N° RG 19/04905 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MPKJ Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE

Au fond du 28 mai 2019

RG : 17/03637

X

I

C/

Y

K

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 23 Novembre 2021

APPELANTS :

M. G X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Solène THOMASSIN, avocat au barreau d’AIN, toque : 75

M^me H I épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Solène THOMASSIN, avocat au barreau d’AIN, toque : 75

INTIMÉS :

M. A-P Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assisté de la SELARL L.ROBERT ET ASSOCIES, avocats au barreau de l’AIN

M^me J K épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON, toque : 475

Assistée de la SELARL L.ROBERT ET ASSOCIES, avocats au barreau de l’AIN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Janvier 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Octobre 2021

Date de mise à disposition : 23 Novembre 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— L M, conseiller

— Marie CHATELAIN, conseiller

assistés pendant les débats de Priscillia CANU, greffier

A l’audience, L M a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte authentique des 16 et 22 juin 2017 dressé par Maître N O, notaire associé à Z, M. A-P Y et M^me Q K épouse Y ont consenti à M. G X et M^me H I épouse X une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier avec cour intérieure, composé de six appartements, de combles aménageables, d’un local commercial, de huit caves et d’un garage extérieur, situé 13 rue Joseph Bertola à Bellegarde-sur-Valserine, au prix de 480 000 euros.

Cette promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 29 septembre 2017.

Le prix devant être payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers, la promesse de vente comportait, conformément aux dispositions des articles L. 313-40 et L. 313-41 du code de la consommation, une condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s).

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 septembre 2017, Maître T U, notaire de M. et M^me Y, a mis en demeure M. et M^me X de justifier de l’obtention de leur prêt ou du refus de celui-ci dans les huit jours, à défaut de quoi la condition sera censée défaillie et l’avant-contrat sera caduc de plein droit, sans autre formalité. Elle leur précisait qu’elle conserverait l’indemnité d’immobilisation versée jusqu’à la justification de l’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, le vendeur se réservant le droit, ainsi que la promesse de vente l’y autorise si ces justificatifs ne lui étaient pas apportés, de demander le versement du surplus de l’indemnité d’immobilisation soit 46 500 euros, le cas échéant par voie judiciaire.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception posté le 10 octobre 2017, les époux X ont communiqué à M. Y, une attestation de refus établie le 30 août 2017 par M^me D de la SAS Partners Finances, rédigée dans ces termes : 'Je certifie par la présente avoir des refus de la part de nos partenaires bancaires concernant le projet de M. X G concernant un financement de 700 000 € à 1,9% maximum sur 25 ans.'

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 octobre 2017, Maître U, notaire, a informé M. et M^me Y qu’en l’absence de justificatifs démontrant que la condition suspensive de prêt a défailli selon les modalités prévues, la somme de 1 500 euros ne pourra lui être restituée, et lui a demandé le versement de la somme de 46 500 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 novembre 2017, l’avocat de M. et M^me Y a mis M. et M^me X en demeure de lui transmettre, sous huit jours, l’intégralité des justificatifs de leurs dépôts de demandes de prêts devant tout établissement bancaire de leur choix et de justifier des refus obtenus, leur précisant que le document, remis au notaire, établi sans entête par un courtier Partners Finances n’a aucune valeur juridique, et les a informés qu’à défaut de s’exécuter dans le délai imparti, il a reçu mandat d’engager à leur encontre une action judiciaire aux fins de poursuivre la vente forcée de l’immeuble à leur bénéfice et, à défaut, d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 48 000 euros.

Par courrier du 28 novembre 2017, M. et M^me X ont communiqué au conseil des époux Y une attestation de refus de demande de prêt du Crédit mutuel datée du 20 septembre 2017.

Par acte d’huissier du 26 décembre 2017, M. et M^me Y ont assigné M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en exécution forcée de la vente, et subsidiairement, en condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a :

— ordonné l’exécution forcée de la vente dans les conditions du compromis des 16 et 22 juin 2017 dressé par Maître O, notaire associé à la SCP V-W-U à Z,

— condamné M. et M^me X à faire régulariser la vente par acte authentique en l’étude de la SCP V-W-U, notaire à Z, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, faute de quoi la décision tiendra lieu d’acte de vente au profit de M. et M^me Y,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. et M^me Y le solde du prix de vente,

— débouté M. et M^me X de leur demande de communication de pièces,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à assortir la décision de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 11 juillet 2019, les époux X ont interjeté appel de l’ensemble des chefs de jugement à l’exception de celui ayant trait à l’exécution provisoire.

Au terme de conclusions notifiées le 19 octobre 2020, M. et M^me X demandent à la cour de :

— réformer dans son intégralité le jugement rendu le 28 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse,

— dire que l’exécution forcée engendrerait une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier,

En tout état de cause,

— dire que l’exécution est impossible,

— débouter M. et M^me Y de toutes leurs demandes,

— condamner M. et M^me Y à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils font essentiellement valoir qu’ils ont accompli toutes les diligences requises dans le délai imparti ; qu’ils n’ont en rien empêché la réalisation de la condition suspensive mais, au contraire, tout mis en oeuvre pour obtenir le financement. Ils ajoutent que les époux Y n’ont entamé aucune démarche auprès d’eux avant le courrier de leur notaire en date du 29 septembre 2017 de sorte que les démarches qu’ils ont accomplies jusque là demeuraient valables et ne pouvaient souffrir d’aucune sanction ; qu’ils ont respecté la mise en demeure qui leur a été adressée. Ils soutiennent que c’est à tort que le premier juge a considéré que la vente était parfaite.

Ils précisent avoir notamment déposé une demande de prêts auprès de leur banque, le Crédit Mutuel qui après étude approfondie leur a fait savoir par courrier du 20 septembre 2017 qu’elle ne pouvait donner une suite favorable à leur demande, et avoir également obtenu des réponses négatives du Crédit foncier le 10 juillet 2017, de la SAS Partners finances le 30 août 2017 et du cabinet Oz invest, courtier, les 30 août et 14 septembre 2017. Ils expliquent que leur demande de financement à hauteur de 950 000 euros auprès du Crédit Mutuel tient compte des devis de travaux qu’ils ont sollicités.

Ils ajoutent que l’exécution en nature décidée par le premier juge est non seulement disproportionnée et très excessive, mais également impossible à exécuter. Ils mettent en avant qu’ils rencontrent de graves difficultés financières, sont endettés et ont déposé un dossier de surendettement le 2 juillet 2020 qui a été déclaré recevable le 29 septembre 2020 ; qu’ils ont deux enfants ; qu’au moment de la signature de la promesse, M. X était salarié en Suisse mais que sa situation s’est gravement détériorée depuis ; qu’il a créé son entreprise qui dégage peu voire aucun bénéfice, la crise sanitaire n’ayant fait que creuser un peu plus le déficit ; que M^me X travaille pour subvenir aux besoins de la famille mais que la situation est très compliquée.

Ils disent ne pas comprendre pourquoi les époux Y n’ont pas remis en vente leur bien.

Au terme de conclusions notifiées le 16 décembre 2020, M. et M^me Y demandent à la cour, au visa des articles 1304-3 alinéa 1er, 1121, 1103, 1104, 1231-5 et 1589 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en ce qu’il a : ordonné l’exécution forcée de la vente dans les conditions du compromis des 16 et 22 juin 2017 dressé par Maître O, notaire associé à la SCP V-W-U à Z ; 'condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. et M^me Y le solde du prix de vente, à savoir, en réalité la totalité du prix de 480 000 euros ; débouté M. et M^me X de leur demande de communication de pièces, prétention abandonnée en appel’ ; condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné solidairement M. et M^me X aux dépens,

Y ajoutant,

— condamner M. et M^me X à faire régulariser par acte authentique en l’étude de la SCP V-W-U, notaires à Z, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, faute de quoi celui-ci tiendra lieu d’acte de vente au profit de M. et M^me Y,

A titre subsidiaire, si l’exécution forcée de la vente n’était pas confirmée,

— condamner solidairement M. et M^me X à leur régler la somme de 48 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2017,

En tout état de cause,

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement M. et M^me X à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner solidairement M. et M^me X aux entiers dépens d’appel.

Ils font valoir que M. et M^me X n’ont justifié, avant le 31 août 2017, ni de dépôts de demandes de prêts répondant aux conditions prévues par la promesse synallagmatique de vente, ni des refus essuyés ; qu’ils ont été sommés d’en justifier par deux mises en demeure des 29 septembre et 21 novembre 2017 restées sans effet ; qu’en réalité ils ont fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, ont choisi de se rétracter pour convenance personnelle et plus probablement au vu des travaux à réaliser à la suite de l’incendie d’un des appartements, et ont tenté a posteriori de se justifier par la production de refus bancaires ; qu’ils sont de mauvaise foi ; qu’ils avaient obtenu un accord de principe de la Société Partners finances le 24 mai 2017 ainsi que, à la même date, de la société Oz invest pour un financement de 700 000 euros sur une durée de 25 ans ; que c’est sur cette

base qu’ils ont fait inscrire à la promesse de vente la condition suspensive de prêt ; qu’entre-temps l’appartement du 3ème étage ayant été incendié, M. et M^me X ont demandé des devis pour la rénovation complète de cet appartement et, l’opération étant moins lucrative, ont tenté de faire échec à la promesse synallagmatique de vente en faisant établir des attestations de refus bancaires pour les besoins de la cause.

Ils soutiennent que la condition suspensive étant remplie, la promesse de vente vaut vente, les parties étant convenues de la chose et du prix et que les pièces communiquées par M. et M^me X ne peuvent faire obstacle à l’exécution forcée de la vente conformément à la loi des parties.

Ils ajoutent que le moyen soulevé pour la première fois en cause d’appel tiré de la disproportion ou de l’impossibilité de l’article 1221 du code civil, est inopérant et purement artificiel.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que M. et M^me E ne justifiant ni d’une demande ni d’un refus de prêt sollicité dans les conditions de la promesse, cette dernière est caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive, et ce par la faute des bénéficiaires ; que ces derniers ne développent aucun moyen de défense particulier ; qu’il convient d’appliquer les dispositions contractuelles relatives à l’indemnité forfaitaire ; que cette indemnité a été stipulée dans un but comminatoire en cas d’inexécution du contrat ; qu’il s’agit d’une clause pénale ; que conformément à l’article 1231-5 du code civil, il ne peut leur être alloué une somme plus forte ou moindre que celle de 48 000 euros fixée par les parties ; qu’en conséquence et conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, M. et M^me X doivent être condamnés à leur régler la somme de 48 000 euros.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande principale en exécution forcée de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat conclu entre M. et M^me Y et M. et M^me X consiste en une promesse unilatérale de vente, et non pas en une promesse synallagmatique de vente.

L’acte notarié du 16 juin 2017 l’indique expressément en page 3 dans la partie intitulée 'Objet du contrat’ où il est en outre précisé que le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir le bien et que le bénéficiaire accepte la promesse de vente en tant que promesse mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation. Cela ressort également des dispositions de l’acte relatives à la 'force exécutoire de la promesse’ figurant en pages 4 et 5 selon lesquelles : 'Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil …'. De plus l’acte prévoit expressément en page 4, que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique soit par la 'levée d’option faite par le bénéficiaire dans le délai'.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt figurant dans la promesse litigieuse est rédigée ainsi :

'Qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d’application de l’article L 313-1 du Code de la consommation.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

Organisme prêteur : tous organismes

Montant maximum de la somme empruntée :SEPT CENT MILLE EUROS (700.000,00 EUR).

Durée de remboursement : 25 ans.

Taux nominal d’intérêt maximum :1,9 % l’an (hors assurances).

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les BIENS ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 31 août 2017 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE.

Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :

ll n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de I’assurance décès-invalidité.

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché I’accomplissement '

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après

élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFlCIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT….'

Il ressort des éléments du dossier que M. et M^me X ne se sont pas prévalus du refus de leur(s) demande(s) de prêt(s) avant la date du 31 août 2017.

Après mise en demeure datée du 30 septembre 2017 dont l’accusé de réception n’est pas communiqué, M. et M^me X ont adressé par lettre recommandée postée le 10 octobre 2017, une attestation du 30 août 2017 de la SAS Partners finances, courtier, selon laquelle tous ses partenaires bancaires ont refusé le financement du projet d’acquisition aux conditions fixées au contrat (700 000 euros sur 25 ans au taux de 1,9%).

Une demande de prêt peut utilement être déposée auprès d’un courtier. Mais, comme le soulèvent à juste titre M. et M^me Y, l’acceptation ou le refus du financement ne peut pas émaner d’un simple intermédiaire. La clause elle-même prévoyait que l’offre devait être obtenue de tous organismes prêteurs. Cette attestation du courtier est donc insuffisante pour justifier d’un refus de prêt(s).

L’accord de principe dont fait état Partners finances dans un courriel du 24 mai 2017 est inopérant. Un simple accord de principe ne permet en effet pas de considérer que la condition suspensive est réalisée, étant relevé qu’en tout état de cause, cet accord de principe mis en avant par M. et M^me Y est antérieur à la signature de la promesse et qu’il n’est pas donné aux même conditions que celles prévues à la promesse notamment de taux et de durée (2,60 % sur 20 ans). Il ne ressort pas du mail de M^me F du 24 mai 2017, que le Crédit foncier avait donné un accord de principe sur l’octroi d’un prêt conforme aux dispositions contractuelles ne serait ce que compte tenu de l’emploi du conditionnel et de l’absence de mention du taux ; dans tous les cas, à supposer que ce soit le cas, un tel accord de principe ne permettrait pas de considérer que la condition suspensive est réalisée.

La condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts ne s’est donc pas réalisée.

La caducité de la promesse de vente est donc intervenue de plein droit.

En conséquence, M. et M^me Y ne sont pas fondés à poursuivre l’exécution forcée de la vente.

Aussi convient-il, sans même avoir à rentrer plus avant dans le détail de l’argumentation des parties, d’infirmer le jugement de ce chef et de débouter M. et M^me Y de leur demande tendant à ordonner l’exécution forcée de la vente.

Sur la demande subsidiaire en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’acte prévoit au titre de l’indemnité d’immobilisation :

'1. Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE

Les PARTIES ont convenu du versement de la somme de 48 000 €.

Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 26 juin 2017, à la

comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont les suivantes (…) la somme de 1 500 €. Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente et en tout état de cause dans le cas où les conditions suspensives de la présente promesse seraient réalisées et que le BENEFICIAIRE ne souhaiterait plus acquérir les biens immobiliers dont s’agit.

2. Nature de ce versement

La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes…

3 Sort de ce versement

La somme ci dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes…'.

Il n’est pas contesté que la somme de 1 500 euros a été versée à la comptabilité du notaire.

Ainsi qu’il a été vu, la condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) n’a pas été réalisée. De sorte que même si avant l’expiration du délai d’option le bénéficiaire a fait savoir qu’il ne souhaitait plus acquérir le bien, le solde de l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.

Aux termes de l’acte notarié signé par les parties et plus précisément de la clause suspensive d’obtention d’un prêt contenue dans cet acte, la question de savoir si le bénéficiaire a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait, ne se pose qu’en ce qui concerne la restitution de ce qui a été versé au titre de l’indemnité d’immobilisation, question dont la cour n’est pas saisie puisqu’aucune demande de restitution de la somme de 1 500 euros n’a été formée.

En conséquence, M. et M^me Y ne sont pas fondés à demander la condamnation de M. et M^me X à leur verser la somme de 48 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et ce à double titre. D’une part car une partie de cette somme a d’ores et déjà été versée et, d’autre part, car le solde n’est pas dü.

Ils doivent être déboutés de cette demande.

Sur les autres demandes

Compte tenu du sort réservé aux demandes de M. et M^me Y, il n’y a pas lieu d’examiner celles de la partie adverse fondées sur le caractère disproportionné de l’exécution forcée.

M. et M^me Y doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne solidairement M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne également, solidairement aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT