N° RG 18/08228

N° Portalis DBVX – V – B7C – MBS7

Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 25 octobre 2018

Chambre 10 cab 10 J

RG : 11/12146

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 15 Octobre 2020

APPELANTS :

M. Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

M^me A X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés par la SCP Y AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475

et pour avocat plaidant Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, toque : 303

INTIMEE :

SARL SOCIETE HOTELIERE DU LOGEMENT ETUDIANT venant aux droits de la SARL OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT – LE PRADO (OHLE)

[…]

[…]

représentée par la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Décembre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Septembre 2020

Date de mise à disposition : 15 Octobre 2020

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— B C, président

— Françoise CLEMENT, conseiller

— Annick ISOLA, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, B C a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par B C, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 28 décembre 1993 M. et M^me X ont acquis en état futur d’achèvement le lot d’habitation n° 80 de la résidence étudiante Prado à Lyon.

Le même jour, ils ont conclu avec la SARL Office Hôtelier du Logement Etudiant-Le Prado (OHLE) un bail commercial meublé portant sur ce logement pour une durée de 9 ans, au prix de 18 993 francs TTC par an.

Le bail parvenu à son terme a été tacitement reconduit pour une nouvelle période de 9 ans soit jusqu’au 31 août 2001.

Par acte d’huissier du 17 février 2011, M. et M^me X ont fait signifier à la société OHLE un congé sans offre de renouvellement pour le 31 août suivant, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Par courrier recommandé du 12 juillet suivant, ils ont proposé au preneur une indemnité d’éviction de 1 865,32 euros HT. La société OHLE a répondu par courrier du 11 août 2011 qu’elle refusait cette offre qu’elle qualifiait de dérisoire.

La société OHLE le Prado a fait l’objet d’une transmission universelle de patrimoine au profit de la société OHLE les Belles Lettres, devenue société Hôtelière du logement étudiant (société HLE) le 31 août 2014, cette dernière venant aujourd’hui aux droits du preneur initial.

M. et M^me X ont saisi le 18 octobre 2011 le tribunal de grande instance de Lyon. Par ordonnance du 29 octobre 2012, le juge de la mise en état a ordonné une expertise. L’expert a déposé son rapport le 13 mai 2015.

Par jugement du 25 octobre 2018, le tribunal a retenu qu’il découlait du contrat du 15 septembre 1993, de son avenant, de leur exécution pendant dix-sept ans et des conditions dans lesquelles les bailleurs avaient entendu y mettre fin que M. et M^me X avaient renoncé à se prévaloir des causes d’exclusion du statut, et qu’il convenait d’appliquer le statut des baux commerciaux.

Conformément aux propositions de l’expert, le tribunal a retenu le montant de l’indemnité d’éviction de 11 900 euros et a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 2 200 euros par an. Il a condamné la société HLE à payer ces sommes à M. et M^me X, l’indeminté d’occupation jusqu’à libération complète des lieux. Il a condamné M. et M^me X à supporter les dépens et à payer à la société HLE 2 000 euros pour ses frais de défense.

M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 26 novembre 2018.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2019, M. et M^me X font valoir que :

— si les conclusions déposées par la société HLE plus de trois mois après la notification de leurs conclusions ont été déclarées irrecevables par le conseiller chargé de la mise en état en application de l’article 909 du code de procédure civile, il en va de même des conclusions déposées ensuite par l’intimée après que les appelants ont conclu une seconde fois le 18 novembre 2019, et alors qu’eux-mêmes n’ont apporté que des précisions à leurs premières écritures.

— ils demandent que les conclusions notifiées le 26 novembre 2019 par l’intimée soient déclarées irrecevables par la cour, le conseiller de la mise en état s’étant déclaré incompétent sur ce point.

Au fond, ils soutiennent essentiellement que :

— la jurisprudence précise que ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux une société commerciale dont l’activité consiste à fournir à sa clientèle des logements meublés dont elle est locataire dans la mesure où les appartements constituent l’objet de l’activité de la société mais non le lieu où celle-ci exploite son fonds de commerce, les services para-hôteliers étant réalisés exclusivement dans les parties communes de l’immeuble et ces deux activités étant distinctes,

— aucun fonds de commerce n’est exploité dans le lot dont ils sont propriétaires,

— la société HLE ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail, ce par application stricte du régime des baux commerciaux.

Ils demandent à la cour de juger que la société HLE ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail signé en 1993, faute d’exploiter un fonds de commerce dans leur appartement, qu’aucune indemnité d’éviction n’est due, et que la société HLE doit leur restituer le bien loué sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

A titre subsidiaire, ils proposent de fixer l’indemnité d’éviction à 1 865,32 euros HT, voire à 2 413,48 euros, et l’indemnité d’occupation due depuis le 30 septembre 2011 à 4 896,36 euros HT par an.

Enfin, ils sollicitent la condamnation de la société HLE à leur verser 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Aguiraud Nouvellet.

Par ordonnance du 22 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a constaté que l’intimée n’avait

pas conclu dans le délai prévu par l’article 909 du code de procédure civile et a prononcé d’office l’irrecevabilité des conclusions déposées le 6 septembre 2019.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 décembre 2019.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des appelants, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des conclusions signifiées le 26 novembre 2019 :

L’article 909 du code de procédure civile prévoit que l’intimé qui n’a pas conclu dans les trois mois de la notification des conclusions de l’appelant est sanctionné par l’irrecevabilité de ses conclusions. L’intimé devient alors irrecevable à conclure, de manière définitive ; de nouvelles conclusions ou de nouvelles pièces émanant de l’autre partie ne peuvent lui faire retrouver le droit qu’il a perdu.

C’est pourquoi les conclusions notifiées par l’intimée le 26 novembre 2019 seront déclarées irrecevables.

Au fond :

— sur le droit au renouvellement du bail commercial :

M. et M^me X n’ont pas contesté que le bail qui lie les parties soit un bail commercial, mais font valoir que les appartements constituent l’objet de l’activité de la société, et non le lieu où celle-ci exploite son fonds de commerce, ce qui la priverait de son droit au renouvellement.

Toutefois, si l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués est une condition fondamentale de l’application du statut, force est de constater que cette activité s’exerce nécessairement dans les lieux loués lorsque l’activité consiste à louer des locaux pour les sous-louer.

De plus, le bail précise que le preneur s’engage à exploiter la résidence hôtelière en assurant un certain nombre de prestations para-hôtelières au profit des locataires des lots préalablement meublés par les propriétaires. Il est donc contractuellement prévu entre M. et M^me X et la société preneuse que l’activité de cette dernière ne se limite pas à la sous-location.

Il est constant que les résidences immobilières telles les maisons de retraite, les résidences de tourisme, d’affaires ou de loisirs et les résidences étudiantes, outre les logements meublés, mettent à la disposition des clients des prestations de service. La société HLE qui est locataire des lots assure l’exploitation des appartements, ce qui comporte la recherche et l’installation de locataires dans les lots, l’entretien des parties communes et la fourniture de services aux locataires.

Elle exerce donc une activité commerciale dans les lieux loués, c’est à dire non seulement dans les parties communes mais également dans chaque lot, en proposant des prestations de service aux occupants. Son activité à la date du congé doit être considérée dans sa globalité, et non comme plusieurs activités distinctes ainsi que le demandent M. et M^me X, au surplus dans la mesure où il apparaît qu’elle gère l’intégralité des lots.

C’est pourquoi, en sa qualité de locataire et par application de l’article L 145-8 du code de commerce, la société HLE dispose d’un droit au renouvellement du bail.

Par substitution des motifs ci-dessus à ceux de la juridiction de première instance, le jugement sera confirmé en ce qu’il a reconnu à la société preneuse un droit au renouvellement de son bail.

— sur l’indemnité d’éviction :

Par acte d’huissier de justice du 17 février 2011, M. et M^me X ont délivré à la société OHLE un congé sans offre de renouvellement pour le 31 août 2011. Ils sont donc redevables d’une indemnité d’éviction en application de l’article L 145-14 du code de commerce.

Par lettre recommandée du 12 juillet 2011, M. et M^me X ont proposé à la société preneuse de lui verser 1 865,32 euros HT à ce titre, ce qui démontre qu’ils ne contestaient pas, à cette date, être redevables d’une indemnité de ce montant, calculée sur la base d’une année de marge brute.

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’expert désigné par le tribunal a observé que la société HLE a conclu un bail avec tous les propriétaires des logements et s’est ainsi assuré, par addition de ces contrats, la maîtrise de l’ensemble de la résidence. Il en a déduit que ce mode d’exploitation exclut toute notion d’indemnité de transfert ou de déplacement, puis de réinstallation, et qu’il convenait d’envisager une indemnité de remplacement, visant habituellement à réparer la perte du fonds de commerce, qui est partielle en l’espèce, ainsi que ses conséquences sur l’exploitation.

Pour calculer l’indemnité, l’expert a opéré une moyenne entre la valorisation par le chiffre d’affaires et la méthode basée sur la marge dégagée pour aboutir à une somme de 9 700 euros, à laquelle il a ajouté 2 200 euros au titre de la perte de rentabilité, soit une indemnité totale de 11 900 euros.

M. et M^me X reprochent à l’expert d’avoir considéré l’entière résidence alors que le litige ne concerne que leur lot et de n’avoir pas décrit l’exploitation commerciale de ce seul lot. Ils déplorent que l’expert n’ait pris en considération que l’activité de l’année 2012, et qu’il n’ait pas fait référence à la valeur marchande de l’exploitation de ce lot.

Ils soutiennent que le congé qu’ils ont délivré n’obère pas l’exploitation du fonds de commerce.

Toutefois, ainsi que cela a été indiqué ci-dessus, doit être considérée la situation actuelle du lot de M. et M^me X dans une résidence étudiante avec fourniture de services, qui garantit au preneur la rentabilité de son activité et a permis à M. et M^me X d’obtenir un avantage fiscal incitatif lors de l’acquisition, et non ce lot considéré de manière isolée.

D’autre part, M. et M^me X proposent une indemnité calculée en utilisant une méthode basée sur la marge dégagée, dont l’expert indique sans être contredit sur ce point que lorsqu’elle est mise en oeuvre, la marge annuelle doit être affectée d’un coefficient multplicateur de 4, alors que M. et M^me X n’ont pas majoré la somme par eux retenue.

En outre, M. et M^me X calculent cette indemnité sur la base du loyer de l’année universitaire 2010-2011, alors qu’il convient de retenir le loyer en vigueur à la date d’effet du congé, comme l’a fait l’expert, et donc le loyer de l’année 2011-2012, étant précisé qu’aucun élément chiffré plus récent n’a été proposé ni au tribunal, ni à la cour.

C’est pourquoi la cour, comme l’a fait le tribunal, retiendra la somme déterminée par l’expert au terme d’un raisonnement justifié et de la prise en considération de la méthode de calcul revendiquée par M. et M^me X, puisqu’il a opéré une moyenne entre les deux méthodes de calcul.

Il a au surplus actualisé ses calculs au vu des comptes de résultat des exercices clos les 31 août 2013

et 2014.

La cour confirmera donc le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 11 900 euros.

— sur l’indemnité d’occupation :

L’expert a proposé de l’évaluer à la somme de 2 200 euros par an sur la base du loyer versé par la société preneuse à M. et M^me X, affecté d’un abattement de 20 % en raison de l’incidence de la précarité de la situation depuis la délivrance du congé.

Il a appréhendé la valeur locative du lot au regard des critères des articles L 145-33 et suivants du code de commerce. M. et M^me X n’ont pas critiqué cette méthode de calcul, mais ont réclamé la fixation de l’indemnité d’occupation au niveau du loyer annuel perçu par la société preneuse.

La cour ne retiendra pas cette proposition dans la mesure où les loyers perçus par la société preneuse comprennent les charges de fonctionnement et d’entretien de l’immeuble que celle-ci doit payer, et confirmera le jugement qui a fixé l’indemnité d’occupation sur la base de la valeur locative de 2 753,20 euros affectée d’un abattement de 20% tenant compte de la précarité du bail depuis la délivrance du congé sans offre de renouvellement, soit 2 200 euros par an.

— sur l’astreinte :

M. et M^me X ne démontrant pas que la société HLE s’oppose à la restitution des lieux, elle sera déboutée de sa demande d’astreinte.

— sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. et M^me X supporteront les entiers dépens ; le jugement sera confirmé en ce qu’il leur a alloué une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; leur réclamation de ce chef devant la cour sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par la société hôtelière du logement étudiant le 26 novembre 2019,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Lyon,

Déboute M. Y X et M^me A X son épouse du surplus de leurs demandes,

Les condamne solidairement aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en auront fait la demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT