérêts à compter de l’assignation délivrée le 1^er février 2012,

— condamner Maître G X à payer à la SCI DU MOULIN la somme de

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL JUGE FIALAIRE, avocat.

Aux termes de ses seules conclusions en date du 30 avril 2014, Maître G X demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 1382 du Code civil de :

— constater que la SCI DU MOULIN est défaillante dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a intégralement débouté la SCI DU MOULIN de ses prétentions dirigées à l’encontre de Maître G X,

— condamner la SCI DU MOULIN à payer à Maître G X, la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens d’instance et d’appel, ces derniers avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP TUDELA ASOCIES, avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de Maître X au titre de son obligation de conseil

Il appartient au notaire, débiteur d’une obligation de conseil de rapporter la preuve qu’il l’a remplie.

La SCI du MOULIN reproche à Maître X d’avoir manqué à son obligation de conseil en omettant d’insérer à son profit, dans l’acte du 9 août 2006, une clause d’exonération de garantie des vices cachés comme il l’avait fait antérieurement au profit de la société BP lorsque celle-ci lui avait vendu l’immeuble, de sorte qu’il devait respecter un certain parallélisme entre les obligations mises à la charge de BP FRANCE en 1999 et de la SCI en 2006.

Elle ajoute que, soit cette clause a fait l’objet de négociations, ce qui n’a pas été le cas, soit la question n’a pas été abordée mais que dans l’une et l’autre des hypothèses, Maître X a incontestablement manqué à son obligation de conseil en s’abstenant de lui conseiller d’insérer une clause exonératoire ou, à tout le moins d’attirer son attention sur les conséquences résultant de l’absence d’une telle clause.

Il n’est pas contesté par Maître X qu’il connaissait l’origine de l’immeuble vendu, pour avoir été le rédacteur de l’acte opérant la vente antérieure, et notamment la circonstance que cet immeuble avait supporté l’exploitation d’un dépôt pétrolier et les conséquences qui en avaient découlé, à savoir l’existence d’un point de pollution et la réalisation de travaux d’excavation pour y remédier décrits dans un rapport annexé à l’acte du 9 août 2006, toutes circonstances qui avaient conduit à l’insertion, dans l’acte antérieur d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés.

Il plaide tout d’abord que tant l’avant-contrat que l’acte de vente prévoyaient une prise de possession sans garantie notamment de l’état du sol: mais l’avant-contrat n’est pas communiqué et à même supposer qu’il contienne une telle clause, il n’est aucune indication de Maître X quant à la clause de l’acte du 9 août 2006 qui la reprendrait.

Il objecte aussi que l’avant-contrat prévoyait expressément que la SCI les DIAMANTINES avait toutes autorisations pour effectuer tous sondages de sol: cependant, la seule circonstance que cette autorisation aurait été donnée est indifférente, ne pouvant en découler qu’elle renonçait à toute garantie des vices cachés que les sondages n’auraient pas révélés.

Il fait valoir ensuite, de manière parfaitement contradictoire avec ce qui précède, que la SCI les DIAMANTINES n’envisageait nullement de renoncer à une clause de garantie des vices cachés, qu’il n’avait aucun pouvoir pour l’y contraindre et qu’elle n’aurait nullement réitéré son acte si elle s’était vue imposer une telle clause.

Mais il ressort d’un courrier dont le contenu n’est pas contesté émanant de la société SEIGNEURIE INVESTISSEMENT, à laquelle la SCI DIAMANTINES s’est substituée pour l’acquisition de l’immeuble, qu''aucun accord ni négociation n’ont été convenus entre la SCI du MOULIN et la SCI les DIAMANTINES au sujet de l’absence de clause d’exclusion des vices cachés et notamment de la dépollution du site'.

La question n’ayant jamais été abordée, il ne peut s’en déduire que le conseil utile avait été donné.

Maître X soutient encore que la SCI ne peut ignorer les termes parfaitement clairs de l’acte qu’elle a régularisé le 9 août 2006.

Outre qu’il n’est aucune précision de Maître X sur les mentions de l’acte susceptible de justifier qu’il avait bien rempli son devoir de conseil à son égard, il ne peut qu’être constaté que, si l’acte litigieux mentionne bien qu’il a été donné connaissance aux parties des articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du Code civil et que celles-ci ont déclaré avoir parfaite connaissance de ces dispositions et en faire leur affaire personnelle comme l’ont relevé les premiers juges, il n’a pas été donné connaissance à la SCI des dispositions de l’article 1643 du Code civil permettant de stipuler une clause de non garantie des vices cachés.

Et contrairement à ce que soutient enfin Maître X, la perspective de réalisation par la SCI LES DIAMANTINES de travaux de construction rendait d’autant plus indispensable l’insertion d’une telle clause d’exonération de garantie des vices cachés tenant à une pollution éventuelle du sol, puisqu’elle avait déjà été prévue dans l’acte antérieur alors que, ainsi qu’il le conclut page 7, la SCI se proposait seulement à l’époque d’utiliser les bâtiments existant sur le tènement.

Il s’ensuit que le manquement de Maître X à son obligation de conseil est établi.

Sur le préjudice en lien direct avec le manquement

La SCI demande que Maître X soit condamné à lui payer à ce titre le montant des travaux de dépollution, les frais irrépétibles et les dépens auxquels elle a été condamnée dans le cadre du litige qui l’a opposée à la SCI les DIAMANTINES et à la SA BP FRANCE.

Dès lors, la cour estime nécessaire de rouvrir les débats sur ce point, afin que les parties concluent sur la nature et l’importance de ce préjudice, notamment en ce qu’il consisterait seulement en celui résultant de la perte de chance d’avoir pu contracter en bénéficiant de la reprise de la clause d’exonération de garantie figurant dans l’acte antérieur.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Ils sont réservés avec la décision sur le fond.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dit que Maître X a manqué à son obligation de conseil à l’égard de la SCI du MOULIN dans le cadre de la vente du 9 août 2006,

Avant-dire droit sur le préjudice résultant du manquement de Maître X,

Ordonne la réouverture des débats,

Enjoint aux parties de déposer, exclusivement sur le point donnant lieu à réouverture des débats, de nouvelles conclusions,

Renvoie l’affaire sur ce point à l’audience du mercredi 18 novembre 2015 à 13 h 30.

Réserve les frais irrépétibles et les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Joëlle POITOUX Michel GAGET