N° RG 19/04346 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MN6M Décision du

Tribunal de Grande Instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE

Au fond du 09 mai 2019

RG : 17/00607

Z

C/

F-G

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 16 Mars 2021

APPELANT :

M^e D Z notaire associé de la SCP Patrick LEIMACHER – Yves DORMOY – D Z, titulaire d’un office notarial

[…]

[…]

Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719

INTIMÉS :

M^me E H I F-G épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne CHAURAND, avocat au barreau de LYON, toque : 1836

Assistée de M^e Alexis CATTEAU, avocat au barreau de PARIS

M. A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne CHAURAND, avocat au barreau de LYON, toque : 1836

Assisté de M^e Alexis CATTEAU, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Juillet 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Février 2021

Date de mise à disposition : 16 Mars 2021

Audience présidée par Laurence VALETTE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Aux termes d’un acte reçu le 25 avril 2016 par Maître B C, avec la participation de Maître D Z, les époux X ont acquis des époux Y, dans un ensemble immobilier sis lieu-dit «Grand Vaujany», dans le périmètre de la […], cadastré Section […], […]»:

— Le lot n°2006, soit au niveau +1, un local à ski L06'

— Le lot n°2050, soit au niveau +3, un appartement n°31 de type T4, avec la jouissance privative et exclusive de deux balcons.

La vente était consentie moyennant le prix de 197.500 euros, s’appliquant aux biens immobiliers à concurrence de 194.190 euros et aux meubles et objets mobiliers à concurrence de 3.310 euros.

Le bien était loué à la société dénommée RÉSIDENCE LES VALMONTS DE VAUJANY, en vertu d’un contrat de bail commercial sous seing privé du 6 octobre 2010 pour une durée de 9 ans.

Il est rappelé audit bail commercial que le bailleur ne peut profiter de son bien plus de huit semaines par an, dont deux semaines maximum en hiver, afin de l’offrir à la location.

Par exploit introductif d’instance du 30 août 2017, reprenant et annulant celui irrégulier à défaut de constitution du 3 juillet 2017, M. et M^me X ont donné assignation à Maître D Z, par-devant le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône, aux fins de :

— Constater la responsabilité délictuelle de Maître Z au titre du manquement à son devoir de conseil ;

— Condamner Maître Z au titre de la responsabilité délictuelle à payer à Mme et M. X la somme de 16.800 euros en réparation du préjudice lié à la régularisation de T.V.A. ;

— Condamner Maître Z au titre de la responsabilité délictuelle à payer à Mme et M. X la somme de 11.600 euros en réparation du préjudice lié au paiement de l’indemnité d’éviction ;

— Condamner Maître Z au titre de la responsabilité délictuelle à payer à Mme et M. X la somme de 9.450 euros en réparation de la perte de chance de contracter à de meilleures conditions ;

— Condamner Maître Z à payer à Mme et M. X la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— Ordonner l’exécution provisoire ;

— Condamner Maître Z aux entiers dépens ;

— Condamner Maître Z à verser à Mme et M. X la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 9 mai 2019, le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône a pris la décision suivante :

Condamne Maître D Z à payer à M^me E F-G épouse X et M. A X la somme de 42 750 € en indemnisation de leur préjudice,

Déboute M^me E F-G épouse X et M. A X du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Condamne Maître D Z à payer à M^me E F-G épouse X et M. A X la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Maître D Z a interjeté appel de cette décision et demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Dire l’appel recevable et bien fondé.

Infirmer le jugement rendu le 9 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Villefranche-sur-Saône.

Dire et juger que M. et M^me X sont défaillants dans la démonstration d’une faute de Maître D Z, directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable.

Débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du notaire.

Condamner M. et M^me X à payer à Maître D Z la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SAS TUDELA & ASSOCIES, Avocat, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— M. et M^me X ont été informés de l’existence du bail commercial et de ses clauses mais également des conséquences au titre de la résiliation du bail,

— aux termes de ce bail, il est expressément mentionné que le preneur renonce à prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction,

— le compromis mentionne expressément la TVA due en cas de résiliation anticipée du bail et de la revente par les acquéreurs du bien,

— le compromis rappelle, page 15 et 18, la fiscalité applicable à cette vente, à savoir la TVA applicable et la régularisation de TVA ainsi que page 5 à 13 les modalités du bail en cours,

— lors de la réitération de l’acte, les informations leur ont à nouveau été données, que l’ensemble des informations ont été lues et expliquées sans susciter aucune interrogation de leur part,

— le 19 mai 2016, lors d’un entretien téléphonique, il leur à nouveau rappelé que l’acte de vente bien qu’exonéré de TVA était soumis à la régularisation des vingtièmes conformément aux dispositions du compromis et de l’acte de vente,

— aucune faute ne peut lui être reprochée,

— l’indemnité d’éviction est mentionnée à l’acte quand bien même une mention a dit que le preneur prétend y renoncer,

— M. et M^me X ne justifient pas d’un préjudice indemnisable en lien avec les griefs allégués,

— en effet, le préjudice revendiqué n’est pas certain en l’absence de justificatifs d’un quelconque paiement auprès du preneur ou des services fiscaux,

— le paiement d’impôts ne constitue pas un préjudice indemnisable, et il appartient à M. et M^me X de revendiquer auprès du preneur le respect de ses engagements.

M. et M^me X demandent à la cour de :

Vu les articles 1382 et suivants anciens du Code du civil,

— CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Villefranche-sur-Saône le 9 mai 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leurs demandes au titre du préjudice moral ;

Réformant le jugement :

— CONDAMNER Maître Z à payer à chacun des intimés la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Y ajoutant :

— CONDAMNER Maître Z à verser à Mme et M. X la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Maître Z aux entiers dépens distraits au profit de Maître Anne CHAURAND, sur son affirmation de droit.

Ils se font valoir :

— qu’il résulte de l’article 145 – 15 du code de commerce que sont réputées non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec aux droits de renouvellement comme les clauses portant renonciation à l’indemnité d’éviction qui sont le corollaire du droit au renouvellement,

— que la renonciation contenue dans le contrat de bail est donc nulle comme cela résulte d’une jurisprudence de la Cour de Cassation du 7 octobre 1987, point de droit dont le notaire ne s’est jamais soucié, n’alléguant solliciter l’avis du Cridon (qui ne leur a jamais été communiqué) que postérieurement à l’acte lorsqu’ils lui ont fait part de cette difficulté,

— qu’ils ont toujours souhaité pouvoir donner congé le 31 décembre 2018 au preneur afin de pouvoir jouir de leur immeuble dès le 1^er juillet 2019 ce dont leur notaire était informé comme il le reconnaît lui-même,

— qu’il a manqué à son devoir de conseil en ne les avisant pas du fait qu’ils seraient redevables d’une indemnité d’éviction au moment où ils donneraient congé au preneur, ce dont ils ont eu la confirmation écrite à hauteur de 36'000 €,

— qu’il ne leur a jamais indiqué que le fait de donner congé mettrait fin au régime d’exonération de la TVA et entraînerait une régularisation, le compromis précisant ,page 16, qu’ils seront dispensés de procéder à la régularisation de la TVA,

— que cependant au regard des dispositions de l’ancien article 210 premièrement du code général des impôts, il apparaît qu’ils ne pourront plus bénéficier de la dispense de régularisation de la TVA en donnant congé au preneur et qu’ils seront redevables d’une partie de la taxe initialement déduite,

— qu’à aucun moment ils n’ont été avertis qu’ils seraient redevables de la somme de 17'058 € au titre de la TVA ce qu’ils ont appris au cours d’une assemblée générale le 8 mai 2016,

— que le notaire ne rapporte pas la preuve qu’il les a informés sur le régime fiscal de cette acquisition immobilière, ni sur le fait qu’il existait un risque de perte du bénéfice d’exonération de la TVA dans l’hypothèse où une part insuffisante de propriétaires louerait leur immeuble,

— qu’ils se sont acquittés, le 6 décembre 2019, d’une somme de 13'366,92 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— qu’ils vont devoir s’acquitter de la somme de 17'058,16 € au titre de la régularisation de la TVA de 2020 /2026,

— que l’abstention du notaire dans la délivrance de conseil a eu pour conséquence de minimiser leur marge de négociation concernant le prix de vente et leur a fait perdre une chance qui doit être évaluée à 95 % comme l’a fait le premier juge,

— que le manque de professionnalisme dans la conduite du procès et la mauvaise foi du notaire ont engendré pour eux une angoisse importante et donc un préjudice moral.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine :

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif ;

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ et qu’il n’y sera par conséquent pas répondu par la cour ; qu’il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur le fond :

Les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets, sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ainsi que sur leurs incidences fiscales.

Ils doivent s’assurer que les parties ont bien connaissance de l’ensemble de tenants et aboutissants des actes qu’elles signent. Ils sont tenus d’expliquer les choses de façon claire et précise.

Il résulte des pièces communiquées et notamment de son courrier en date du 26 décembre 2016 adressé au président de la chambre des notaires que M^e Z avait connaissance de la volonté des acquéreurs de mettre fin au bail commercial de la société RÉSIDENCE LES VALMONT DE VAUJANY afin de reprendre leur liberté.

Il devait par conséquent les informer pleinement des conséquences financières et fiscales d’une telle résiliation.

Concernant la clause prévue au bail commercial de dispense d’indemnité de résiliation, le notaire devait, dans le cadre de son devoir de conseil, s’interroger sur la régularité de cette clause.

Il résulte en effet d’une jurisprudence ancienne et constante de la cour de cassation qu’une telle clause est illicite en ce qu’elle fait échec au droit d’ordre public au renouvellement et dès lors réputée non écrite.

Les acquéreurs s’exposaient donc à devoir s’acquitter d’une telle indemnité au bénéfice de la société RÉSIDENCE LES VALMONT DE VAUJANY ce dont le notaire devait les informer.

Le notaire devait également, compte tenu de leurs projets, les informer de façon claire et intelligible du fait que l’exonération totale de TVA était subordonnée à la location du bien pendant 20 ans et sur le montant de l’imposition applicable s’il était mis fin de façon anticipée au bail. Or cela ne résulte pas suffisamment clairement du rappel des textes figurant à l’acte de vente comme relevé par le premier juge.

De plus le notaire ne rapporte pas la preuve, dont il a la charge, de leur avoir dispensé par un document distinct cette information.

Une faute du notaire au titre du devoir de conseil doit être retenue de ce chef également.

Les fautes ainsi commises ont fait perdre une chance aux époux X de négocier le prix de vente ou de s’abstenir de contracter, le lien de causalité entre ces fautes et leur préjudice étant bien direct et certain.

Au vu de l’ensemble des manquements ci-dessus relevés, la cour évalue le montant de la perte de chance à 80%.

Concernant l’imposition au titre de la TVA, les époux X ne rapportent pas la preuve de s’être effectivement acquittés de cette imposition alors que le notaire le remet en cause.

Il s’agit donc d’un préjudice à ce jour uniquement éventuel qui ne peut donner lieu à indemnisation.

Les époux X justifient avoir payé le 6 décembre 2019 une somme de 13'366,92 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Il y a donc lieu de condamner M^e Z à leur payer la somme de 10.693,53 euros (80% de 13.366,92 euros) en indemnisation de leur préjudice matériel.

L’exercice ou la défense à une action en justice constituent un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce.

Les époux X sont par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M^e Z est condamné aux dépens et à payer aux époux X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise sauf en ce qui concerne le quantum du préjudice,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^e Z à verser aux époux X une indemnité de 10.693,53 euros,

Condamne M^e Z à verser aux époux X une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^e Z aux dépens de l’appel qui seront recouvrés par le conseil de la partie

adverse conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE