Arrêt N°

N° RG 20/00784 – N° Portalis DBWB-V-B7E-FLXE

S.A.R.L. GALILEE

C/

E VEUVE X

X

X

S.A.S. GROUPE OPALE ALSEI

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 02 MARS 2021

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 28 MAI 2020 suivant déclaration d’appel en date du 08 JUIN 2020 rg n°: 20/00075

APPELANTE :

S.A.R.L. GALILEE

[…]

97460 SAINT-PAUL

R e p r é s e n t a n t : M e F r a n ç o i s A V R I L , P o s t u l a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Représentant : M^e Massimo BIANCHI , avocat plaidant, au barreau de Marseille

INTIMES :

Madame D M E veuve X

[…]

97435 SAINT-GILLES LES HAUTS

Représentant : M^e Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat Plaidant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur F N-I X

[…]

97435 SAINT-GILLES LES HAUTS

Représentant : M^e Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat Plaidant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur G N-P X

[…]

97460 SAINT-PAUL

Représentant : M^e Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat Plaidant au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. GROUPE OPALE ALSEI

[…]

[…]

Représentant : M^e Lénaïg LABOURÉ de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLOTURE : 14/12/20

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Décembre 2020 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, conseiller

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 16 Février 2021 puis le délibéré a été prorogé au 02 Mars 2021.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 02 Mars 2021.

Greffier : M^me Nathalie TORSIELLO, Greffière.

LA COUR :

Suivant bail commercial soumis au statut en date du 28 juillet 2009, les Consorts X ont donné en location à la SARL X, désormais dénommée SARL GALILEE, un terrain nu d’une superficie de cinq hectares, cadastré AB 30 situé sur le site de CAMBAIE, 62 rue Henri Cornu à SAINT-PAUL, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 8.000 euros, avec pour destination les activités de « location, aménagement, mise en valeur de terrain et généralement toute activité commerciale.''

Par acte notarié reçu le 5 avril 2019 par Maître B C, Notaire à SAINT-PAUL, Madame D M E, veuve X, a conclu, avec le consentement de ses deux enfants copartageants, une promesse synallagmatique de vente portant sur une portion de leur terrain et dans la limite de 40.000 mètres carrés, le bénéficiaire étant la SAS GROUPE OPALE ALSEI.

Puis, alléguant la réalisation de travaux sur le site loué par la preneuse, susceptibles de modifier la consistance des biens promis à la vente à son profit, la société GROUPE OPALE ALSEI a fait assigner en référé la société GALILEE sur le fondement de l’article 835 de procédure civile aux fins d’obtenir la suspension sous astreinte des travaux entrepris sur le terrain donné à bail par les Consorts X, par acte d’huissier délivré le 27 février 2020.

Par ordonnance de référé en date du 28 mai 2020, le président du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS a :

— rejeté les fins de non-recevoir formée par la SARL GALILEE à l’encontre de la SAS GROUPE OPALE ALSEI ;

— donné acte de l''intervention volontaire des consorts X ;

— ordonné la suspension des travaux entrepris par la SARL GALILEE sur le terrain donné à bail, sous astreinte de 500 € par jour de retard après l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, au profit de la SAS GROUPE OPALE ALSEI et des consorts X;

ordonné à la SARL GALILEE de procéder à la remise en état des lieux loués ;

— dit qu’il appartient au juge des référés de conserver la compétence de liquider l’astreinte ;

— rejeté l’intégralité des demandes formées par la SARL GALILEE ;

— condamné la SARL GALILEE à payer à la SAS GROUPE OPALE ALSEI une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la somme de 1.000 € à chacun des intervenants sur le même fondement ;

— condamné la SARL GALILEE aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 8 juin 2020, la SARL GALILEE a interjeté appel de l’ordonnance de référé.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance en date du 17 août 2020.

Par conclusions N° 2 déposées le 30 novembre 2020, la société GALILEE demande à la cour de :

« REFORMER l’ordonnance de référé entreprise,

Y FAISANT DROIT,

[…]

- CONSTATER que la société GROUPE OPALE ALSEI ne se prévaut d’aucun dommage résultant des travaux entrepris sur une partie de la parcelle AB 30;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que la société GROUPE OPALE ALSEI n’a pas qualité agir au titre de l’effet relatif des contrats à l’encontre de la société GALILEE ;

- DEBOUTER les intimés de toutes leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER que le bail commercial régularisé entre l’indivision X et la SARL GALILEE a pour objet principal l’aménagement de la parcelle AB 30 ;

CONSTATER que les travaux entrepris par la SARL GALILEE constituent de simples aménagements et que la société n’a pas effectué de travail de transformation ni de changement de distribution ;

En conséquence :

DIRE ET JUGER qu’aucune disposition contractuelle du bail commercial n’a été violée par la SARL GALILEE en raison des travaux entrepris ;

DIRE ET JUGER que les travaux d’aménagement entrepris par la SARL GALILEE ne constituent pas un trouble manifestement illicite ;

CONSTATER la parfaite régularité formelle des travaux intervenus sur le site – objet du bail commercial ;

CONSTATER que la SARL GALILEE n’a pas été en mesure de régulariser lesdits travaux en raison d’une circonstance exogène à leur volonté attenante, en l’espèce, à une présomption d’impartialité des services de l’urbanisme de la ville de SAINT-PAUL ;

CONSTATER les man’uvres frauduleuses de la société GROUPE OPALE ALSEI et de Madame D E veuve X, Monsieur F X et Monsieur G X tendant à tromper la religion du juge en leur cachant sciemment le contexte d’exploitation de la totalité de la parcelle AB 30 ;

DIRE ET JUGER qu’aucun élément ne permet d’établir l’état initial du terrain et qu’une partie de la parcelle est exploitée par des sociétés tierces ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que la condamnation à une obligation de remettre en état des lieux sans établir dans quel état ils se trouvaient initialement est impossible par nature ;

CONSTATER qu’aucun élément versé à la procédure ne permet d’établir l’état initial du terrain et qu’une condamnation de la société GALILEE mettant à sa charge une obligation impossible aurait des conséquences manifestement excessives ;

En tout état de cause,

R E N V O Y E R l e G R O U P E O P A L E A L S E I e t M a d a m e L i s e m é e D I E L E L A V e u v e X,Monsieur F X et Monsieur G X à mieux se pourvoir ;

DIRE ET JUGER que le GROUPE OPALE ALSEI et Madame D E Veuve X, Monsieur F X et Monsieur G X sont mal fondés dans leurs demandes ;

DEBOUTER le GROUPE OPALE ALSEI, Madame D E Veuve X, Monsieur F X et Monsieur G X de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

CONDAMNER le GROUPE OPALE ALSEI à verser à la société GALILEE la somme de 5.000,00 €uro au visa et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame D E Veuve X, Monsieur F X et Monsieur G X à verser à la société GALILEE la somme de 5.000,00 €uro au visa et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSER LES DEPENS à la charge du demandeur à l’instance qui succombe.»

La SARL GALILEE expose que l’existence d’un dommage est le corollaire nécessaire au fondement d’une action en justice par un tiers à un contrat sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Or, la SAS GROUPE OPALE ALSEI, tiers au bail litigieux, ne se prévaut d’aucun dommage directement causé par l’appelante, alors que le juge des référés était tenu de qualifier pour retenir la qualité à agir de la Société GROUPE OPALE ALSEI. En outre, la société GROUPE OPALE ALSEI et l’indivision X ne viennent pas démontrer en quoi ces simples travaux d’aménagement constitueraient un dommage à leur égard et qu’ils ne se prévalent d’aucun préjudice subséquent puisque les travaux entrepris ne modifient pas la consistance du bien loué et qu’aucune construction verticale n’a été érigée. En réalité, le GROUPE OPALE ALSEI et l’indivision X ont manifestement décidé d’imposer les termes de la promesse synallagmatique à l’encontre de la société GALILEE alors même qu’elle n’était pas partie à l’acte.

Pour contester l’existence d’un trouble manifestement illicite et le manquement du preneur à ses obligations, la société GALILEE fait valoir qu’une analyse attentive du procès-verbal de constatations de Maître Y – Huissier de justice ' en date du 28 janvier 2020 – saisi à la demande de la société GROUPE OPALE ALSEI – démontre que les travaux constatés sur site sont non seulement en parfaite adéquation avec l’objet du bail commercial mais qu’ils constituent également un simple aménagement du terrain qui ne modifie absolument pas ni sa consistance, ni substantiellement sa structure. Ces travaux d’aménagement, constitués par la remise à niveau du sol, de sécurisation, par la mise en place d’une nouvelle clôture et d’amélioration par l’augmentation de la luminosité du site ne modifient en aucun cas la consistance du terrain et ne caractérisent pas une violation des clauses du bail commercial.

Face au reproche de ne pas avoir obtenu de permis de construire pour réaliser les aménagements litigieux, la société GALILEE soutient que le simple fait qu’elle n’ait pas encore régularisé sa situation d’un point de vue strictement administratif ne saurait suffire à caractériser un trouble manifestement illicite. Elle fait allusion aussi la présence d’un parent des Consorts X dans la commission municipale chargée de l’urbanisme pour expliquer le rejet de ses précédentes demandes.

La SARL GALILEE demande à la cour de rejeter la demande nouvelle en appel des intimés tendant à la condamner à une amende civile alors qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de son droit de se défendre et des demandes de paiement formulées au bénéfice des intimes en lieu et place du Trésor Public.

Au fond, l’appelante rappelle que la parcelle AB 30, donnée à bail pour environ 5 hectares, contient une partie occupée par deux autres locataires qui versent leurs loyers directement au bailleur, lequel les défalque des sommes dues par la société GALILEE. Sur une superficie totale de 50078 m2, seuls 35.154 m2 a été mis réellement à disposition de la SARL GALILEE afin d’exercer ses activités commerciales. Or, les demandes de la société GROUPE OPALE ALSEI et de l’indivision X portent sur la remise en état de la totalité de la parcelle. Les raisons de ces man’uvres qui ont dénaturé la présentation du dossier s’expliquent par l’état catastrophique des lots occupés désormais par les sociétés MTOI et RCOM OI. En résumé, les demandes tendant à voir remettre en l’état initial la totalité de la parcelle AB 30 portent sur les amas de déchets entassées par des sociétés tierces sur des lots dont la société GALILEE n’a pas la maitrise physique, ni l’accessibilité, tout autant que la société GALILEE n’a aucun lien juridique avec ces sociétés exploitantes.

Enfin, la société GALILEE invoque des conséquences manifestement excessives pour sa survie si elle devait procéder au nettoyage des lots 1, 2 et 3 qui ont été utilisés afin de traiter des déchets industriels et alors même qu’elle n’exploite pas cette partie de la parcelle.

Par conclusions déposées le 30 septembre 2020, la société GROUPE OPALE ALSEI demande à la cour de :

« DÉCLARER la Société GALILEE irrecevable et mal fondée en son appel,

- CONFIRMER l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions :

Y AJOUTANT :

- DEBOUTER la Société GALILEE de ses entières demandes, fins et conclusions,

- ASSORTIR l’obligation de la Société GALILEE de procéder à la remise des lieux loués en l’état antérieur du terrain appartenant à Madame X situé […] cadastré AB 30, d’une astreinte de 500 euros par jour de retard suivant l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance du 28 mai 2020, ou à tout le moins à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

- CONDAMNER la Société GALILEE à payer à la Société GROUPE OPALE ALSEI une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER la Société GALILEE aux entiers dépens de première instance et d’appel.»

L’intimée affirme qu’elle tire son droit d’agir à l’encontre de la société GALILEE en vertu de la promesse de vente qui lui a été consentie le 5 avril 2019 par Madame X portant sur le terrain litigieux. Les clauses de la promesse invoquées par la Société GROUPE OPALE ALSEI ne sont pas destinées à contraindre la Société GALILEE au respect d’une obligation supplémentaire par rapport à son bail, mais à rappeler qu’elle ne peut agir en contravention avec son bail. La Société GROUPE OPALE ALSEI était donc en droit d’attendre de son vendeur la délivrance d’un bien conforme à la description figurant à la promesse, c’est-à-dire un terrain, sans que cela constitue une quelconque fraude aux droits de la Société GALILEE.

La Société GALILEE soutient que la situation serait antérieure à la promesse, parce que le bail lui serait antérieur. Mais les travaux entrepris par la Société GALILEE sont bien postérieurs à la promesse. La Société GALILEE n’est pas plus recevable à soulever la caducité de la promesse de vente à laquelle elle n’est pas partie.

La société GROUPE OPALE ALSEI s’estime parfaitement fondée à se prévaloir des fautes commises par la Société GALILEE dans l’exécution des dispositions de son bail, puisqu’elle a construit un ouvrage en méconnaissance manifeste de ses obligations, car l’ouvrage n’est pas autorisé par le bailleur et n’est pas conforme aux règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune.

En dépit de l’assignation sollicitant l’arrêt des travaux, la société GALILEE les a achevés, de sorte qu’il n’existe plus de dommage imminent puisque celui-ci est désormais constitué. Il n’en demeure pas moins que la transformation du terrain en une plate-forme de stockage de véhicules entièrement bitumée constitue un trouble manifestement illicite.

Le terrain était constitué d’un sol mi- terre, mi- enrobé. La société GALILEE a décapé le sol, procédé à des terrassements, déplacé des terres, procédé à des affouillements, creusé des tranchés, nivelé, réalisé une nouvelle plate-forme ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat. L’enrobé a été entièrement refait, afin d’accueillir un stockage de véhicules. Or, ces travaux sont totalement contraires aux dispositions du bail et de la promesse de vente consentie par Madame X à la Société GROUPE OPALE ALSEI. La société GALILEE a effectué ses travaux sans aucune autorisation administrative. La Société GROUPE OPALE ALSEI a fait procéder à un audit qui a

démontré que la construction réalisée n’est pas conforme aux dispositions du PLU et à la réglementation applicable. Un permis d’aménagement respectant toutes ces prescriptions était nécessaire pour réaliser cette zone de stockage de véhicules. La Société GALILEE avait sollicité un permis d’aménager le 19 février 2020 pour la réalisation d’une surface de parking de 25.382 m². Cette demande a été refusée par arrêté de la Ville de SAINT-PAUL du 11 mars 2020 pour des motifs de non-respect des dispositions du PLU, de sorte que la Société GALILEE ne pouvait procéder à la réalisation de ces travaux.

De plus, les travaux sont contraires aux dispositions du bail car le bailleur n’a autorisé les constructions que si elles sont conformes aux dispositions du PLU tandis que les travaux sont soumis à son agrément. Or, la société GALILEE n’a jamais obtenu l’accord de son bailleur, ni de la Ville de SAINT-PAUL, de sorte que les travaux sont contraires aux dispositions du bail. La société GALILEE tente de soutenir que les travaux seraient de simples travaux d’aménagement qui seraient donc parfaitement conformes au bail. Mais la société GALILEE a transformé un terrain en une plate-forme de stockage de véhicules entièrement bitumée.

Enfin, la société GROUPE OPALE ALSEI précise que le Juge des Référés n’a pas statué sur la demande d’astreinte de la Société GROUPE OPALE ALSEI et que la cour devra réparer cette omission el ajoutant une astreinte à la charge de la société GALILEE.

Par conclusions déposées le 10 décembre 2020, Madame D M E, Monsieur F N-I X et Monsieur G N-P X demandent à la cour de :

« DECLARER la SARL GALILEE mal fondée en son appel,

L’en débouter,

DECLARER Madame D M E, Monsieur F N-I X et Monsieur G N-P X recevables et bien fondés en leur appel incident,

Ce faisant,

CONFIRMER l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle n’a pas assorti l’obligation incombant à la SARL GALILEE de remettre en état les lieux loués d’une astreinte de 500 € par jour de retard dans l’accomplissement de cette mesure,

Y ajoutant,

ASSORTIR l’obligation mise à la charge de la Société GALILEE de procéder à la remise en état des lieux loués d’une astreinte de 500 euros par jour de retard suivant l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance ;

CONDAMNER la Société GALILEE à payer respectivement à chacun des intimés une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 559 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société GALILEE à payer respectivement à chacun des intimés une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société GALILEE aux entiers dépens. »

Les intimés plaident que le bail conclu avec la SARL GALILEE avait pour destination les activités de « location, aménagement, mise en valeur de terrain et généralement toute activité commerciale. '' Entre les années 2004 et 2009, les époux X ont donné à bail commercial ce terrain à :

— Monsieur H Z, suivant bail conclu le 1°' mars 2004 portant sur une superficie louée de 2.500 mètres carrés ;

— Monsieur I J, suivant bail conclu le 1^er avril 2006 portant sur une superficie louée de 10.500 mètres carrés,

— la SARL GALILEE, alors en cours de constitution et dénommée SARL X, suivant bail conclu le 27 juillet 2009 portant sur la totalité de la parcelle, à charge pour cette dernière de récupérer les loyers dus au titre des baux contractés en cours d’exécution.

La parcelle occupée par Monsieur Z a été louée à la SARL MTOI à compter du 6 janvier 2014. Puis, en date du 18 novembre 2018, les consorts X ont donné à bail commercial pour une durée de deux années à la SARL RCOM.OI la parcelle jusqu’alors louée à Monsieur I J.

Lors de la conclusion de la promesse de vente à la SAS GROUPE OPAL ALSEI, Madame D M E, veuve X, s’est engagée à n’apporter aucune modification matérielle ou juridique au bien après avoir déclaré qu’il n’existait sur sa parcelle que deux constructions à savoir une maison en bois sous-tôle bâtie en 1972 et un petit local en dur servant de remise domestique. Elle a également déclaré qu’aucun remblaiement n’y avaient été effectués. Elle a par ailleurs déclaré l’existence de trois baux commerciaux, le bail principal portant sur la totalité de la surface de la parcelle ayant été contracté avec la SARL GALILEE, les deux autres avec Monsieur H Z (la SARL MTOI à compter de janvier 2014) d’une part, et Monsieur K L en sa qualité de gérant de la société RCOMOI d’autre part. Aux termes de leur promesse synallagmatique de vente, les parties sont convenues de ce que le bénéficiaire ferait son affaire personnelle de la libération des lieux par les preneurs et qu’à cet effet, le promettant lui donnait tout pouvoir pour engager toute action destinée à obtenir cette libération.

Mais, dès que la SARL GALILEE a eu connaissance du projet d’acquisition de la SAS GROUPE OPALE ALSEI, cette-ci s’est empressée d’engager des travaux sur le terrain afin de pouvoir prétendre au renouvellement de son bail et de faire échec à toute tentative de libération des lieux. Pourtant, la SARL GALILEE n’exerçait depuis bien longtemps aucune activité sur le site et celle-ci n’y avait jusqu’alors édifié aucune construction pour la simple et bonne raison que le groupe EGATA auquel elle appartient n’a jamais obtenu de permis de construire même à titre précaire.

Selon le procès-verbal de constat autorisé selon ordonnance sur requête, dressé le 23 janvier 2020 par Maître Y, Huissier de Justice Associé à SAINT DENIS, il avait été constaté l’absence de construction sur le terrain et l’absence d’activité commerciale. Cependant, l’huissier instrumentaire avait constaté la présence d’engins de chantier procédant à des travaux de terrassement alors que le panneau d’affichage de chantier ne mentionnait que des travaux de clôture autorisés suivant permis affiché en Mairie le 10 juillet 2019. C’est dans ces circonstances que, par exploits séparés du 27 février 2020, la SAS GROUPE OPALE ALSEI a fait délivrer à la Société GALILEE :

— un congé avec refus de renouvellement du bail pour le 30 septembre 2020, avec dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, dans la mesure où la location porte sur un terrain nu et où la Société GALILEE n’a pas exercé d’activité commerciale sur le site dans les trois ans précédents la délivrance du congé,

— une assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS.

En cours d’instance, les consorts X ont appris que quelques jours avant le passage de l’Huissier de justice missionné pour dresser un procès-verbal de constat, la SARL GALILEE avait déposé le 19 février 2020 une demande de permis d’aménager portant sur un projet de création d’une surface de parking de 25.382 mètres carrés.

Par exploit en date du 23 mars 2020, ces derniers ont fait signifier au Maire de Saint-Paul un courrier aux termes duquel ils ont dénoncé les travaux d’aménagement entrepris sans aucune autorisation et se sont opposés à la délivrance d’un permis d’aménager.

La demande de permis d’aménager a été refusée par arrêté municipal du 11 mars 2020.

Néanmoins, la SARL GALILEE a achevé ses travaux en toute illégalité. Cette situation a conduit la Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement de la REUNION à intervenir auprès de la Mairie de SAINT-PAUL pour qu’un procès-verbal d’infraction soit dressé à l’encontre du propriétaire, de son locataire et des éventuels bénéficiaires (locataires) du site aménagé illégalement.

Les Consorts X soutiennent que la SARL GALILEE a violé ses obligations contractuelles en réalisant des travaux en toute illégalité et en fraude des droits de ses bailleurs.

Ces travaux ont eu pour conséquence de porter atteinte à l’intégrité de la parcelle objet de la promesse de vente.

En considérant que le groupe OPALE avait non seulement qualité mais également intérêt à agir à l’encontre de la SARL GALILEE pour obtenir l’adoption de mesures conservatoires destinées à préserver l’intégrité du bien qu’elle s’était engagée d’acquérir, le juge des référés a fait une exacte application des principes de droit consacrés en la matière. Au surplus, les demandes formées par le groupe OPALE ont été également présentées par les consorts X, intervenants volontaires à l’instance, ces derniers se prévalant du lien contractuel qui les lie à la SARL GALILEE. La fin de non-recevoir dont se prévaut de nouveau en cause d’appel la SARL GALILEE pour faire échec à son obligation de remise en état doit donc être rejetée. C’est aussi à bon droit que le juge des référés a considéré que le fait que les travaux litigieux aient été entrepris sans l’accord préalable du bailleur et en violation des régles d’urbanisme suffisait à caractériser un trouble manifestement illicite, sans qu’il soit nécessaire d’apprécier la consistance et l’importance des travaux litigieux.

Les intimés considèrent que la faute de la SARL GALILEE faisant dégénérer en abus de droit d’agir en justice et d’exercer une voie de recours est caractérisée, ce qui justifie sa condamnation, sur le fondement de l’article 559 du code de procédure civile, à verser à chacun des trois intimes la sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 décembre 2020.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la SAS GROUPE OPALE ALSEI :

Vu l’article 1165 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l’article 1382 et 1240 du même code ;

Le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l’égard d’un tiers au contrat lorsqu’il lui cause un dommage.

L’appelant soutient que la société GROUPE OPALE ALSEI ne se prévaut d’aucun dommage résultant des travaux entrepris sur une partie de la parcelle AB 30 pour considérer que son action est irrecevable.

Toutefois, la société GROUPE OPALE ALSEI agit en vertu de la promesse de vente reçue de la part des bailleurs tandis que les Consorts X sont intervenus volontairement aux mêmes fins dès lors qu’elle plaide que le bail initial n’a pas été correctement exécuté par la preneuse, qui aurait réalisé irrégulièrement des travaux modifiant l’état des parcelles cédées à la société GROUPE OPALE ALSEI. Ainsi, cette dernière se prévaut bien d’un dommage consécutif à la mauvaise exécution du bail qui constitue l’objet du litige.

L’action de la société GROUPE OPALE ALSEI, soutenue par les bailleurs, est donc recevable.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée, l’ordonnance querellée étant confirmée de ce chef.

Sur la nature des travaux :

Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

En l’espèce, les intimés affirment que la société GALILEE a fait réaliser des travaux d’aménagement d’une aire de stationnement ouverte au public sur une surface de 25.382 mètres carrés alors qu’elle n’exerçait jusqu’alors aucune activité sur le site et qu’elle ne détenait aucune autorisation administrative ni l’accord de ses bailleurs.

L’appelante réplique que la qualification juridique des travaux est impérative dans la mesure où elle permet de déterminer quelle clause contractuelle est applicable et si lesdits travaux devaient intervenir avec ou sans l’autorisation des propriétaires. Elle soutient qu’elle a procédé à de simples travaux d’aménagement tandis que les intimés affirment qu’elle a entrepris d’importantes modifications des lieux en goudronnant une surface de plus de 25.000 mètres carrés.

La société GALILEE considère que les travaux entrepris sur le site – objet du bail commercial- n’ont apporté aucune modification substantielle : la surface exploitable est la même, le terrain est toujours un terrain (…) et aucune construction verticale n’a été érigée. Elle n’a donc pas effectué de travaux de transformation ni de distribution des lieux.

Les bailleurs produisent notamment un arrêté municipal du Maire de Saint-Paul en date du 4 septembre 2019, refusant une demande de permis de construire présentée par le GROUPE EGATA, pour la réalisation d’une construction précaire d’une durée de cinq ans et d’un bâtiment industriel sur la parcelle AB 30.

Il n’est pas soutenu qu’une telle construction ait été édifiée.

Le constat d’huissier dressé le 23 janvier 2020 (pièce N° 4 des Consorts X) fait bien la distinction entre les parties de la parcelle AB 30 occupées par la société MTOI, au numéro 72 de la rue Henri Cornu et par la société RCOM au numéro 74.

L’Huissier de justice a remarqué la présence d’un panneau de permis de construire indiquant que la SARL GALILEE entreprend la création d’une clôture en vertu d’un permis de construire, délivré le 10 juillet 2019.

Le constat contient des photographies d’engins de chantier tels que bulldozer, camion benne, niveleuse, pelleteuse. Des travaux d’affouillement sont en cours. Le terrain est nu, plat et en terre.

Pourtant, il résulte du rapport d’expertise amiable de Monsieur N-O A ' LCSOI ' en date du 7 avril 2020, saisi par la SAS GROUPE OPALE ALSEI, que lors de sa visite sur site le 26

mars 2020, la parcelle occupée par la SARL GALILEE était bien clôturée avec un portail récent.

Mais il était constaté la réalisation d’un parking avec une structure en gravillonnage bicouches et marquage au sol délimitant des places de parkings donc de nombreuses places étaient occupées par des véhicules neufs. Un bungalow de chantier était posé sur le site. Des photographies confirment ces constatations.

Ainsi, il convient donc de vérifier si ces travaux, réalisés par la SARL GALILEE entre le 23 janvier 2020 et le 26 mars 2020, sont conformes aux stipulations du bail.

Sur la demande de remise en état des lieux :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute violation évidente d’une règle de droit ou par l’accomplissement par une partie d’actes caractéristiques d’une voie de fait.

L’article 3 du bail 'DESTINATION DES LIEUX LOUES – stipule que les biens loués seront destinés aux activités de : location, aménagement, mise en valeur de terrains, et généralement toute activité commerciale. Le propriétaire autorise expressément : la sous-location, la construction d’immeubles dans le respect du POS, l’établissement de contrats de foretage et l’extraction de matériaux sous condition de remblaiement et de remise à niveau.

Le preneur pourra toutefois adjoindre à ce commerce des activités connexes ou complémentaires, mais à la condition expresse de faire connaître son intention au bailleur et de lui en demandait l’autorisation par acte extrajudiciaire conformément aux articles L 145'47 et suivants du code de commerce.

Parmi les charges et conditions du contrat, l’article 9-2-2 'Aménagement des biens loués ' prévoit que le preneur ne pourra effectuer aucun travail de transformation, changement de distribution sans accord préalable et écrit du bailleur.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que la distribution des lieux ait été modifiée par les travaux réalisés par la SARL GALILEE, s’agissant de clôture et d’opération de gravillonnage puis de marquage au sol pour sous-traiter une activité de parking de véhicules neufs comme cela résulte du rapport amiable évoqué plus haut.

La convention ne prévoit aucune interdiction de modifier la consistance du sol pour le preneur alors que la réalisation d’un parking entre dans les prévisions des activités commerciales de la SARL GALILEE.

Ainsi, le manquement aux stipulations contractuelles n’est pas rapporté s’agissant de la transformation des lieux pris à bail par la SARL GALILEE.

Sur le manquement aux règles d’urbanisme ou environnementales :

Les intimés font valoir que les travaux réalisés par l’appelante ont été réalisés en infraction avec les règles de construction et d’urbanisme, ce qui constituerait un trouble manifestement illicite.

Selon les dispositions de l’article L. 421-2 du code de l’urbanisme, les travaux, installations et

aménagements affectant l’utilisation des sols et figurant sur une liste arrêtée par décret en Conseil d’Etat doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager.

Selon l’article R 421-18 du même code, les travaux, installations et aménagements autres que ceux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme à l’exception:

a) De ceux, mentionnés aux articles R. 421-19 à R. 421-22, qui sont soumis à permis d’aménager;

b) De ceux, mentionnés aux articles R. 421-23 à R. 421-25, qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.

L’article R 421-19 du même code édicte que doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : (') j) lorsqu’ils sont susceptibles de contenir au moins cinquante unités les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs.

En l’espèce, il est incontestable que la SARL GALILEE a réalisé les travaux litigieux pour permettre une activité de sous-location de dépôt de véhicules, tel que cela résulte du rapport d’expertise amiable de Monsieur A, dans le respect des clauses du bail litigieux.

Elle produit l’autorisation de réaliser une clôture à la suite de sa déclaration préalable acceptée le 10 juillet 2019 (pièce N° 17).

Le permis d’aménager la parcelle a bien été demandé par la preneuse. Mais cette demande a été rejetée par décision du Maire de la commune de Saint-Paul en date du 11 mars 2020 (pièce N° 7 des Consorts X et N° 11 de la SAS intimée).

La SARL GALILEE verse aux débats la preuve de l’élaboration d’un dossier de déclaration au titre des articles L. 214-1 et suivants du code de l’environnement, relatif à l’aménagement d’un parking de stockage sur la parcelle louée, préparé en avril 2020, pour répondre aux exigences réglementaires rappelées par la décision du 11 mars 2020.

Les autres pièces démontrent ses démarches fructueuses pour accéder aux réseaux publics d’électricité et d’eau. Elles établissent que la SARL GALILEE a respecté la plupart des prescriptions imposées par le code de l’urbanisme.

Elle a ainsi répondu aux griefs énoncés dans la décision de refus du Maire de Saint-Paul en date du 11 mars 2020.

L’allégation selon laquelle la SARL GALILEE n’a pas été en mesure de régulariser lesdits travaux « en raison d’une présomption d’impartialité des services de l’urbanisme de la ville de SAINT-PAUL » n’est cependant étayée par aucun élément objectif vérifiable.

Cependant, l’illicéité reprochée à la société GALILEE est essentiellement constituée par la réalisation d’un aménagement du sol, valorisant clairement la parcelle prise à bail, le manquement allégué ne causant aucun préjudice actuel et certain aux bailleurs.

La cour estime que le trouble manifestement illicite est insuffisamment démontré alors qu’il n’est pas établi, notamment par les motifs du refus d’aménagement, que la situation actuelle de la parcelle n’est pas régularisable.

Au surplus, la demande de remise en état de la parcelle tend à la faire revenir à un état antérieur de terrain vague, laissant le sol sans aucun revêtement ni marquage, ce qui apparaît disproportionné au

regard des stipulations contractuelles, et alors qu’aucune injonction administrative n’a été prise par l’autorité compétente pour les parcelles adjacentes placées dans la même situation tandis que le Maire de Saint-Paul motive sa décision de rejet en retenant que le terrain d’assiette du projet est situé en zone réservée à l’urbanisation future, sans en préciser la nature ni les délais, que la desserte en électricité et en eau potable n’était pas achevée contrairement à ce qui est démontré en cours d’instance.

Eu égard aux motifs du rejet de la demande de permis d’aménager, il ne peut être imposé à la SARL GALILEE la remise en état des lieux sous astreinte, le bailleur ne subissant de ce fait aucun préjudice direct, actuel et certain.

L’ordonnance querellée sera infirmée de ce chef.

Sur l’astreinte pour la suspension des travaux :

Le juge des référés a ordonné une astreinte accompagnant la suspension des travaux entrepris par la SARL GALILEE sur le terrain donné à bail.

Mais il n’a pas statué sur la demande d’astreinte destinée à assurer la remise en état rapide des lieux alors que la SARL GALILEE n’a pas justifié de la régularisation administrative des aménagements en cours d’instance, consécutivement au dossier préparé en avril 2020 (pièce N° 18 de l’appelante).

Compte tenu de l’achèvement des travaux litigieux, la cour déboutera les intimés de leur demande d’astreinte à cette fin.

Sur les autres demandes :

Les intimés supporteront les dépens ainsi que les frais irrépétibles de la SARL GALILEE.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

INFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’a été accueillie l’intervention volontaire des consorts X et recevable l’action de la SAS GROUPE OPALE ALSEI ;

Statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTE les Consorts X et la SAS GROUPE OPALE ALEI de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE conjointement la SAS GROUPE OPALE ALSEI, Madame D E, Veuve X, Monsieur F X et Monsieur G X à payer à la SARL GALILEE une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement la SAS GROUPE OPALE ALSEI, Madame D E, Veuve X, Monsieur F X et Monsieur G X aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Nathalie TORSIELLO greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

SIGNE