R.G : 15/08882 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 17 novembre 2015

RG : 15/09712

chambre des urgences

Z

C/

SCOP 61-62 QUAI G H

Association MUTATION MUTUELLE REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO NGO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 14 Novembre 2017

APPELANTE :

M^me C Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

INTIMÉES :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H à […], représenté par son Syndic en exercice, la Régie DE VENDIN, SARL, […] à LYON 9^e, représenté par son gérant en exercice

61-62 quai G H

[…]

Représentée par la SCP CHAZELLE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

L’Association MMRDC (Mutation Mutuelle République Démocratique du Congo), représentée par son représentant en exercice

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON

Assistée de M^e François CORNUT, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Avril 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Octobre 2017

Date de mise à disposition : 14 Novembre 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-G GUIGUE, conseiller

— E F, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M^me C Z est propriétaire dans un immeuble en copropriété situé 61'62 rue G H à Lyon 5^e, d’un local commercial, qu’elle a loué aux termes d’une «convention de bail commercial dérogatoire» en date du 31 mars 2014, à une association dénommée : «Mutation Mutuelle République Démocratique du Congo», (ci-après association MMRDC), ayant pour objet social aux termes de ses statuts : «Aide la plus complète possible en agissant sur plusieurs postes de l’économie alimentaire, médicale et enseignement. L’association MMRDC se propose d’organiser des ventes d’objets d’art africain et des événements culturels comme des concerts à thème ou non afin de permettre un apport en argent qui soit substantiel et qui autorise le développement de l’aide à la population congolaise».

Par lettre du 18 août 2014, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure, M^me C Z de mettre fin aux troubles causés par sa locataire à raison de son activité illicite d’établissement de nuit.

Par arrêté du 15 juin 2015 le Préfet du Rhône a prononcé une fermeture de l’établissement pour une durée de deux mois à compter de sa notification.

Par acte du 31 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H – […], représenté par son syndic en exercice, a assigné à jour fixe M^me C Z et l’association MMRDC, devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de vu les articles 1147, 1166, 1741 et 1760 du code civil, R 1334-30 à R1334-34 du code de la santé publique, l’article 9 de la loi du 20 juillet 1965, aux fins de cessation des nuisances, dommages et intérêts et résiliation du bail.

Les défenderesses ont conclu à l’irrecevabilité des demandes et sur le fond au débouté des prétentions du syndicat des copropriétaires.

Par jugement du 17 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— rejeté comme non fondé, le moyen d’irrecevabilité soulevé par l’Association MMRDC, tiré du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H – […] ;

— enjoint à M^me C Z et à l’Association MMRDC de ne pas exercer d’activité d’établissement de nuit ou toutes sortes d’activités constituant à recevoir du public qui pourraient incommoder les copropriétaires par le bruit ou l’odeur, sous peine d’une astreinte de 200 € par infraction constatée par huissier de justice et ce, à compter de la signification de la présente décision ;

— ordonné la résiliation du bail commercial conclu le 31 mars 2014 entre M^me C Z et l’association MMRDC pour violation manifeste et répétée du règlement de copropriété ;

— condamné M^me C Z à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H – […] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné in solidum M^me C Z et l’association MMRDC à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H – […] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidum M^me C Z et l’association MMRDC aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la Scp d’avocats Chazelle & associés.

M^me C Z épouse X a relevé appel de ce jugement.

Elle demande à la cour :

vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967, vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— de réformer le jugement déféré ,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 61-62 quai G H de sa demande de dommages-intérêts comme irrecevable et dans tous les cas non fondée,

— de le débouter de ses demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au titre des dépens,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 61-62 quai G H à Lyon 5^e, à lui verser la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire,

— de condamner l’association MMRDC à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge au bénéfice du syndicat des copropriétaires intimé,

dans cette hypothèse,

— de la condamner à lui payer une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première et d’appel.

Elle soutient :

— que faute pour le procès verbal de l’assemblée générale de préciser que le syndic était habilité à demander l’octroi de dommages et intérêts au bénéfice du syndicat, l’action est irrecevable,

— que le renvoi au conseil syndical pour apprécier l’opportunité de déclencher une procédure est dépourvu d’objet dès lors que ladite procédure est définie en termes vagues et généraux, et que le conseil syndical n’a pris aucune décision écrite, n’a pas rendu compte au syndicat de son éventuelle décision d’engager une procédure,

— que pour que l’action du syndicat soit recevable, il faut que le préjudice dont il demande réparation soit subi par la collectivité des copropriétaires, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires concernés, et non par l’addition des préjudices subis par les personnes physiques ou morales constituant le syndicat, ce qui n’est pas le cas, le syndicat n’ayant subi aucun préjudice lié aux troubles de voisinage allégués, distinctement du préjudice personnel des copropriétaires,

— que n’ayant formulé aucune demande indemnitaire à l’encontre du locataire, c’est donc que le syndicat poursuit la réparation d’un préjudice distinct de celui découlant du trouble de voisinage allégué,

— qu’elle n’a commis aucune faute en consentant un bail dérogatoire à l’association MMRDC à usage exclusif d’association, conformément à son objet social, ainsi qu’il est stipulé à l’article 2 du bail, les lieux ayant été loués à usage de bureaux,

— qu’elle ne peut être tenue responsable à titre personnel des manquements dont serait à l’origine son locataire en dehors de la sphère du bail,

— que dans les jours qui ont suivi le prononcé du jugement entrepris, elle a mis en oeuvre les procédures adéquates pour obtenir un départ rapide de l’association MMRDC, lequel a été effectif dans le mois qui a suivi ledit jugement,

— que si par impossible une quelconque condamnation devait in fine rester à sa charge, elle requiert que son ancien locataire en soit garant et condamné à l’en relever intégralement, ayant été trompée par l’association MMRDC qui a développé une activité irrégulière d’établissement de nuit,

L’association MMRDC (Mutation Mutuelle République du Congo) demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré,

— de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires,

— de débouter le syndicat des copropriétaires et M^me Z de toutes demandes formées à son encontre,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et M^me Z à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et M^me Z aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Cornut, avocat sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

— que le règlement de copropriété n’autorise pas le syndic à agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires,

— que cette décision nécessite la convocation des copropriétaires ainsi qu’un vote régulier,

— qu’aucun de ces documents n’est versé aux débats,

— que sur le fond, la cour constatera qu’il n’y a pas d’expertise contradictoire,

— qu’il n’est versé aux débats aucun constat d’huissier mentionnant le bruit ou

prouvant les accusations diligentées à son encontre,

— qu’il n’est pas versé aux débats une condamnation civile ou pénale,

— que l’association anime essentiellement des débats culturels, politiques et organise à cet effet des soirées, sans qu’il s’agisse d’une activité de boîte de nuit,

— qu’à la suite de la fermeture administrative, elle a pris les dispositions pour limiter le bruit compatible avec l’exercice d’un bon voisinage,

— que suite à la condamnation elle est partie des locaux et a donc exécuté le jugement,

— que le bail est donc résilié.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62 qui G H demande à la cour :

Vu les articles 1147, 1166, 1741 et 1760 du code civil,

Vu les articles R1334-30 à R1334-34 du code de la santé publique, vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— de confirmer le jugement rendu le 17 novembre 2015,

— de condamner M^me C Z au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

— de condamner solidairement M^me Z et l’association MMRDC au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et y ajoutant, 6 000 € chacun et solidairement sur le même fondement au titre de la procédure d’appel.

— de les condamner solidairement également en tous les dépens distraits au profit de la Scp Chazelle & associés, avocat sur son affirmation de droit,

Il soutient :

— que sa demande est recevable,

— que le règlement de copropriété stipule très clairement que «(…) des locaux situés au rez-de-chaussée, qui pourront être occupés commercialement pourvu que le commerce ou l’industrie exposé ne constitue pas un établissement dangereux, ou insalubre, ou de nature à incommoder pour le bruit ou l’odeur les personnes habitants l’immeuble».

— qu’en l’espèce, il est bien évident que l’activité finalement et effectivement exercée par l’association MMRDC constitue une activité de nature à incommoder les autres copropriétaires par le bruit,

— que son activité de boîte de nuit a été régulièrement constatée par un agent assermenté de la Ville de Lyon dans le cadre du rapport établi par la Direction de l’écologie urbaine le 2 juin 2015,

— que l’agent assermenté, M. A, mentionne que M. B lui a déclaré le 4 octobre 2014 que l’association fonctionne entre 22h et 5h00,

— que les mesures dépassent les normes acoustiques tolérées et de façon extrêmement importantes (cf. pièce n°17), ce qui correspond bien à l’activité de boîte de nuit,

— que si le bailleur, sommé par le syndicat des copropriétaires de faire cesser les troubles commis par son locataire, ne réagit pas et n’agit pas à son encontre, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en résiliation du bail par la voie de l’action oblique de l’article 1166 du code civil,

— que M^me Z a fait l’objet de multiples courriers au sujet de ces tapages,

— qu’elle a été mise en demeure par des courriers recommandés AR en date du 18 août 2014 et 7 mai 2015, mais n’a pris aucune mesure pour faire cesser cette activité,

— que cette attitude est fautive à l’égard du syndicat des copropriétaires, lequel a été contraint de saisir la justice pour faire interdire l’activité et solliciter la résiliation du bail,

— que le syndicat des copropriétaires et les membres du conseil syndical ont été accaparés par le problème causés par M^me Z et sa locataire,

— qu’il va devoir réglé des honoraires complémentaires au syndic du fait de cette affaire,

— que le préjudice propre du syndicat des copropriétaires est avéré.

MOTIFS

Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H […]

Le syndicat des copropriétaires produit en pièce n°25 le procès-verbal de l’assemblée générale actant de l’adoption à l’unanimité des copropriétaires présents, une résolution n°4 intitulée «confirmation de la procédure relative aux nuisances sonores venant du local de M^me Z», qui mentionne après un rappel minutieux du litige, «autorise le syndic a engager toute action en justice (judiciaire ou administrative) au nom du syndicat , tant en référé que devant le juge du fond, y compris en résiliation et mise en cause de la responsabilité du bailleur, auquel il sera demandé réparation du préjudice subi par le syndicat, sous forme de dommages et intérêts, avec pouvoir notamment de signer tous actes, de participer à toute expertise, de faire toute déclaration, de se faire assister de l’avocat de son choix».

En conséquence, la capacité du syndicat des copropriétaires à agir est établie et le moyen d’irrecevabilité sera rejeté.

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H
- […] tendant à l’interdiction de l’activité d’établissement de nuit dans le local donné à bail par M^me C Z à l’association MMRDC

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge, après avoir rappelé la réglementation destinée à protéger la population des bruits excessifs, a retenu au vu des pièces produites que :

— l’association MMRDC, exerçait une activité d’établissement de nuit dans le local donné à bail par M^me C Z,

— que dès le 18 août 2014 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H – […] avait mis en demeure M^me C Z de mettre fin aux troubles,

— qu’il était justifié des déclarations en main courante de certains copropriétaires victimes des nuisances,

— que selon un courrier recommandé AR du 14 avril 2015 adressé à l’association MMRDC, M^me C Z faisait grief à celle-ci d’exercer une activité d’établissement de type boîte de nuit.

Il sera ajouté que la direction de l’écologie urbaine a dépêché un de ses agents assermenté qui a rédigé un rapport en date du 4 juin 2015, démontrant le non respect des émergences sonores réglementaires et qu’ensuite de ce rapport, le préfet du Rhône a pris une mesure de fermeture administrative de deux mois.

Enfin, il sera relevé que les copropriétaires se plaignaient également d’autres nuisances également intolérables : clientèle ivre en bas de l’immeuble, hurlements, échanges de coups, miction sur la porte d’entrée, occupation illicite des parties communes de l’immeuble, bris de verre sur la voie publique, odeurs d’alcool jusque dans la cage d’escalier.

En conséquence le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail conclu entre M^me C Z et l’association MMRDC

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a prononcé la résiliation du bail.

En effet, M^me Z n’a mis en oeuvre aucune mesure énergique et efficace pour contraindre dans les plus brefs délais sa locataire de mettre un terme aux nuisances subies par les occupants de l’immeuble, alors :

— que les violations du bail étaient nombreuses et flagrantes,

— que le bail autorisait le bailleur en cas de manquement du preneur à «l’une quelconque de ses obligations» à résilier le bail un mois après un commandement d’exécuter demeuré infructueux,

— que la situation aurait justifié des mesures d’urgence qui n’ont pas été prises, puisque les nuisances perduraient chaque week-end de 22h à 5 h du matin, et empêchaient les copropriétaires de dormir.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H – […] à l’encontre de M^me C Z

Le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice personnel dès lors qu’il a été contraint de gérer cette affaire pénible en lieu et place de M^me Z .

Il a dû faire face à la désinvolture du responsable de l’association MMRDC et engager des actions en justice, rendre des comptes à l’assemblée générale et aux copropriétaires excédés par la répétition d’une situation intolérable.

C’est donc a juste titre que le tribunal a fait droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 € .

Sur l’appel en garantie de M^me Z dirigé contre la société MMRDC

Aux termes de la convention de bail dérogatoire signé entre M^me Z et l’association MMRDC, les locaux ont été loués «exclusivement» à usage de «association pour interventions sociale, (alimentaire, médicale, enseignement)».

Or l’association MMRDC, sous couvert d’une association humanitaire, a en réalité exploité un établissement de nuit.

Cette violation des clauses du bail a directement contribué au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires .

Compte-tenu toutefois de la faute personnelle de M^me Z résultant de son inaction à l’égard de sa locataire, le recours de cette dernière à l’encontre de sa locataire, doit être limité à 80% du montant des condamnations.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour,

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— Condamne l’association Mutation Mutuelle République Démocratique du Congo (MMRDC) à relever et garantir M^me C Z des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 80%, y compris en ce qui concerne les indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel,

— Condamne solidairement M^me C Z et l’association Mutation Mutuelle République Démocratique du Congo ( MMRDC) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 61-62, quai G H – […] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Déboute les autres parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M^me C Z et l’association Mutation Mutuelle République Démocratique du Congo (MMRDC) aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de la Scp d’avocats Chazelle & associés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE