05/08/2020

ARRÊT N°

N° RG 18/03951 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MQNY

CB/CR

Décision déférée du 26 Juillet 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 16/04205

M^me X

D A

C/

SELARL B ET ASSOCIES

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ AOUT DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

Madame D A

[…]

[…]

Représentée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SELAS EGIDE venant aux droits de la SELARL B ET ASSOCIES prise en la personne de Maître H B, es qualité de mandataire liquidateur de Madame F Y en cette qualité.

[…]

[…]

Représentée par M^e Regis DEGIOANNI de la SCP GOGUYER-LALANDE DEGIOANNI, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 modifié par l’article 1er I de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

La Cour était composée lors du délibéré de

C. BELIERES, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

J-H.DESFONTAINE, conseiller

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. ROUQUET, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

Le 18 mars 2016 M^me D A a formulé une offre d’achat pour une maison d’habitation avec dépendances non attenantes et parcelles de terre de différentes natures, située à Saint-Michel (31220) propriété de M. Y et de M^me F Z épouse Y.

Par acte notarié en date du 14 avril 2016 elle a conclu une promesse d’achat pour ces biens immobiliers au prix de 200.000 € avec un délai pour la levée de l’option expirant le 15 juillet 2016.

L’acte et ses annexes lui ont été notifiés par le notaire par courrier daté du 24 mai 2016 au visa de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par lettre du greffe du 25 mai 2016 elle a reçu notification d’une ordonnance rendue le 20 mai 2016 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Toulouse autorisant la Selarl B et Associés, en qualité de liquidateur judiciaire de M^me Z épouse Y, à procéder à la cession de l’immeuble de gré à gré à son profit.

Par courrier recommandé adressé le 6 juin 2016 au notaire rédacteur et reçu le 8 juin 2016 elle a usé de son droit de rétractation.

Par courrier du 18 juin 2016 elle a eu communication de l’ensemble des documents relatifs à un sinistre sur la toiture dont elle n’aurait pas été préalablement avisée.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2016 la Selarl B et Associés ès qualités a fait assigner M^me A devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de la voir condamner à signer l’acte de vente en l’étude du notaire dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 500 € par jour de retard durant 30 jours, à défaut prononcer la résiliation de la vente avec faculté de solliciter auprès du juge commissaire l’autorisation de procéder à la transaction avec un tiers acquéreur, sans préjudice d’obtenir sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts outre les frais irrépétibles et les entiers dépens.

Par jugement du 26 juillet 2018 cette juridiction a

— dit que la vente conclue par promesse d’achat en date du 14 avril 2016 consentie par M^me A à M. Y et M^me Z épouse Y et son acceptation autorisée par ordonnance du juge commissaire du tribunal de grande instance (sic) de Toulouse en date du 20 mai 2016 portant sur des biens situés sur la commune de Saint-Michel (Haute Garonne), Lieudit 'Pujol’ cadastrés : section B, numéros 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 255, 257, 259, 822, 839, 841, revêt un caractère définitif

— condamné M^me A à se rendre à l’étude de M^e C, notaire à Cazeres sur Garonne, afin de signer l’acte authentique de vente et se porter acquéreur de ces biens appartenant à M. Y et à M^me Z épouse Y dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision

— dit que la condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard afin de formaliser l’acte de vente authentique à compter du terme du délai de 30 jours après signification de la décision et pour une nouvelle durée de 30 jours en se réservant le droit de la liquider au terme de ce second délai

— dit qu’à défaut d’exécution forcée de la vente à l’expiration du second délai de 30 jours qui aura commencé à courir au terme du premier délai de régularisation de 30 jours, la Selarl B et Associés ès qualités pourra solliciter du juge-commissaire l’autorisation de vendre le bien à un tiers acquéreur,

— débouté la Selarl B et Associés ès qualités de sa demande de dommages et intérêts

— condamné M^me A à payer à la Selarl B et Associés ès qualité la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties

— condamné M^me A aux entiers dépens

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 17 septembre 2018 M^me A a interjeté appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions hormis celle ayant débouté le liquidateur judiciaire de M^me Y de sa demande en dommages et intérêts.

L’affaire initialement fixée à l’audience du 20 avril 2020 a été traitée selon la procédure sans audience avec l’acceptation expresse de chaque avocat des parties les 23 avril 2020 et 19 mai 2020 préalablement avisé du prononcé de l’ordonnance de clôture à la date du dépôt de l’ensemble des dossiers.

Prétentions et moyens des parties

M^me A demande dans ses dernières conclusions du 17 décembre 2018, au visa des articles 122

du code de procédure civile, L.271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 1116 du code civil, de

— infirmer le jugement

— déclarer irrecevable l’assignation en date du 18 novembre 2016 délivrée à la requête de la Selarl B et Associés ès qualités

— débouter la Selarl B et Associés ès qualités de l’ensemble de ses demandes

— déclarer que la promesse d’achat en date du 14 avril 2016 est nulle

— constater qu’il n’y a pas eu de levée d’option valable

— à défaut, dire qu’elle a valablement usé de son droit de rétractation

— condamner la Selarl B et Associés ès qualités au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que le liquidateur judiciaire de M^me Y n’a pas qualité à agir pour représenter M. Y, que s’agissant d’un bien en indivision post communautaire puisque les deux époux sont divorcés suivant jugement du tribunal de grande instance de Saint Gaudens du 17 avril 2013, la demande d’exécution forcée de la vente devait être initiée conjointement, ce qui la rend irrecevable en vertu de l’article 122 du code de procédure civile.

Elle soutient que M^me Y étant en liquidation judiciaire depuis un jugement de conversion de son redressement judiciaire en date du 13 décembre 2011, elle était dessaisie de plein droit de ses droits et n’avait pas la capacité d’accepter une offre d’achat ou de conclure une promesse d’achat et ne pouvait donc donner seule son consentement, son liquidateur judiciaire étant juridiquement seul habilité à signer la promesse d’achat de l’immeuble ; elle souligne que chacun des co-indivisaires ayant la qualité de propriétaire, chacun d’eux doit donner son consentement à la vente d’un bien indivis, que si l’un d’eux est en liquidation judiciaire il doit être représenté par son liquidateur, qu’à aucun moment il n’est mentionné sur les différents actes que M. Y est représenté par M^e B ; elle en déduit que la promesse est nulle et de nul effet.

Elle ajoute que, lors des négociations, elle n’a jamais été avisée de ce que M^me Y était en liquidation judiciaire, cette information lui ayant été cachée.

Elle prétend que l’autorisation de vente donnée par le juge commissaire ne vaut pas vente et ne rend pas la vente parfaite et opposable aux parties puisque la vente ne peut être réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge commissaire, notamment l’intervention de M^e B et le consentement nécessaire de M. Y ; elle fait remarquer que ce dernier n’a jamais levé l’option et qu’aucun acte postérieur n’est venu réaliser la vente avant le terme du délai stipulé dans la promesse d’achat, que le SMS du notaire des vendeurs démontre au contraire qu’il n’y a pas eu rencontre des consentements et que la vente n’est jamais devenue parfaite mais s’est trouvée atteinte de caducité.

Elle affirme qu’elle s’est valablement rétractée par courrier du 6 juin 2016 soit dans le délai de 10 jours de la réception le 27 mai 2016 de la lettre de notification de la promesse d’achat par le notaire conformément à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, qui joue indépendamment de la levée de l’option par les vendeurs, ce qui a entraîné l’anéantissement immédiat du contrat.

Elle indique également que son consentement a été vicié par une réticence dolosive, cause de nullité de la promesse d’achat, dès lors qu’elle n’a pas été informée de la survenance d’un sinistre imposant de réparer les fondations ou de créer des fondations spéciales pour un montant de 59.370,13 €, tous travaux non réalisés par les consorts Y qui cherchaient depuis deux ans à vendre leur bien immobilier.

La Selas Egide, venant aux droits de la Selarl B et Associés ès qualités prise en la personne de M^e H B, en sa qualité de mandataire liquidateur de M^me Y, demande dans ses conclusions du 28 février 2019, au visa des articles 1583 et suivants du code civil, 1413, L.641-9 et L. 642-18 du code de commerce, de

— débouter M^me A de ses prétentions

— sur appel incident, réformer pour partie la décision

— dire que la vente qui lui a été consentie sur les biens situés sur la commune de Saint-Michel, cadastrés : section B, numéros 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 255, 257, 259, 822, 839, 841, revêt un caractère définitif

— condamner M^me A à signer l’acte d’acquisition en l’étude de M^e C dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte financière de 500 € par jour de retard durant 30 jours

— dire qu’à l’expiration de ce dernier délai et à défaut de régularisation, il conviendra de considérer que cette vente sera résiliée et que le liquidateur aura la faculté de solliciter du juge-commissaire qu’il autorise la transaction avec un tiers acquéreur, sans préjudice pour lui d’obtenir la condamnation de M^me A, à payer des dommages-intérêts (qui ne sauraient se confondre avec l’astreinte sus-visée) en réparation du préjudice qui sera fixé en fonction de la différence entre les deux prix de vente augmentée des frais de procédure

— condamner M^me A à payer une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

Elle fait valoir que sa demande en vente forcée est parfaitement recevable dès lors que les biens ne sont pas en indivision mais dépendent de la communauté des époux Y et qu’en vertu des articles 1413 du code civil et L 641-9 du code de commerce tous les biens communs sont inclus dans le périmètre de la procédure collective et sont administrés par le seul liquidateur.

Elle souligne également que la vente autorisée par le juge commissaire de gré à gré présente un caractère judiciaire et est donc parfaite dès le prononcé de son ordonnance, sans aucune garantie due à l’acquéreur, de sorte que les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction relatives au droit de rétractation de l’acquéreur ne peuvent trouver application, que ce texte prévoit d’ailleurs expressément qu’il ne joue pas en cas de vente par adjudication réalisée en la forme authentique et doit être interprété par extension comme devant concerner toutes les ventes faites par autorité de justice.

Elle ajoute qu’en toute hypothèse M^me A a exercé son droit le 6 juin 2016 soit après l’expiration du délai légal de 10 jours pour avoir reçu notification de l’ordonnance du juge commissaire le 24 mai 2016.

Elle indique qu’une vente amiable autorisée par le juge commissaire dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire au prix et conditions qu’il détermine constitue une vente par autorité de justice qui ne peut faire l’objet d’une annulation pour vice du consentement et notamment pour dol.

Motifs de la décision

Sur la recevabilité de l’action en vente forcée

Il résulte de la combinaison des articles 1413 du Code civil et L 641-9 du Code de commerce qu’en cas de liquidation judiciaire d’un débiteur marié sous le régime de la communauté, les biens communs inclus dans l’actif de la procédure collective sont administrés par le seul liquidateur qui exerce pendant toute la durée de la liquidation judiciaire les droits et actions du débiteur dessaisi concernant son patrimoine de sorte que les pouvoirs de gestion des biens communs normalement dévolus au conjoint in bonis en vertu des articles 1421 et suivants du Code civil ne peuvent plus

s’exercer.

La liquidation judiciaire de M^me Z épouse Y ayant été prononcée le 13 décembre 2011 soit bien avant le jugement de divorce des époux Y mariés sous le régime de la communauté légale en date du 17 avril 2013 M^e B, ès qualités a bien qualité pour agir en exécution forcée de la vente de gré à gré du bien immobilier commun autorisée par le juge commissaire.

Sur la validité de l’offre d’achat et de la promesse d’achat

Les actes accomplis par le débiteur en liquidation judiciaire, dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens, ne sont pas frappés de nullité mais simplement d’inopposabilité à la procédure collective et peuvent être ratifiés par le liquidateur dans l’intérêt des créanciers qu’il représente.

Si l’offre d’achat de M^me A a été acceptée par M^me Z et la promesse d’achat signée par M^me Z, au mépris des règles du dessaisissement, cet acte a été ratifié par M^e B, ès qualités, en connaissance du vice l’affectant et avec l’intention de le réparer, puisqu’il a présenté au juge commissaire la demande d’autorisation de vendre de gré à gré le bien qui en faisait l’objet aux conditions de ladite promesse.

Aucune nullité n’est donc encourue.

Sur la rétractation de la promesse d’achat

Aux termes de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation…… l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

……………

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.'

Ce texte prévoit une faculté de rétractation au profit des acquéreurs 'non professionnels' de logements qui signent un avant-contrat de vente d’immeuble par acte authentique ou sous seing privé ; il est applicable quelle que soit la qualité du vendeur (simple particulier, personne morale publique ou privée, professionnel de l’immobilier ou non) et au seul acquéreur non professionnel.

D’ordre public et en raison de ses termes très généraux, il concerne les promesses unilatérales et donc la promesse unilatérale d’achat, contrat par lequel le futur et éventuel acquéreur promettant prend l’engagement d’acheter mais la formation du contrat reste subordonnée à la levée de l’option par le vendeur bénéficiaire exprimant ainsi son consentement à la vente ; la purge du droit de rétractation doit être opérée à la suite de cet avant contrat, qu’il soit authentique ou sous seing privé, dès lors qu’il a été signé par toutes les parties en cause.

Il est donc parfaitement applicable à la promesse d’achat par acte authentique du 14 avril 2016 signée entre M^me A d’une part, M. Y et M^me Z d’autre part, l’article L. 271-3 du code de la construction et de l’habitation n’excluant de sa protection que les ventes par adjudication réalisées en la forme authentique, exception qui est d’interprétation stricte et qui ne peut être étendue aux ventes de gré à gré, même faites d’autorité de justice.

La notification opérée par le notaire chargé de la vente répond aux exigences légales ; la lettre qui

comporte l’acte et ses annexes porte la date du 24 mai 2016 mais elle a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 mai 2016 selon le cachet de la poste figurant sur l’original de l’enveloppe d’envoi versée aux débats ; la première présentation à sa destinataire est du 27 mai 2016 selon le feuillet fixe attaché à l’enveloppe ; M^me A a exercé ce droit, unilatéral et discrétionnaire, par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 6 juin 2016 suivant justificatif postal produit, soit dans le délai légal qui a commencé à courir le samedi 28 mai 2016 et qui a expiré le lundi 6 juin 2016, la date de la rétractation par voie postale étant celle de l’expédition de la lettre recommandée ; la date de première présentation de la notification notariale du 25 mai 2016 est, certes, peu lisible mais, même à supposer qu’elle ait eu lieu dès le lendemain de l’envoi soit le 26 mai 2016, le délai légal aurait bien été respecté puisqu’il aurait débuté le vendredi 27 mai 2016 et expiré le dimanche 5 juin 2016 de sorte qu’en vertu de l’article 642 du code de procédure civile il aurait été reporté au premier jour ouvrable suivant Lundi 6 juin 2016.

L’exercice de ce droit a entraîné l’anéantissement immédiat de cet avant-contrat.

Sur les demandes annexes

La Selas Egide ès qualités qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et doit être déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M^me A une indemnité globale de 2.000 € au titre de ses propres frais irrépétibles exposés devant le tribunal et la cour.

Par ces motifs

La Cour,

— Infirme le jugement.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déclare recevable l’action de la Selas Egide prise en la personne de M^e H B, en sa qualité de mandataire liquidateur de M^me Y.

— Dit n’y avoir lieu à nullité de la promesse d’achat en date du 14 avril 2016.

— Dit que M^me A a valablement exercé son droit de rétractation entraînant l’anéantissement immédiat de cet avant-contrat.

— Déboute la Selas Egide prise en la personne de M^e H B, en sa qualité de mandataire liquidateur de M^me Y de l’ensemble de ses demandes.

— Condamne la Selas Egide prise en la personne de M^e H B en sa qualité de mandataire liquidateur de M^me Y à payer à M^me A une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la Selas Egide prise en la personne de M^e H B, en sa qualité de mandataire liquidateur de M^me Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président.