N° RG 18/05376 – N° Portalis DBVX-V-B7C-L223

Décision du

Tribunal d’Instance de lyon

Au fond

du 29 juin 2018

RG :

ch n°

E

C/

X

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 09 Février 2021

APPELANTE :

M^me D E

[…]

FRANCHEVILLE

Représentée par M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

INTIMES :

M^me F X

[…]

[…]

M. G Z

[…]

[…]

Représentés par M^e Géraldine DUSSERRE-ALLUIS, avocat au barreau de LYON, toque : 955

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Juin 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 Janvier 2021

Date de mise à disposition : 09 Février 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— L M-N, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, L M-N a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par L M-N, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

ÉLÉMENTS DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2012, D E a donné en location à F X et G Z un appartement situé dans une copropriété construite en 1970, la « […] » à […].

Quelques jours après la prise d’effet du contrat le 15 novembre 2012, et de l’état des lieux, les locataires adressaient le 25 novembre 2012 une lettre recommandé avec accusé de réception à D E pour signaler un certain nombre de désordres constatés dans l’appartement, et pour demander lui d’y remédier.

Par acte d’huissier délivré le 17 janvier 2018, les consorts X-Z on fait assigner D E devant le tribunal d’instance de Lyon aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser les travaux de réparation et de mise en conformité s’agissant de la plomberie, des installations électriques, des menuiseries et stores , des parquets, et ce dans en délai de 1 mois sous astreinte de 40 € par jour de retard, et à défaut la désignation d’un administrateur séquestre judiciaire chargé de recevoir les loyers jusqu’à complète exécution des travaux de conformité.

Ils ont sollicité en outre la condamnation de D E à leur verser différentes sommes au titre des préjudices subis.

Les consorts X-Z ont fait état, à l’appui de leurs demandes, notamment d’un constat d’huissier et ont présenté des devis correspondant aux travaux à réaliser.

Ils ont souligné par ailleurs que les diagnostics de performance énergétique ne leur ont jamais été remis et ont insisté sur la mauvaise foi de la bailleresse qui malgré de nombreuses tentatives de conciliation amiable n’a jamais fait exécuter les travaux réclamés.

En réponse, D E a demandé au tribunal de rejeter les demandes et de surseoir à statuer jusqu’à la désignation d’un homme de l’art pour constater l’état du logement faisant valoir par ailleurs que le logement a été loué en bon état et que les dégradations évoquées résultent d’un usage anormal du bien par les locataires.

Par jugement contradictoire du 29 juin 2018, le tribunal d’instance de Lyon a :

— débouté D E de sa demande de désignation d’un homme de l’art pour constater l’état du logement,

— constaté que D E a fait procéder au remplacement du compteur électrique du logement loué,

— dit que D E devait faire réaliser les travaux de remplacement des menuiseries de la cuisine, du séjour et d’une des deux chambres,

— dit que D E devait faire réaliser ces travaux dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, avec astreinte provisoire de 10 € par jour de retard,

— réservé la liquidation de l’astreinte,

— débouté les locataires de leur demande de remplacement des installations sanitaires, du store-banne du balcon et de la réfection des parquets,

— condamné D E à verser à F X et G Z la somme de 1.000 € au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté F X et G Z du surplus de leurs demandes indemnitaires,

— condamné D E à verser à F X et G Z la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal s’estimant suffisamment éclairé par les pièces produites, a retenu l’état de vétusté des menuiseries au regard des descriptions faites et photographies prises par l’huissier intervenu en 2017 et par la société Mfc dans son devis.

Il a considéré que la présence des stores n’était pas prévue au contrat, que la preuve de l’état de vétusté de la plomberie n’était pas suffisamment établie et que l’état de dégradation apparent du parquet avait été accepté par les locataires lors de leur arrivée dans les lieux.

Il a retenu l’existence du préjudice de jouissance au regard du fait que D E a tardé à mettre au norme l’installation électrique

Par déclaration d’appel enregistrée par voie électronique le 20 juillet 2018, D E a fait appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 janvier 2019,

D E demande à la Cour :

• de constater qu’il n’est pas démontré que les désordres invoqués proviendraient d’équipements anormaux devant être remplacés par le bailleur,

• de constater qu’il n’est pas examiné l’entretien desdits équipements, étant observé qu’il n’est pas démontré le moindre élément sur cet entretien par les locataires,

• de constater qu’elle est placée dans une situation d’inégalité des armes ne pouvant pas apporter une contradiction sur une base objective aux griefs n’ayant pas accès au logement,

• de constater que lors de l’état des lieux d’entreprise, dernière fois où il y a eu une situation contradictoire, le bien était en bon état,

• de dire et juger que l’obligation mise à sa charge et dont appel, n’est pas justifiée,

• de réformer le jugement sur ce point.

Statuant à nouveau,

Avant dire droit :

• de prendre acte qu’elle propose de solliciter un menuiser, homme de l’art, afin de faire constater contradictoirement la situation, la désignation d’un expert apparaissant disproportionné, l’homme de l’art ayant pour mission de décrire les désordres et les travaux à entreprendre le cas échéant, de dire si ces désordres lui apparaissent provenir d’équipements hors d’usage ou si cela résulte d’un usage anormal et d’un défaut d’entretien,

• de l’autoriser elle ou son mandataire à pénétrer dans le logement avec un professionnel de l’immobilier afin de procéder aux constatations en rapport avec le litige.

Au fond, D E demande à la Cour :

• de prendre acte qu’elle s’est déjà expliquée sans être contredite devant le conciliateur,

• de constater que l’ensemble des griefs résultent d’un défaut d’entretien, de dégradations,

• de débouter les consorts X et Z,

• de la mettre hors de cause.

Sur le congé au locataire et les demandes relatives à l’indemnisation au préjudice subi pour les dégradations subies :

• de surseoir à statuer dans l’attente de la visite contradictoire de l’appartement,

• de surseoir à statuer sur les demandes de dommages et intérêts pour le préjudice résultant des dégradations causées par les locataires

• de dire et juger en tout état de cause qu’il ne peut être fixé une astreinte sans avoir préalablement un constat de l’état du logement et un avis circonstancié d’un homme de l’art sur les points litigieux.

Et, en tout état de cause :

• de condamner les consorts X et Z à lui payer la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, F X et G Z aux termes de conclusions d’appel incident transmise part voie électronique le 18 décembre 2020, demandent à la Cour :

*de confirmer le jugement en ce qu’il a :

• débouté D E de sa demande de désignation d’un homme de l’art pour faire

• constater l’état du logement, dit que D E est tenue de faire réaliser les travaux de remplacement des menuiseries de la cuisine, du séjour et d’une des chambres, dans un délai de 4 mois, sous astreinte de 10 € par jour de retard en se réservant la liquidation de l’astreinte,

• condamné D E à leur verser la somme de 1.000 € en réparation du préjudice de jouissance, ainsi que 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

*de réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes relatives au remplacement des installations sanitaires, du store banne et de la réfection des parquets du fait de leur vétusté.

Dans tous les cas :

• de rejeter l’intégralité des demandes formulées par D E,

• de condamner D E à leur payer 2.000 € au titre de l’ article 700 du code de procédure civile,

• de condamner D E aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 juin 2019.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 4 février 2020 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience de plaidoiries du 6 janvier 2021 pour cause de grève des avocats.

A l’audience, les parties ont fait leurs observations et déposé leurs dossiers respectifs.

MOTIFS

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement d’habitation décent.

L’article 1720 du même code précise que le bien doit être délivré en bon état et que le bailleur doit, pendant toute la durée du bail, faire les réparations nécessaires autres que locatives.

L’article 1721 du même code dispose : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser »

Un état des lieux contradictoire constitue un commencement de preuve au sens de l’article 1247 du code civil (1362 nouveau du même code) et il peut être complété par tout autre élément pertinent,

En l’espèce :

Sur l’intervention d’un tiers aux fins de constats

La demande présentée par D E relative à l’intervention d’un « homme de l’art », qui ne serait pas un expert, pour constater l’état de l’appartement, n’apparaît nullement nécessaire,

En effet, a été versé en procédure par les deux parties, un ensemble de pièces qui éclairent suffisamment le tribunal sur l’état du logement en cause (contrat de bail du 10 novembre 2020, état des lieux d’entrée, courriers du 25 novembre 2012 et du 29 juin 2017 d’F X et G Z, échanges mails entre ces derniers et le conciliateur, procès-verbal de constat de A

K, huissier de justice en date du 11 avril 2017 avec photographies, devis de la SAS Mfc, devis de la société Bf Diffusion, devis de la société Fermetures du Lyonnais Ouest, devis de la société Kf Katia, courrier du 22 novembre 2017 d’F X à Madame B, procès verbal de constat d’J C, huissier de justice, en date du 25 juillet 2012),

Par ailleurs, il convient de relever que D E avait toute faculté de s’entendre avec les locataires pour faire intervenir des artisans de son choix afin d’établir des devis.

En conséquence il y a lieu de confirmer la décision du tribunal rejetant la demande de D E portant sur la désignation d’un homme de l’art aux fins de constater l’état du logement.

Sur les travaux de remplacement des menuiseries de la cuisine, du séjour et d’une des chambres

Si l’état des lieux (non daté mais signé selon les parties en novembre 2012) ne décrit nullement l’état des menuiseries des différentes pièces, il convient de relever que dès le 25 novembre 2012, soit 15 jours après la signature du contrat de bail, F X et G Z adressaient à D E une lettre recommandée avec accusé de réception, pour décrire l’état de vétusté de certains des éléments comportant des éléments en bois.

Maître J C huissier de justice avait auparavant constaté, à la requête de D E, et par procès-verbal du 25 juillet 2012 dressé à l’occasion de l’état des lieux des locataires précédents, que le montant en bois des deux portes vitrées de la salle de séjour comportait une fissure.

Par procès-verbal du 11 avril 2017, soit 5 années plus tard, après plusieurs courriers des locataires adressés à D E, et après vaine intervention d’un conciliateur, un autre huissier de justice, Maître A K, a constaté à la demande des locataires :

• qu’au niveau de la cuisine : le châssis en bois ancien de la porte fenêtre était voilé, avec un défaut d’étanchéité et que des points de fixation de gonds détachés étaient apparents,

• qu’au niveau de la salle de séjour : les deux portes-fenêtres comportaient également un châssis de bois ancien, qu’elles s’ouvraient difficilement, qu’elles n’étaient pas étanches,

• qu’au niveau de la deuxième chambre d’enfant, la fenêtre ancienne en bois à deux vantaux n’était pas étanche à l’air (photographies à l’appui).

Par ailleurs, le document intitulé devis émanant de la société Mfc et daté du 26 juin 2017 mentionne que les portes fenêtres et fenêtres sont vétustes, qu’il s’agit de menuiseries en bois faites donc de matériaux vivants et qu’elles présentent des déformations importantes compte tenu de leur âge.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que l’état de dégradation des menuiseries résulte de leur vétusté et non pas d’un usage anormal et d’un défaut d’entretien imputable aux locataires.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré obligeant D E de faire réaliser les travaux de remplacement des menuiseries de la cuisine, du séjour et de la chambre.

Il y a lieu d’y ajouter également que ces travaux seront réalisés dans un délai de 4 mois à compter de la présente décision de la Cour, sous astreinte provisoire de 10 € par jour de retard et de dire qu’il n’y a pas lieu à réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur le remplacement des installations sanitaires, du store-banne et de la réfection des parquet

• S’agissant de la demande relative au remplacement des installations sanitaires

Les consorts X Z présentent une attestation en date du 18 octobre 2018 émanant de la société Rosa entreprise de plomberie, attestation aux termes de laquelle le gérant indique avoir constaté : « la vétusté de la colonnette robinetterie de la salle de bains et sur vidage évier siphon lave vaisselle ».

Il convient de constater en premier lieu que ce constat du professionnel ne concerne pas l’ensemble des installations sanitaires de l’appartement mais est limité à la colonnette de robinetterie de la salle de bains et le vidage d’évier siphon lave vaisselle.

Cet état qualifié de vétusté par le professionnel précité, n’a nullement été relevé par Maître C, huissier de justice mandaté par D E pour établir le constats des lieux lors de la sortie des locataires précédents (procès-verbal le 25 juillet 2012).

F X, n’a nullement signalé ce fait dans le courrier adressé à D E le 25 novembre 2012.

Maître K, huissier de justice mandaté par F X et G Z n’a nullement évoqué dans son procès-verbal du 11 avril 2017 l’état de vétusté des installations, relevant uniquement des traces de corrosion sur le robinet de la baignoire et sur le siphon de la cuisine réparé au moyen de bandes adhésives, sans plus de précisions quant à l’origine de ces traces.

Il n’est donc pas établi que la corrosion soit due à la vétusté des installations, l’oxydation pouvant également provenir d’un défaut d’entretien des locataires.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la décision du tribunal déboutant F X et G Z de leur demande relative au remplacement des installations sanitaires.

• S’agissant de la demande de remplacement du store-banne

Le contrat de bail mentionne expressément « qu’il n’y aura aucun store sur le balcon et aucun ne sera prévu coté est chambre et séjour »,

En signant dans ces conditions le contrat de bail, les locataires étaient d’accord pour prendre en l’état l’appartement.

En conséquence il y a lieu de confirmer la décision du tribunal déboutant F X et G Z de leur demande relative au remplacement du store-banne.

• S’agissant de la demande de la réfection du parquet

Il y a lieu de relever qu’F X et G Z ont accepté cette situation apparente en prenant possession des lieux en l’état.

Il n’est pas démontré que l’état dégradé de ce parquet ait fait obstacle à la jouissance paisible des lieux.

Il y a lieu dans ces conditions de confirmer la décision du tribunal qui déboute F X et G Z de leur demande de réfection du parquet.

Sur le préjudice de jouissance

Les défectuosités relatives aux menuiseries ont été signalées par les locataires dès le 25 novembre 2012 par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à D E.

L’existence d’une fissure était déjà mentionnée dans le procès-verbal du 25 juillet 2012 établi par de

Maître C huissier de justice à l’occasion du départ du précédent locataire.

Les défectuosités relatives aux menuiseries ont été également soulignées dans le procès-verbal de constat de Maître A K établi 5 années plus tard et qui concluait à l’existence d’un problème d’étanchéité.

Ce défaut d’étanchéité n’a pu que provoquer un déficit de température que les locataires ont dû avoir à gérer pendant toutes ces années.

D E était parfaitement informée de la difficulté depuis 2012,

Dès lors, le préjudice de jouissance apparaît établi et il y a lieu de confirmer la décision du tribunal condamnant D E à indemniser F X et G Z à hauteur de 1.000 € de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie tenue aux dépens est condamnée à verser à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient alors compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, qu’il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu au regard de l’équité et des circonstances de l’affaire, D E ayant succombé en son action tant en première instance qu’en appel :

• de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté D E de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné D E à verser à F X et G Z la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant :

• de débouter D E qui succombe en appel, de sa demande présentée à hauteur d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• de condamner à hauteur d’appel, D E à verser à la F X et G Z la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de confirmer le jugement de première instance sur les dépens et de condamner D E partie perdante tant en première instance qu’en appel, aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il rejette la demande de D E visant à la désignation d’un homme de l’art afin de constater l’état du logement,

Confirme le jugement déféré obligeant D E de faire réaliser les travaux de remplacement des menuiseries de la cuisine, du séjour et de la chambre,

Infirme partiellement le jugement déféré sur le point de départ de la réalisation de ces travaux de remplacement des menuiseries de la cuisine, du séjour et de la chambre, et sur la liquidation de l’astreinte.

Et statuant de nouveau sur ce chef :

Dit que les travaux devront être réalisés dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu à réserver l’astreinte,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il déboute F X et G Z de leur demande relative au remplacement des installations sanitaires, du store-banne du balcon et de la réfection du parquet,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il condamne D E à verser à F X et G Z la somme de 1.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il déboute D E de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il condamne D E à verser à F X et G Z la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

Condamne à hauteur d’appel, D E à verser à F X et G Z la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne D E aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT