N° RG 19/01456 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MG75 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 20 décembre 2018

RG : 15/06125

[…]

Syndicat des copropriétaires SCOP DE L’IMMEUBLE 6-8 RUE DE LA REPUBLIQUE

C/

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 15 Décembre 2020

APPELANTE :

Le Syndicat des Copropriétaires du 6-8 RUE DE LA REPUBLIQUE à NEUVILLE SUR SAONE, représenté par son Syndic la SAS CITYA NEUVILLE sise […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON, toque : 502

INTIMÉ :

M. C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Yves PHILIP DE LABORIE de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T.566

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Mai 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Novembre 2020

Date de mise à disposition : 15 Décembre 2020

Audience tenue par X Y, président, et Florence PAPIN, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, X Y a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— X Y, président

— Florence PAPIN, conseiller

— Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par X Y, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

La copropriété située au […] à Neuville-sur-Saône (Rhône), est composée de quatre immeubles dénommés bâtiment A, bâtiment B, bâtiment C et bâtiment D et d’un lot 10 situé hors bâtiment. Le syndic de la copropriété est la régie CITYA.

M. C Z est propriétaire de quatre lots au sein de cette copropriété à savoir :

— le lot n° 1 constitué d’un local à usage de commerce de 149 m² environ situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, regroupant les 125 millièmes de la quote-part générale et les 357 millièmes de la quote-part du bâtiment A,

— le lot n° 6 composé d’un local à usage de réserve de 43 m² environ situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, regroupant les 32 millièmes de la quote-part générale et les 119 millièmes de la quote-part du bâtiment B,

— le lot n° 7 constitué par un local à usage de commerce de 71 m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment C, totalisant les 54 millièmes de la quote-part générale et les 185 millièmes de la quote-part du bâtiment C,

— le lot n° 10, situé «hors bâtiment» constitué d’une cour couverte avec une cave, d’une superficie de 74 m² totalisant les 31 millièmes de la quote-part générale de l’immeuble.

Le tout était loué à usage de supermarché par l’enseigne Casino, et depuis le 27 novembre 2018 par la Société SABTI 5.

La convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2015 comportait un projet de résolution n°17 visant à autoriser le syndic à procéder à des appels de fonds pour financer des travaux ayant pour objet le changement d’une porte d’entrée de la copropriété avec installation d’un digicode.

Cette porte dessert un couloir, puis des escaliers et enfin la cour du premier étage par laquelle les copropriétaires accèdent à leurs lots situés dans les étages des bâtiments A et C.

Faisant valoir que ces parties communes étaient inaccessibles aux lots lui appartenant et qu’il n’avait jamais possédé les clés de la serrure de ladite porte d’entrée, M. C Z a adressé le 26 février 2015 un courriel à la régie Citya pour demander que les lots dont il est propriétaire soient exclus du financement du coût généré par l’aménagement de ce nouvel élément d’équipement.

Par une réponse du 2 mars 2015, le syndic a refusé de modifier la répartition des charges.

Par un courriel du 10 mars 2015, M. Z a renouvelé ses demandes et soulevé au surplus, la nullité de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété au motif qu’elle était contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par une réponse datée du 12 mars 2015, la régie Citya a indiqué que la modification de la clause de répartition sollicitée serait présentée 'avec son soutien’ à l’assemblée au moment du vote pour l’approbation des comptes.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 17 mars 2015 a voté les résolutions n°17 et 18 portant respectivement approbation des travaux d’installation d’un digicode en remplacement d’une serrure de porte desservant le couloir et les escaliers accédant aux étages des bâtiments A et C et validation des honoraires du syndic pour le suivi technique des travaux. Elle a également voté une résolution n°5 approuvant les comptes de l’exercice 2014.

Par acte du 22 mai 2015, M. Z a assigné le Syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir prononcer la nullité des résolutions 17 et 18 ainsi que celle de la clause de répartition des charges figurant à l’article 19 du règlement de copropriété et, par voie de conséquence, celle de la résolution n°5 portant approbation des comptes.

Par jugement du 20 décembre 2018, le tribunal a :

— déclaré l’article 19 du règlement de copropriété de l’immeuble situé […] à Neuville sur Saône non-écrit,

— prononcé l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale tenue le 17 mars 2015 par l’assemblée générale des copropriétaires l’immeuble situé […] à Neuville sur Saône, comme validant des comptes arrêtés sur la foi d’une clause de répartition annulée,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit ne pas y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Neuville

sur Saône aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 4 décembre 2019, il demande à la cour de :

— réformer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulations des résolutions 17 et 18,

— débouter M. Z de ses demandes,

— condamner M. Z à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusives, la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL Léga-Cité.

Au terme de conclusions notifiées le 2 août 2019, M. Z demande à la cour de :

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […], 69250 Neuville-sur-Saône, de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré non écrit l’article 19 du règlement de copropriété du 30 décembre 1996 et prononcé l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale tenue le 17 mars 2015 et l’infirmer pour le surplus,

— dire que la décision du tribunal de déclarer non écrit l’article 19 du règlement de copropriété du 30 décembre 1996 est rétroactive à la date du 1^er janvier 2014, correspondant au début de l’exercice litigieux,

— prononcer l’annulation des résolutions n° 17 et 18 de l’assemblée générale tenue le 17 mars 2015,

— ordonner une expertise à l’effet d’établir une grille de répartition des charges conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en distinguant entre les différentes catégories de charges, ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires,

— dire qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les copropriétaires,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui verser la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété et de la résolution n° 5 portant approbation des comptes de l’exercice 2014

M. Z fait valoir :

— que la clause de répartition des charges figurant au règlement de copropriété du 30 décembre 1996 manque de précision par rapport aux exigences posées par la loi du 10 juillet 1965 faute de définir les différentes catégories de charges de la copropriété,

— que le règlement de copropriété entretient lui-même une certaine confusion, puisque sa lecture révèle que certaines charges peuvent à la fois être qualifiées de générales et de spéciales, que l’imprécision de cette clause induit nécessairement sa nullité, que la clause de répartition contenue au règlement de copropriété impute aux copropriétaires une participation aux charges entraînées par les

services collectifs et les éléments d’équipements communs uniquement en vertu de leurs tantièmes de propriété, sans considération de leur utilité,

— que les comptes de 2014 révèlent des services collectifs et éléments d’équipement communs ayant entraîné des dépenses,

— que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrite toute stipulation contraire aux dispositions de l’article 10 de ladite loi.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir :

— que le syndicat ne dispose d’aucun élément d’équipement commun ou de services collectifs, d’aucun gardien et d’aucun ascenseur,

— que les frais d’éclairage et d’électricité des parties communes sont des charges générales réparties en fonction des tantièmes de copropriété, et qu’il en va de même pour les frais de nettoyage,

— que M. Z ne peut pas critiquer le règlement qui ne précise pas la répartition des charges d’éléments communs ou de services collectifs qui n’existent pas, puisqu’il n’y a pas de grief,

— que le règlement n’est pas équivoque, puisqu’il est évident qu’il faut considérer que sont générales les charges relatives à toutes les choses communes de la copropriété et spéciales celles afférentes à un seul des quatre bâtiments,

— que le lot n°10 constitue le seul lot qui ne fait pas partie d’un des quatre bâtiments, ainsi que le mentionne le règlement qui ne lui octroie donc aucune quote-part de choses spéciales,

— que même si la cour considère que la répartition des charges au sein du règlement est critiquable, cela ne peut remettre en question la validité de la résolution prise en 2015 au regard du contenu et en application de ce règlement de copropriété,

— que la Cour de cassation a jugé que l’annulation d’une clause de répartition des charges de copropriété n’est pas rétroactive et ne joue que pour l’avenir.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses'.

Selon l’article 43, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1^er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’espèce, l’alinéa 1^er de l’article 19 I du règlement de copropriété est conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il prévoit que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.

D’autre part, le règlement de copropriété comporte un état de répartition des charges qui définit bien les différentes catégories de charges conformément à l’article 1^er du décret du 17 mars 1967.

A supposer qu’il existe une ambiguïté dans la définition des charges générales et des charges spéciales relatives aux bâtiments, celle-ci ne serait pas une cause de nullité de la clause 19 I mais devrait donner lieu à interprétation en cas de difficulté. Toute disposition générale cédant devant une disposition spéciale, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires considère que la couverture, les canalisations, le gros oeuvre, la cage d’escalier et le hall commun des bâtiments A à D relèvent des parties communes spéciales à chaque bâtiment et non des parties communes générales de sorte que le lot 10 de M. Z, situé hors bâtiment, ne supporte aucune desdites charges spéciales.

Par contre, l’alinéa 2 de l’article 19 I dispose qu’à l’exception des dépenses de chauffage, eau chaude, eau froide et électricité qui sont individualisées, les copropriétaires devront participer à l’ensemble des charges de l’immeuble en fonction du montant réel de celles-ci d’une part et des quotités attachées aux parties privatives d’autre part.

Il prévoit donc que la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, qui pourraient être mis en place, est déterminée en fonction des quotités attachées aux parties privatives et non pas en fonction de l’utilité objective que ces services ou éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il convient en conséquence en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 de réputer cette clause non écrite et de procéder à une nouvelle répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces éléments ou équipements présentent pour chaque lot.

M. Z ne saurait prétendre que sont incluses dans les charges de l’exercice 2014 des dépenses relevant de services collectifs ou d’équipements communs et devant être réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot, les dépenses d’électricité, de nettoyage des locaux et de réparations d’entretien constituant des charges générales réparties en fonction des tantièmes de copropriété.

Par contre, un digicode constituant un élément d’équipement commun, il convient de déterminer dans quelle mesure M. Z peut être tenu d’y contribuer. Il est acquis que la porte sur laquelle a été installé le digicode dessert exclusivement les étages des bâtiments A et C et qu’aucun des lots de M. Z n’y a accès de sorte que l’installation d’un digicode est sans utilité pour ses lots. Il convient en conséquence de dire que les lots 1, 6, 7 et 10 ne contribuent à aucune des dépenses relatives à cette installation.

La résolution n°5 portant approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2014 n’ayant pas pour objet de procéder à la répartition des dépenses entre copropriétaires ni pour effet de consacrer ou valider une répartition des charges non conforme aux dispositions du règlement de copropriété,

il n’y a pas lieu de l’annuler, le jugement sera en conséquence réformé sur ce point.

La décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir et ne prend effet qu’à compter de la date à laquelle la décision a acquis l’autorité de la chose jugée en l’espèce la date du prononcé du présent arrêt.

Il n’y a pas lieu à expertise, la cour disposant des éléments lui permettant de procéder à la répartition des charges litigieuses.

Sur la nullité des résolutions 17 et 18 de l’assemblée générale du 17 mars 2015 portant respectivement approbation des travaux d’installation d’un digicode, en remplacement d’une serrure de porte desservant le couloir et les escaliers accédant aux étages des bâtiments A et C, et validation des honoraires du syndic de suivi technique des travaux

M. Z fait valoir :

— que le tribunal a méconnu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et les obligations de mise en concurrence des entreprises diligentées pour la réalisation de travaux en rejetant cette demande d’annulation,

— que la résolution n°17 aurait dû concerner limitativement les seuls propriétaires ayant l’utilité d’accéder à ces parties communes,

— que l’installation du digicode relevait davantage d’un confort pratique, par comparaison à l’utilisation d’une clé dans une serrure, plus que d’une volonté sécuritaire, la serrure en place assurant déjà l’entière sécurité des parties communes,

— que la Cour de Cassation raisonne au cas par cas et les charges relatives au digicode, qui constitue naturellement un élément d’équipement et non une partie commune, sont qualifiées de générales ou spéciales suivant qu’elles sont utiles ou non à l’ensemble des copropriétaires,

— qu’il n’a jamais possédé les clés de la porte d’entrée objet des travaux, laquelle dessert en outre un couloir et des escaliers qui sont autant de parties communes qui génèrent des charges d’électricité ou de nettoyage qui ne doivent en aucune manière être répercutée sur les lots de l’intimé qui n’y accède pas,

— que la résolution encourt d’autant plus la nullité qu’elle autorise à tort le syndic pour financer les travaux à procéder à des appels de fonds prévisionnels par tiers les 1^er juillet, 1^er octobre 2015 et 1^er janvier 2016, alors même que les devis pour la mise en place du digicode annexés à la convocation étaient si peu détaillés qu’il avait été demandé aux copropriétaires d’en fournir d’autres,

— que les deux devis annexés à la convocation qui n’explicitaient pas clairement le coût du raccordement des gâches électriques, étant rappelé que jusqu’alors il s’agissait d’une porte d’entrée disposant d’une serrure manuelle avec clé,

— que le syndicat des copropriétaires n’a jamais pu, en première instance, démontrer avoir consulté le conseil syndical, ni avoir mis valablement en concurrence les entreprises, alors que l’assemblée générale ordinaire du 11 mai 2011 a fixé à 500 € TTC le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical était obligatoire ainsi que la mise en concurrence des prestataires.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir :

— que la jurisprudence a rappelé que le digicode constitue une charge générale relevant de l’article 10

al 2, donc une partie commune et non un élément d’équipement, en soulignant que cet ouvrage participe à la conservation des parties communes,

— que la cour de cassation a confirmé le principe que les dépenses relatives à l’entretien des interphones ou des systèmes de surveillance sont réparties indépendamment de toute notion d’utilité, en fonction des tantièmes de copropriété,

— qu’il est indifférent que le lot de copropriété ne soit pas directement bénéficiaire de l’installation,

— que les devis ont bien été joints à la convocation,

— qu’en tout état de cause, l’assemblée des copropriétaires n’a pas visé un devis mais a finalement adopté un montant d’enveloppe de travaux, à hauteur de 1 500 €, avant de demander d’autres devis dans ce cadre, que le syndicat a effectué une mise en concurrence et que le conseil syndical a donné son accord.

Les résolutions 17 et 18 votant les travaux d’installation d’un digicode et les honoraires de suivi des travaux n’ont pas pour objet de procéder à la répartition des dépenses votées entre les copropriétaires ni pour effet de consacrer ou valider une répartition qui ne serait pas conforme au règlement de copropriété de sorte que l’absence d’utilité de l’installation litigieuse pour les lots de M. Z ne saurait constituer un motif de nullité desdites résolutions.

Il résulte des annexes à la convocation de l’assemblée générale que deux devis de réfection de la porte d’entrée ont été soumis à l’assemblée générale dont un émanant de la société de Rénovation immobilière et comportant le détail du coût de l’installation d’un digicode.

Le syndicat des copropriétaires justifie qu’un deuxième devis d’installation d’un digicode a bien été sollicité et que le devis émis par une société ADEM le 3 mars 2015 a bien été soumis au conseil syndical qui l’a retenu, étant relevé que son montant soit 875,93 € TTC était largement inférieur au budget maximum de 1 500 € arrêté par l’assemblée générale et inférieur à celui de la société de Rénovation Immobilière, première entreprise consultée. Il a donc bien été procédé à une mise en concurrence et l’accord du conseil syndical a été régulièrement sollicité de sorte que les résolutions litigieuses n’encourent pas la nullité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que si le demandeur a agi dans l’intention de nuire, de mauvaise foi ou encore avec une légèreté blâmable.

En l’espèce, M. Z, dont la demande a partiellement prospéré, n’a pas excédé la défense de ses droits de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

M. C Z qui succombe à titre principal supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. C Z de sa demande d’annulation des résolutions n°17 et 18 de l’assemblée générale tenue le 17 mars 2015 ;

Le réforme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. C Z de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale tenue le 17 mars 2015 ;

Déclare non écrite à compter du prononcé du présent arrêt la clause édictée à l’alinéa 3 de l’article 19 I du règlement de copropriété ainsi reproduite :

'à l’exception des charges ci-dessus indiquées, les copropriétaires devront participer à l’ensemble des charges de l’immeuble en fonction du montant réel de celles-ci d’une part et des quotités attachées aux parties privatives d’autre part.' ;

Dit que, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires devront participer aux charge entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun s’il en existe, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ;

Dit que le digicode installé sur la porte d’accès aux étages des bâtiments A et C constitue un élément d’équipement commun et que les frais relatifs à cette installation sont supportés par les seuls copropriétaires qui ont un accès à leurs lots par la porte équipée de ce dispositif ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. C Z aux dépens ;

Autorisé la SELARL Léga-Cité, avocat, à recouvrer directement à son encontre les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE