Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2019

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/05967 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5KHW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2018 -Tribunal d’Instance de PARIS 20^e – RG n° 11-17-000188

APPELANTS

Monsieur Z A

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas CROQUELOIS de la SELEURL CROQUELOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1119

Association UDAF DE PARIS

Loi de 1901

En qualité de curateur de Monsieur Z A désigné par jugement du Tribunal d’Instance de PARIS 20^e en date du 21 mai 2015

[…]

[…]

Représentée ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas CROQUELOIS de la SELEURL CROQUELOIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1119

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/014439 du 06/06/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

SA EFIDIS

SIRET : […]

[…]

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Anne COURAUD de la SELAS DÉNOVO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1043

INTERVENANTE

SA CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la Société EFEDIS

SIRET: […]

[…]

[…]

représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Anne COURAUD de la SELAS DÉNOVO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1043

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Novembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M Claude TERREAUX, Président de chambre

M Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT :CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude TERREAUX, Président et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 1994, la Société Sagéco, aux droits de laquelle vient la Sa d’Hlm Efidis, devenue par fusion-absorption la Sa d’Hlm Cdc Habitat social a consenti à Madame X-C A un bail conventionné portant sur un logement de trois pièces principales, situé […] à Paris 20^e moyennant un loyer payable à terme échu.

Madame X-C A, placée sous le régime de la tutelle par jugement en date du 7 mai 1996, a été admise en Ehpad à titre définitif le 21 juillet 2014.

Par lettre en date du 19 août 2015, l’Udaf de Paris, en qualité de curateur aux pouvoirs renforcés de Monsieur Z A, a sollicité en faveur de celui-ci auprès de la société Efidis le transfert du bail, ce qu’elle a refusé par courrier du 4 novembre 2015.

Par exploit d’huissier en date du 13 décembre 2016, l’Udaf de Paris es qualités et Monsieur Z A ont assigné la Sa d’Hlm Efidis devant le Tribunal d’instance de Paris 20^e aux fins de faire constater que Monsieur Z A remplit les conditions posées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et obtenir en conséquence le transfert, à son profit et à compter du 21 juillet 2014, du bail consenti à sa mère Madame X-C A le 29 juin 1994, et avec exécution provisoire la somme de 9.678,68 € à titre de dommages et intérêts et celle de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En défense, la Sa Efidis s’est opposée aux demandes et elle a sollicité à titre reconventionnel, l’expulsion de Monsieur Z A sous astreinte de 200 € par jour de retard, une indemnité d’occupation mensuelle de 516,26 € et sa condamnation à lui payer la somme de 6.002,58 € au titre des indemnités d’occupation impayées au 17 janvier 2018.

Par jugement contradictoire assorti de l’exécution provisoire en date du 13 février 2018, le Tribunal d’instance de Paris 20^e a :

— constaté la résiliation du bail du 29 juin 1994 conclu pour le logement situé […] à Paris 20^e, à la date du 11 mars 2016, après le congé donné par Madame X-C A,

— constaté que Monsieur Z A est devenu occupant sans droit ni titre,

— débouté Monsieur Z A de ses demandes, notamment celle visant à obtenir des délais,

— ordonné son expulsion dans les conditions légales rappelées au dispositif du jugement,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par l’Udaf de Paris, ès qualités, et Monsieur Z A à compter de la date d’effet du congé, au montant du loyer et des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation annuelle incluse,

— condamné l’Udaf de Paris, ès qualités, et Monsieur Z A à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à la société Efidis à compter du 11 mars 2016, jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés,

— condamné l’Udaf de Paris, ès qualités, et Monsieur Z A à payer à la société Efidis la somme de 6.002,58 €, au titre des indemnités d’occupation dues le 17 janvier 2018, janvier 2018 inclus,

— condamné l’Udaf de Paris, ès qualités, et Monsieur Z A aux dépens.

La Cour est saisie de l’appel interjeté par Monsieur Z A et l’Association Udaf de Paris, es qualités à l’encontre de ce jugement selon déclaration en date du 20 mars 2018. Par ordonnance en date du 13 décembre 2018, les parties ont été renvoyées en médiation, mesure à laquelle il a été mis fin par mention au dossier le 5 septembre 2019 à la requête du médiateur.

Au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par la voie électronique le 19 juin 2018, Monsieur Z A et l’Udaf de Paris es qualité de curateur sollicitent de la Cour, au visa des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 700 du Code de procédure civile, qu’elle

' Déboute la Sa Efidis de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

' Réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

' Constate que Monsieur Z A remplit les conditions posées par les articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

En conséquence,

' Constate le transfert, à compter du 21 juillet 2014, au profit de Monsieur Z A du bail conclu le 29 juin 1994 entre Madame X-C A et la société Efidis;

' Condamne la société Efidis à verser à Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités, la somme de 14.622,68 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi;

En tout état de cause,

' Condamne la société Efidis à payer à Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités, une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' Condamne la société Efidis aux entiers dépens.

Au dispositif de ses dernières conclusions récapitulatives d’intimée comportant appel incident notifiées par la voie électronique le 19 septembre 2019, la Sa d’Hlm Cdc Habitat social, venant aux droits de la Sa d’Hlm Efidis, sollicite de la Cour qu’elle :

' Donne acte à la Sa d’Hlm Cdc Habitat Social venant aux droits de la société Efidis de son intervention volontaire ;

' La déclare recevable et bien fondée ;

' Dise Monsieur Z A mal fondé en son appel ;

' L’en déboute ;

' Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes principales de Monsieur Z A et fait droit aux demandes reconventionnelles de la société Efidis devenue Cdc Habitat Social ;

' Dise et juge que :

— le bail régularisé avec Madame X-C A a pris fin par l’effet du congé, donné par son tuteur en date du 9 février 2016, conformément à l’ordonnance de résiliation du juge des tutelles et ce, à effet du 11 mars 2016,

— le demandeur n’est pas fondé se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 faute d’abandon de domicile,

— le départ de Madame X-C A en maison de retraite ne constitue pas un abandon de domicile,

' Réforme le jugement entrepris à ce titre ;

' Dise et juge que les dispositions de l’article 426 du code civil excluent tout abandon de domicile de Madame X-C A, majeure protégée ;

' Constate la résiliation du bail du 29 juin 1994, le 11 mars 2016, après le congé donné par Madame X-C A, sa mère, sur autorisation du juge des tutelles ;

' Confirme le jugement entrepris ayant jugé que Monsieur Z A ne justifie pas de la réalisation des conditions posées par l’article IX du bail portant sur un «départ brusque et imprévisible, non concerté à l’avance» et par les articles 14, 40-I et 40-III de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que :

— il ne justifie pas des conditions d’attribution du logement Hlm dont il s’agit et que ce logement est inadapté à la taille du ménage ;

— il ne justifie pas sa qualité de handicapé au sens de l’article L.114 du Code de l’action sociale et des familles au moment de l’événement en cause ;

— il n’avait pas la qualité d’handicapé au moment de la cause du prétendu transfert du bail, intervenu le 21 juillet 2014,

' Dise et juge que Monsieur Z A ne justifie pas de la dispense de ces conditions et/ou du paiement des loyers, imposant de justifier de ressources compatibles avec celle du logement dont s’agit ;

' Constate que Monsieur Z A est occupant sans droit ni titre de ce logement ;

En conséquence,

' Le déboute de toutes demandes, fins et conclusions ;

' Dise et juge Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris mal fondé en sa demande de dommages et intérêts ;

' Dise et juge qu’il ne peut prétendre à un préjudice lié à l’absence de bénéfice de l’aide personnalisé au logement (Apl) puisque celle-ci :

— ne bénéficie qu’au titulaire du bail ou à l’occupant de bonne foi, et non à l’occupant sans droit ni titre conformément aux dispositions des articles R831-2, L832-1 et D832-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

— impose un paiement effectif du loyer du bail régularisé, conformément à l’article D823-16 du Code de la construction et de l’habitation, qui présuppose « une participation personnelle du ménage » et à l’article D823-17 du même code qui fixe une participation personnelle minimale;

' Dise et juge qu’il est constant que le préjudice pouvant être subi à ce titre s’analyse en une perte de chance ;

' Dise et juge que Madame X-C A a acquitté ses loyers et charges pendant toute la période du 21 juillet 2014, date de son placement en Ehpad, jusqu’à la date d’effet de son congé, le 11 mars 2016.

' Dise et juge que Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris ne pourrait donc, dans tous les cas, prétendre à une quelconque perte d’une chance de percevoir l’Apl durant cette période ;

' Dise et juge que Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris ne justifie ni du principe ni du quantum de sa demande à ce titre ;

' Le déboute en conséquence de cette demande ;

' Dise et juge la société Efidis devenue la société Cdc Habitat Social, tant recevable que bien fondée en toutes ses demandes reconventionnelles ;

' Confirme le jugement entrepris de ce chef ;

Subsidiairement, si par extraordinaire la Cour devait juger du transfert du bail à Monsieur Z A,

' Prononce la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris pour défaut de règlement des loyers.

Dans tous les cas,

' Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis 17 Square des Cardeurs à Paris 20^e et ce avec l’assistance d’un commissaire de police ou à défaut d’une des personnes visées à l’article 21 de la loi du 9 juillet 1991 et ce dans les 48 heures qui suivront 'l’ordonnance’ à intervenir,

' Dise et juge que pour le cas où les personnes expulsées une première fois se réinstalleraient sur les mêmes lieux, le 'jugement’ à intervenir resterait exécutoire pendant le délai de deux mois à compter de sa date ;

' Dise et juge que, en cas de refus de recevoir la signification du 'jugement’ à intervenir, l’huissier de justice sera autorisé à afficher celle-ci sur les lieux de l’occupation illicite et l’affichage vaudra signification.

' Ordonne l’enlèvement, le transport et la séquestration sur place ou dans les garde-meubles, au choix de la demanderesse, des meubles et objets mobiliers se trouvant sur les lieux lors de l’expulsion et ce, aux frais risques et périls de Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités ;

' Supprime le délai de principe prévu par l’article L 412-1 du code des procédures d’exécution ;

' Condamne Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités à payer à la société Efidis devenue Cdc Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et accessoires qui aurait été du si le bail avait été poursuivi (indexation comprise) ;

' Condamne Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités à payer à la société Efidis devenus Cdc Habitat Social une astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

' Condamne Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités à payer à la société Efidis, devenue Cdc Habitat Social, la somme de 9.220,27 €, à titre d’arriéré locatif, provisoirement arrêté au 5 septembre 2019 ;

Très subsidiairement,

' Ordonne la compensation de cette somme avec le montant des dommages et intérêts alloués à Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités ;

' Condamne Monsieur Z A assiste de l’Udaf de Paris es qualités aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 octobre 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’intervention volontaire de la société Cdc Habitat Social

La société Cdc Habitat Social est la nouvelle dénomination sociale selon délibération en date du 18 décembre 2018 de la Sa d’Hlm Osica, qui vient aux droits du bailleur d’origine la Sa d’Hlm Efidis par suite de la fusion-absorption décidée en assemblée générale du 6 décembre 2018.

Son intervention volontaire en cause d’appel aux droits de la Sa Efidis sera jugée recevable.

Sur la demande principale de transfert du bail au 21 juillet 2014

S’agissant de l’abandon du domicile par Madame X-C A

Au soutien de la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que la locataire en titre, Madame X-C A, sa mère, a abandonné le logement au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 989, Monsieur Z A expose que :

— la jurisprudence de la cour de cassation retient depuis un arrêt du 26 novembre 2008 (n°07-14.728) que le placement définitif d’un locataire en maison de retraite imposé à l’une des personnes visées à l’article 14 constitue un abandon de domicile,

— que sa mère transférée en établissement spécialisé le 21 juillet 2014, n’est jamais revenue chez elle et ne pouvait le faire, ainsi qu’en atteste le médecin de l’établissement, ce qui a conduit le juge des tutelles à autoriser la résiliation de son bail,

— que vivant avec sa mère depuis l’origine du bail, il remplit la condition requise de cohabitation d’un an préalable à son départ.

Il ajoute que les dispositions de l’article 426 du Code civil que lui oppose l’intimée ne valent que dans les rapports entre le majeur protégé et la personne ayant ses intérêts en charge et ne font pas échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et qu’en tout état de cause le transfert doit être constaté au jour du départ, de sorte que la résiliation du bail postérieure ne peut lui être opposée.

Pour la réformation du jugement, la société Cdc Habitat Social plaide que Monsieur Z A, à qui la preuve en incombe, ne justifie pas du 'caractère brusque et imprévisible, non concerté à l’avance', au sens de la clause IX du bail, du départ de sa mère en maison de retraite et que c’est à tort que le premier juge a retenu l’abandon au 21 juin 2014 ; elle ajoute que l’association tutélaire la considérait comme locataire après sa date d’admission en maison de retraite du 21 juillet 2014 puisqu’elle a payé les loyers jusqu’à la date d’effet du congé donné avec l’autorisation du juge des tutelles conformément à l’article 426 du Code civil.

Sur ce, l’article 14 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue d’abord au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil, puis au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Il est établi que Monsieur Z A vit dans l’appartement loué par sa mère Madame X-C A depuis la signature du bail comme il en justifie par sa pièce d’identité, ses avis d’imposition, par l’attestation d’hébergement du tuteur de sa mère et l’enquête sociale du bailleur. Il fait donc la preuve qu’il cohabitait avec sa mère depuis plus d’un an lorsque le 21 juillet 2014, elle

a été admise à titre définitif, selon attestation du directeur de la résidence Herold, confirmé par le docteur Y en établissement médicalisé.

Ce placement définitif, qui a été imposé à la locataire par son état de santé et à son fils du même fait, caractérise l’abandon de domicile sans qu’il soit nécessaire de rechercher s’il a été brusque et imprévisible, ces mentions ajoutées entre parenthèses au bail étant de nature informative, et non pas contractuelle. L’abandon de domicile au sens de l’article 14 susvisé par la locataire en titre est en conséquence caractérisé au 21 juillet 2014 et non pas au 21 juin 2014, comme retenu par le premier juge.

S’agissant des conditions matérielles d’attribution du logement conventionné

La société Cdc Habitat Social expose que Monsieur Z A ne remplit pas les conditions du transfert imposées à celui qui prétend à un logement Hlm au sens des articles 40-I et 40-III de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que :

— ses ressources sont insuffisantes au regard de l’article L441-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour payer un loyer de 521,66 € par mois même avec une Apl oscillant de 309 € à 275,48 € par mois, l’effort contributif étant de 48%,

— le logement est trop grand pour une personne seule au sens de l’article L.621-2 du Code de la construction et de l’habitation puisqu’il comporte trois pièces alors qu’il ne peut prétendre qu’à deux au maximum,

— il n’a formulé aucune demande de logement social avant le 26 mars 2019, de sorte qu’elle n’a pu lui proposer aucune offre de relogement, étant observé que sa demande fait exactement état de ce que le logement actuel est trop cher et trop grand, et qu’à ce jour aucun deux pièces n’est disponible dans la résidence concernée située en zone tendue.

Pour répliquer à l’argument du handicap dont se prévaut Monsieur Z A, l’intimée rétorque que le handicap de l’article L.114 du Code d’action sociale et des familles est distinct de la notion de travailleur handicapé au sens de la Cdaph, que l’altération médicalement constatée de ses facultés visée par le juge des tutelles n’a pas la même nature que l’altération requise, substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions ; elle ajoute que la réalité de ces altérations n’est pas prouvée à la date du 21 juillet 2014, le jugement de curatelle datant du 21 mai 2015 et le statut d’handicapé ayant été obtenu le 22 mars 2016.

Monsieur Z A plaide que l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 pose des exceptions aux conditions d’attribution et de taille du logement auxquelles il peut prétendre, comme présentant un handicap au sens de l’article L.114 du Code l’action sociale et des familles ; il expose que son taux d’invalidité est compris entre 50% et 79%, qu’il bénéficie des allocations d’adulte handicapé depuis le 1^er juillet 2014 et que son médecin atteste qu’il souffre d’un trouble psychiatrique chronique depuis au moins 2012 ; il précise que ce trouble psychiatrique a justifié son placement sous curatelle renforcée au vu d’un certificat médical du 18 juillet 2014, soit antérieur à la date de l’abandon.

Sur ce, aux termes de l’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne comme en l’espèce, les logements régis par une convention conclue en application de l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du bail remplisse personnellement les conditions d’attribution du logement social, précision rappelée déjà au bail du 29 juin 1994, et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions d’attribution personnelles au bénéficiaire ne visent que sa situation de séjour, la composition de son ménage et le plafond de ses ressources, lesquelles doivent le rendre éligible à

l’attribution d’un logement social sans qu’il y ait lieu de rentrer dans le détail de la capacité financière de l’intéressé au regard du montant du loyer du bail transféré, qui relève du dispositif appliqué par les seules commissions d’attribution ; Monsieur Z A justifiant avoir droit, compte tenu de ses revenus fixes au 21 juillet 2014, à une allocation logement, il satisfait à la première condition.

S’agissant de la taille du logement, elle doit répondre aux conditions d’occupation posées par l’article L621-2 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que le précise l’intimée.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 janvier 2017 applicable à la cause, cet article indique que 'les locaux inoccupés sont définis par décret'. C’est à juste titre que le premier juge s’est référé à cet égard à l’article R641-4 du Code de la construction et de l’habitation, alors en vigueur. Il convient néanmoins de lui restituer sa véritable teneur, incorrectement reproduite au jugement, qui édicte que 'sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables au sens de l’article 28 de la loi du 1^er septembre 1948 modifiée non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale'.

Or le logement de Madame X-C A comportant trois pièces habitables selon son bail, il n’est pas insuffisamment occupé au sens de ce texte par Monsieur Z A vivant seul au 21 juillet 2014. La seconde condition est donc remplie.

Par ces seuls motifs, et sans qu’il soit besoin de statuer sur l’exception aux exceptions apportées au droit de continuation du bail, tenant à la situation de handicap de Monsieur Z A, il convient d’accueillir sa demande et de dire que le bail du 29 juin 1994 s’est poursuivi à son profit à compter du 21 juillet 2014, le jugement étant infirmé.

Sur la demande principale de dommages et intérêts

Monsieur Z A expose que la résistance abusive du bailleur à permettre la transmission du bail lui a occasionné un préjudice en ce qu’il a été privé de son droit aux allocations logement depuis la date du départ de sa mère ; il évalue ce préjudice à la somme de 14.622,68 €, sur la base de 309 € par mois.

La société Cdc Habitat Social réplique que l’Apl n’est due qu’au titulaire du bail ou à l’occupant de bonne foi, ce qu’il n’est pas, et que son versement suppose le paiement effectif du loyer résiduel, qui fait également défaut. Elle en déduit que le préjudice pouvant être subi ne consiste qu’en une perte de chance à apprécier souverainement. En tout état de cause, elle remarque que, les loyers ayant été payés par Madame X-C A jusqu’en mars 2016, une somme de 6.279,68 € doit être défalquée de la simulation produite.

A titre subsidiaire, elle réclame la compensation des dommages et intérêts éventuellement octroyés avec la condamnation qu’elle sollicite à titre reconventionnel au titre de l’arriéré locatif.

Sur ce et dès lors qu’il a été jugé que Monsieur Z A remplissait les conditions requises pour obtenir la continuation du bail, il est démontré qu’il aurait pu obtenir, du fait de ses ressources, des allocations logement, voire un plan d’apurement de l’éventuel passif dont son curateur professionnel aurait pu garantir la bonne exécution.

En ce sens Monsieur Z A a perdu une chance de percevoir des aides au financement de son logement que la Cour évalue pour la période débutant à avril 2016 à un montant de 11.000 €. La société Cdc Habitat Social sera condamnée au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts, laquelle se compensera avec la dette de loyers en proportion du montant de celle-ci, ainsi que l’intimée le réclame à titre subsidiaire.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement actualisé en appel et subsidiaire en résiliation du bail aux torts de Monsieur Z A

La société Cdc Habitat Social sollicite la condamnation de Monsieur Z A à lui payer l’arriéré locatif actualisé en appel à la somme de 9.220,27 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2019, échéance d’août incluse. Monsieur Z A n’a pas conclu de ce chef.

En application de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges justifiées est une obligation essentielle du locataire.

Monsieur Z A, en sa qualité de locataire assisté de l’Udaf de Paris es qualités sera condamné au paiement de cette somme.

Aux termes des dispositions des articles 1217 et 1224 du Code civil que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations. C’est ce que réclame la société Cdc Habitat Social à titre subsidiaire.

Il résulte de l’historique du compte locatif que Monsieur Z A n’a plus versé aucun paiement à la société Cdc Habitat Social au titre de l’occupation du logement de sa mère depuis le mois de juillet 2018.

Néanmoins le compte étant au nom du tuteur de Madame X-C A et la société Cdc Habitat Social ayant été condamnée à des dommages et intérêts envers Monsieur Z A, dont elle ne voulait pas reconnaître la qualité de preneur, l’abstention de celui-ci ne peut être considérée comme une faute suffisante pour justifier la rupture des relations contractuelles, outre qu’en raison de la compensation ordonnée, il ne reste pas redevable d’un arriéré au mois d’août 2019.

La demande de résiliation du bail aux torts de Monsieur Z A est en conséquence rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement sur les frais irrépétibles et de condamner la société Cdc Habitat Social à payer à Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Cdc Habitat Social qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et de première instance, le jugement étant infirmé de ce dernier chef.

**

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

REÇOIT la société d’Hlm Cdc Habitat Social en son intervention volontaire à l’instance aux droits de la Société d’Hlm Efidis ;

INFIRME le jugement du tribunal d’instance de Paris 20^e du 13 février 2018 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

CONSTATE le transfert à compter du 21 juillet 2014, au profit de Monsieur Z A du bail conclu le 29 juin 1994 entre Madame X-C A, sa mère, et la Société de Hlm Sagéco ;

CONDAMNE la société d’Hlm Cdc Habitat Social à verser à Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités la somme de 11.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités à payer à la société d’Hlm Cdc Habitat Social la somme de 9.220,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2019, échéance d’août 2019 incluse ;

ORDONNE la compensation des créances ;

DÉBOUTE la société d’Hlm Cdc Habitat Social de sa demande de résiliation du bail ;

CONDAMNE la société d’Hlm Cdc Habitat Social à verser à Monsieur Z A assisté de l’Udaf de Paris es qualités la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société d’Hlm Cdc Habitat Social de sa demande du même chef ;

CONDAMNE la société d’Hlm Cdc Habitat Social aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT