N° RG 21/00516 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NLPX

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 12 janvier 2021

(chambre 9 cab 09 G)

RG : 18/10693

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 05 Septembre 2024

APPELANTS :

M. [S] [R] [J]

né le 02 Septembre 1976 à [Localité 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 215

Et ayant pour avocat plaidant la SCP LE RAY BELLINA DOYEN, avocat au barreau de CHAMBERY, toque : 61

Mme [D] [K] épouse [J]

née le 14 Août 1979 à [Localité 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL CVS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 215

Et ayant pour avocat plaidant la SCP LE RAY BELLINA DOYEN, avocat au barreau de CHAMBERY, toque : 61

INTIMEE :

S.A.S.U. NOUVELLE REGIE LYONNAISE aux droits de laquelle vient la Société REGIE BAGNERES ET LEPINE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, toque : 1113

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Mars 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Mars 2024

Date de mise à disposition : 05 Septembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Selon acte du 08 décembre 2014, M. [S] [J] et Mme [D] [K] épouse [J] ont acquis un appartement dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (Rhône), au prix de 290.000 euros.

La gestion de cet appartement a été confiée à la société Régie lyonnaise, devenue société Nouvelle régie lyonnaise, aux droits de laquelle vient la société Régie Bagnères et Lépine (la régie), selon mandat de gérance en date du 3 septembre 2014.

Le bien a été donné à bail d’habitation à compter du 12 décembre 2014, pour un loyer mensuel hors charges de 789 euros et les époux [J] ont obtenu à ce titre l’avantage fiscal dit 'Pinel', avant de se voir notifier un redressement fiscal au titre des exercices 2015 et 2016, motif tiré de ce que le montant du loyer consenti dépassait le seuil maximal permettant de bénéficier de ce dispositif.

Par courrier d’avocat du 26 septembre 2018, les époux [J] ont mis la régie en demeure de leur régler la somme de 60.900 euros, correspondant à la perte de l’avantage fiscal attendu.

Par acte d’huissier du 29 octobre 2018, M. et Mme [J] ont fait citer la régie devant le tribunal de grande instance de Lyon, aux fins de l’entendre condamner à leur payer la somme de 60.900 euros à titre de dommages-intérêts, en soutenant que la défenderesse avait commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle en fixant le montant du loyer au-delà du seuil permettant de bénéficier de l’avantage fiscal.

Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir sa décision de l’exécution provisoire ;

— débouté la société Nouvelle régie lyonnaise de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [J] in solidum aux dépens et autorisé M^e Pousset-Bougère à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait directement l’avance sans avoir reçu provision.

Les époux [J] ont relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 22 janvier 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions, déposées le 07 janvier 2022, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 1217 et 1231-1 nouveaux du code civil, de l’article 1147 ancien du même code et des articles 1984 et suivants de ce code, de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes,

statuant à nouveau :

— condamner la régie à leur payer la somme de 62.139 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au montant de la perte de réduction d’impôts dont ils auraient bénéficié si le montant du loyer avait été correctement estimé par la gestionnaire de l’appartement,

— condamner la régie à leur payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e Pousset-Bougère, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux [J] font valoir que la régie a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard, sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 nouveaux du code civil, subsidiairement des articles 1147 anciens et suivants du code civil, en tout cas de l’article 1984 du même code, en exécutant imparfaitement son mandat.

Ils soutiennent que la régie avait parfaitement connaissance de leur intention de bénéficier du dispositif 'Pinel’ et qu’il lui appartenait en conséquence de fixer le loyer de telle manière qu’il soit compatible avec les seuils réglementaires prévus par ce dispositif.

Ils ajoutent qu’il lui appartenait, en tout état de cause, de les informer sur les options fiscales envisageables et de les avertir de l’inadéquation du loyer au dispositif ' Pinel'.

Les époux [J] reprochent également à la régie de ne pas les avoir informés de l’utilité de consentir un bail d’une durée de 12 ans, afin de bénéficier de l’avantage fiscal maximum.

Ils évaluent leur préjudice, sur la base de la perte de l’avantage fiscal à son taux maximal sur une période de 12 ans, au montant de 62.139 euros.

Par conclusions déposées le 04 novembre 2021, la société Régie Bagnères et Lépine, venant aux droits de la société Régie lyonnaise, demande à la cour, au visa de l’article 1147 ancien du code civil, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 12 janvier 2021 en ce qu’il a débouté M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum M. [J] et Mme [J] née [K] à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [J] et Mme [J] née [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La régie fait valoir que l’action des époux [J] ne peut se fonder sur les dispositions des articles 1217 et 1231-1 nouveaux du code civil, non applicables aux contrats conclus avant leur entrée en vigueur.

Elle conteste avoir été informée par les époux [J] de leur intention de bénéficier du dispositif 'Pinel', en faisant valoir que le mandat permettait de désigner différents régimes fiscaux applicables et que les mandants n’en avaient désigné aucun.

Elle observe qu’aux termes de contrat, 'les mandants doivent informer le mandataire par écrit de toute sujétion particulière concernant le bien’ et indique n’avoir reçu aucune instruction écrite s’agissant de l’application du dispositif ' Pinel’ et de la nécessité corrélative d’appliquer un plafond au loyer.

Elle ajoute que le mandat de gestion est antérieur à l’acquisition du bien litigieux et qu’il est vraisemblable que les époux [J] aient omis de l’avertir, lors de cet achat, de leur intention.

Elle fait observer que les arrêts invoqués par les appelants concernent des hypothèses différentes du cas d’espèce dans lesquelles l’agent immobilier a agi en qualité de gestionnaire de patrimoine et non point seulement d’administrateur de bien.

Elle ajoute qu’elle ne doit pas de conseil ou d’information spécifique en matière de fiscalité lorsque les mandants se sont abstenus de l’informer de leurs intentions en la matière et d’étendre sa mission à cette matière spécifique.

Elle conteste également l’affirmation de son ancienne salariée selon laquelle le loyer a été fixé par la régie, en interrogeant la crédibilité de son attestation, eu égard à l’ancienneté des faits relatés.

Elle querelle enfin le préjudice allégué, en faisant valoir qu’il s’établit à un montant supérieur à celui de l’avantage maximal auquel les époux [J] auraient pu prétendre sur 9 ans, durée de l’avantage fiscal pour laquelle M. et Mme [J] avaient opté. Elle considère d’autre part que ce préjudice ne s’entend que d’une perte de chance, les aléas de la vie pouvant contraindre un investisseur à réaliser son investissement avant le terme de l’avantage s’y attachant.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 08 mars 2022 et l’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 05 septembre 2024.

MOTIFS

Vu les articles 1134, 1135 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à lo’rdonnance du 10 février 2016 ;

Vu l’article 199 novovicies du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1654 du 29 septembre 2014 ;

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

La cour relève en premier lieu que le contrat de gestion immobilière litigieux obéit aux dispositions légales antérieures à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2010, dont l’application à la cause a été régulièrement débattue par les parties.

En application de ces dispositions, la preuve de ce que l’application du dispositif pinel est entrée dans le champ contractuel ressort du régime probatoire applicable aux actes juridiques. Elle nécessite donc la production d’un écrit, ou à tout le moins celle d’un commencement de preuve par écrit émanant de celui auquel il est opposé, complété par tout autre élément pertinent.

Or, le mandat de gestion ne désigne pas le régime fiscal auquel le bien se trouve soumis, aucune des options proposées n’ayant été cochée ou entourée par les époux [J].

En l’absence d’écrit ou de commencement de preuve par écrit émanant de la régie, le courriel et l’attestation de Mme [L], ancienne salariée de l’intimée, aux termes desquels la régie avait connaissance de l’intention des époux [J] de bénéficier du dispositif Pinel, ne constitue pas la preuve valable de ce que ce régime fiscal est entré dans le champ contractuel. Ces documents établissent simplement la connaissance qu’avait la régie de la volonté de ses mandants de bénéficier de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 novovicies du code général des impôts.

La cour approuve en conséquence le tribunal d’avoir retenu que la preuve de ce que l’application du dispositif 'Pinel’ était entrée dans le champ contractuel n’était pas suffisamment rapportée.

Il n’en demeure pas moins que le mandataire de gestion immobilière se trouve tenu, de par la nature de son mandat, d’un devoir de conseil envers le mandant, s’exerçant dans le champ de ses attributions.

En l’espèce, le contrat offre aux mandants la possibilité de désigner le régime fiscal applicable au bien confié en gestion, ce dont il résulte que les aspects fiscaux de la gestion participent de la mission du mandataire.

Il appartenait en conséquence à la régie, dont il a été précédemment retenu qu’elle avait connaissance de la volonté des époux [J] de bénéficier du dispositif 'Pinel', de relever que les intéressés avaient omis de désigner le régime fiscal applicable à l’immeuble, fût-ce simplement le régime de droit commun et qu’ils s’étaient abstenus d’entourer ou de cocher la mention du dispositif 'Pinel’ dont ils souhaitaient pourtant qu’il soit appliqué.

Le contrat attribue également au mandataire la prérogative de louer le bien 'aux prix, charges et conditions [qu’il] jugera à propos'.

Il lui appartenait en conséquence de proposer un loyer conforme aux dispositions réglementaires applicables au dispositif Pinel, dont il savait que les époux [J] voulaient bénéficier. A supposer que les époux [J] aient fixé eux-même le montant du loyer, il lui appartenait de les avertir de l’inadéquation de ce loyer au regard des seuils réglementaires applicables au dispositif 'Pinel'.

En s’abstenant d’informer les époux [J] de leur carence dans la désignation du régime fiscal qu’ils souhaitaient voir appliquer et dont elle avait connaissance, et en s’abstenant de suggérer un loyer conforme aux dispositions réglementaires applicables au régime Pinel, la régie a manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des appelants.

Ce manquement leur a causé une perte de chance de pouvoir bénéficier du régime fiscal Pinel pour sa durée maximal de 12 ans, que la cour évalue à 90 %.

La régie établit que les époux [J] ont opté en 2014 pour l’application de ce régime pour une durée initiale de 9 ans. Ils pouvaient bénéficier à ce titre d’une réduction d’impôt de 18 % du prix de revient de l’immeuble, et il leur était loisible de prolonger la location pour une durée de 3 années supplémentaires et de bénéficier de 3 % de réduction additionnelle.

L’immeuble ayant été acquis au prix de 290.000 euros auquel s’ajoute le coût de l’acte, soit 5.900 euros, le préjudice tiré de la perte de chance s’établit à 295.900 X 21% X 90% = 55.925,10 euros.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner la régie à payer aux appelants la somme de 55.925,10 euros, en indemnisation de leur perte de chance.

La régie succombe à l’instance et il y a lieu de la condamner aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de la condamner également à payer aux époux [J] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle commande enfin de rejeter la prétention formée par la régie au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Infirme le jugement prononcé le 12 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon entre les parties sous le numéro RG 18/10693 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamne la société Régie Bagnères et Lépine à payer à M. [S] [J] et Mme [D] [K] épouse [J], ensemble, la somme de 55.925,10 euros en indemnisation de la perte de chance provoquée par son manquement à son devoir de conseil à leur égard ;

— Condamne la société Régie Bagnères et Lépine aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Alban Pousset-Bougère, s’agissant des dépens de l’instance d’appel ;

— Condamne la société Régie Bagnères et Lépine à payer à M. [S] [J] et Mme [D] [K] épouse [J], ensemble, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la société Régie Bagnères et Lépine de sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT