N° RG 18/06154 – N° Portalis DBVX-V-B7C-L4W5 Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond du 05 juillet 2018

RG : 16/02018

chambre civile

Y

Y

SAS FINANCIERE FERNEY

C/

Communauté de communes DU PAYS DE GEX

SA TERRITOIRE D’INNOVATION ION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 09 Novembre 2021

APPELANTS :

M^me K-L P Y

née le […] à […]

Plateau de Frontenex 9C

[…]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assistée du LLP WILLKIE, FARR ET GALLAGHER LLP, avocats au barreau de PARIS

M. I H J Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assisté du LLP WILLKIE, FARR ET GALLAGHER LLP, avocats au barreau de PARIS

La société financière FERNEY, SAS

[…]

[…]

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assistée du LLP WILLKIE, FARR ET GALLAGHER LLP, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉES :

La Communauté d’Agglomération du Pays de Gex, venant aux droits de la Communauté de Communes du Pays de Gex par suite de sa transformation au 1^er janvier 2019 en Communauté d’Agglomération décidée par arrêté du préfet de l’Ain en date du 26 décembre 2018

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON, toque : 1435

Assistée de la SELARL BG AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 2356

La Société Publique Locale (SPL)TERRITOIRE D’INNOVATION, SA, représentée par son Président Directeur Général, M. D E

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrice PUJOL, avocat au barreau de LYON, toque : 1435

Assistée de la SELARL BG AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 2356

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Décembre 2020

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Septembre 2021

Date de mise à disposition : 09 Novembre 2021

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— I GOURSAUD, président

— Laurence VALETTE, conseiller

— F G, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, F G a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par I GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M^me H X a signé le 23 septembre 2005 avec la société Investissements Fonciers et Participations, à laquelle s’est substituée ultérieurement par voie d’avenant du 27 juin 2007 la société Financière Ferney, une promesse synallagmatique de vente au terme de laquelle elle s’engageait à vendre et celle-ci à acquérir les parcelles agricoles cadastrées commune de Ferney Voltaire section A n°204, 230, 232, 273, 278, 359, 362, 363 et 366 d’une superficie de 68 567m² au prix de 4 703 696 ', ce sous condition suspensive notamment de la purge de tous les droits de préemption et de l’obtention d’un permis de construire, lesdits terrains étant situés en zone 2 AU, urbanisable à terme.

Ces terrains étant situés dans le périmètre du droit de préemption urbain, une déclaration d’intention d’aliéner a été notifiée à la commune le 5 décembre 2005, à la suite de laquelle celle-ci est restée taisante.

Les terrains étant loués dans le cadre de baux ruraux, les fermiers disposaient d’un droit de préemption qu’il convenait également de purger.

Un avenant du 26 juin 2007 a prorogé la promesse sans limitation de durée.

Le 4 octobre 2013, M^me K-L Y et M. I Y, héritiers de M^me X décédée en 2006, et la société Financière Ferney ont régularisé l’acte de vente des terrains objet de la promesse au prix de la déclaration d’intention d’aliéner souscrite le 5 décembre 2005 à savoir 4 703 696 '. Dans l’intervalle, la société Financière Ferney avait renoncé aux conditions suspensives et en particulier à l’obtention d’un permis de construire. Le contentieux du congé donné par les vendeurs aux fermiers était encore en cours.

Par un acte signé les 22 octobre et 7 novembre 2013, M^me K-L Y et M. I Y ont fait donation à la société Financière Ferney de huit parcelles de terrain, cadastrées section A n°210, 235, 236, 283, 355, 356, 360 et 361 pour une surface totale de 30 015 m² situées en contiguïté du terrain ayant fait l’objet de la vente précitée et classées en zone Ne – naturelle – au PLU opposable.

Faisant valoir qu’ainsi, la société Financière de Ferney était devenue propriétaire d’un ensemble de parcelles contiguës formant un seul et même terrain et appartenant initialement aux mêmes

propriétaires, que l’opération devait s’analyser en une opération globale de vente et qu’elle n’avait été scindée en deux actes qu’aux fins d’échapper au droit de préemption urbain, la communauté d’agglomération du Pays de Gex, titulaire du droit de préemption, et la société SPL Territoire d’Innovation, aménageur de la ZAC Ferney Genève dans le périmètre de laquelle se situaient les parcelles litigieuses, ont fait assigner la société Financière de Ferney et les consorts Y devant le tribunal de grande instance de Bourg en Bresse par actes des 19 mai et 1^er juin 2016 aux fins de voir prononcée la nullité tant de l’acte de vente du 4 octobre 2013 que de l’acte de donation des 22 octobre et 7 novembre 2013.

Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal a prononcé la nullité de la vente du 4 octobre 2013 et de la donation en date des 22 octobre et 7 novembre 2013, ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière et condamné in solidum les consorts Y et la société Financière Ferney à payer à la communauté de communes du Pays de Gex et à la société Territoire d’Innovation la somme de 5 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les consorts Y et la société Financière Ferney ont interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 19 octobre 2020, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— débouter la Communauté de Communes du Pays de Gex et la Société Publique Locale (SPL) Territoire d’Innovation de l’ensemble de leurs demandes,

— déclarer valables l’acte de vente du 4 octobre 2013 et l’acte de donation du 22 octobre et 7 novembre 2013,

— subsidiairement, constater la nullité par voie de conséquence de l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2018,

— en tout état de cause, condamner la Communauté de Communes du Pays de Gex et la Société Publique Locale (SPL) Territoire d’Innovation, in solidum, à leur payer à chacun :

' la somme de 20 000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' la somme de 20 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Communauté de Communes du Pays de Gex et la Société Publique Locale (SPL) Territoire d’Innovation aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e Laffly, LEXAVOUE.

Au terme de conclusions notifiées le 4 février 2020, la Communauté de Communes du Pays de Gex et la Société Publique Locale (SPL) Territoire d’Innovation demandent à la cour de :

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs prétentions,

— confirmer le jugement,

— condamner solidairement les appelants à leur verser la somme de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e Pujol.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fraude

Les appelants font valoir :

— que le droit de préemption de la commune n’a pas été contourné dès lors qu’à la date de la vente, il était purgé depuis huit ans, que la réitération par acte authentique ne nécessitait pas une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner,

— que pendant 8 ans, ils n’ont eu de cesse de mettre en oeuvre les conditions suspensives en négociant activement avec les preneurs, ceux-ci n’ayant renoncé à leur droit de préemption qu’en novembre et décembre 2012 et que la date des actes litigieux est sans lien avec la chronologie de la ZAC,

— que la donation n’était pas sans cause, compte tenu des nombreuses diligences accomplies par M. A, dirigeant de la société Financière Ferney, au profit de la famille Y, que les intimées ne rapportent pas la preuve de l’absence d’intention libérale des donateurs,

— que les actes litigieux n’ont pas eu pour objet ou pour effet de faire échec aux règles impératives relatives au droit de préemption urbain,

— que la renonciation par le titulaire du droit de préemption est valable sans qu’existe un délai de validité de cette renonciation de sorte qu’en l’espèce, la commune a définitivement renoncé à son droit qui a donc été définitivement purgé,

— qu’en tout état de cause, ils n’avaient pas à procéder à une nouvelle DIA en 2013 et que la règle selon laquelle la DIA porte sur l’ensemble de l’unité foncière n’a pas à s’appliquer,

— qu’une nouvelle notification de DIA n’aurait de toute façon pas permis à la commune de préempter le terrain non situé dans le périmètre du droit de préemption mais seulement le terrain constructible au prix de 4 703 696 ',

— que rien ne démontre que le prix de vente ait inclus la valeur du terrain inconstructible objet de la donation,

— qu’ils n’ont pas entendu déroger au principe de rétroactivité de la promesse édicté par l’article 1179 du code civil en retardant le transfert de propriété au jour de la réitération et que la vente s’est réalisée au jour de la signature de la promesse,

— que la proximité entre la date de réitération authentique de la vente et la date de la donation ne saurait conduire à considérer que le prix convenu entre les parties intégrerait la valeur du terrain inconstructible et une modification des conditions de la cession des biens depuis la promesse,

— que l’économie de le vente du terrain a été convenue dès la promesse conclue en 2005, qu’elle est restée inchangée lors de la réitération du 4 octobre 2013 et que la donation intervenue huit ans après la promesse n’a pas eu pour effet de modifier les conditions de la promesse qui pouvait valablement faire l’objet d’une réitération authentique sans nouvelle déclaration d’intention d’aliéner.

Les intimées font valoir :

— que les appelants savaient qu’une décision de préemption serait prise, les terrains cédés et donnés étant compris dans le périmètre de la ZAC Ferney Genève dont le périmètre a été reconnu d’intérêt communautaire par arrêt préfectoral du 22 novembre 2012 et qu’ils étaient informés que les collectivités publiques entendaient acquérir l’ensemble des terrains compris dans la ZAC, ce dès le 4 juin 2013 (donc avant les actes litigieux), qu’ils étaient également informés du classement des parcelles en cause en zone 2AU (zone d’urbanisation future inconstructible sans ZAC ou modification du PLU) par la délibération du conseil municipal de Ferney Voltaire en date du 2 juillet 2013,

— que la donation a permis à la société Financière de Ferney de valoriser son patrimoine en

bénéficiant du classement en zone N du terrain objet de la donation, la révision du PLU par délibération du 11 février 2014 ayant classé les parcelles en zone 2 AU,

— que les parcelles vendues et les parcelles données constituaient une même unité foncière, qu’un délai de 18 jours seulement sépare la signature des deux actes, ce qui démontre qu’il s’agit d’une opération unique, aucun motif autre que la volonté de contourner le droit de préemption urbain ne légitimant que cette opération globale soit scindée en deux actes, qu’une DIA aurait dû être souscrite soit pour la totalité soit pour le seul terrain objet de la vente avec mention du prix modifié à savoir 4 703 696 ' – 45 000 ' (valeur de la donation),

— que si la donation avait eu une cause légitime, un seul acte aurait été établi puisque l’acquisition s’inscrivait selon les appelants dans le cadre d’un projet immobilier unique,

— que les multiples diligences et efforts invoqués qui constitueraient le motif déterminant de la donation et caractériseraient l’intention libérale du donateur ne sont pas justifiés, qu’il s’agit de diligences de M. A en sa qualité de dirigeant de la société Investissements Fonciers et Participations auxquelles celui-ci avait intérêt en sa qualité de bénéficiaire de la promesse qui prévoyait la purge du droit de préemption du fermier, que les autres diligences alléguées ne sont pas justifiées, que les consorts Y étaient en outre assistés de leur propre conseil,

— que la vente n’a pas été réalisée rétroactivement à la date de la signature de la promesse de vente, le transfert de propriété ayant été reporté au 4 octobre 2013 et que les parties ont entendu déroger à la rétroactivité de l’article 1179 du code civil,

— que l’intention frauduleuse s’évince du but recherché, de la connaissance de l’intention du titulaire du droit de préemption d’en faire usage et de la succession des actes dans un court laps de temps (18 jours) alors que si un seul acte avait été établi, une nouvelle DIA aurait été nécessaire,

— qu’elle n’a pas à prouver l’absence d’intention libérale mais seulement la fraude.

Pour prouver la fraude, il faut prouver le résultat frauduleux, à savoir l’éviction d’une règle obligatoire et l’intention frauduleuse. Il faut que l’acte suspecté de fraude aboutisse à un résultat interdit par une règle obligatoire. La fraude vicie tous les actes qu’elle inspire et dont elle est la seule cause.

En l’espèce, les terrains qui ont été cédés et donnés constituent une unité foncière, s’agissant de parcelles attenantes. Ils sont désormais compris dans le périmètre de la ZAC Ferney-Genève Innovation.

Le périmètre de cette ZAC a été reconnu d’intérêt communautaire par arrêté préfectoral en date du 22 novembre 2012. Le 24 avril 2013, la commune de Ferney-Voltaire et la communauté d’agglomération du pays de Gex ont conclu un 'projet stratégique de développement’ en vue de l’aménagement de la zone dite de La Poterie, dans laquelle se situaient les parcelles des consorts Y, confiant à la communauté de communes les acquisitions des terrains en cause.

Par un courrier du 4 juin 2013, M. B a, en sa qualité de président de la communauté d’agglomération du pays de Gex, indiqué à M. M-N O que les deux collectivités, communauté de communes et ville de Ferney-Voltaire, voulaient s’assurer de la maîtrise foncière de l’ensemble des terrains appartenant aux consorts C, X, Y, ce qui signifiait qu’elles mettraient en oeuvre les procédures d’acquisitions foncières de gré à gré ou par voie de préemption sur les parcelles appartenant aux intéressés.

Il est acquis que M. M-N O est devenu, à la veille de la réitération de la vente par acte authentique, actionnaire de la société Financière Ferney par l’intermédiaire de la société PG Finances

dont il était le gérant et qu’il était également propriétaire de terrains situés dans la 'zone stratégique de développement'.

Il ressort de sa réponse au courrier de M. B, datée du 16 août 2013, qu’il était impliqué avec d’autres propriétaires fonciers, dont la famille Y, dans un projet immobilier privé d’aménagement de la zone que le projet stratégique de développement, projet public, venait remettre en cause.

Le conseil municipal de Ferney-Voltaire, avait, dans sa séance du 2 juillet 2013, arrêté le projet de révision du PLU prévoyant le classement des parcelles en zone 2AU, c’est à dire une zone d’urbanisation future, inconstructible sans ZAC ou modification du PLU et supposant d’importants travaux d’infrastructure préalables.

L’arrêt de ce projet a fait l’objet d’une publicité en application de l’article R.123-18 du code de l’urbanisme dans sa version alors en vigueur, notamment par un affichage en mairie pendant un mois.

Ces éléments suffisent à établir que les consorts Y et la société Financière Ferney, que la mise en oeuvre d’un projet immobilier privé rendait nécessairement particulièrement attentifs à toutes les décisions publiques et d’urbanisme pouvant avoir une incidence sur celui-ci, étaient informés des nouvelles perspectives de classement des parcelles en cause et que toutes les cessions de terrains situés dans le périmètre de la ZAC feraient l’objet d’une décision d’acquisition par la collectivité de gré à gré ou contrainte.

La renonciation à l’obtention d’un permis de construire, condition pourtant essentielle de la promesse de vente, traduit la connaissance que les intéressés avaient de l’évolution de la situation urbanistique des parcelles.

Il est certain que le PLU arrêté le 2 juillet 2013 modifiait l’économie de l’acquisition prévue à la promesse de vente. En effet, il faisait disparaître la possibilité de l’obtention d’un permis de construire sur les terrains vendus alors que la perspective d’une opération de promotion immobilière était un élément qui avait déterminé la fixation du prix convenu en 2005, la valeur du terrain à bâtir étant sans commune mesure avec celle d’un terrain non constructible.

Dans ce contexte, la donation constituait le moyen de rééquilibrer la convention initiale en faisant passer le prix moyen du m² dont la société Financière Ferney devenait propriétaire par la double opération de 68 ' à 47 ' tout en tirant profit de la perspective du futur classement des parcelles données en zone 2AU.

Le fait que la vente ait été passée alors que le contentieux avec le fermier occupant les parcelles vendues était toujours en cours et malgré l’avenant prorogeant la promesse sans limitation de durée fait apparaître que les parties tiraient de l’évolution de la situation une urgence à réaliser l’opération.

En effet, alors que celle-ci est à l’évidence 'contre-nature', seul pouvait rendre plausible la donation de parcelles d’une superficie de 30 000 m² situées dans une zone péri-urbaine à forte pression foncière à une société exerçant l’activité de marchand de biens le classement des dites parcelles en zone naturelle permettant d’en retenir une valeur de 1,5 ' le m² en faisant abstraction de leur situation privilégiée.

Or au regard de l’avancée des projets d’urbanisme locaux, les parties à l’acte savaient que ce classement était voué à disparaître à court terme par le nouveau classement résultant de la révision du PLU, laquelle a été effectivement adoptée quelques mois plus tard, le 11 février 2014.

Il est ainsi établi que sous la vente et la donation se cache une opération unique de vente portant sur l’unité foncière constituée de l’ensemble des parcelles avec modification du prix initial, le recours à

une donation ayant pour seule cause la volonté d’échapper à une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte authentique de vente du 4 octobre 2013 et de l’acte authentique des 22 octobre et 4 novembre faisant donation à la société Financière Ferney.

Sur la demande 'd’anéantissement’ de l’ordonnance d’expropriation

Les appelants font valoir que la confirmation du jugement doit entraîner l’annulation de l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2018 ordonnant le transfert de la propriété des terrains au profit de l’autorité expropriante dès lors que celle-ci est entachée d’un vice de forme en ce qu’elle mentionne comme propriétaire des parcelles expropriées la société Financière Ferney et non pas les consorts Y.

Les intimées rappellent à juste titre que l’ordonnance d’expropriation a emporté de plein droit le transfert de la propriété des parcelles litigieuses à la SPL Territoire d’Innovation conformément à l’article L.220-1 du code de l’expropriation et que celle-ci ne tient sa qualité de propriétaire ni des actes de vente et de donation dont la nullité est prononcée ni d’actes translatifs de propriété rendus possibles par les actes annulés.

En tout état de cause, la présente cour est sans pouvoir pour annuler l’ordonnance d’expropriation laquelle ne peut être attaquée que pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme en application de l’article L.223-1 du code de l’expropriation par un pourvoi en cassation ou, dans les hypothèses visées à l’article L.223-2, par le juge de l’expropriation.

Il en résulte que l’annulation des actes ayant permis à la société Financière Ferney de devenir propriétaire est sans effet sur la validité de l’ordonnance d’expropriation. Il convient en conséquence de débouter les consorts Y et la société Financière Ferney de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi ou encore avec une légèreté blâmable.

En l’espèce, le bien fondé des demandes est exclusif de tout abus du droit d’agir en justice de sorte que les appelants sont également déboutés de leur demande de ce chef.

Les consorts Y et la société Financière Ferney qui succombent supportent les dépens et une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Déboute M^me K-L Y, M. I Y et la société Financière Ferney de leur demande de nullité de l’ordonnance d’expropriation et de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Les condamne in solidum à payer à la Communauté de Communes du Pays de Gex et la Société Publique Locale (SPL) Territoire d’Innovation la somme de 3 000 ' chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux dépens ;

Autorise M^e Pujol à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT