Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2016

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/09917

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/08772

APPELANTE

S.A.R.L. RAZOWSKI’S, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocate au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant M^e Jérémie BOULAY, avocat au barreau de PARIS, toque : D748

INTIMÉS

Madame S A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e S de LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Monsieur Q Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e S de LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Madame O P épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e S de LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Madame AK-AJ I épouse Y

née le XXX à MARSEILLE

XXX

XXX

Représentée par M^e S de LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Monsieur D X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 7 RUE GOMBOUST (XXX) pris en la personne de son syndic, le CABINET MARUANI, dont le siège social est XXX, identifié sous le numéro unique RCS, agissant poursuites et diligences de son Directeur général domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e S de LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-AJ GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

GREFFIÈRE, lors des débats : M^me M N

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière auquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

M. D X est propriétaire depuis le XXX du lot XXX correspondant à un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé XXX, défini au règlement de copropriété comme une « grande boutique de façade sur la place du Marché Saint Honoré, droit aux water closets communs dans la cour à droite ».

Ce local a été donné à bail à la société Délices d’Asie le 30 novembre 1999 pour qu’elle y exploite un « local à usage de boutique ». Cette dernière a cédé son bail le 10 avril 2006 à la société Razowski’s pour l’exploitation d’une activité de restauration.

La société Razowski’s a entrepris des travaux d’aménagement de la boutique afin de la transformer en restaurant.

Le syndicat des copropriétaires se plaignant de nuisances sonores et olfactives et de la modification des parties communes sans son autorisation a réclamé la désignation d’un expert en référé. M. AD AE a été désigné par ordonnance du 17 septembre 2007 et a déposé son rapport en date du 30 avril 2009.

Les parties ne parvenant pas à se rapprocher à la suite du dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, M^me S A, M. Q J, M^me O P épouse J, M^me AJ-AK Y née I ont fait assigner par actes d’huissier des 11 et 18 mai 2010 M. D X et la société Razowski’s aux fins d’obtenir notamment à titre principal la résiliation du bail commercial conclu entre M. D X et la société Razowski’s le 1^er avril 2006 ainsi que la remise en état des lieux.

Par jugement en date du 21 mars 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré M. D X et la société Razowski’s responsables in solidum des nuisances subies par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, M^me S A, M. Q J, M^me O P épouse J, M^me AJ-AK Y née I,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, M^me S A, M. Q J, M^me O P épouse J, M^me AJ-AK Y née I, de leur demande de résiliation du bail et de condamnation sous astreinte de M. D X et la société Razowski’s à réaliser les travaux de remise aux normes du conduit,

— dit n’y avoir lieu à se prononcer sur la question de la mise aux normes de sécurité incendie du plafond indépendamment de la question de son isolation acoustique,

— condamné la société Razowski’s a faire réaliser les travaux d’isolation phonique de son plafond dans les règles de l’art selon les préconisations de l’expert AE dans son rapport du 30 avril 2009 et le descriptif prévu au devis de l’entreprise Margerte annexé au rapport, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, par une entreprise qualifié et assuré à ses frais et sous le contrôle de l’architecte de la coprorpiété,

— débouté le syndicat des copropriétaire de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, M^me S A, M. Q J, M^me O P épouse J, M^me AJ-AK Y née I, de leurs demandes supplémentaires de pose d’un limitateur de son et de mise aux normes de sécurité incendie du plafond,

— condamné la société Razowski’s à remettre la devanture de son restaurant dans l’alignement prévu par le règlement de copropriété, sous astreinte de 500 euros par jours de retard dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la question de « la restitution des parties privatives annexées » par les requérants,

— condamné la société Razowski’s à supprimer les canalisations de raccordement reliant sa cuisine au collecteur commun dans l’escalier commun des caves et dans la cave de M. I sous astreinte de 500 euros par jours de retard dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,

— débouté le syndicat des copropriétaire de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, M^me S A, M. Q J, M^me O P épouse J, M^me AJ-AK Y née I, de leur demande de nettoyage des graisses de la toiture,

— condamné M. D X et la société Razowski’s in solidum à verser la somme de 669,76 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, au titre des frais engagés pour le suivi de la procédure par son syndic,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, de sa demande de dommages et intérêts liée à la surface occupée par le conduit,

— condamné M. D X et la société Razowski’s in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, la somme de 8,765,40 euros HT selon la facture STB du 30 décembre 2011 au titre des travaux de réfection du toit,

— débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts relative à la réfection du collecteur,

— condamné M. D X et la société Razowski’s in solidum à verser à M^me A la somme de 6.500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamné M. D X et la société Razowski’s in solidum à verser aux époux J la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice,

— condamné M. D X et la société Razowski’s in solidum à verser à M^me I la somme de 4.000 euros au titre de leur préjudice,

— condamné la société Razowski’s à garantir M. X de toutes les sommes, en principal, frais et accessoires, qui sont mises à sa charge aux termes de la présente décision,

— débouté la société Razowski’s de sa demande de garantie et de sa demande de condamnation de M. X à mettre ses installations en conformité,

— condamné in solidum la société Razowski’s et M. X, garanti par la société Razowski’s à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle, M^me S A, M. Q J, M^me O P épouse J, M^me AJ-AK Y née I, la somme globale de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Razowski’s et M. X, garanti par la société Razowski’s aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

La société Razowski’s a relevé appel de ce jugement le 17 mai 2013. Par ses dernières conclusions signifiées le 9 décembre 2013 au visa des articles 1166, 1315, 1719 et suivants, 1134, 1382 et 1384 du code civil, les articles 9 et 700 du code de procédure civile, l’article 1244-1 du code civil, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 21 mars 2013 par le tribunal de grande instance de Paris;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter le Syndicat des copropriétaires, Monsieur et Madame J, Madame A et Madame Y de leurs demandes tendant à voir condamner la société Razowski’s :

A faire réaliser les travaux d’isolation phonique sous astreinte,

A remettre la devanture dans l’alignement prévu par le règlement de copropriété sous astreinte,

A supprimer les canalisations de raccordement reliant la cuisine au collecteur commun dans l’escalier commun des caves et dans la cave de Monsieur C, sous astreinte ;

A verser au syndicat des copropriétaires la somme de 669,76 euros au titre des frais engagés pour le suivi de la procédure par son syndic,

A verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.765,40 euros H.T. au titre des travaux de réfection du toit,

A indemniser Madame A au titre de son préjudice de jouissance,

A indemniser Madame C au titre de son préjudice,

A indemniser les époux J au titre de leur préjudice.

— condamner le bailleur, Monsieur X, à la garantir de toute somme et condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— condamner Monsieur X à procéder à la mise en conformité des installations,

A titre subsidiaire,

— ramener à de plus justes et sérieuses proportions les demandes indemnitaires de Mesdames A et Y épouse G, Monsieur et Madame J.

dans tous les cas

— laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais et dépens d’expertise

— échelonner le paiement des sommes dues par la Société Razowski’s sur une durée de deux ans ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, Mesdames A et Y épouse G, Monsieur et Madame J. à une somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’instance qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues par l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ordonnance sur incident du 15 décembre 2015, les conclusions signifiées le 13 novembre 2014 au visa de l’article 1166 du Code civil par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Debayle et par M^me S A, M. Q J, M^me O P épouse J, M^me AJ-AK Y née I copropriétaires ont été déclarées irrecevables.

Par ses dernières conclusions signifiées le 7 février 2014, M. X demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de paris en date du 21 mars 2013 en ce qu’il a :

condamné M. X et la société Razowski’s in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8 765,40 euros au titre de la réfection de la toiture,

condamné la société Razowski’s à remettre la devanture du restaurant dans l’alignement prévu dans le règlement de copropriété,

Et statuant à nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires du XXX, de sa demande de modification de la devanture et de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 8 765,40 euros HT au titre de la réfection de la toiture ;

— confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause :

— condamner la partie succombante à verser à M. X la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Sur les désordres, la responsabilité des nuisances sonores et les remèdes à y apporter :

Dans son rapport daté du 30 avril 2009, l’expert M AD AE rappelle qu’après le nouveau bail commercial consenti par le bailleur M. X à la SARL Razowski’s le 10 avril 2006, cette société a fait procéder à des travaux de réaménagement du local commercial en vue d’y exercer des activités de restauration, des factures, relève l’expert, attestant de l’exécution des travaux suivants :

— pose d’une hotte 1500, d’une tourelle 450-4 pôles mono, variateur auto-transfo 5 vitesses, résiliant, plateau tourelle, filtres

— démontage de l’ancien plafond, mise en place de panneaux pour l’isolation du plafond, installation de deux évaporateurs et d’un groupe frigorifique à distance, fournitures diverses

— installation complète des postes de travail en eau, installation en cuisine des arrivées d’eau et des vidanges, fourniture et pose d’un cumulus, installation des toilettes, installation de l’arrivée d’eau pour la climatisation, reprise de l’arrivée de gaz dans la cuisine, démontages des appareils d’air chaud et froid et de l’ancienne électricité ;

L’expert ajoute que bien qu’aucune facture ne figure à cet égard dans les pièces transmises, la SARL Razowski’s a également procédé à une restructuration du local commercial et que notamment, la façade-vitrine ouvrant sur la Place du Marché Saint Honoré a été déplacée, mise de fait dans l’alignement des façades des commerces voisins, constituant un agrandissement de la surface intérieure du local commercial et mettant à l’intérieur de celui-ci trois bouches d’aération de caves ouvrant antérieurement et réglementairement sur l’extérieur, ces bouches d’aération ayant été simultanément obstruées ;

L’expert indique que le dispositif d’extraction de l’air vicié du restaurant Razowski’s n’est pas conforme, qu’il est source de nuisances acoustiques pour la copropriété (au sens du décret du 18 avril 1995 relatifs aux bruits du voisinage), que le passage de l’air vicié dans le conduit d’évacuation provenant du restaurant est source de gène acoustique dans l’appartement des époux J mais pas dans le conduit jouxtant l’appartement des époux I. En revanche, les bruits provenant des activités exercées à l’intérieur du restaurant et lors de sa fermeture sont source de nuisances acoustiques pour les époux I et la remontée nocturne de la tente du restaurant est susceptible d’entraîner pour ces derniers des troubles du sommeil (au sens de la norme NF S 31-010) ;

L’expert relève aussi que l’ouverture des bouches d’aération des caves de M I à l’intérieur du restaurant, consécutive au déplacement de la vitrine extérieure de la boutique, engendre l’impossibilité d’aération normale de ces caves et peut être source de transmission à l’intérieur même de l’immeuble des odeurs et bruits provenant du restaurant ; il note en outre que les défauts des conduits d’évacuation des eaux usées du restaurant ainsi que ceux du carrelage de sa petite cuisine sont source de fuites d’eau constatées dans la cave de M I et susceptibles de survenir aussi dans l’escalier partie commune conduisant aux caves ;

Pour remédier à ces désordres, l’expert préconise :

— pour le dispositif d’aération et de ventilation, l’exécution des travaux proposés dans le devis établi par la société AIR VC, avec installation d’un conduit d’évacuation aux normes qui dans la mesure où il passera par les parties communes de l’immeuble, nécessitera l’autorisation préalable de la copropriété

— pour le faux plafond du restaurant, l’exécution des travaux proposés dans le devis établi par la société Margerte,

— pour les bouches d’aération,l’exécution des travaux proposés dans le devis établi par la société Roxane,

— pour les travaux de plomberie, et faute de devis fourni, de mettre en étanchéité le carrelage de la petite cuisine du restaurant, de vérifier voire de remplacer les siphons et raccordements, de déposer et de remplacer dans les règles de l’art le conduit d’évacuation qui passe par le plafond conduisant à la cave de monsieur I, celui-ci devant au préalable donner son autorisation dès lors que ces travaux doivent être faits dans sa partie privative, et de remplacer aussi les raccordements du conduit d’évacuation qui passent par l’escalier, l’ensemble de ces travaux devant être réalisés selon l’expert sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

L’appelante et locataire, la SARL Razowski’s demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à réaliser divers travaux sous astreinte ;

Ainsi s’agissant de l’isolation phonique insuffisante du plafond de l’établissement, elle explique avoir réalisé les travaux nécessaires, comme en justifierait la facture du 12 janvier 2010 qu’elle verse aux débats ;

Or cette facture, dont la cour relève qu’elle est au nom d’une entreprise LITT est adressée pour un montant de 401,08 euros à Luis Alin 4900 Bajamare que rien ne permet de relier à la SARL appelante et ne mentionne aucunement le lieu et l’adresse où les travaux auraient été entrepris, étant précisé que l’expert, au titre des dires adressés par les parties, ne retient pas cette facture et maintient son avis sur le défaut d’isolation phonique du faux plafond qui mérite des travaux tels que décrits par la société Margerte dans son devis ;

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné la locataire à réaliser ces travaux sous astreinte ;

La SARL Razowski’s tout comme le bailleur M. X, critiquent aussi le jugement en ce qu’il a condamné la locataire sous astreinte à remettre la devanture dans l’alignement prévu par le règlement de copropriété, en soutenant que la façade était déjà à cet emplacement lors de sa prise de possession des locaux ;

Or l’expert rappelle à deux reprises dans son rapport que la superposition effectuée sur papier transparent figurant dans la Note aux Parties XXX du 11 avril 2008 à laquelle il convient de se reporter, met bien en évidence ces modifications, la cour relevant que le conseil de la locataire n’a présenté aucun dire à l’expert sur ce point, alors qu’il en a présenté sur de nombreux autres points, et que l’expert lui-même répondant à un dire du conseil du syndicat des copropriétaires à cet égard, réaffirme dans son rapport qu’il a bien constaté cette modification;

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné la locataire sous astreinte à remettre la devanture dans l’alignement prévu par le règlement de copropriété ;

La SARL Razowski’s conteste en outre être à l’origine du raccordement des canalisations reliant sa cuisine avec le collecteur commun dans l’escalier, faisant valoir que ce raccordement pré-existait à son arrivée et qu’elle aurait seulement procédé à son remplacement à la suite d’une fuite qu’il était nécessaire de stopper ;

Il ressort toutefois du rapport de l’expert non démenti sur ce point, qu’au nombre des travaux réalisés par la locataire lors de son entrée dans les lieux figure bien l’installation en cuisine des arrivées d’eau et des vidanges ;

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné la société Razowski’s à supprimer les canalisations de raccordement reliant sa cuisine au collecteur commun dans l’escalier commun des caves et dans la cave de M. I sous astreinte de 500 euros par jours de retard dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, dès lors que l’expert a bien établi que les défauts des conduits d’évacuation des eaux usées du restaurant sont source de fuites d’eau constatées dans la cave de M I et susceptibles de survenir aussi dans l’escalier partie commune conduisant aux caves ;

La locataire sollicite également l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires certains frais engagés. Ainsi s’agissant des frais de suivi du dossier par le syndic, elle explique que le syndicat des copropriétaires n’a apporté aucun justificatifs démontrant que ces frais n’étaient pas compris dans les honoraires du syndic ni même de l’acquittement des factures afférentes à ces différents frais ;

Or sur ce point, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires justifie expressément que les vacations de son syndic pour les prestations de suivi de la procédure non comprises dans ses honoraires lui ont été facturées pour un montant précis de 669,76 euros ;

Eu égard à cette justification, le jugement sera aussi confirmé sur ce point ;

La SARL Razowski’s tout comme le bailleur M. X, critiquent également le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec son bailleur à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.765,40 euros H.T. au titre des travaux de réfection du toit, précisant que ces travaux ont été pris en charge par l’assureur de l’immeuble qui a exercé un recours subrogatoire contre le preneur, de sorte que sa condamnation à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.765,40 euros, qu’il a déjà reçue de son assureur Allianz, constitue un enrichissement sans cause du dit syndicat ;

Le tribunal, pour entrer en voie de condamnation sur ce point, souligne que la responsabilité de la locataire dans l’incendie survenu le 8 juillet 2010 est établi par l’expert qui retient le lien de causalité direct entre le défaut d’entretien du conduit d’extraction par la SARL Razowski’s et la survenance du sinistre mais qu’aucun élément ne permet de prétendre que cette somme avait effectivement été prise en charge par les assurances ;

Or, si les développements du jugement sur la responsabilité de la locataire méritent en effet confirmation, la SARL Razowski’s verse en cause d’appel une pièce à entête de l’assureur Allianz attestant qu’à la suite de l’incendie du 8 juillet 2010, 9248 euros TTC ont été réglés au Cabinet Debayle qui représente le syndic de copropriété et qu’un recours devra être exercé à hauteur de 784,50 euros contre la SARL Razowski’s représentée par son gérant M. B ;

Il s’en infère que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné la locataire in solidum avec son bailleur à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.765,40 euros H.T. au titre des travaux de réfection du toit, le syndicat ayant en effet déjà été indemnisé par l’assurance ;

La société Razowski sollicite aussi l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à indemniser les copropriétaires demandeurs à l’instance puisqu’elle n’est selon elle pas responsable sur le fondement de l’article 1384, alinéa 1^er du code civil en sa qualité de gardien de la chose, le tribunal n’ayant selon elle pas vérifié les conditions d’application et d’engagement de la responsabilité du fait des choses puisque ce ne sont ni le conduit, ni l’extracteur qui sont source de nuisance, mais la vitesse d’écoulement de l’air comme le conclut l’expert et que dès lors le preneur ne peut être retenu comme le gardien en ce qu’il ne dispose d’aucun pouvoir d’usage, de direction ni de contrôle de l’air expiré ;

La locataire conteste en outre le jugement en ce qu’il a retenu que le fonctionnement de l’extracteur, l’activité du restaurant et le passage de l’air vicié dans le conduit d’extraction constituaient des troubles anormaux du voisinage, estimant que l’immeuble était situé dans un quartier animé au sein duquel on ne pouvait s’attendre à la tranquillité qu’offre un quartier résidentiel, critiquant enfin le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir le bailleur des condamnations prononcées à son encontre dès lors que la SARL Razowski’s considère que son bailleur M. X a failli à son obligation de délivrance car le conduit d’extraction ne correspondait pas à celui nécessaire à un tel débit, comme l’a relevé l’expert ;

Or il résulte bien des constatations de l’expert qui n’est pas sérieusement démenti sur ce point que l’extracteur en toiture était en lui-même source d’importantes nuisances acoustiques dans l’ensemble de la copropriété, tant nocturnes que diurnes au regard du Décret du 18 avril 1995 et que le conduit d’évacuation était source de gêne acoustique nocturne dans l’appartement des époux J, notamment parce qu’il n’était pas aux normes ;

Pour établir le niveau de ces nuisances et de ses gênes, l’expert s’est référé à des normes établies et s’est attaché à caractériser l’ensemble des éléments caractérisant l’anormalité des troubles constatés en procédant à une dizaine de visites, tant diurnes que nocturnes, certaines étant inopinées;

La locataire affirme que son bailleur lui aurait garanti la conformité du conduit existant au regard de l’activité projetée ;

Or le bailleur M. X établit que c’est l’ancien locataire, Les Délices d’Asie, lequel a cédé son bail à la SARL Razowski’s, qui a produit auprès de lui un document émanant de l’entreprise AIR PLUS, intitulé Certificat d’essais de conduit de fumée d’aération et de ventilation, qui certifie avoir procédé le 21 novembre 2005, soit 5 mois avant cette cession, à l’essai du circuit d’extraction de la cuisine du restaurant, la vacuité, la continuité, la suffisance de la section du conduit et son étanchéité étant qualifiés de 'satisfaisants’ par cette société qui certifiait en conclusion que cette installation répondait aux prescriptions du règlement sanitaire du département de Paris ;

Si le bailleur a en effet en application de l’article 1719 du code civil, l’obligation, par la nature du contrat, de délivrer au preneur une chose louée conforme à son usage et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, il est loisible aux parties de convenir de clauses exonérant le bailleur de certaines de ses obligations, ces clauses étant toutefois d’interprétation stricte et devant préciser expressément la nature et l’étendue des obligations dont le bailleur se décharge sur le preneur ;

En l’espèce, le bail liant M. X et la SARL Razowski’s prévoyait bien que les locaux étaient à usage de restaurant et il était donc nécessaire, en vertu de l’obligation de délivrance du bailleur, que le conduit d’évacuation des fumées soit fait dans les règles de l’art, et ce d’autant que la destination des lieux loués changeait , passant d’une activité de traiteur et de plats à emporter à une activité de café avec licence IV, restaurant, salon de thé et plat à emporter ;

Or, outre le fait que le bailleur justifie qu’il s’est vu remettre une attestation de conformité du conduit, le bail stipulait expressément dans son article 7.2.1 que 'le preneur devra notamment supporter personnellement le coût de toute éventuelle modification à faire au conduit de fumée mis à sa disposition et à le rendre réglementaire, s’il y avait lieu, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seraient à sa charge. Il procédera à l’entretien régulier et, au moins une fois par an, des conduits de fumée et de son système d’évacuation des eaux'; le bail précisait encore que le preneur 'veillera tout particulièrement à ne causer aucun trouble de voisinage de son fait ou du fait de sa clientèle, à n’occasionner aucune nuisance aux occupants de l’immeuble, voisins et en particulier en ce qui concerne les nuisances sonores et olfactives ';

Il est établi par l’expert que la société locataire a en effet lors de son entrée dans les lieux et en application de cette clause prévoyant sa prise en charge du coût de toute modification au conduit de fumée pour le rendre réglementaire, fait procéder à des travaux de pose d’une hotte 1500, d’une tourelle 450-4 pôles mono, variateur auto-transfo 5 vitesses, résiliant, plateau tourelle, filtres, l’ensemble du dispositif s’étant avéré insuffisant de l’avis de l’expert, pour assurer une extraction dans les règles et révélant la non-conformité des installations du preneur;

Il s’ensuit, eu égard à ce certificat et aux clauses très précises du bail, que c’est à juste titre que le tribunal a estimé que M. X n’avait pas failli à son obligation de délivrance mais qu’au vu des conclusions de l’expert, la SARL Razowski’s était responsable sur le fondement de l’article 1384 du code civil du préjudice causé par les équipements qu’elle utilise pour l’exercice de son activité, qu’elle avait en outre causé un trouble anormal du voisinage à l’ensemble de la copropriété et plus particulièrement à certains copropriétaires et que le co propriétaire bailleur M. X était quant à lui responsable de plein droit vis à vis du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires, des agissements de son locataire, en application de l’article 544 du code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et notamment des violations du règlement de copropriété et des troubles de jouissance occasionnés par le locataire ;

Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point, la cour relevant d’ailleurs que le bailleur ne critique pas le jugement déféré en ce qu’il a retenu sa responsabilité de plein droit sur ce fondement et demandant qu’il soit confirmé en ce que la locataire a toutefois été condamnée à le garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

La société locataire et appelante critique aussi le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir son bailleur de toutes les sommes en principal, frais et accessoires qui sont mises à sa charge aux termes du jugement, s’appuyant là encore sur un manquement de ce dernier à son obligation de délivrance et estimant que comme son bailleur ne lui aurait pas délivré un local conforme, il devra assumer seul le coût des travaux de mise en conformité ; la SARL Razowski’s sollicite à l’inverse la condamnation du bailleur à le garantir ;

Outre le fait que le bailleur n’a pas failli à son obligation de délivrance, comme il a été démontré, il doit être rappelé que l’expert a souligné dans son rapport que le bruit généré par la tourelle et le passage de l’eau étaient aussi dus à une absence d’entretien de la tourelle et du conduit d’extraction , la tourelle étant un élément d’équipement installé, comme l’a rappelé l’expert, par la SARL Razowski’s et que cette défaillance dans l’entretien incombait exclusivement à la locataire, étant précisé que la locataire n’a pris contact avec une entreprise spécialisée dans le dégraissage des conduits qu’à compter du 9 juillet 2010, après l’incendie survenu dans son conduit de cheminée ;

Le bail stipulait encore que 'le preneur s’engage à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage. Il s’engage à se substituer au bailleur dans toute instance judiciaire qui serait engagée à ce titre’ ;

Il s’ensuit que si le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré M. X responsable de plein droit des nuisances imputables à sa locataire et l’a condamné solidairement avec la SARL Razowski’s à indemniser le syndicat des copropriétaires, M^me A, les époux J et Madame I de toutes les conséquences des nuisances occasionnées, il doit aussi l’être en ce qu’il a dit qu’en conséquence de cette clause, la SARL Razowski’s devait être condamnée à garantir M. X de toutes les sommes, en principal, frais et accessoires, qui sont mises à sa charge aux termes de la présente décision ;

La cour ajoute que M. X n’a pas été défaillant dans la gestion des désordres occasionnés par l’activité de la SARL Razowski’s dès lors qu’il justifie qu’il a cherché à faire réaliser les travaux nécessaires pour réduire les nuisances, en adressant au syndicat de copropriété un courrier en date du 26 janvier 2011 par lequel il sollicitait l’inscription de deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine l’assemblée, afin d’être autorisé à réaliser les travaux de mises aux normes du conduit d’évacuation de fumée, mais que le syndicat des copropriétaires a décidé qu’il ne pouvait procéder au vote des deux résolutions réclamées au motif que les demandes formulées ne seraient pas conformes aux dispositions de l’article 10 du Décret du 17 mars 1967 et qu’il a alors formulé une nouvelle demande adressée au syndicat des copropriétaires, demande étudiée lors de l’assemblée du 18 avril 2013 mais qui n’a finalement pas abouti ;

A titre subsidiaire, la locataire demande que si la cour devait considérer que les nuisances subies par les copropriétaires demandeurs constituent un trouble anormal de voisinage, elle réduise l’indemnité allouée compte tenu de la réalité des préjudices subis, ceux-ci n’occupant pas l’immeuble (pour les époux J) ou s’y étant installés après que le restaurant eut démarré son activité (M. I) ;

S’agissant des époux J, le tribunal a constaté que s’ils n’occupaient pas l’immeuble effectivement, ils louaient malgré tout leur appartement à un M. H dont il était relevé qu’il avait quitté les lieux en cours d’expertise sans que puisse être établi un lien indiscutable entre ce départ et les nuisances malgré deux courriers envoyés par ce locataire dans lesquels il se plaignait du bruit de l’extracteur ;

Le tribunal a cependant à juste titre considéré qu’ils avaient subi un préjudice indiscutable en leur qualité de propriétaire de l’appartement puisque la valeur de leur bien était affectée par les nuisances sonores nocturnes et diurnes dues au fonctionnement de l’extracteur mesurées par l’expert, à la gêne acoustique liée au passage de l’air vicié dans le conduit faisant vibrer les murs de leur appartement mitoyens à ce conduit et au dépôt des graisses en toiture qui s’accumulaient selon l’expert dans la gouttière jusque sous les fenêtres de leur appartement, sans compter deux grandes fissures constatées par l’expert à l’aplomb du conduit ;

Les développements de l’appelante concernant M. I apparaissent sans portée puisque le tribunal ne l’a pas condamnée avec son bailleur à indemniser M. I mais bien M^me I-Y ;

La cour ajoute que les sommes allouées par le tribunal à M^me A, aux époux J et à M^me I-Y sont parfaitement justifiées au vu des constatations de l’expert et de l’étendue et de la durée de leurs préjudices respectifs tels qu’analysés par le tribunal ;

La locataire demande subsidiairement un échelonnement de sa dette sur deux ans mais ne verse aucune pièce susceptible d’en justifier le principe ; elle en sera dès lors déboutée, comme elle le sera de ses autres demandes et particulièrement de celle formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens étant par ailleurs confirmées ;

La SARL Razowski’s qui succombe pour l’essentiel en appel en supportera les dépens et devra verser à M. X une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. D X et la société Razowski’s in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX, représenté par son syndic le Cabinet Maruani, la somme de 8,765,40 euros HT selon la facture STB du 30 décembre 2011 au titre des travaux de réfection du toit,

DÉBOUTE la SARL Razowski’s et M D X du surplus de leurs demandes, à l’exception de la demande formée par ce dernier au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SARL Razowski’s à verser à M. X une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LA CONDAMNE aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT