N° RG 22/08663 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OV6L

Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 05 décembre 2022

RG : 22/01744

S.A.S.U. MM CAMP DISTRIBUTION

C/

S.C.I. LES CAPIVARAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Novembre 2023

APPELANTE :

La société MM CAMP DISTRIBUTION, SASU au capital de 10.000 euros, RCS LYON B 879 213 858, ayant son siège social [Adresse 1])

Représentée par M^e Richard DE LAMBERT de la SELARL DE LAMBERT AVOCAT ASSOCIE (ERDEEL AVOCATS), avocat au barreau de LYON, toque : 2673

INTIMÉ :

La société LES CAPIVARAS, SCI immatriculée au RCS de LYON sous le n° 789 197 563, dont le siège social est [Adresse 2]), représentée par son Gérant en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège, ayant pour mandataire de gestion la société FONCIA [Localité 3], administrateur de biens à [Localité 3]

Représentée par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Octobre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Octobre 2023

Date de mise à disposition : 15 Novembre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2019, la SCI Les Capivaras, représentée par son mandataire, la SAS Foncia [Localité 3], a consenti à la SAS MM Camp Distribution un bail commercial portant sur des locaux de 295,97 mètres carrés avec jouissance privative d’une terrasse de 82,27 mètres carrés, le tout au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1]) pour une durée de 9 ans pour y exploiter une activité de «'bar à bière – restauration sur place ou à emporter'», moyennant le paiement, d’une part, d’un loyer annuel hors TV de 47.360 € payable par terme trimestriel d’avance, et d’autre part, des provisions trimestrielles sur charges de 980 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 11.840 €.

Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers après un commandement de payer ou une mise en demeure resté sans effet pendant un mois.

Le 27 juillet 2022, la SCI Les Capivaras a fait signifier à la SAS MM Camp Distribution un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement d’une somme de 29.234,19 € en principal et par exploit du 14 septembre 2022, la société bailleresse a fait assigner le preneur devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon en résiliation de bail-expulsion, cette assignation ayant été dénoncée à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre-Est, en sa qualité de créancier disposant d’un nantissement sur le fond de commerce.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 5 décembre 2022, le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi':

Constatons la résiliation du bail à la date du 28 août 2022,

Condamnons la société MM Camp Distribution à payer à la société Les Capivaras la somme provisionnelle de 29.234,19 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 3ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 27 juillet 2022,

Condamnons la société MM Camp Distribution et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

Condamnons le défendeur à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges du mois d’octobre 2022 jusqu’au départ effectif des lieux et à la restitution des clés,

Condamnons le défendeur aux dépens,

Condamnons la société MM Camp Distribution à payer à la société Les Capivaras la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge des référés a constaté le défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois.

Cette ordonnance de référé a été signifiée à la SAS MM Camp Distribution par exploit du 12 décembre 2022, en même temps qu’un commandement de quitter les lieux et un commandement de payer valant saisie-vente.

Par déclaration du 2 décembre 2022, la SAS MM Camp Distribution a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs et, par avis de fixation du 23 janvier 2023 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

*********

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 6 octobre 2022 (conclusions récapitulatives), la SAS MM Camp Distribution demande à la cour, de':

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil,

Octroyer à la société Camp Distribution des délais de paiement en 24 mensualités de montant égal pour le paiement de la somme de 29.234,19 € représentant le montant de l’arriéré de loyers au 27 juillet 2022 tel qu’arrêté par l’ordonnance de référé du 5 décembre 2022, le paiement des dépens intervenant avec la dernière mensualité,

Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire figurant au bail commercial du 18 décembre 2019, le temps de l’apurement par la société MM Camp Distribution de sa dette de loyers,

Infirmer l’ordonnance de référé du 5 décembre 2022 en qu’elle a condamné la société MM Camp Distribution à payer à la SCI Les Capivaras une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la partie qui succombe aux entiers dépens de l’appel.

Elle y expose qu’elle a pris à bail le local commercial «'brut de béton'» et qu’elle s’apprêtait à commencer des travaux d’aménagement quand elle a tout stoppé le 16 mars 2020 en raison du confinement. Elle précise que le bailleur a pris à sa charge la pose de baies vitrées et de vitrines du local en juillet 2020 et que le loyer a ainsi commencé à courir, d’un commun accord entre les parties, à compter du 1er août 2020 pour une ouverture du bar à bière prévue en novembre 2020. Elle souligne que malgré la seconde période de confinement à compter du 17 novembre 2020 jusqu’au 19 mai 2021 et en l’absence totale de chiffre d’affaires, elle a néanmoins payer le loyer pour l’année 2020. Elle affirme qu’elle a commencé à générer un peu de chiffre d’affaires en février 2021 et qu’elle a payé intégralement le loyer pour l’année 2021.

Elle reconnaît des paiements partiels pour les 3 premiers trimestres 2022, de même qu’elle ne conteste pas l’absence de régularisation dans les 30 jours du commandement de payer. Elle précise qu’elle n’est pas allée chercher l’acte d’huissier de justice du 14 septembre 2022, pensant qu’il s’agissait d’une nouvelle sommation de payer, de sorte qu’elle n’a pas comparu devant le juge des référés.

Souhaitant conserver son bail et apurer sa dette, elle a interjeté appel et elle a, dès le 6 janvier 2023, régularisé ses impayés pour les loyers correspondant au 4ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2023 et elle précise que le 3 avril 2023, elle n’a réglé que partiellement le loyer correspondant au 2ème trimestre 2023 en raison d’une simple erreur qu’elle a régularisé le 24 avril suivant. Elle déplore dans ses conditions que la société intimée poursuive l’expulsion en ayant obtenu le concours de la force publique alors pourtant qu’elle a payé le loyer correspondant au 3ème trimestre 2023.

En droit, elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elle n’est pas en état de cessation des paiement, que son activité est soutenue et qu’elle a des perspectives favorables. Elle justifie de son chiffre d’affaires et d’un compte bancaire créditeur. Elle précise que le loyer correspondant au 4ème trimestre 2023 sera payé en semaine 42 et elle justifie d’un accord avec sa banque pour la reconstitution à hauteur de 1'000 € mensuel de la garantie bancaire souscrite au profit du bailleur et utilisé en 2022. Elle souligne sa bonne foi dès lors que ses retards de paiement sont en lien avec les périodes de confinement.

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Aux termes de ses conclusions remises au greffe par voie électronique le 15 février 2023 (conclusions d’intimée), la SCI Les Capivaras demande à la cour de':

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 1728-2° du Code Civil,

Vu les pièces du dossier,

Débouter la SASU MM Camp Distribution de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées,

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon le 5 décembre 2022, sauf à actualiser la condamnation provisionnelle de la SASU MM Camp Distribution à la somme de 29.031,50 €, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés au 14 février 2023, échéance du 1er trimestre 2023 incluse,

Condamner la SASU MM Camp Distribution à payer à la SCI Les Capivaras une nouvelle indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir qu’en l’absence de règlement intervenu dans le délai d’un mois du commandement délivré le 27 juillet 2022, la clause résolutoire lui est incontestablement acquise. Elle s’oppose aux délais de paiement dès lors qu’elle a déjà fait montre de beaucoup de patience et de bienveillance à l’égard de la société locataire. Elle affirme en effet que bien consciente de l’impact de la crise sanitaire sur l’activité de cette société, elle a différé l’engagement de la procédure. Elle reconnaît que la société MM Camp Distribution a repris le paiement des loyers courants mais elle observe que cette société n’a pas commencé de résorber sa dette locative. Elle relève que celle-ci ne produit aucune pièce comptable.

Elle produit un décompte actualisé au 20 septembre 2023 de la dette locative.

***

Par ordonnance, la clôture a été fixée le 10 octobre 2023, date à laquelle l’affaire a été appelée.

MOTIFS

Sur la dette locative':

Aux termes du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SCI Les Capivaras produit le contrat de bail commercial et un «'relevé de compte locataire'» faisant apparaître un solde débiteur de 29.031,50 €, déduction faite des frais recouvrables le cas échéant au titre des dépens. Ce faisant, elle rapporte la preuve du principe et du montant non-contesté de sa créance.

La cour confirme en conséquence l’ordonnance de référé attaquée sauf à actualiser la condamnation de la société Camp Distribution à la somme de 29.031,50 €, selon décompte du 20 septembre 2023, arrêté à l’échéance du 3ème trimestre 2023 incluse, à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été apurées par les paiements postérieurs du preneur qui explique avoir entendu s’acquitter, non pas des dettes les plus anciennes, mais des échéances courantes comme il sera vu ci-après, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de 27 juillet 2022.

Sur le constat de la résiliation du bail’et la demande de délai suspensif :

Aux termes de l’article L.143-2 du Code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SCI Les Capivaras justifie avoir dénoncé, par exploit du 29 septembre 2022, son assignation en résiliation de bail-expulsion à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Centre-Est, seul créancier mentionné sur l’état des inscriptions qu’elle verse aux débats, comme ayant pris un nantissement sur le fonds de commerce de la société Camp Distribution.

Sa demande en constat de la résiliation du bail est donc recevable.

******

Sur le fond, l’article L.145-41 du Code de commerce dispose':

«'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'».

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, les juges disposent d’un pouvoir souverain pour, en considération de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est jugé qu’en dehors de la bonne foi, la condition première et indispensable à l’application de l’article 25 du décret de 1953 (devenu article L.145-41 du Code de commerce) prévoyant des délais de grâce est que le débiteur se trouve dans une situation qui ne lui permette pas de se libérer immédiatement.

En l’espèce, la soumission du bail liant les parties signé le 18 décembre 2019 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion et ce bail contient une clause résolutoire de plein droit dont le jeu procède d’un simple constat, relevant des pouvoirs du juge des référés, à la différence d’un prononcé de la résiliation supposant une appréciation relevant du juge du fond.

Par ailleurs, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer visant cette clause, commandement qui a été signifié le 27 juillet 2022 pour la somme en principal de 29.234,10 €.

Enfin, en l’état des décomptes produits, la société Camp Distribution n’a effectué aucun paiement dans le mois de la délivrance du commandement de payer. Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies depuis le 27 août 2022.

Pour solliciter des délais de paiement, la SCI Camp Distribution fait d’abord valoir qu’elle a repris le paiement des loyers trimestriels courants, ses paiements de janvier 2023 correspondant aux loyers des 4ème trimestre 2022 et 1er trimestre 2023, tandis qu’elle a effectué par la suite les paiements correspondant aux loyers appelés pour les 2ème et 3ème trimestres de l’année 2023. Elle justifie ensuite qu’elle sera en mesure d’apurer sa dette dans la mesure où, depuis 2022, elle dégage un chiffre d’affaires, lequel s’est élevé à 341'933,19€ en 2022 et sera a priori un peu supérieur en 2023 (267'266 € pour les 3 premiers trimestres de l’année 2023). Elle souligne sa bonne foi dès lors que sa dette locative est en lien, selon elle, avec l’impact négatif des mesures de confinement en 2020 et 2021 sur son activité, et elle justifie reconstituer, auprès de la société Crédit Agricole, un cautionnement bancaire en garantie du paiement des loyers.

Effectivement, les décomptes produits par le société bailleresse confirment la reprise du paiement des loyers et les éléments comptables versés aux débats attestent de la capacité du preneur à respecter des délais pour l’apurement de sa dette. Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, la bonne foi de la SA Camp Distribution doit être reconnue et il sera tenu compte dès lors de ce que la résiliation du bail entraînerait pour elle de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société Camp Distribution pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Pour réserver les droits du bailleur, il sera d’ores et déjà prévu qu’à défaut de respecter ces délais de paiement et après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet pendant 8 jours, le bail sera résilié et dans cette hypothèse :

la société Camp Distribution, devenue sans droit ni titre, devra libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef ;

le bailleur pourra, à défaut défaut de libération volontaire, faire procéder à son expulsion avec le concours de la force publique comme il sera précisé au dispositif de la présente décision ;

l’occupante, devenue sans droit ni titre, devra en outre régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, due en deniers ou quittances valables depuis le 28 août 2022 (date de la résiliation du bail), et jusqu’à la libération effective des lieux ;

la condamnation provisionnelle en paiement de l’arriéré de loyers et charges ci-avant prononcée redeviendra immédiatement exigible ;

Sur les autres demandes':

La SA Camp Distribution, compte tenu de sa dette et de la simple suspension des effets des la clause résolutoire, demeure partie perdante à l’instance.

L’ordonnance de référé attaquée, en ce qu’elle a mis les dépens à sa charge et l’a condamnée à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la SCI Les Capivaras, sera confirmée.

Y ajoutant, la cour condamne l’appelante aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 € supplémentaire au titre de l’indemnisation des frais irrépétibles de l’intimée à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 5 décembre 2022 par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Lyon sur le principe de la condamnation de la SAS MM Camp Distribution à payer à la SCI Les Capivaras une provision à valoir sur les loyers et charges dus mais porte le montant de cette provision à la somme de 29.031,50 € (VINGT-NEUF MILLE TRENTE ET UN EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) selon décompte du 20 septembre 2023, arrêté à l’échéance du 3ème trimestre 2023 incluse, à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif,assortie des intréêts au taux légal à compter du 27 juillet 2022,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 5 décembre 2022 par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’elle a':

Condamné la SAS MM Camp Distribution aux dépens,

Condamné la SAS MM Camp Distribution à payer à la SCI Les Capivaras la somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 5 décembre 2022 par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Lyon pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial en date du 18 décembre 2019 dont est titulaire la SAS MM Camp Distribution pour les locaux situés [Adresse 1]) sont réunies depuis le 28 août 2022,

Autorise la SAS Camp Distribution à s’acquitter de la condamnation ci-avant prononcée par 24 versements mensuels d’au moins 1'210 € (MILLE DEUX CENT DIX EUROS), en plus du loyer courant, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt et les versements suivants le 15 de chaque mois, la dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts, et frais,

Pendant le cours de ces délais, suspend les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

Dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Dit que, faute pour la SAS Camp Distribution de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

le tout deviendra immédiatement exigible,

la clause résolutoire sera acquise,

il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS Camp Distribution et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 1],

en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,

une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Camp Distribution aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la SAS Camp Distribution à payer à la SCI Les Capivaras la somme de 800 € (HUIT CENT EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT