N° RG 17/06217

N° Portalis DBVX-V-B7B-LG7G

Décision du Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 05 juillet 2017

RG : 15/04210

Y

I EPOUSE Y

C/

K

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3^e chambre A

ARRÊT DU 24 Octobre 2019

APPELANTS :

M. G Y

[…]

42400 SAINT-CHAMOND

Représenté par M^e Margerie FARRE-MALAVAL de la SELARL FARRE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

M^me X-H I épouse Y

[…]

42400 SAINT-CHAMOND

Représentée par M^e Margerie FARRE-MALAVAL de la SELARL FARRE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉE :

M^me J K épouse Z

[…]

42400 SAINT-CHAMOND

Représentée par M^e Béatrice MINY-ARDUIN, avocat au barreau de LYON, toque : 1251

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Décembre 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Octobre 2019

Date de mise à disposition : 24 Octobre 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— L-X M, président

— Hélène HOMS, conseiller

— Pierre BARDOUX, conseiller

assistés pendant les débats de Jessica LICTEVOUT, greffier

A l’audience, L-X M a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par L-X M, président, et par Jessica LICTEVOUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 29 septembre 2007, les consorts A et B ont cédé à M^me Z a un fonds de commerce d’alimentation exploité à Saint-Chamond, […], connu sous le nom commercial Proxiservice, comprenant le droit au bail des locaux.

Par «'avenant de renouvellement d’un bail de locaux à usage commercial'» du 16 juillet 2012, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à effet du 1^er avril 2009 jusqu’au 1^er janvier 2018, par M. et M^me Y au profit de M^me Z, moyennant un loyer annuel hors charges de 2.327,48 €. Les autres conditions non contraires du bail précédent (acte du 12 décembre 1991 faisant lui-même suite à un bail du 15 juin 1982) étant inchangées.

En février 2013, M^me Z a constaté la présence d’infiltrations d’eau dans une

partie des locaux loués entraînant des dégradations, en provenance de l’appartement du dessus occupé par M. et M^me Y.

Ceux-ci ont déposé une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d’assurance, laquelle a

organisé une expertise amiable, puis versé une indemnité de 500 € à M^me Z, qui l’a refusée en faisant dresser un constat d’huissier le 17 juillet 2013.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2013, M^me Z a mis en demeure M. et M^me Y d’avoir à remettre les lieux en l’état et à réparer ses préjudices, vainement.

A sa demande, par ordonnance du 7 août 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Etienne a désigné en qualité d’expert M. E qui a déposé son rapport le 30 avril 2015.

Par acte du 18 novembre 2015, M^me Z a fait assigner M. et M^me Y devant le tribunal de grande instance pour les voir condamner à faire réaliser sous astreinte les travaux prescrits par l’expert et en réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 5 juillet 2017, le tribunal a:

• condamné M. et M^me Y à exécuter dans leur immeuble les travaux suivants:

• l’étanchéité de la cheminée,

• l’étanchéité de la façade,

• la reprise de l’escalier extérieur et du muret,

• la réfection des canalisations et regards fuyards,

• le changement de la grille de la cave,

• l’étanchéité du balcon,

• la création d’un système de ventilation dans la pièce arrière et dans la cave,

• la pose de plafonds coupe-feu dans les locaux loués,

le tout dans le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de six mois,

• condamné M. et M^me Y à exécuter les travaux de réfection des embellissements dans les locaux loués, tels que préconisés par l’expert, dans un délai de trois mois à compter de la date de fin des travaux ci-dessus destinés à mettre fin aux désordres, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé cette date, pendant une durée de trois mois,

• rejeté le surplus des demandes de travaux,

• condamné M. et M^me Y à payer à M^me Z les sommes de 3.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et de 2.000 € en réparation de son préjudice personnel,

• rejeté le surplus des demandes de dommages et intérêts,

• rejeté la demande reconventionnelle des époux Y,

• condamné M. et M^me Y aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés par M^e Curioz, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

• et condamné M. et M^me Y à payer à M^me Z la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me M. Y ont interjeté appel par acte du 31 août 2017.

Par conclusions déposées le 8 octobre 2018, M. et M^me Y demandent à la cour par voie de réformation de :

à titre principal,

• ordonner une mesure d’expertise complémentaire tendant à préciser d’une part la disposition des lieux et notamment, et d’autre part, les mesures d’humidité réalisées,

à titre subsidiaire,

• rejeter l’ensemble des prétentions de M^me Z visant à mettre en cause leur responsabilité, en raison de son acceptation de la vétusté en contrepartie d’un loyer faible, du défaut d’entretien manifeste imputable à M^me Z et de la clause expresse du bail excluant des obligations du bailleur la réfection des papiers peints,

en tout état de cause,

• condamner reconventionnellement M^me Z à supporter la charge des travaux de réfection liés à l’entretien normal des locaux et chiffrés à la somme de 3.800 € H.T. par l’expert,

• la condamner à leur régler la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• la condamner aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’expertise, distraits au profit de M^e Margerie Farre-Malaval, de la Selarl Farre, avocat au barreau de Saint-Etienne.

Par conclusions déposées le 8 novembre 2018, au visa des articles 1719, 1720, 1721 ainsi que 1754 et suivants du code civil, M^me Z demande à la cour de :

• confirmer le jugement déféré,

• débouter les époux Y de leur appel injustifié et non fondé,

• les débouter de leur demande d’expertise complémentaire,

• la recevoir dans l’intégralité de ses demandes et dans son appel incident,

par conséquent,

• juger M. et M^me Y responsables des désordres d’humidité affectant les locaux commerciaux loués,

• les condamner à faire procéder à la réparation des lieux et à l’indemniser au titre des préjudices par elle subis,

• les condamner à faire réaliser les travaux prescrits par l’expert en pages 28, 29, 30 et 31 de son rapport sous la surveillance d’un maître d’oeuvre qualifié, ceci sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

• les condamner en outre à lui verser :

• au titre de son préjudice de jouissance les sommes de :

— remboursement de la fraction du loyer correspondant à la partie inutilisable

des locaux sur la période de février 2013 à décembre 2017 : 3.750 €,

— remboursement de la fraction du loyer correspondant à la partie inutilisable

des locaux pour la période allant de février 2018 à la date d’achèvement de travaux de remise en état : (mémoire),

— préjudice lié à la perturbation dans les conditions de travail : 5.000 €,

• au titre de son préjudice personnel une somme de : 10.000 €,

• les condamner à verser à la requérante la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et confirmer la décision prononcée à ce titre par le tribunal,

• les condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise de l’expert M. E et les frais relatifs au constat établi par M^e Rey huissier de Justice à Saint-Chamond le 17 juillet 2013.

MOTIFS

M. et M^me Y sollicitent à titre principal une mesure d’expertise complémentaire pour préciser la disposition des lieux et les mesures d’humidité réalisées, ce qui doit être écarté.

En effet, cette demande est fondée sur un rapport d’analyse établi par M. F du cabinet Ingénierie Technique Environnement du 20 octobre 2017, donc établi en cause d’appel, alors que les infiltrations ayant endommagé le local commercial datent de février 2013 soit de plus de 4 ans et demi auparavant. Les critiques du cabinet sur la méthode de l’expert judiciaire quant aux relevés d’humidité auxquels ce dernier a procédé ainsi que sur l’appareil utilisé, de même que sa conclusion disant l’absence de problème d’humidité et de présence d’eau sur les murs et cloisons, sont donc inopérantes à écarter les constatations de l’expert judiciaire révélées dans son rapport du 30 avril 2015 qui a parfaitement analysé la situation litigieuse sans erreur sur les lieux et leur disposition.

Subsidiairement, M. et M^me Y contestent leur responsabilité en raison de l’acceptation de la vétusté par M^me Z en contrepartie d’un loyer faible, du défaut d’entretien manifeste à elle imputable et de la clause expresse du bail excluant des obligations du bailleur la réfection des papiers peints, ce qui doit être aussi rejeté.

En effet, le premier juge a parfaitement analysé la situation de droit et de fait au vu des éléments communiqués, notamment l’expertise judiciaire et le constat d’huissier initié par M^me Z, pour retenir la responsabilité des bailleurs, de sorte qu’il convient d’adopter ses motifs, que la cour juge pertinents.

La clause du bail relative à la répartition des travaux, visée dans le jugement, laisse aux bailleurs l’obligation de grosses réparations, notamment celles devenues obligatoires du fait de la vétusté, état que l’expert judiciaire, dont les constatations et conclusions ne sont pas sérieusement démenties, a relevé en confirmant le constat d’huissier et en concluant que l’immeuble est insalubre (ce qui est avéré au vu des photographies et résulte de non-conformités au titre de la gestion de l’eau pluviale) et ne peut être loué en l’état, notamment pour un commerce d’alimentation et que les travaux importants et structurels relèvent de la responsabilité du propriétaire de l’immeuble.

La modicité du loyer est inopérante, la faute du preneur relativement à l’entretien des lieux n’est établie par aucun élément.

Quant à la réfection des papiers peints, qui est certes à la charge contractuelle du preneur, elle ne peut s’appliquer comme dit par le premier juge dans le cas présent où celle-ci est rendue nécessaire par le défaut du bailleur relatif à l’état des lieux.

Sans plus ample discussion, M^me Z est ainsi bien fondée à solliciter des bailleurs l’exécution des travaux précisément listés dans le dispositif du jugement, y compris les travaux d’embellissement comme dit précédemment ce qui écarte la demande reconventionnelle des appelants.

Cette exécution est ordonnée sous astreinte de 200 € par jour de retard, qui débutera après l’expiration d’un délai de deux mois après signification du présent arrêt, délai nécessaire à permettre à M. et M^me Y l’organisation des travaux, et qui courra durant 4 mois.

Il n’est pas opportun d’ajouter l’obligation pour M. et M^me Y de faire procéder à ces travaux sous la surveillance d’un maître d’oeuvre qualifié, ce qui résulte déjà de la nature même des travaux et participe de l’intérêt des bailleurs relativement à la préservation de leur bien immobilier.

Quant à l’indemnisation des préjudices de M^me Z, en prenant en compte la stipulation du bail obligeant le preneur à souffrir les réparations nécessaires à l’entretien de l’immeuble, le premier juge les a fixés à 3.000 € au titre du préjudice de jouissance, soit 2.000 € pour perte d’usage des deux pièces à usage de dépôt et réserve (33%), et 1.000 € pour compenser l’obligation du preneur d’utiliser une chambre froide prêtée par son frère située à […], ainsi que 2.000 € au titre

d’un préjudice personnel relevant d’un état médical provoqué par l’humidité des lieux.

Sur appel incident, M^me Z demande d’une part, au titre du préjudice de jouissance le remboursement de la fraction du loyer correspondant à la partie inutilisable des locaux sur la période de février 2013 à décembre 2017 (3.750 € soit 750 € part de loyer affectée par l’expert judiciaire aux lieux inutilisables x 5 ans), ensuite portée pour mémoire pour la période ultérieure allant de février 2018 comme dit par l’intimée (qui n’explique pas son absence de considération du mois de janvier 2018) jusqu’à la date d’achèvement des travaux de remise en état, outre 5.000 € pour préjudice dans les conditions de travail.

M. et M^me Y s’opposent à cette première demande en soutenant l’absence de preuve d’un tel préjudice, qui est pourtant établi par les constatations de l’expert judiciaire, et ils critiquent l’obligation dite par le preneur d’utiliser une chambre froide, alors que le préjudice réparé remplace l’impossibilité d’usage de la réserve par l’usage d’un autre lieu pour la conservation d’aliments.

Ce chef de préjudice qualifié de préjudice de jouissance sollicité par M^me Z est donc retenu à sa hauteur demandée, mémoire incluse, justifié par les circonstances de remplacement des lieux et le changement majeur des conditions de travail pour M^me Z.

En revanche, et d’autre part, au sujet du préjudice personnel revendiqué désormais par M^me Z à hauteur de 10.000 €, les certificats médicaux communiqués par celle-ci ne démontrent pas la certitude du lien entre les affections décrites et les conséquences du dégât des eaux et de la saturation de l’immeuble en humidité.

Le jugement est infirmé de ce seul chef et M^me Z est déboutée.

Les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire et avec application de l’article 699 du code de procédure civile sont à la charge de M. et M^me Y qui doivent en outre verser à M^me Z une indemnité de procédure complémentaire pour la cause d’appel en sus de celle justement allouée par le premier juge, étant précisé que ces indemnités compensent notamment le coût du constat d’huissier du 17 juillet 2013.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Déboutant M. et M^me Y de leur demande d’expertise complémentaire,

Confirme le jugement déféré sauf sur les préjudices de M^me Z,

Sur ces seuls chefs, infirme le jugement et statuant à nouveau,

Au titre du préjudice de jouissance de M^me Z, condamne M. et M^me Y à lui verser :

• la somme de 3.750 € pour la période jusqu’à décembre 2017,

• outre mémoire à compter de février 2018 jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état sur la base d’une estimation annuelle de 750 €,

• outre 5.000 €,

Déboute M^me Z de sa demande au titre du préjudice personnel,

Y ajoutant,

Dit que l’exécution des travaux prescrits par le présent arrêt en confirmation du jugement le sont sous

astreinte de 200 € par jour de retard, que l’astreinte courra après l’expiration d’un délai de deux mois après signification du présent arrêt, et pour une durée de 4 mois,

Déboute M^me Z de sa demande relative à la surveillance des travaux par un maître d’oeuvre qualifié,

Condamne M. et M^me Y à verser à M^me Z une indemnité de procédure complémentaire de 2.500 € pour la cause d’appel,

Déboute M. et M^me Y de leur demande du même chef,

Condamne M. et M^me Y aux dépens d’appel, ces derniers à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,