N° RG 21/09019 – N° Portalis DBVX-V-B7F-OADN

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 25 novembre 2021

RG : 16/11344

ch 10 cab 10 H

[J]

C/

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 05 Mars 2024

APPELANT :

M. [V] [J]

né le 11 Janvier 1951 à [Localité 6] (69)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T 359

INTIMEE :

Le Syndicat des copropriétaires de L’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Syndic la Régie Vincent TARGE SARL sis

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivia LONGUET, avocat au barreau de LYON, toque : 1665

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 02 Février 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Décembre 2023

Date de mise à disposition : 05 Mars 2024

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [J] est propriétaire d’un appartement, une cave, une mansarde et un grenier dans un immeuble situé à [Localité 7], dépendant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires).

Le 20 mars 2007, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution n° 15 autorisant la cession à M. [J] « du WC commun contigu à la mansarde n° 6 B » moyennant un prix minimum de 250 euros net vendeur et donnant mandat au syndic de faire réaliser par un notaire l’acte modificatif au règlement de copropriété, de représenter la copropriété à la signature de l’acte de vente et de recevoir le prix.

L’assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2013 a adopté :

— la résolution n° 21 décidant la cession à M. [J] moyennant un prix minimum de 900 euros net vendeur d’un couloir correspondant à une partie commune,

— la résolution n° 22 portant approbation du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division joint à la convocation, concernant la subdivision du lot n° 11 appartenant à M. [J] en quatre lots n° 19, 20, 21 et 22, la transformation des WC initialement communs en un lot privatif n° 26, la transformation du couloir initialement commun en un lot privatif n° 27, ainsi que le changement de destination en appartement du lot n° 21 correspondant à une mansarde et du lot n° 22 correspondant à un grenier.

L’assemblée générale a en outre donné tout pouvoir au syndic pour faire réaliser par un notaire l’acte modificatif au règlement de copropriété, représenter la copropriété à la signature de l’acte de vente et recevoir le prix.

Une assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016 a rejeté une résolution n° 15 portant sur la « mise en conformité des tantièmes et du règlement de copropriété, compte tenu des modifications de certains lots et du changement de destination », le procès-verbal précisant que « Les copropriétaires ne sont pas d’accord sur ce projet et sur le principe même du changement de destination. Ils demandent une remise en état des lieux à l’origine.['] Il est constaté aujourd’hui une absence complète d’isolation et une gêne importante pour les copropriétaires (absence d’interphone') pour ces lieux à usage de mansarde et grenier ».

Par acte d’huissier de justice du 22 septembre 2016, M. [J] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lyon afin notamment de voir annuler cette dernière résolution.

Le 25 avril 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n° 4 portant autorisation du syndic à ester en justice devant le tribunal de grande instance de Lyon et au besoin devant la cour d’appel aux fins de demander qu’il soit ordonné à M. [J] de cesser l’occupation des parties communes et d’ordonner la remise en état du WC et du couloir, lots n° 26 et 27, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir.

Le 27 juin 2018, M. [J] a de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Lyon, aux fins notamment de voir annuler l’ensemble de l’assemblée générale du 25 avril 2018.

Par jugement du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Lyon, statuant sur les deux assignations, a :

— déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande de nullité de l’assignation du 22 septembre 2016,

— débouté M. [J] de sa demande en annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016,

— débouté M. [J] de sa demande en annulation de l’entière assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2018,

— débouté M. [J] de sa demande en annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2018,

— débouté M. [J] de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à régulariser l’acte de cession et à procéder à sa publication auprès du service de la publicité foncière,

— enjoint à M. [J] de cesser l’occupation du WC et du couloir,

— condamné M. [J] à procéder à la remise en état d’origine du couloir et du WC, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

— dit que faute pour M. [J] de procéder à la remise en état d’origine du couloir et du WC, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire pendant trois mois dont le montant est fixé à 50 euros par jour de retard,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] aux dépens d’instance,

— débouté M. [J] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. [J] a relevé appel de ce jugement le 20 décembre 2021.

Par conclusions notifiées le 31 janvier 2023, il demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et fondé,

— infirmer le jugement déféré,

statuant à nouveau,

— annuler la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016,

— annuler l’ensemble de l’assemblée générale du 25 avril 2018,

à défaut,

— annuler la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 25 avril 2018,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser les actes de cession des lots n° 26 et 27 et à procéder à sa publication auprès du service de la publicité foncière sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à avoir à remettre son appartement de dans l’état dans lequel ils se trouvaient avant l’exécution du jugement du 25 novembre 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires paiement d’une somme de 2 183,50 euros à son profit afin de l’indemniser des frais engagés pour l’exécution du jugement du 25 novembre 2021,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 2 150 euros, dont le montant est à parfaire jusqu’à la remise en état totale de son appartement par le syndicat, correspondant à la perte des loyers subie,

— condamner le syndicat des copropriétaires paiement d’une somme de 1 290 euros à son profit, correspondant à trois mois de loyer, en indemnisation de la perte locative subie le temps de mettre en place un nouveau locataire,

— déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la remise en état de la toiture, ainsi que des évacuations d’eaux usées et canalisation d’eau sous astreinte de 100 par jour de retard,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires,

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel distrait au profit de la Selarl Juge Fialaire avocats sur son affirmation de droit.

Par conclusions notifiées le 14 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— débouter M. [J] de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016,

— débouter M. [J] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018,

— le débouter de sa demande d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 25 avril 2018,

— confirmer le jugement en ce qu’il a enjoint à M. [J] de cesser l’occupation du WC et du couloir et en ce qu’il l’a condamné à procéder à la remise en état d’origine du couloir et du WC dans un délai de deux mois de la signification du présent arrêt,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que faute pour M. [J] de procéder à la remise en état d’origine du couloir et du WC, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire pendant trois mois dont le montant est fixé à 50 euros par jour de retard,

— ordonner à M. [J] la remise en état de la toiture ainsi que des évacuations usées et canalisation d’eau, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— juger que M. [J] est irrecevable à demander en justice la régularisation des actes de cession ainsi que l’autorisation des travaux entrepris,

— juger les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires recevables et bien fondés,

— condamner M. [J] au paiement d’une somme de 10'000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens d’instance.

Par ordonnance de référé du 27 avril 2022, le délégué du premier président de la cour d’appel a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire présentée par M. [J].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucune partie ne sollicitant l’infirmation du chef de dispositif ayant déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires de sa demande de nullité de l’assignation du 22 septembre 2016, celui-ci est définitif.

1. Sur l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016

M. [J] fait valoir essentiellement que :

— s’il est admis qu’une assemblée générale des copropriétaires peut revenir sur une décision adoptée, il ressort de la jurisprudence que cette possibilité est prohibée dans les cas suivants: (1) lorsque la seconde résolution porte atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu de la décision précédente, (2) lorsque la première résolution a d’ores et déjà été exécutée, (3) lorsque l’adoption de la seconde résolution n’est pas motivée par l’existence de circonstances nouvelles et n’est pas justifiée par un motif d’intérêt général ;

— en l’espèce, par la délibération du 20 mars 2007 et celle du 19 mars 2013, il a acquis un droit de propriété et un droit à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ; il importe peu que le modificatif n’ait pas été publié auprès des services de la publicité foncière, seule la carence du syndic étant à l’origine du défaut de publication;

— il a par ailleurs exécuté la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 19 mars 2013 en devenant propriétaire des nouveaux lots n° 26 et 27 ; les résolutions n° 15 de l’assemblée du 20 mars 2007 et n° 22 de l’assemblée générale du 19 mars 2013 n’ont pas subordonné le transfert de propriété à la signature d’un acte ou au paiement du prix de sorte qu’il s’est opéré immédiatement, conformément à l’article 1583 du code civil ; de surcroît, en qualité de propriétaire, il a fait réaliser des travaux antérieurement à l’assemblée générale du 27 juin 2016 remettant en cause ses droits ; contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il n’a pas réalisé de travaux antérieurement à l’acquisition de ses droits ;

— la démonstration de circonstances nouvelles est inopérante à remettre en cause un droit acquis par un copropriétaire ; en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’éléments nouveaux de nature à justifier l’adoption d’une résolution contraire à celles précédemment adoptées, le rejet de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 27 juin 2016 n’étant, en outre, pas dicté par l’intérêt général de la copropriété mais par le but de lui nuire ; un WC identique a d’ailleurs été vendu à d’autres copropriétaires; le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif aux débats permettant d’attester d’un prétendu défaut d’isolation, étant observé qu’il a fait réaliser des travaux visant à limiter les prétendues nuisances sonores dont se plaint l’intimé.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— M. [J] est dépourvu de droits acquis dans la mesure où la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 20 mars 2007 et la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 19 mars 2013 n’ont jamais été exécutées, les démarches auprès du notaire n’ayant pas été réalisées et les prix de vente n’ayant jamais été versés, de sorte que l’appelant est infondé à prétendre que les ventes seraient parfaites ; le syndicat des copropriétaires est donc toujours propriétaire du WC et du couloir, qui sont des parties communes ;

— M. [J] s’est approprié ces parties communes sans en être propriétaire pour aménager la mansarde et le grenier en appartement ; la réalisation de ces travaux sur des parties communes constitue une atteinte illicite à celles-ci que l’appelant ne peut invoquer pour prétendre à une exécution des résolutions des assemblées générales de 2007 et 2013 ; en outre, M. [J] a fait réaliser des travaux bien avant l’assemblée générale de 2013 ;

— la décision du 27 juin 2016 est également motivée par l’existence de circonstances nouvelles, les copropriétaires ayant constaté la présence de nuisances importantes du fait de l’absence complète d’isolation acoustique des planchers et de l’occupation illicite de parties communes ; cette décision a été prise dans l’intérêt collectif des copropriétaires qui n’ont pas à subir ces nuisances ; la réalisation de travaux d’isolation phonique en 2019 démontre que l’isolation phonique était défaillante à la date de l’assemblée générale de 2016;

— si l’assemblée générale a voté en 2021 la cession d’un WC à d’autres copropriétaires, la vente notariée est actuellement en cours et ces copropriétaires ne se sont pas crus autorisés à annexer les parties communes avant que la vente ne soit régularisée.

Réponse de la cour

Il est constant que le caractère définitif d’une résolution adoptée en assemblée générale de copropriétaires n’a pas pour corollaire son irrévocabilité et que l’assemblée générale des copropriétaires, organe souverain de la copropriété, peut revenir sur une décision devenue définitive à défaut d’avoir été contestée dans le délai de deux mois, dès lors que cette décision n’a pas été exécutée et que son annulation ne porte pas atteinte aux droits acquis des copropriétaires ni à l’intérêt collectif de la copropriété.

Encore, selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les décisions des assemblées générales des 20 mars 2007 et 19 mars 2013 de céder le WC et le couloir communs à M. [J] constituaient des droits acquis pour celui-ci, quand bien même les résolutions n’auraient pas été exécutées.

En effet, l’absence de régularisation de la vente devant notaire et de paiement du prix convenu ne permet pas de considérer qu’il n’y a pas eu accord sur la chose et le prix, la volonté de vendre les parties communes étant d’ailleurs confirmée par l’adoption, le 19 mars 2013, de la résolution n° 22 portant approbation du modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.

L’assemblée générale n’ayant assorti les ventes du WC et du couloir d’aucune condition particulière, se contentant de donner mandat au syndic de la représenter aux actes de vente et de faire réaliser le modificatif au règlement de copropriété, il y a lieu de considérer que les ventes au profit de M. [J] étaient parfaites dès le 20 mars 2007 pour le WC et le 19 mars 2013 pour le couloir.

C’est encore à juste titre que le tribunal a retenu que la décision de l’assemblée générale du 19 mars 2013 portant approbation de la subdivision du lot n° 11 appartenant à M. [J] en quatre lots, de la transformation du WC en un lot privatif n° 26 et du couloir en un lot privatif n° 27, ainsi que du changement de destination en appartement des lots n° 21 et 22 constituent également des droits acquis pour l’appelant, étant observé que celui-ci avait fait réaliser les travaux antérieurement à l’assemblée générale du 27 juin 2016.

C’est en revanche à tort que le tribunal a retenu que l’absence complète d’isolation acoustique constatée lors de cette assemblée générale constituait une circonstance nouvelle autorisant l’assemblée générale à revenir sur ses décisions antérieures devenues définitives, alors qu’ainsi que le soutient à juste titre l’appelant, d’une part, la démonstration de circonstances nouvelles est inopérante à remettre en cause un droit acquis par un copropriétaire, d’autre part, la preuve de la réalité de cette circonstance nouvelle n’est aucunement rapportée.

Il résulte de ce qui précède que l’assemblée générale ne pouvait revenir sur des droits qu’elle avait conférés à M. [J] par des délibérations antérieures, de sorte que ce dernier est bien fondé à solliciter l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 27 juin 2016.

Aussi convient-il, par infirmation du jugement déféré, d’annuler ladite résolution.

2. Sur l’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 ou de sa résolution n° 4

M. [J] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 dans son entier, au motif qu’il résulte de l’ordre du jour de l’assemblée et des termes du procès-verbal que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés quant à l’autorisation à agir en justice du syndic de copropriété.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires qui fait valoir que l’autorisation d’ester en justice était facultative puisque la demande de remise en état des parties communes relève du pouvoir du juge des référés, M. [J] soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite, de sorte que l’autorisation d’ester en justice était un préalable obligatoire à la demande reconventionnelle du syndicat.

À défaut d’annulation de l’assemblée générale du 25 avril 2018 dans son entier, M. [J] sollicite l’annulation de sa résolution n° 4, faisant valoir que la résolution est équivoque et imprécise et qu’elle ne permettait pas d’envisager la portée de l’autorisation donnée au syndic.

Le syndicat des copropriétaires réplique que lorsqu’une demande d’autorisation d’ester en justice est soumise au vote, la seule contrainte imposée est que la résolution soit suffisamment précise. Il ajoute qu’il n’existe aucun fondement à l’allégation de M. [J] selon laquelle l’ordre du jour doit comporter des documents complémentaires.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte sans qu’il y ait lieu de les paraphraser, que le premier juge a retenu, pour rejeter la demande en annulation de l’entière assemblée générale du 25 avril 2018, que la convocation à cette assemblée comportait des informations suffisantes pour permettre aux copropriétaires d’être informés sur la portée de la décision à prendre, peu important à cet égard qu’ils n’aient pas été informés de la circonstance qu’une procédure était déjà en cours, des demandes du même type formulées dans le cadre de cette instance et des arguments que M. [J] soulevait à l’appui de ses demandes.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient l’appelant, la résolution n° 4 qui autorise le syndic à ester en justice devant le tribunal de grande instance de Lyon et au besoin devant la cour d’appel aux fins de demander qu’il soit ordonné à M. [J] de cesser l’occupation des parties communes et de remettre en état du WC et du couloir, lots n° 26 et 27, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, n’est ni équivoque ni imprécise et permettait bien aux copropriétaires d’envisager la portée de l’autorisation donnée au syndic.

Aussi convient-il de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [J] de sa demande en annulation de l’entière assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2018 et de sa demande subsidiaire en annulation de la résolution n° 4 de cette assemblée générale.

3. Sur la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à régulariser les actes de cession et à procéder à leur publication au service de la publicité foncière

M. [J] soutient que les résolutions de 2007 et 2013 sont définitives et ont généré des droits acquis à son profit, de sorte qu’il est recevable et bien fondé à demander à la cour d’ordonner l’exécution forcée de ces résolutions, sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité de cette demande.

Réponse de la cour

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité de ce chef de demande mais ne fait valoir aucun moyen à l’appui de cette fin de non-recevoir, laquelle est en conséquence rejetée.

La cour ayant jugé que les ventes consenties au profit de M. [J] sont parfaites et ayant annulé la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 27 juin 2016 revenant sur ces cessions, il convient de faire droit à la demande de M. [J] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à régulariser les actes de cession des lots n° 26 et 27 et à procéder à leur publication auprès du service de la publicité foncière, sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, l’astreinte courant pendant une durée de quatre mois.

4. Sur la condamnation sous astreinte du copropriétaire à restituer les parties communes et remettre en état le WC et le couloir

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le syndicat des copropriétaires est nécessairement débouté de ce chef de demande.

Le jugement est infirmé sur ce point.

5. Sur la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à remettre en état l’appartement et les demandes indemnitaires au titre de l’exécution du jugement attaqué et de la perte de loyers

M. [J] fait valoir qu’il a fait procéder à ses frais, en exécution du jugement, à la remise en état du WC et du couloir, et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à remettre en état l’appartement sous astreinte de 500 euros par jour de retard et à l’indemniser à hauteur des frais qu’il a été contraint d’exposer, soit la somme de 2 183,50 euros.

Il ajoute qu’il louait le logement depuis 2020 et sollicite en conséquence la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 150 euros correspondant aux loyers qu’il aurait dû percevoir depuis le mois de juillet 2022, outre celle de 1 290 euros correspondant à trois mois de loyer en indemnisation de la perte locative qu’il subira le temps de mettre en place un nouveau locataire. Il précise que le studio pouvait être loué avec ou sans le Velux puisqu’il existait déjà une fenêtre dans la mansarde n° 6 B.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les préjudices financiers allégués par M. [J] résultent de ce qu’il a pris le risque de donner à bail un logement créé en violation de la loi du 10 juillet 1965 et au mépris du caractère impératif de l’autorisation de l’assemblée générale, notamment pour la pose d’un Velux, sans lequel aucun bail n’aurait pu être consenti.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve des dispositions de l’article L. 311-4 du même code, l’ exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire. Elle n’a lieu qu’aux risques de celui qui la poursuit, à charge pour lui, si le titre est ultérieurement modifié, d’en réparer les conséquences dommageables et de rétablir ainsi le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent.

Sur le fondement de ces dispositions, M. [J] est bien fondé à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 183,50 euros correspondant au montant des frais de remise en état du WC et du couloir en exécution du jugement déféré, ainsi qu’il ressort de la facture du 14 juin 2022 produite aux débats.

M. [J] justifie par ailleurs que l’appartement était loué pour un loyer mensuel de 430 euros, que le locataire a donné congé le 1er juin 2022 et qu’il n’a pas été en mesure de relouer le logement compte-tenu de l’exécution de la décision attaquée lui faisant obligation de remettre en l’état d’origine le couloir et le WC. Il est en conséquence fondé à solliciter également la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 150 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à cinq mois de loyers non perçus.

En revanche, sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à remettre l’appartement « dans l’état dans lequel il se trouvait avant l’exécution du jugement du 25 novembre 2021 » sans plus de précisions, ne peut qu’être rejetée compte tenu de son caractère particulièrement imprécis.

Il est encore débouté de sa demande en paiement de la somme de 1 290 euros présentée au titre de l’indemnisation de la perte locative subie le temps de mettre en place un nouveau locataire, ce préjudice, qui ne présente aucun caractère certain, n’étant pas démontré.

6. Sur la condamnation sous astreinte du copropriétaire à remettre en état la toiture et les évacuations d’eaux usées et canalisations d’eau

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [J] a procédé sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la pose d’un Velux sur la toiture de l’immeuble et à des piquages sur les canalisations d’eau et évacuations d’eaux usées afin d’installer une salle de douche et une kitchenette. Il fait valoir que :

— sa demande reconventionnelle a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2018 ; cette demande constitue une demande de remise en état des parties communes pouvant relever de la compétence du juge des référés, de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale n’était que facultative, l’atteinte aux parties communes constituant nécessairement un trouble manifestement illicite ;

— l’atteinte aux parties communes a été révélée lorsque les copropriétaires ont réalisé qu’un appartement avait été créé dans le grenier et cette connaissance a été complétée par les pièces que M. [J] a versées aux débats dans le cadre de la procédure devant le premier président de la cour d’appel de Lyon.

M. [J] fait observer que cette demande n’a pas été formulée devant le tribunal judiciaire et qu’elle est donc irrecevable en appel. Il ajoute que l’action du syndicat des copropriétaires est également prescrite depuis le 30 septembre 2014, compte-tenu de la prescription quinquennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’intimé se prévalant d’une facture datée du 30 septembre 2009 pour faire valoir qu’il aurait porté atteinte aux parties communes de l’immeuble en installant un Velux en toiture. Enfin, il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune autorisation approuvée lors d’une assemblée générale pour solliciter la remise en état de la toiture et des évacuations et canalisation d’eaux usées.

Sur le fond, il affirme que la pose du Velux était prévue dans l’aménagement du grenier ;

que celui-ci était déjà raccordé, de sorte qu’aucun travaux de piquage n’ont été réalisés sur les canalisations ; qu’enfin, le règlement de copropriété prévoit que les canalisations à l’usage particulier des appartements constituent une partie privative.

Réponse de la cour

L’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Et selon l’article 2224 précité, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il ressort des factures versées aux débats par M. [J] que le Velux a été posé en septembre 2009 et que les travaux d’aménagement de la kitchenette et de la salle de douche remontent à janvier 2011.

Compte tenu de la nature de ces travaux, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires était en mesure de les connaître dès leur réalisation, de sorte que la demande de remise en état de la toiture et des évacuations d’eaux usées et canalisations d’eau, formée pour la première fois en appel, plus de cinq ans après la fin des travaux, est prescrite.

Aussi convient-il de déclarer ce chef de demande irrecevable comme prescrit.

7. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, il convient d’infirmer le jugement déféré en ces dispositions relatives aux dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au principal, est condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [J] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû engager.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [J] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté M. [V] [J] de sa demande en annulation de l’entière assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2018 et de sa demande en annulation de la résolution n° 4 de ladite assemblée générale,

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Annule la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2016,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à régulariser les actes de cession des lots n° 26 et 27 et à procéder à leur publication auprès du service de la publicité foncière,

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois, passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à M. [V] [J] la somme de 4 333,50 euros à titre de dommages-intérêts,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de condamnation sous astreinte de M. [V] [J] à remettre en état la toiture et les évacuations d’eaux usées et canalisations d’eau,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à M. [V] [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux dépens de première instance et d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande,

Dit que M. [V] [J] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT